经济适用房变商品房

⑴ 北京市经济适用房变商品房需要什么手续

北京 “经转商”攻略
根据《京国土房管住【2004】486号》规定，对社会公开销售或定向销售取得经济适用房产权的房屋满五年的（五年的界定是根据契税完税凭证或房屋所有权证的填发日期），可以按市场价格出售。具体程序：
第一步：办理网签。交易双方到住建委网签合同（住建委在兴政街建设大厦， 69263523），打印后双方签纸介合同。网签合同不收费，但复印证件资料1元1张，建议先行将所有证件复印3份，身份证复印时正反面复印在一张A4纸上。 需要带齐：1、房产证 2、原购房合同 3、买卖双方身份证 4、买方户口本（已婚需要配偶身份证和户口本及结婚证）
第二步：交纳契税。拿着签好的合同去地税窗口交税（位于兴华大街3段15号的行政综合服务中心，电话81296009），拿着开好的税票到大厅东侧的农村商业银行缴纳税金（契税），然后拿着收据去大厅服务台复印1份，回到地税窗口领取税票。双方本人必须到场，如委托需要公证委托才行。
第三步：交纳综合地价款。回到住建委大厅服务台，领号办理综合地价款补缴单，咨询电话：69291324。然后到交通银行缴纳综合地价款，收款单位是大兴财政局。
第四步：房屋测绘，拿着旧房本到测绘窗口办理测绘手续，需要缴纳测绘费￥140.00元。
第五步：过户领证。拿着综合地价款收据回住建委换取发票，然后排号办理过户手续，双方本人签署N多文件及声明和询问笔录。备好￥85元现金，80的制证费，5元的印花税，交钱后领证。必须提供的材料： （1）登记申请书原件； （2）申请人身份证明； （3）房屋所有权证原件；
（4）网上签约的北京市存量房屋买卖合同原件；
（5）买卖双方当事人约定通过专用账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件； （6）房屋登记表、房产平面图二份； （7）契税完税或减免税凭证原件； （8）补交土地收益的证明。
“经转商”费用
a 综合地价款: 计税基准价*平米数*10%-当年已交数额
出售人到房屋所在区县房屋登记部门按成交价的10%缴纳综合地价款（其成交价格低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的，按住房指导价收取综合地价款。瑞海家园原最低成交价是3018元/平米，现在预计10000元左右。 多处交易地区的最低计税价翻到原来的3倍左右。其中，大兴清源地区、丰台新发地地区、海淀万柳地区的最低计税价翻至3.1倍。海淀定慧寺地区的最低计税价从7500元挑高到2.04万元，丰台六里桥地区从6200元调整到1.7万元，都增长了1.7倍。
没赶上12月10日之前网签，李女士咬着牙降了6万元、将大兴西红门的一套3居室出售了。而购房人却说，就算是房主降了6万元，自己还得贴一两万元的税款。
当年因为面积超过申请面积数，而补缴的综合地价款予以抵扣。 b 契税: 计税基准价*平米数*3%
c 营业税:（计税基准价—最低指导价）*平米数*5.5% 个人购买二套房以及交易非普通住房，执行3%的契税标准。
对个人购买符合普通住房标准，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税（1.5%）。规定自2011年12月10日正式执行。
符合新的普通住房标准个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
享受优惠政策普通住房的标准是应同时满足以下三个条件： 1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 2.单套建筑面积在140（含）平方米以下；
3.实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。北京市享受优惠政策普通住房的价格上限是：四至五环南部地区为28080元／平方米。
e 个人所得税: 计税基准价*平米数*1%
从2011年3月26日开始，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，审核后属实的，可免征个人所得税。
d 其他费用：印花税，制证费，复印费 预计费用：
a 综合地价款: 计税基准价*平米数*10%-当年已交数额 b 契税: 计税基准价*平米数*3%=1，唯一住房，契税优惠
c 营业税:（计税基准价—最低指导价）*平米数*5.5%，五年以上减免 e 个人所得税: 计税基准价*平米数*1%，唯一住房，五年以上减免 d 其他费用：印花税 5元，制证费80元，复印费15元 。
来自网络文库

⑵ 经济适用房交易后就变商品房吗

可以在你的经济适用房取得房产证5年以后，向房管局缴纳土地收益金，将你回的经济适用房变成答全产权的商品房，你就可以自由买卖了，也就不用受经济适用房相关政策的约束了。
经济适用房的出卖分为两种：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。 以上是经济适用房的出卖政策。

⑶ 经济适用房过户后变成商品房有什么影响

可以在你的经济适用房取得房产证5年以后，向房管局缴纳土地收益金，将你的经济适用房变成全产权的商品房，你就可以自由买卖了，也就不用受经济适用房相关政策的约束了。
经济适用房的出卖分为两种：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。 以上是经济适用房的出卖政策。

⑷ 经济适用房如何转为商品房，需要交纳什么费用

经济适用房复通过买卖，赠与制等方式可以转为商品房，经济适用房交易需要缴纳综合地价款，缴费标准如下：

2008年4月11日（含）之前缴纳：计税价格×10%

或2008年4月11日之后需要交易政府优先回购，不回购，缴纳：差额×70%

以上希望能帮到您~

⑸ 经济适用房5年后如何改成商品房需要办那些手续

经济适用房转商品房手续如下:
1.首先经济适用房必须把抵押贷款还完,也就是如果是当时贷款买的房,就去银行提前还下款。
2.确定房子已满五年,看契税发票,不满五年的经济适用房是转不了商品房的。
3.必须要过下户,条件是过到非本人名字下,(同一户口不允许过户)也就是不能过给结了婚的爱人,孩子等,如果已单立户的可以过给父母,或者过给岳父,岳母,或者亲戚,都是可以的。
4.必须交一个综合地价款,(部分地区称之为土地出让金),是合同价的10%。以昌平的天通苑为例,最低合同价是每平米3650,朝阳的是5400。这个教给大家怎么算。 比如是天通苑地区90平米的经济适用房转商,签订的交易合同价格就是:90 X 3650 X 10%=32850元。
5.除了综合地价款还一个就是契税,营业税,个人所得税。一般经济适用房都是90平以下,属于小面积住宅,所以只有一个契税,就是合同价的1%就可以了,部分天通苑的经济适用房超过了90平米具体个税,营业税的算法参照另篇文章: 2010二手房交易税费指南。
6.以上都具备了,您就可以着手准备办理了,首先签订一份交易合同,然后去把网签做了。
7.带上双方的身份证,如果是外地户口的需要带暂住证;以及房产证,房产证复印件,双方身份证原件复印件,购房原始发票原件复印件(指的是第一次按2600交易的发票),交易合同(可下载)4份,银联卡一张。

⑹ 最新经济适用房转商品房需要哪些手续

一、经适房转商品房前提条件:
需要确认经适房是否满五年，不是买房日期，是契税发票上的日期，或者房产证发放日期。一般契税的时间会比房产证日期早1年左右，所以只要看契税日期满五年就可以了。
注：经适房是一定要满五年才能交易的，否则连预约的资格都没有。
二、经适房转商品房所需材料：
1、户口本;
2、双方身份证及复印件(最少3张);
3、结婚证(必须带，若转让给年龄大的父母，已没结婚证的，可以用户口本证明夫妻关系也可);
4、经济适用房买卖合同原件或复印件(不带也可，大厅可以帮助打印，不收费，就是耽误时间);
5、房本中的户型图和房屋登记表各两张(登记表一定要将所有权人名字隐去);
6、买经济适用房时已缴纳的综合低价款证明(蓝色纸)和契税证明及其复印件;
7、房本及复印件。
三、经适房转商品房流程:
1、门口咨询台领取网签号;
2、到窗口排队等待叫号进行网签。可以先去窗口要个存量房买卖合同信息表。填写表格信息。
3、网签后，去咨询台领取2份表格(个人销售已购住房涉税申报核定表 5年以上家庭少有生活用房证明)，都是缴纳契税用的。
4、缴纳契税。
5、拿到契税票后，凭契税票到咨询台领取登记过户号。
6、交纳土地出让金，算法是3621元*面积*10%(当初购房已交的超标经济适用房面积的部分要减掉)。
7、登记过户排号等待办理过户。
8、办理登记过户后，10个工作日由买方来取房本。

⑺ 经济适用房有房产证吗可否转为商品房房产证

应该说经济适用房是有限产权登记，满足条件后可以转完全产权。

以北京为例：

居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

取得完全产权的条件：

1、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；

2、购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

(7)经济适用房变商品房扩展阅读

办理经济适用房过户的手续和费用

1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。

2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取)。

3、6元/平方米的手续费(房管局收)。

4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)。

5、公证费最高300元。

除所得收益缴纳外，以成交价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费：

1、土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行;

2、所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴)：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。

成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分，按20%缴纳所得收益，80%归卖方;成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分，30%缴纳所得收益，70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

3、印花税：0.1%，买卖双方各承担一半;

4、契税：1.5%，由买方缴纳;

⑻ 经济适用房转商品房，需交那些费用

经适房转商品房费用计算：

以下是土地出让金、所得收益缴纳、印花税和契税的标准。

1、土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行;

2、所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴)：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。

(8)经济适用房变商品房扩展阅读：

注意事项：

由于经济适用房在项目位置、建筑规划设计等方面存在这样或那样的差别，所以在购买时应该注意以下一些问题。

1、位置

虽然经济适用房的价位人们能接受，但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。

经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。

有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，几年后的事至少无法让购房者牺牲已有工作或事业。

2、户型

购买经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型。购买时追求大面积的同时也增加房价、物业管理等费用，应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时，应尽量以专业衡量标准去做选择。

⑼ 经济适用房转商品房后产权多少年50还是70年

50年或70年的产权年限一般指土地使用年限，是看该土地取得时规划年限，经济适用房回的土地属划拨形式，而商品答房为出让形式，经适房转商品房后要看实际缴纳土地出让金，一般为70年，另有约定的除外，具体还需咨询当地房管局经适房管理科。