美國房地產金融專業

⑴ 美國次貸危機對我國房地產金融市場的啟示，請詳細點，謝謝。

不知道啊

⑵ 美國金融危機之前為什麼房地產價格會不斷上漲

美國這次金融危機爆發的根源，其實是2001年"9·11"及納斯達克泡沫破滅以來的美國房地產市場泡沫。在金融危機爆發的前五年，美國不少地方的房地產價格都上漲一倍以上。而美國房地產市場泡沫之所以這樣快速的被吹大，是其這幾年影子銀行通過銀行信貸(資產證券化)給住房購買者過度便利的金融杠桿及流動性。

⑶ 英國房地產金融專業大學都有哪些

1。雷丁大學 (University of Reading)
該課程開設在雷丁大學非常著名的Henley Business School
專業名稱：MSc Real Estate
核心課程：
Investment Appraisal 投資評估
Introcing Corporate Finance 引入企業融資
Real Estate Economics 房地產經濟學
Field Trip 實地考察
Real Estate Opportunities 房地產機會
選修課程：
Real Estate Appraisal & Valuation 房地產評估和估值
Real Estate Management 房地產管理
Real Estate Investment & Securities 房地產投資和擔保
Real Estate Development 房地產發展
International Real Estate Markets 國際房地產市場
Housing Economics 房屋經濟學
Landlord & Tenant Law 房屋租賃合同
入學要求：2:1學位或者更好，背景要求商業和金融, 會計, 經濟學, 數學, 統計學, 科學和工程。
2。 格拉斯哥大學(University of Glasgow)
專業名稱：Management with International Real Estate MSc
課程設置：
核心課程
People in organizations 組織學
Operations management 運營管理
Financial information management 金融信息管理
Real estate valuation and appraisal 房地產評估和評價
Research methods 研究方法
Advanced real estate valuation and appraisal 先進房地產評估和評價
Real estate markets 不動產市場
Strategic real estate management 戰略房地產管理
International real estate markets。
國際房地產市場
選修課程
Real estate finance and investment 房地產金融和投資
Real estate development 房地產發展
International e-commerce 國際電子商務
The business environment in China 中國商務環境
American business and management in an international context 美國在國際商務和管理
入學要求: 最低2:1上學位，無背景要求，有工作經驗是最好的，但也是不必須的。
3。
赫瑞瓦特大學(University of Heriot Watt)
專業名稱：Real Estate Management and Development MSc
課程設置：
第一學期
Real Estate Economics 房地產經濟學
Real Estate Appraisal and Evaluation1 房地產評估和評值
Construction Technology 建築技術
Spatial Planning (Edinburgh) 空間規劃
International Planning and Property 國際規劃和財產
Law (Du, Distance Learning) 法律
第二學期
Real Estate Investment and Analysis 房地產投資和分析
Real Estate Management and Sustainability 房地產管理和持續性
Real Estate Development 房地產發展
Real Estate Appraisal and Valuation 2房地產評估和評值
入學要求：2等學位，相關學科背景，有工作經驗最好。

⑷ 美國房地產自金融危機後會有什麼變化

金融危機的原理如下：隨著人類技術的進步，區域的觀念開始模糊，世界是一個互相依賴的共同體，我依賴你生產的襪子，你可能依賴我生產的礦石。

在一個島上有一群人，島上除了幾樣產量不大的生活必需品以外什麼也生產不了，島上的居民用一種叫RMB的貝殼，作為錢來花，就是椰子一個3貝殼，淡水一桶5貝殼等等。這時大家想生活的好一點，可是島上又生產不出這么多東東。於是就想用自己的勞動力和別人換。

這個島不遠處有一個大島，上面什麼都有，人家使用一種叫做USD的貝殼做交易，於是小島上的居民就到大島上的工廠游說，我們這里工資低，原料便宜，沒有土地使用費用，還免稅，到我們這里來投資吧。大島上的有錢人覺的有道理就試著在小島上開了一些工廠，可是馬上問題就出現了，小島上RMB和大島上的USD是2：1的，也就是說在小島賣2個貝殼的東東在大島也要賣1個貝殼。大島雖然有許多劣勢但是因為工廠多，上下游配套的運輸成本低，加上工人熟練，成本和小島的產品沒有太大的價格差。這個時侯小島的酋長就想出了一個辦法，讓島上的巫師忽悠大家，小島上的貝殼和大島上的不一樣，大島上的有神力，所以值錢，我們的貝殼和他們的貝殼要8：1才合理。大家一聽原來是醬紫呀，於是就用自己的8個貝殼換大島上的一個貝殼了。這樣小島上的物價和工資就是大島上的八分之一了，大島上的公司就紛紛到小島上來設廠，賺了大錢，他們把錢匯回大島上發展科技，然後再把發展好的產品在小島生產。這樣過了30年。。。。。。

慢慢的大島上的工廠就越來越少了，全變成了科研基地，同時出現了為科研基地里的人服務的行業，像剃頭呀餐館呀驢友呀醫院等等，當然還有HD區，呵呵。大島上的居民有好多錢，而且他們知道小島上的工廠可以為他們未來帶來更多的錢，於是他們就拚命的借錢炒房子、炒股票、炒花生！！！反正有什麼炒什麼！物價開始飛漲了！小島上的酋長一看呵呵賺錢的機會來了，趕快串通巫師，又把RMB和USD的價格定在了6：1，這樣小島的產品也普漲了25%。突然有一天大島的人們發現所有的東東都炒不上去了，因為沒有人接手呀，東西太貴，賣不掉了，於是趕快競相壓價，想把自己的東東賣掉，市場上一下全是東東沒有買主。小島上的工廠主一看自己生產的東東賣不掉了。只好關了工廠回大島去。這一下小島可炸了窩嘍！辛辛苦苦30年一夜回到解放前！都是可惡的酋長和巫師搞的鬼，去找他們算賬！！！這時候酋長和巫師更著急，怎麼辦呢？眼看著自己舒適的生活不保了。這時候巫師出了個主意。。。第二天酋長宣布進行一個聰明絕頂瀟灑蓋世全無敵的4萬億貝殼救市計劃，就是讓所有島民都到島上搬石頭運到海邊，再從海邊把石頭搬回來，每人每天1000 RMB貝殼，工資由酋長出！！！小島的居民們馬上激動萬分統統流下了熱淚，在歌頌了英明的領導，並跳了一段草裙舞以後就回家了。總算是解了酋長和巫師的燃眉之急，可是長此以往酋長雖然FB，也沒有這么多貝殼往裡填呀！巫師這時候又想出了一招。。。又過了一天，巫師出面了，他把大家召集起來說：「哎呀！我昨天被驢踢了，在朦朧中來到了仙界，見到了神仙mm，神仙mm說我們的貝殼和大島的貝殼要20：1呀！要不然就有天災海嘯了！」大夥兒一聽可嚇壞了，趕緊按巫師說的做，這樣小島的貝殼和大島的貝殼就是20：1了。。。

話說大島的商人自從從小島撤資之後回到大島，每日精神恍惚，想想自己在小島的生活那是多麼愜意呀！每天XO喝著，鮑魚吃著，還有小島的美女陪著，何其快哉！現在又是何等凄慘！這一日收聽大島上的胡謅廣播電台的廣播，廣播里說小島為了預防海嘯，已經將貝殼的比值降到20：1了，東西賣的好好好便宜呀！！！他趕快算了算，咦！要是這么便宜的話，在小島設廠還是有賺的，於是他趕緊回去又在小島設廠了。這時候小島的居民聽說工廠又開了，紛紛回到工廠上班，那個大島的商人又賺到了，大島的科研機構也重開了，於是循環又開始了。。。。

⑸ 國際房地產金融制度分4種模式,各個的詳細介紹

不同國家由於不同的歷史特點和經濟發展程度採取不同的房地產金融制度。例如美國實行以證券融資為主導的房地產金融制度，它的住房信貸市場的開放程度以及抵押貸款證券化的程度都很高，政府組建一系列的政府金融企業來直接干預住房信貸市場並且融資工具多種多樣，其中介機構在二級住房信貸市場上也表現活躍；在金融市場規模較小或不發達的一些國家，如巴西、新加坡等，則建立某種形式的社會福利基金，並將之與住房信貸聯系起來，它以強制儲蓄為特徵，並將社會福利基金金融化經營；德、法等國家則採取了以儲蓄融資為主導的房地產金融制度，他擁有專業化的住房儲蓄機構，且獨立於金融市場之外封閉運行，政府還對住房儲蓄實施獎勵政策；等等。這些金融制度隨著經濟的發展也在不斷的發生變化。

⑹ 結合美國次貸危機 談談你對房地產金融法制創新的看法

地產金融工具的創新 房地產企業的融資額度一般都非常巨大，單純依靠商業銀行貸款顯然無法完全解決資金需求，更難以分散日趨嚴重的金融風險。因此，需要開發金融產品的創新組合。作為一項新生事物，我國房地產金融業務還有極大的拓展空間，地產金融工具的設計和創新是一項值得長期關注和研究的重要課題。我們的思路是： （一）我國房地產行業亟需融資方式的多元化，特別是變間接融資為直接融資。隨著房地產金融調控措施頻頻出台，傳統的融資渠道開始緊縮，而且今後仍有可能出現金融政策變動和利率調整帶來的風險。因此，地產金融工具必須不斷創新。而且，地產金融工具創新的最大瓶頸，是我國相關法規的滯後。在西方一些發達國家，隨著創意產業的飛速發展，金融工具的設計與創新層出不窮，新的融資渠道不斷涌現。例如，企業改制上市，尋求信託與基金的支持等。其中，以信託基金和產業基金為投資來源的資金運作模式成為房地產開發企業的重要融資模式。可以說，時代的發展和行業的需求，不斷向地產金融工具創新提出了新的要求。 （二）建立長期投資基金機構，吸收長期資金，用於房地產項目。2003年，由全國工商聯住宅產業商會推出了住宅產業精瑞基金，成為房地產融資模式多元化的信號彈。但是，由於缺乏產業投資基金法的法律支持，當時只能採取境外注冊產業基金、境內注冊投資公司這樣一個勉為其難的迂迴戰術。此後，國內的信託公司也開始尋找創新的機會，「類信託」的融資模式得以實施，得到了市場的熱烈響應。 （三）這里想著重談一下REITs，即房地產投資信託。它通過發行基金份額的方式，把社會閑散資金吸引過來，從而把房地產行業變成普通大眾皆可參與的一種投資工具。這樣集合起來的資金可以進行組合投資，而且能夠實現專業化管理，因此有利於分散投資風險。一方面，信託能夠實現房地產投資的社會化、大眾化，使投資者能夠通過購買房地產信託而分享房地產行業高速成長的收益；另一方面，它也彌補了銀行信貸無法完全解決房地產金融需求的難題，從而成為地產金融的一支有力工具。只有運作規范、市場前景被看好的房地產項目才有可能獲得REITs的支持，客觀上可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，從而實現資源的優化配置。不僅如此，投機購房者如果能夠通過購買信託而獲利，就不一定非要把資金投入到房地產實物上，其結果能夠減緩市場供需矛盾，減少房地產泡沫，並由此來穩定房價，減低漲幅。這對於我國房地產行業的可持續性健康發展不無裨益。我們相信，隨著信託投資公司的市場形象和美譽度的提升，必將受到廣大投資者的青睞。信託融資的創新，對於中國信託行業的健康發展、房地產融資市場的提升和房地產金融市場的完善，具有重要的意義。 （四）房地產金融租賃。這是將傳統的租賃、貿易與金融方式有機地組合在一起而形成的一種新的融資方式，也可以叫融資租賃。出租人根據承租人選定的租賃房屋和開發商（出賣人），以對承租人提供資金融通為目的而購買該房屋，承租人通過與出租人簽訂融資租賃合同，以支付租金為代價，而獲得該房屋的長期使用權。對承租人而言，通過融物的方式來實現融資的目的；對出租人而言，只是提供金融服務，但為了控制承租人償還租金的風險而控制房屋的所有權，而且在合同結束時，又可能將產權轉移給承租人。這種業務的主體是金融租賃公司，需要三方簽署兩個合同來完成交易。這是在二戰後產生於美國的一種新型金融工具，如今在國際資本市場上，它已經成為僅次於銀行信貸的第二大融資方式。在我國，中國人民銀行一經發布了《金融租賃公司管理辦法》，但目前採用這種金融工具的企業多是為了大形設備、運輸工具和生產線的融資，房地產與商家尚未廣泛引入這種機制。 （五）房地產企業直接上市。上市是企業獲取資金、實行資本運作的主要方式之一，也是提升企業品牌的良好方式。對於房地產企業來說，直接上市也是進行融資的最理想的方式之一。例如，李嘉誠的長江實業，其凈資產在1972年上市時僅有一個多億，到2000年就已增長為1000億。可見，上市不僅可以有效地化解金融風險，而且還能夠降低企業的融資成本，改善企業的資本結構。但是，由於房地產企業的贏利模式不同於一般工業企業，其資金流是不連續的，因此一般的房地產企業很難達到上市要求，只有房地產行業的「老大」才有望獲得上市資格。 （六）證券化的融資渠道。這種方式，就是直接將房地產投資變為有價證券。投資人不是擁有房地產實物的所有權，而是擁有證券的債權。但是，這種操作有一定的難度，我國目前仍處於試點階段。今後我們應大力推動房地產投資權益證券和房地產抵押貸款證券，培育和發展住房抵押二級市場。 （七）將保險資金引入住宅融資市場，擴大房地產業的融資渠道。保險資金運用周期較長，數額巨大，適合進入房地產業。 （八）積極穩妥地發展住房公積金貸款，擴大發放范圍，加強監管力度。針對廣大中低收入居民的購房要求，一方面要加強經濟適用房、限價房的規劃和管理，另一方面要充分利用公積金貸款所具有的政策性補貼、利息較低等特點，讓符合條件者盡早解決住房困難的問題。在我們看來，公積金的使用條例並不應是一成不變的，政府應當根據國情、民情的變化而加以研究、調整，做到與時俱變，對建構和諧社會作出貢獻。 我們相信，隨著地產業與金融業的密切合作，融資渠道會更加豐富，規避風險的方法會更加有效，一個更理性、更規范的房地產時代必然來臨。隨著宏觀調控政策的進一步深化，中國的房地產市場必將更穩健地發展，房地產泡沫會越來越少，房價會越來越穩定。根據我國加入WTO的承諾，政府將在五年內取消對國外金融機構的地域和業務方面的限制。屆時，西方發達國家的金融機構勢必搶灘中國房地產業。在這種情況下，我們一定要加緊房地產業金融機構的改革，使法律政策的軟硬體環境得以完善，爭取早日完成與國際的接軌。

⑺ 房地產金融學的目錄

緒論 金融與房地產金融
0.1 課程介紹
O.2 金融的概念及其辨析
O.3 基於金融學分類的房地產金融學體系
附錄A 信用
附錄B 金融工具與金融衍生工具
閱讀與討論0 主題：金融與房地產金融體系辨析
本章參考文獻與推薦書目
第1章 金融市場與房地產金融市場
1.1 金融市場概述
1.2 金融法律、法規體系
1.3 房地產金融市場及其構成
1.4 房地產金融市場運行模式
1.5 我國房地產金融市場的發展
附錄C 金融分業經營與混業經營的概念區分
附錄D 擔保的形式
閱讀與討論1 主題：房地產金融市場與金融體制一
本章參考文獻與推薦書目 第2章 企業融資概述
2.1 企業融資概述
2.2 企業融資方案選擇
閱讀與討論2 主題：企業融資理論與房地產企業融資
本章參考文獻與推薦書目
第3章 房地產企業權益融資(1)：上市
3.1 房地產企業上市融資回顧
3.2 房地產企業上市的條件和流程
3.3 房地產上市公司的遴選
3.4 我國房地產上市公司治理結構統計分析
3.5 房地產上市公司的綜合實力評價：多指標綜合評價法的應用
3.6 房地產企業上市融資與上市公司的監管與調控
附錄E QFII制度、路演、獨立董事制度
附錄F 衡量上市公司業績表現的3個主要指標
附錄G 對房地產上市公司信息披露的專門規定
附錄H 中國證監會股票發行核准程序
閱讀與討論3 主題：上市對房地產企業的影響
本章參考文獻與推薦書目
第4章 房地產企業權益融資(2)：資產重組
4.1 資產重組的概念與類型
4.2 房地產企業資產重組的動因
4.3 房地產企業資產重組的主要途徑
4.4 房地產企業資產重組的效率：博弈論的角度
4.5 房地產企業資產重組績效評價
4.6 反並購措施
閱讀與討論4 主題：房地產企業並購、資產重組與績效評價
本章參考文獻與推薦書目
第5章 房地產企業權益融資(3)：REITS
5.1 房地產信託、房地產投資基金及REITS
5.2 REITs概述
5.3 REITs的種類
5.4 REITs的運作模式
5.5 REITs的收益及投資特性
5.6 我國發展REITs的條件
附錄I 契約型投資基金與公司型投資基金的區別
閱讀與討論5 主題：REITs：美國經驗與中國的發展
本章參考文獻與推薦書目
第6章 房地產企業債務融資：信貸與債券
6.1 房地產企業債務融資概述
6.2 房地產企業貸款
6.3 房地產企業債券
6.4 我國房地產企業債務融資狀況：上市公司實證分析
附錄J 常見的商業票據
附錄K 美國三大信用評級機構
閱讀與討論6 主題：信用評級與房地產企業債務融資
本章參考文獻與推薦書目
第7章 房地產項目融資：渠道與創新
7.1 項目融資概述
7.2 房地產項目的投資結構
7.3 房地產項目的融資結構
7.4 房地產項目的資金結構
7.5 房地產項目融資的信用保證結構
7.6 案例分析
附錄L 法人及其應具備的條件
閱讀與討論7 主題：項目融資模式在我國的應用
本章參考文獻與推薦書目 第8章 各國住房金融體系概述
8.1 美國的住房抵押金融
8.2 德國住房儲蓄金融
8.3 新加坡的中央公積金
8.4 日本的住宅金融公庫
本章參考文獻與推薦書目
第9章 個人住房抵押貸款
9.1 個人住房抵押貸款概述
9.2 個人住房抵押貸款分類
9.3 個人住房抵押貸款資信評估
9.4 個人住房抵押貸款風險：違約與提前償付
附錄M 單利與復利、平利率與有效利率、年金的計算
閱讀與討論9 主題：固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款¨
本章參考文獻與推薦書目
第10章 房地產保險
10.1 保險概述
10.2 房地產保險概述
10.3 住房抵押貸款保險運作模式
閱讀與討論10 主題：住房抵押貸款保險：法律與運作模式
本章參考文獻與推薦書目
第ll章 住房抵押貸款證券化一般原理
11.1 資產證券化與住房抵押貸款證券化
11.2 住房抵押貸款證券化運作原理
11.3 抵押貸款支持證券的信用升級與信用評級
閱讀與討論11 主題：住房抵押貸款證券化：中國的選擇
本章參考文獻與推薦書目
第12章 住房抵押貸款支持證券的主要品種
12.1 抵押貸款轉手證券
12.2 剝離式抵押支持證券
12.3 擔保抵押貸款債券
閱讀與討論12 主題：住房抵押貸款證券化：品種設計
本章參考文獻與推薦書目- 第13章 利率、匯率變化與房地產市場
13.1 利率及其影響因素
13.2 IS—LM模型、利率與房地產市場
13.3 匯率及其變化對房地產投資的影響
附錄N 利率平價理論主要內容
閱讀與討論13 主題：利率、匯率變化與房地產投資
本章參考文獻與推薦書目.
第14章 通貨膨脹與房地產市場
14.1 通貨膨脹概述
14.2 通貨膨脹與商品住房價格的量測指標及比較
14.3 我國通貨膨脹與商品住房價格關系理論分析
14.4 我國通貨膨脹與商品住房價格關系實證分析
14.5 我國商品住房價格對通貨膨脹的抵禦特徵
閱讀與討論14 主題：通貨膨脹與房地產投資、消費
本章參考文獻與推薦書目
第15章 房地產市場與資本市場
15.1 房地產投資與股票投資的特點
15.2 房地產市場與資本市場的互動關系：房價與股價
15.3 資本市場與房地產市場關系的實證研究：互動與預測
附錄O 道瓊斯30種工業股票指數與上證綜合股價指數
閱讀與討論15 主題：房價與股價
本章參考文獻與推薦書目
第16章 房地產金融市場的外部干預
16.1 貨幣政策與房地產金融市場
16.2 財政政策與房地產金融市場
16.3 房地產金融市場監管
附錄P 銀行創造貨幣與「貨幣乘數」
閱讀與討論16 主題：房地產金融政策與金融監管
本章參考文獻與推薦書目

⑻ 國外房地產金融可大致分為哪幾種基本模式,各自的特徵如何

一、德國的住房儲蓄金融體系

（一）.德國住房儲蓄金融的發展。
通過住房儲蓄金融的方式，集聚社會資金以解決住房問題，在一定條件下，是一種成效顯著的辦法。德國就是成功地推行這一辦法的代表。
二次大戰結束後，因德國大部分住房遭戰爭毀損，且有大量難民湧入，當時德國是歐洲存在嚴重房荒的國家之一。戰後德國政府實行市場經濟體制，與此相適應地建立了市場經濟和社會保障機制緊密結合的住房體制。德國住房政策的目標是「所有平民有足夠的住房」，政策的核心是大力發展社會住房和發展住房儲蓄體系，促進居民個人自己積累資金去建(購)住房。到20世紀70年代初，德國的住房問題基本得到解決，人均住房建築面積達到30平方米，平均每人有1.7間住房。20世紀80年代初，曾經短時期出現社會住房過剩，許多空房無人住居，致使有些建房公司破產，建房大量縮減。隨後，由於人口的增加（含從國外湧入大量人口），再度出現了住房緊缺。在這個時期，推動了住房儲蓄新的發展。

（二）.德國住房儲蓄體系的重大作用。
針對20世紀80年代初出現建了住房無人買及其後出現住房緊缺的問題，90年代德國住房政策的重點由原來興建社會住房轉向鼓勵個人積累資金建(購)房。這種做法：一是，通過住房儲蓄體系和抵押貸款大量融資，拓寬了資金渠道；二是，使用於住房的資金、建設速度和住房消費相協調，建了房有人買。因此，住房建設又進入了新的繁榮時期。德國20世紀90年代平均每年建設的住房，比80年代平均每年建設住房增加了1倍多。在過去的40多年裡．德國住房儲蓄銀行向儲戶發放了9000億馬克資金．購置、建造1100多萬套住宅以及為舊房的現代化改造提供了資金支持。住房儲蓄體系在住房融資中越來越起著重要的作用。住房儲蓄銀行融資的比重由80年代的40％上升到90年代的62％，而承擔抵押貸款的銀行的融資比重從1970年的33％降到90年代的3％以下。90年代簽訂了住房儲蓄合同的居民占總居民戶數的1／3。

（三）.德國住房儲蓄體系的機理和內容。

住房儲蓄體系的理論倡導於1775年英國伯明翰肯特尼建築社會學，1885年德國創辦了首家「人人住房儲蓄銀行」。該體系的目的是為實現建房籌資而形成自助體系．其原理是互相合作融資。假設建一套房的造價為1000個基本單位(金額)，有10個計劃建房者，每人每年存錢100個基本單位，靠個人自己積累，需在10年後才能各自建房。現在10個計劃建房者都參加住房儲蓄體系，每年每人繳存100個基本單位，該體系每年都可以配貸1000個基本單位去建設一套房。使得這10個計劃建房者在10年內每年都有一個人分到住房，參加儲蓄體系的10個成員總平均只需等5.5年就可以分到一套住房，比每人單獨存錢籌資建房住的時間大為縮短。德國的住房儲蓄體系是由專業的住房儲蓄銀行(也稱住房儲蓄信貸社)經營運作的，現全德國有州一級公營住房儲蓄銀行13個，私營的住房儲蓄銀行21個，遍布全國各州，開展競爭經營。凡參加儲蓄系統的儲戶都需與住房儲蓄銀行簽訂一定數額的「建(購)住房儲蓄契約」(即存貸總額合同)，儲戶負有每月按「契約金額」的百分之五以上存錢的義務，加上僱主存款和獎金，7年左右存滿「契約金額」的50％後，即可取得全部契約金額的貸款權。住房儲蓄銀行一般每半年配貸一次，對儲戶是按配貸指數的大小順序配貸。配貸指數的大小取決於存款金額的高低和存款時間的長短。這樣配貸充分體現了公正性。此類貸款以不動產抵押(法律規定抵押銀行享有第一抵押權、住房儲蓄銀行享有第二抵押權)，或以人壽保險公司合同擔保。存貸款利率均是固定不變的，且低於市場利率。2000年存款利率為3%，貸款利率為5％。還貸方式是當所建(購)住房開始使用後按月以全部契約金額的一定比例進行清償。德國一般的情況是存款期7年，貸款期為12年。儲戶每月還本付息及住房維修費的總和，要低於同等的租賃住房戶每月所付的租金。債務還清後，儲戶即積累了一筆財產。國家對住房儲蓄施行獎勵和免稅的鼓勵政策，對首次簽訂住房儲蓄的儲戶，凡家庭達到1600馬克(單身800馬克)以上的年儲蓄額．財政給予10％的獎金。法律還規定，雇員參加住房儲蓄，凡一年存入儲蓄合同936馬克者，則僱主必須支付相同金額存入雇員的儲蓄賬戶．且享受國家94馬克的獎金。按年存入標准數1600馬克計算，累計存入7年後的本息加上國家和單位的資助總和為22016馬克，幾乎相當於儲戶存入的11200馬克本金的2倍。住房儲蓄系統為儲戶提供住房造價40%~50％的資金，其餘50一60％通常是由抵押貸款體系等其他金融貸款提供。據分析．住房儲蓄體系與抵押貸款體系比較，前者優於後者。例如，以相同的10萬馬克融資金額，使用抵押貸款，年利率8%，負債分期償還率1％，還貸期為30年．每月還本付息750馬克，30年共付出14．8萬馬克。而參加住房儲蓄體系，個人首先存入融資總額的50％，每個月存500馬克．存期七年，然後配貸10萬馬克，還貸期12年，每年還本付息600馬克，12年共付出12．35萬馬克。兩者比較，住房儲蓄體系存貸期共為19年，比抵押貸款期縮短11年，而且每月負擔減輕，利息支出更大為節省。住房儲蓄體系享有國家的獎勵、免稅優惠政策，因而對居民具有更大的吸引力。一些暫不具有購置住房能力的人也寧願放棄眼前消費，放棄市場較高的利息而投入住房儲蓄，特別是吸引許多年輕職工參加住房儲蓄體系。據調查，近年來發展的新儲戶平均年齡在不斷下降，有近半數的新儲戶年齡低於25歲。

（四）.德國住房儲蓄體系的特點及其對發展國民經濟的效應。

1、住房儲蓄體系實行先存後貸，貸款的資金來源於眾多的儲戶，資金有保證，銀行的風險小。德國40多年來多種用於住宅投資的資金中，住房儲蓄是最穩定的資金。

2、住房鍺蓄體系的貸款利率低於市場利率且是固定不變的。因為它本身是個封閉的體系，不受外界資本市場的影響。利率較低，有利於減輕建(購)房戶的負擔，保證按期清償貸款。在低存低貸的條件下，住房儲蓄銀行能取得較好的收益，本身就顯示了該體系的生命力以及經營的高超水平。在市場高利率時期，人們對建(購)房處於猶豫觀望狀態時，低而固定的利率可免除客戶的後顧之憂，吸引人們照常參加住房儲蓄。社會上出現高利率對國民經濟的增長會產生負作用，而住房儲蓄則具有穩定經濟、控制周期波動的作用。

3、在住房儲蓄體系中，國家發的獎勵小而收益大。國家拿出1馬克獎勵金，可以收到居民投入20馬克建房資金的效果；而且建房可帶動相關產業的發展，國家又可以從擴大就業、增加稅收中得到社會效益和經濟收益。根據綜合效應的調查數據，國家用1馬克獎金，可得到2．8馬克的回報。

4、住房儲蓄體系促進人們儲蓄，引導人們延遲消費，可以緩解通貨膨脹的壓力。

5、住房儲蓄體系的運作機構是住房儲蓄銀行，它承擔了市場融資和面向中低收入者社會保障的雙重職能，其運行機制是商業性和政策性的有機結合。它完全依照國家法規，根據政府的住房經營政策，並在政府的監控下運行。這種管理體制體現了政企分開，既有政府宏觀調控，又有適應市場原則的微觀運作；既體現了政府宏觀管理，保障中低收入者解決住房問題的政策，又避免了政府直接包攬住房而背負沉重的包袱。

（五）、在我國推行住房儲蓄銀行的條件分析。
我國在煙台市和蚌埠市試點推行住房儲蓄銀行，但效果不夠明顯，而且已轉為商業銀行。天津也開始試點中德合作的住房儲蓄銀行，其效果尚待實踐檢驗。據分析，我國與德國有以下幾個不同的條件：

1、政府的重視。
德國政府十分重視住房儲蓄銀行，讓它在住房融資中占據「挑大樑」的地位。20世紀90年代，住房儲蓄銀行的融資比重由80年代的50%上升到62%，而抵押貸款銀行的融資比重則由1970年的33%下降到3%以下。在我國進行試點的銀行不可能占據這樣的重要地位。

2、經濟優惠政策。
優惠政策是德國住房儲蓄銀行能夠順利發展和居民願意儲蓄的強大動力，主要有：家庭儲蓄額達到1600馬克，單身達到800馬克的，財政給予10%的獎金；雇員存入儲蓄合同936馬克，僱主要支付相同金額存入雇員儲蓄賬戶，並享受國家94馬克的獎金。按儲蓄7年計算，國家和單位的支助大體上與本人存款本息相等。這樣巨大的經濟優惠，是德國住房儲蓄發展的強大推動力。這樣大的優惠，一般是在全國廣泛推行的情況下，政府才會做出決定。而在我國進行試點的住房儲蓄銀行就難以享受這種優惠，致使試點單位缺少這一強大的動力。

3、有沒有全國推行的條件。
能否下決心在全國推行住房儲蓄銀行並給以較多的經濟優惠，是一件重大的經濟舉措，是與那一個國家的歷史的和現實的條件分不開的，而且還會經過一個發展過程才走向成熟。我國現實的情況是，正在推行住房公積金，而住房公積金的一項重大舉措，就是單位要交納與職工個人同等的住房公積金並列入職工賬戶。而住房儲蓄的一條優惠，也是僱主要支付與雇員相同的儲蓄金額存入雇員的儲蓄賬戶。由於不能要求僱主給雇員存兩份錢，也就是說，住房公積金制度在我國存在一天，就不可能為住房儲蓄銀行再做一個「雙儲蓄」的決定。因此，有人建議，將目前的住房公積金管理中心，發展成為住房儲蓄銀行，就可以避免出現「雙儲蓄」的問題。由於我國的國情與德國不同，要不要將住房公積金管理中心改為住房儲蓄銀行，就很值得研究。即使要改，其所實行的政策也不會與德國完全一樣。
四是.不容易得到商業銀行的支持。
目前我國有些商業銀行也在開展住房儲蓄業務，由於得不到政策優惠，經營收入低，難於擴大業務。所以，有些商業銀行不支持開辦住房儲蓄銀行。

二、美國的抵押貸款機構和抵押貸款證券

（一）.美國抵押貸款機構的發展。

1931年，在美國召開全國第一次住房會議的同時，就在胡佛總統主持下建立了「聯邦住宅貸借銀行系統」，包括一個「聯邦住宅貸借銀行理事會」與12個地區銀行。1933年羅斯福總統又在這個銀行系統下建立了「住房借貸公司」。1938年，美國國會又通過決定建立了」聯邦全國抵押貸款協會」，這些專業金融機構是專為住房籌集資金的機構。它們籌集的資金，一為住房建設提供較低利息的貸款，二為購房者提供購房抵押貸款。由於提供低息貸款屬於執行政府對住宅建設的支持政策，因而這些機構被視為具有政策性的金融機構。與此同時，美國還鼓勵各種商業銀行和金融機構也為住房建設提供貸款，也開展居民購房抵押貸款業務，這些業務收取商業利息，沒有政策優惠。許多居民購房時能獲得一定的政策性貸款，不足的部分再申請商業貸款，多數居民獲得的是組合貸款。

1968年和1970年，美國又對前述機構進行改革，分別建立了「政府全國抵押貸款協會」和「聯邦住宅貸借抵押公司」。這些住房抵押金融機構的陸續成立，使住房金融的融資體系逐步完善，為住房建設資金的籌措開辟了穩定而廣闊的渠道。

1968年美國政府將美國聯邦國家抵押貸款協會改為聯邦政府特許的股份制公司，即聯邦住宅貸借抵押公司，同時又建立了政府國家抵押貸款協會，是一項重要的改革。在建立以上兩個機構的基礎上，創造性地推行了購房抵押貸款證券化。

（二）.美國的抵押貸款證券。

美國的《住房法》把居民貸款購房的還款時間限定為最長不超過30年。雖然不可能每個居民貸款都把還款期定為30年，但多數要貸10~20年。金融機構借出購房貸款，要通過很長的時間才能回收，資金流動緩慢，從而降低金融機構的資產質量和經營效果。由於原來的美國聯邦國家抵押貸款協會屬於政府機構，有政府的直接支持，問題還不突出。而當1968年將協會改為股份公司後，問題就突出來了。實行購房抵押貸款證券，就是針對以上問題採取的措施。其主要運作方式是，由政府特許的金融機構(在美國就是上面講的機構)承保所有金融機構購房抵押貸款的債權。然後把這個債權通過合法的手續和途徑發行股票、債券直至國債，將貸款的債權變現，並將變現後的資金通過購買金融機構的債權等方式還給貸款的金融機構．使有關金融機構加快資金流動，提高資產質量，並有利於持續不斷地給新的購房者發放新的貸款。

住房購房抵押貸款證券化的辦法，如能在良好的主客觀條件下，經過高水平的經營管理使其良性運行，則可以產生以下五大好處：(1)使一級市場(抵押貸款)和二級市場(證券化)有機銜接，有利於住房資產的良性循環；(2)有利於完善住房金融體系；(3)可以解決金融機構因長期貸款而造成長期積壓資金的問題，有利於改善金融機構資產質量和提高經營效果；(4)可將金融機構的貸款風險通過證券市場轉移為社會投資者共同負擔；(5)可通過這種社會融資活動及時地為住房建設和流通籌集大量資金。

美國從20世紀30年代大力推行購房抵押貸款，經過多年發展，購房抵押貸款業務已普及到廣大居民，成為一項佔有巨額資金的量大面廣的金融活動。美國「住房貸借抵押公司」及其前身有60多年的經營經驗，又是根據聯邦國家抵押貸款協會授權法案成立的機構，它的證券享有「美國政府贊助機構」所發行證券的待遇，可以作為信託機構向聯邦儲蓄銀行借款的擔保，並規定它的證券不需要在美國證券交易管理委員會注冊。因此，它的證券被人們視作「美國政府機構證券」而走勢堅挺，被評為AAA級證券。進入20世紀90年代．「住房借貸抵押公司」逐步成為美國最大的住房抵押貸款融資單位。美國國內每四筆抵押貸款中，就有一筆抵押貸款包含在該公司的均衡投資中，或者是該公司以信託形式所擁有。有了這個既有豐富經驗又有良好信譽的機構來經營，就保證了購房抵押貸款證券化的順利推行。

（三）.在我國推行抵押貸款證券的條件分析

一是，依託長期貸款的債權，發行抵押貸款證券及時回收資金，可以避免長期積壓資金，改善金融機構的資產質量和提高經營效果。這是贊成在我國推行抵押貸款和抵押證券者講的道理。但是，進入2003年，我國的商業銀行存款達10萬億元，許多銀行並不缺資金，這就存在著一個是否要再發證券去積累資金的問題。

二是，美國是一個貸款業務十分發達的國家，誇大一點講，沒有一個美國公民不貸款。全國9000萬戶居民，如果有2000萬戶有住房貸款，估計貸款總額在2萬億美元左右。貸款數額如此巨大，值得為此去發行證券。而中國住房貸款業務「方興未艾」，貸款總額還不大。因此，等住房貸款進一步擴大後再考慮是否發行住房抵押貸款證券的問題，可能更穩妥一些。
三是，美國發行住房抵押貸款證券，由住房抵押貸款公司負責操作。這個公司有60多年的豐富經驗，能保證所發證券的良性經營，使得老百姓願意買這種證券。我國還沒有這樣的機構，如果發了證券因經營不善而證券貶值，就可能沒人去買。這個問題也得慎重考慮。
以上分析，可作為在我國推行住房抵押貸款證券化的試點單位參考。

三、新加坡的公積金制度

新加坡算不上發達國家，但它首先推行的公積金制度已為我國部分地借鑒。所以用一定的篇幅來介紹該國的做法。

新加坡從1955年開始推行公積金制度，迄今已有40多年時間。公積金是一種強制儲蓄、定向使用的強制性社會保障制度，由僱主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納。

新加坡政府規定，所有雇員都須參加公積金制度，每月由僱主和雇員繳交的公積金連同利息均歸雇員個人所有，由公積金局統一管理．定向使用。雇員55歲後領取公積金歸個人養老使用，平時可用於購房和支付雇員本人及直系親屬的醫療等費用。

新加坡建立公積金制度的初衷是解決職工的養老問題，當時的公積金就是養老金。後隨公積金規模的不斷擴大，逐步擴展到住房、醫療、保險、教育等領域。由於公積金使用於住房的比重越來越大．就成為政府建房、個人購房的主要資金來源。對解決新加坡的住房問題，實現「居者有其屋」計劃發揮了巨大作用。按新加坡《中央公積金法》的規定，公積金管理局除支付會員的正常提款外(這一比例一般在5％到10％之間)，其餘全部用於購買政府債券，公積金通過國家債務方式轉由國家控制，再由國家向建屋發展局提供建房貸款和個人購房貸款。公積金局歸集的公積金大部分用於公共組屋的建設和個人購房貸款。公積金制度使國家「建得起」住房，家庭「買得起」住房。沒有公積金制度，新加坡是不可能在較短時間內較好地解決住房問題的。

（一）.新加坡推行公積金制度的主要作法

1、嚴格的立法規定
公積金是一種強制儲蓄制度，凡符合條件的僱主和雇員都必須按期足額繳納，不能隨意不繳或遲繳。因此必須要有強制性手段，才能保證公積金按時足額到位。新加坡通過國會立法，依靠法律手段來實現這一目的。1955年新加坡推行公積金制度，同年國會通過《中央公積金法》。該法共有八章，對公積金的機構設置和職能分工，公積金的歸集、提取、使用以及違法處罰等事項從法律角度予以明確規定。政府、公積金局、僱主、雇員均須按照法律規范各自的行為，任何單位和個人都不得例外。政府無權動用公積金存款，只能以政府債務形式有償借用並如期歸還。公積金管理局必須依法管理、運營公積金。僱主和雇員要依法按期如數繳納公積金，無故不繳時公積金局可以強行劃賬，遲繳要罰繳滯納金。嚴格的立法規定使公積金制度具有法律保證，法律的尊嚴強化了政府的責任感、公積金管理局的使命感和人民的信任感。新加坡的公積金制度一直依法按預定的方向和規定正常運轉，不受人事變動和其他因素的影響，避免許多人為的障礙和偏差，這是新加坡成功推行公積金制度的基礎。

2、高效率的組織管理機構
按照《中央公積金法》的規定，中央公積金局負責公積金的歸集、管理和保值工作。公積金局設理事會，由1l位理事組成，其中政府代表3人，僱主代表2人，雇員代表2人，專家代表4人。理事長由勞工部部長任命，理事會每個月召開一次會議．商議公積金歸集和使用等重大問題。日常管理工作由總經理負責，總經理是公積金局的最高負責人，由國家總統直接任命。下設僱主服務、雇員服務、人事管理、計算機管理、行政管理和內部審核6個部門，各由1名高級經理負責。全局除設兩名副總經理外，一律不設副職。全局共有員工1100多人，每人都有明確的責任、權力和工作程序。整個工作有條不紊，效率很高。
這些年，中央公積金局管理公積金數額約600億新元，是新加坡的「最大財東」，每年公積金的運營都創造數億元的利潤，但公積金局員工實行的是類似政府公務員的職級工資制度，其工資收入不和公積金運營的經濟效益掛鉤，不能用公積金的增值發獎金。包括公積金局大廈及其停車場出租的收入都要一一入賬，成為公積金存款的增值積累。公積金局的每筆支出都要按規定計劃執行，避免公積金局為追求利潤而偏離為公眾服務的宗旨，保證了公積金管理機構和隊伍的廉潔。

3、適時調整繳交率和穩定利率
公積金繳交率是僱主和雇員繳交公積金占雇員工資收入的比例，繳交率的高低直接影響到公積金的規模。繳交率過低，歸集到的公積金數額太小，達不到推行公積金的目的；繳交率過高又會影響企業的利潤和雇員的實際生活水平。前30多年，新加坡採用小繳交率起步，逐漸增加的辦法，逐步提高公積金的繳交率。1955年剛推行積金制度時，僱主和雇員的繳交率各為占雇員工資的5％，以後隨經濟發展，雇員工資收入的增加，以及公積金包含內容的增加，公積金繳交率逐步提高。一般每隔二，三年提高一個百分點．至1984年達到各25％，是為繳交率的最高峰。後來，經過近幾年的調低，目前繳交率為各20％。另外政府還充分發揮公積金對國民經濟的宏觀調控作用，當經濟增長速度較高時．政府提高繳交率．降低總需求，防止經濟過熱。當經濟增長速度較低時，政府降低繳交率，以刺激社會需求，帶動經濟增長。1997年發生亞洲金融危機時，政府曾把僱主的繳交率從25％降到10％，減輕了僱主的成本開支，提高了經濟增長速度。後隨經濟的復甦，又逐漸提高了繳交率。因此，公積金已成為新加坡政府調控經濟的主要工具之一。
新加坡剛開始推行公積金制度時，公積金的存款利率低較，從1955年到1962年，公積金的存款利率一直是2.5％，直到1963年才把公積金存款利率提到5％，1974年又提到6.5％，以後很長時期一直保持這個水平。1986年起實行公積金存款利率與平均市場利率掛鉤，並根據新加坡金融管理局的存款基準利率和四大銀行一年期定期存款利率的平均利率來確定．略低於同期市場儲蓄利率。該利率每6個月調整一次，即今年上半年的公積金利率等於去年下半年平均市場利率，今年下半年的公積金利率等於上半年平均市場利率。每月按戶頭上的最低存款結息一次，每年存入戶頭一次。由於公積金局按月計息，所得的利息是復利，而給會員的利息一年存入戶頭一次，會員得到的是單利，兩者之間的差額形成公積金的收入。
《中央公積金法》規定，公積金存款的最低利率為2．5％。由於新加坡通貨膨脹率較低，公積金高出通貨膨脹率2個百分點，公積金存款可以得到保值增值。

4、逐步擴大使用方向
公積金制度剛建立時純粹是一種養老金制度，主要用於解決職工的退休養老問題。以後隨公積金歸集額的擴大，逐步擴大到其他領域。
1968年新加坡推行公共組屋計劃，允許會員利用公積金存款購買組屋，解決了會員的住房問題。
1984年推行家庭保障保險計劃和保健儲蓄計劃，1986年推行填補退休金儲蓄計劃以及1989年推行教育計劃等，都與公積金掛鉤。
這些規定使公積金逐步擴展到住房、醫療、養老、保險、教育等各個領域，成為新加坡一項包括范圍甚廣的基本社會保障制度，並使新加坡人民在不長的時間內實現了老有所養、病有所醫、居有其屋。
公積金制度剛開始實施時，人們對它曾有各種疑慮和不同看法，現在它已成為新加坡最受人民歡迎的具有新加坡特色的制度。

5、廣泛的宣傳動員工作
群眾的理解和支持是成功推行公積金制度的前提條件，這也是新加坡推行公積金制度初期所面臨的主要問題。為說服群眾接受公積金制度，政府和公積金局進行了廣泛的宣傳動員工作。例如向群眾講清楚參加公積金制度對個人有什麼好處，每月繳交多少公積金，退休以後可以享受到什麼水平。同時，公開宣布政府為公積金還款提供擔保，消除群眾對公積金能否如數償還的疑慮。公積金局還定期將每個會員的公積金存款通知本人．並隨時提供電腦查詢。只要走到公積金局的每個櫃台，隨處都可見到各類簡明扼要、通俗生動、圖文並茂的宣傳公積金的小冊子，宣傳工作十分普及，真正做到了家喻戶曉、人人皆知。

新加坡不是發達國家，而是新興的發展快的國家，被稱為亞洲「四小龍」。它利用公積金解決住房問題的經驗，對發展中國家更有借鑒作用。

（二）、在我國推行公積金制度的條件分析

1、我國和新加坡都是發展中國家，他們的經驗在我國推廣，相對來說比較容易一些。

2、新加坡的公積金涉及面寬，屬於基本社會保障制度。我國推行的不是范圍甚廣的公積金，而只涉及住房一項，因而叫住房公積金。這主要是我國民政部主管的其它社會保障制度，暫未考慮用公積金的辦法來解決。而我國的房改進程中碰到了居民收入低與房價高的矛盾，把房改與工資改革結合起來進行的建議又未得到採納，而住房公積金要求單位與職工拿出同樣的錢，這是一個增加住房消費得好辦法。因此，住房公積金就在我國應運而生。

3、新加坡使用法律手段，是公積金得以推行的保證。為此，我國也採用國務院發文予以實施的辦法，減少了推行中的困難。新加坡人均國內生產總值超過1萬美元，而我國剛超過1000美元。我國在經濟實力不強的情況下推行住房公積金，不可能象新加坡那樣一下子就在全國推行，而是採取了逐步擴大比較穩妥的辦法，因而目前住房公積金覆蓋面還不夠大。

⑼ 倫敦政治經濟學院碩士研究生房地產金融專業就業情況怎麼樣

倫敦政治經濟學院(LSE)：在英國獨樹一幟，是唯一將教學與科研集中在社會、政治、經濟科學領域的頂尖學校, 位於倫敦市中心國會大廈（著名的Big Ben）旁. LSE在經濟學領域曾有五名諾貝爾獎獲得者，發展了最具權威的經濟理論,許多對全球政治、經濟、社會發展有影響的思想、政治體系均源於LSE。開設的專業：ACCOUNTING AND FINANCE，FINANCE AND ECONOMICS，REAL ESTATE ECONOMICS AND FINANCE