2018房地产经济发展

1. 中国房地产市场现在的发展趋势

第一，房子越来越多是不争的事实
这十多年来，单就商品房竣工面积年均都在10亿平方米以上，2017年和2018年两年，全国商品房销售面积更是达到创历史的17亿平方米，如果加上政府建设的公租房、廉租房、共有产权房，还有很多无法统计的小产权房等，数目更是庞大。
主要的问题就体现出来了，一二线大城市的房子人口集中，但供应不足，导致房价越来越高。而很多三四五线城市住房供应量一点没少，特别是安置房特别多，因为拆迁成本低嘛，这些地方的房子根本就只能城市内部消化，没有外部投资介入。一句话，住房需求和供应的地域错配越来越明显。有的地方房子过多，有的地方住房供应又不足。
第二，“不动产”越来越多原因是深层次的
在城市里，我们住的房屋楼上楼下很多都是不来往的，你根本就不知道你的隔壁或楼上下房主是什么情况，除了自住，还有可能是投资，还有可能是金融机构查封。在一个城市里，肯定有那么一些闲置多年的烂尾楼存在。而这一切，不仅是市场因素，还有可能是金融问题，导致房屋真正成为“不动产”。
很多的县城，包括一些地级市，除了在楼市火热期，大多数时候费九牛二虎之力卖房仍不好卖，但为什么除了地方招商引资需求外，大多开发商仍旧乐此不疲、源源不断、日复一日的盖房呢？里面的逻辑行内人都知道，房子作为一种变相的金融产品，卖得出去更好，卖不出去还可以抵押给银行换出钱来。
第三，售楼处买房的始终就那些人
现在大城市买房，购房资格还是相当宝贵的，不仅存在于一二线大城市，还包括部分地级市也是如此。在售楼处，你会发现一个奇怪也很正常的现象，也就是买房的就是那么些人，当然，这里指的不是“拖”。能买得起房的人想买更多的房，想法设法获得购房资格，很多房子也在他们之间交易流动，随着房价越来越高，买不起房的人也就再也买不起了。
楼市调控能把房价压下来吗？比如施行的限购、限贷、限售等政策有多大作用？作用肯定是有的，至少在调控加码期内是如此。政策严厉了，我们就会失去很多不具备购房资格的客户，对住房购买的需求也会快速萎缩，特别是一些郊区盘，或者户型产品不好的楼盘就难以去化，这些地方的房价就会面临回调，为加快销售回款，我们也会降价或给出促销折扣，毕竟，企业生存是第一位的。
最后，从长期来看，依靠房地产发展国家经济的模式显然是不可持续的，最终还是要靠实业、制造业推动经济社会向前发展，房地产会犹如温水煮青蛙式退化，房价也就不会继续沿着只涨不跌的老路永续下去，逐步回归是必然趋势。

2. 2018年房价走势如何

预测“房价”别轻易站队，小心打脸！

原创2018-01-07子木子木聊房

文丨子木

图丨摄图

13年，上映了一部电影，至今为止，这部电影我大概看了8遍。

这部电影的镜头里满满的充斥着贪婪、拜金、毒品、烂性、欺骗、背叛和无止境的欲望。几乎把世间的丑恶毫无保留地展示在大家眼前。它就是小李子主演的《华尔街之狼》。

其中可能会让人感到庸俗以及疯狂到夸张的堕落糜烂，剧情手法也犹如打了鸡血无时无刻不丧心病狂般的庆祝狂欢，其实这才是本片的魅力所在。

激情?征服?欲望，会让你觉得十分自然与亲切。因为那才是你梦寐以求的，不要拒绝道德上的否定，它本就是藏在每个人内心深处的人性。

其中有一幕最为深刻，就是小李子初到华尔街求职股票经纪人时，老板汉纳对他说的一番话。

“股市其实是不存在的，没有人知道它会涨会跌还是会持平，但只要你讲出来，总会有人会相信，对于我们来说，我们什么都不创造。”

这句话似乎同理于中国楼市。中国房价未来会涨还是会跌，只要有人预测，就肯定会有人相信。这就是市场，虚无而又存在。

就比如元旦这段时间，业界举办了一场“房地产盛会”。主讲人是克尔瑞研究（号称中国房产第一智库）的CEO丁祖昱。

2000多人的会场，云集圈内众多“大佬”，结果却华丽丽地上演了一场预测闹剧。

子木只能说丁博士的预测境界已经升华到可以脱离世界的水准了。

因为前段时间，财政部长肖捷才勉强发文表示“2019年中国才能完成房产税立法”，恰恰也是前几天，中央严批了海南的环保问题，责令整改海南房地产市场。

结果会上丁博士却自信满满，义正言辞道：“2018年房产税会落地”且“2018年海南会勃起”，“中国2017年房地产市场已遭遇天花板”等等。

会还没结束，就引来了其他很多自媒体大V的疯狂diss。

不过也正常，因为丁博士曾经也预测过“2017年中国房地产销售面积回落至13亿-14亿平方米”，打脸的是2017年中国房地产市场却创下了历史记录，销售面积跑到了16亿平方米。

失测已为常态，但同样也有台下的2000多人为其摇旗呐喊。

发现没，是不是和我上文提到的华尔街真相如出一辙？“无论有人说什么，总会有人相信”。

只能感慨，当今社会，任何事情都在追求节目效应而忽略其本质，对学术有严谨追求的和拥有爱智求真的精神的“专家”成为了稀缺物种。

那么在讲完楼市本质之后，我们来讲今天的主题。

大家都知道，市场上有人喊涨，也有人喊跌。自然就分为两派。俗称多军和空军。

空军

绝大部分是刚需族，想买房还买不起房，所以盼着房价跌，跌的越多越好，最好崩盘。大家都有房子住，就不用考虑房价问题了。一旦房价涨起来就怨气横生，骂政府骂开发商骂炒房客。仿佛这个世界都是罪恶的。

多军

大部分是有房的，有改善需求。所以盼望房价多涨一点，多卖点儿钱换新房。

但很多军也不好过，高位接盘，每个月几乎一半甚至更多的工资用来还房贷，生活压力太大，没有谁能帮到自己，怕失业，怕生病，怕一切需要花钱计划之外的事情，生活质量比买房之前差的不是一丁半点儿。

所以只有房价一路上涨，即使不可能卖掉自住房，他们也可以从中获得一些心理慰藉，从而让自己心理平衡一些。

其实真正的多军是不说话的，他们只会偷偷的买了房子囤起来，也不会好心提醒你赶紧买房，房价要涨之类的。毕竟之前多了一个人买房，之后也就少了一个自己房子的接盘侠。

每逢房价大涨之时，也是多军和空军的大战之日。尤其2016到2017年这轮大涨，双方各持观点，颇有鱼死网破之势。那么下面，子木就为大家盘点一下，对于未来，多空军之战谁将更胜一筹。

第一场战役：利率

之前子木曾在《回顾中国房产三十年?》这篇文章里，用了4000多字的篇幅讲明利率对于房地产市场的重要性。看市场真假调控就看首付比例和贷款利率。

空军出招：全球加息周期已经开始，同时，央行在2017年全年的货币投放比较克制，M2增速屡创新低。

市场利率的持续上涨也导致房贷额度吃紧，按揭利率稳步上调，按揭利率从取消折扣到基准利率的1.1倍、1.20倍、1.30倍??购房按揭利率必然会更高，贷款额度更紧张。

利率上调，购房者将承担更大的压力。所以将会有更多人选择观望，市场交易量下跌，从而供大于求，房价下跌。

多军接招：虽说美国加息已成定局，但是中国国情当头，加息会引发金融系统性风险，同时影响中国的经济增速，而且目前市场利率相对较低，美联储加息对中国楼市并造不成很大的影响。

子木观点：2018年，中国市场经济注定会很难受。

一边是系统性金融风险（债务危机）要求货币宽松和低利率，另一边是资本外流蚕食外储、施压汇率，当局是在笼子里做决策。

前期，中国可以通过加大金融监管和“定向加息”的方式抵冲美联储加息的影响。但是如果美联储持续加息，中国势必会有扛不住的一天。

目前利率已经市场化，大家有没有发现，虽然基准利率不变，但是所有银行给的房贷利率都很高。如果中国扛不住了，就只能放任汇率贬值，汇率市场化，来保外储，同时减轻了印钞的副作用（为印钞松绑）

所以银根缩减的大环境下，势必会影响到居民购买力。所以子木认为空军会略胜一筹。

第二场战役：人口之战

空军出招：近年来，中国人口逐年减少，我国已经步入“人口老龄化”阶段，“人口红利”的优势也在逐渐减少。

2017年全国人均住房面积已经达到了40.8平，所以说未来房子是够住的，房子未来会被一般商品化。那么供大于求是迟早的事情，房价也就会随之下跌。

多军接招：虽说中国人口在逐年减少，但是别忘了中国目前正处于最重要的历史阶段-城市化。

城市化建设势必会推动人口对房屋的需求，棚改促使农村人口向城市转移，城市发展带来的虹吸效应促使三四线人口向一二线城市转移。况且未来大家会不断地提升自我需求，提升独居率，房子是永远盖不够的。

子木观点：19大提出，我国社会主要矛盾现在已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

而房子则是满足美好生活的重要基础。未来居民的独居需求会促使房地产业的不断进步与发展。

接下来更重要的是中国各大城市群的升级，以一线城市带动周边二三线城市的整体发展。

未来一线城市是财富和权利的象征，二三线是产业的延伸。那么人口的定向流动势必会促使房地产市场格局发生变化，净流入人口城市的房价必然会涨下去。

所以，长期来看，多军此战会略胜一筹。

第三场战役：调控

空军出招：2017年是中国房地产调控出台最多的一年，一线城市房价应势大跌，例如北京已经跌回16年年底的水平，燕郊等环京楼市更是一片狼藉。

虽然三四线城市因限价和棚改导致房价大涨，但是后期定会需求不足，价格回落至当初。

且长效机制已经确立，租赁势必会主导今后的房地产市场。而且杀手锏“房产税”一旦落地实施，投机炒房将不复存在，房价大跌指日可待。

多军接招：每轮调控从来都不是为了让房价下跌，而是为了抑制房价过快上涨。目前我国地方政府的主要收入来源还离不开房地产。

如果房价大跌，超发的货币定会抽空楼市，跑出来的热钱无处安放，市场加速通货膨胀，物价飞涨，民不聊生。

长效机制的确立我们承认，但是真正目的是让房价上涨的增速放缓。大家可以看到，只有热线城市才会试点长租机制，为的是让更多完全买不起房的人有一个过渡期，有房可住。

而且美国日本施行房产税这么多年，房价照样不是蹭蹭上涨吗？

子木观点：首先大家呼之欲出的房产税是为了让政府土地财政开源，而不是降房价。政策调控只要限死，房价必然下跌，但有些地方却留了口子。

就例如二三线城市的上涨，其实大部分是因限价政策出台后才激起的反映，正所谓，窗户纸撕开的洞比门都大，其中的原因大家应该都清楚。

有句话讲的好，完全竞争条件下无法存在合作。目前二三线城市都处在同一跑道上，相互竞争，你追我赶，谁都想进入新一线，谁都不甘人后。

但是严政之下，所有城市都被迫停下脚步。一开始还好，慢慢的就会有人偷偷摸摸的想往前凑上一步。

这种选手分为两类城市：一类是之前大家都涨的时候，还没开始涨，就被连带调控了，感觉自己很冤枉；另一类是完全抵挡不住“人才的诱惑”，比较贪婪，毕竟人才才是一个城市的血液。

比如这段时间直接宣布取消限购的兰州，还有通过人才政策玩隐形放松限购的南京等。

所以子木认为，出台调控只是是为了解决“一边倒的供需”所带来的社会问题，有吸引力的城市，调控过后照样春季盎然，没吸引力的城市，调控过后必一潭死水。这一战，多军略胜一筹。

其实接下来子木还准备继续盘点第四场战役“土地”还有第五场的“租售比”等。但是感觉观点太多，反而让大家迷失了方向，也埋没了这期的主题。

昨天有位粉丝在后台留言说：“其实你就是看多一二线，看空三四线，让大家都去一线城市买房，居心叵测！”

我只想说的是，看多看空这些都不重要。

重要的是在这个无法改变的大趋势下，我们要选择怎样“合适”的生活。

中国这么大，做到资源完全分配绝不可能。

子木只希望未来一二线城市可以成为有追求有梦想的年轻人的聚集地，大家可以在此尽情拼搏，追求站在食物链顶端的梦想；三四线城市则可以成为百姓安居乐业的宜居城市，无忧无虑，天伦之乐。

而不是所有城市都被房地产绑架，年轻人因高企的房价而失去对生活的憧憬。

再者，市场也绝不会因为看多或者看空而演变，多军和空军所寻找在心理上的慰藉和一厢情愿在事实面前也一文不值。

所以千万不要轻易站队，然后持着自己的理论无休止的抨击对方，那又有什么意义？

真正的智者是置身事外，站在旁观者的角度理性分析。

市场没有绝对，只有相对。

例如，子木对一二线看多，对三四线看空，对二线城市杭州武汉看多，重庆西安看空，对北京的通州看多，对石景山看空。那你又说我是什么军呢？

3. 重庆2018年房产发展趋势会是什么样子的

2018年，是贯彻党的十九大精神开局之年，“十三五”规划实施承上启下之年，是大有作为之年。于房地产市场而言，却是喜中有忧。所谓“喜”，在新的发展理念指引下，重庆新的战略远景已经确立，各项行动计划已经拉开帷幕，目标不可谓不远大，志向不可谓不恢宏。2018年，是转型之年、是跨界之年，重庆俨然站在新时代的新风口，房市后期发展想象空间无限。所谓“忧”，2017年重庆市房地产市场一派繁荣景象，据有关机构统计，过去的一年，主城片区商品房一级市场成交接近3500方，却在一定程度上透支了市场消费力，给2018年预设了一个较高的增长门槛，并且在国家调控政策频度明显加大的背景下，市场已经隐隐约约感觉到一丝凉意。要完成甚至超越2017年目标，压力难度是不可想象的大，但理想是需要有的，万一实现了呢？！

综合内部外环境，2018年，重庆市房地产市场发展将呈现如下6大发展趋势：

趋势1：推进市场平稳向好发展仍是发展主基调

总体说来，确保房地产市场继续平稳健康发展是政府调控的总基调，无论是从中央经济工作会议还是全国住房城乡建设工作会议，传递的信号无不是坚持房子是用来住的不是用来炒的定位。

前一段时间有媒体报道某某城市对调控“松绑”，应是一种有意无意的误读，引导甚至影响一种市场预期的企图十分明显。在笔者看来，这更像是给来年市场高位下行担忧标注了一个隐喻。

对于重庆而言，短期房地产作为重庆市支柱性产业的地位仍没有改变，对全市经济增长的贡献力依然充足，房地产市场平稳健康发展的环境和基础依然扎实。2016年，房地产实现增加值926.19亿元，占全市GDP的比重达5.3%，2017年1-11月，全市房地产开发投资3575.30元，占全市固定资产投资的22.75%，数据可鉴。

趋势2：开发企业品牌集中将更加高

从行业性质来说，房地产业作为资本密集型产业的属性必是无疑的。无论是从供给侧需要进行提质发展、规模化发展，还是需求侧需要市场提供品质型、宜居型产品来说，这个行业呼唤的是有实力、有品牌的住宅供应商。据官方数据，全市目前共有开发企业2725家。在笔者看来，按全市的开发体量，重庆地产市场容纳不超过300家（不算企业的下属项目公司）有信誉、上规模，具有较强市场操盘能力的开发商，足矣。

近年来，一些国家级、区域级品牌开发企业陆续入渝拿地，前有融创、中海等房企在重庆深耕十年，后有金地、绿城等全国性的房企新进重庆市场，表现卓著。市场总是大浪淘沙，小的开发企不断被整合出清，强者恒强效应得到了市场竞争的回应。

根据CRIC系统发布的榜单，2017年20位的开发企业1650.5亿元，几乎覆盖201683%，这也在另一个层面上印证了市场的开发商不在多，在精，在规模和实力。重庆房地产行业集中度继续提升，品牌开发引领全市房地产市场发展的格局在2018年必将得到清晰确立。

趋势3：行业跨界转型发展动作将更加快

经历十余年松散型、粗放型发展，中国房地产市场整体作为黄金时代、暴利时代已经结束。任何一个行业都有一个发展生命周期，从高速成长到衰退，只是一个时间问题。在行业红利尚未完全褪尽，特别是“互联网+”时代，提前考虑发展转型，是每一个企业培育核心竞争力和实现可持续成长必须考虑的课题。仅从拿地、修房卖房中赚取企业利润，几近末日黄花。

事实上，众多品牌房企在多年发展所积累的业主资源，就是一笔巨大的可以开发的财富。“让人民生活得更加美好，是我们努力的方向”这句话同样适用于地产开发商这不是一句口号、周到、便捷的生活、教育、不仅是一项长期的、稳定的可经营事业，也必将为房企的核心主业发展带来更多的竞争力，赚得更多的口碑。

岁末年初，不少开发企业在新年战略发布会提出，自己企业是城市综合运营商、等等。转型发展、跨界发展，整合市场价值链，拓展新的业务领域，已经成为企业不约而同的行动。

趋势4：改善型需求将成为引领市场主要力量

关于这一点，相关媒体文章已经有了较多的数据佐证和分析，这里不想做更多展开。需要要提一下的是，新世纪之初，重庆市就提出过让全市城市人均居住面积达到35平方米，这是一个很响亮的目标，而且已经接近完成。两年前笔者在给某部门执笔的一份房地产开发规划文件中，曾提出2020年将全市城市人均居住面积目标提升到38平方米，现在看来，这一目标仍显保守。

经过十余年的建设发展，城市居民已经由住得起向住得好方向转型。在这一背景下，再一次提升城市人均居住面积目标应是消费升级增长的应有之义。

以2016年全市常住人口为基数（暂不考虑全市常住人口净流入）、城镇化率每年提升1.2个百分点、2020年城市人均居住面积达到40平方米目标计，全市现有1908万城镇人口将新增住房需求11448万平方米，到2020年全市将新增城镇人口146.3万，新增住房需求5852万平方米，两项相加，至“十三五”期末，累计新增住房需求将达到17300万平方米，这当中更多地是改善性需求。为改需而设计专属产品，将在2018年达到一个阶段性的高潮。如果按某些一线城市的目标，城市人均居住面积目标达到45平方米，大家可以自己计算一下这个市场容量。

趋势5：新区开发将成为新的市场热点

直辖以来，重庆城市空间拓展进展明显。直辖前十年，重庆的城市建成区空间主要集中在两条南北走向的铜锣山和中梁山的槽谷之间，以解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪和杨家坪为代表的五个城市中心已经崛起，主城片区的建成区面积已经达到700平方公里。

进入重庆直辖第三个新十年，主城向西、向东两翼拓展蓄势待发。按照规划，重庆主城片区的建成区面积将要在几年后达到1188平方公里，铜锣山和中梁山之间的重庆主城中部槽谷几无新的可建用地。未来十年，这一片区的主要任务是推进“城市装修”，做好存量部分的改造提升工作。而城市建设新的战场将向东西部两翼：西部槽谷——缙云山和中梁山之间的西部槽谷地带，东部槽谷——铜锣山和明月山之间的东部槽谷展开。目前，沙坪坝区以西永为重点的西部新城建设，九龙坡区以西彭、陶家等为支撑的九龙西城建设，巴南以鹿角、界石、南彭为重点的南部新城建设，南岸以茶园、经开区为重点的江南新城建设，以及两江新区以龙兴、鱼嘴、复盛为主体打造的龙盛新城，将成为未来重庆城市新空间的新兴潜力板块。

可以将2018年看成是重庆城市空间重构的元年。一个由东、中、西三个槽谷城市联合而形成的“巨型组合城市”将不久崛起于长江之滨。

趋势6：新开发模式孕育着新的市场机会

这一点和第三点是呼应的，前者是从企业寻找新的发展方向，培育新的利润增长点，走相关多元化发展战略来谈。而从城市发展环境和发展阶段来看，重庆产业结构升级、旧的产能出清，新的动能培育，都已经到了一个临界点。

产城融合是城市提质发展的主流方向，产城融合，怎么“融”，是有很多途径和方略的。比如，随着重庆打造“四主三辅”客运枢纽，重庆西站和沙坪坝高铁站的建成投用，重庆东站开建，新的高铁城市门户将确立形成，这是重大交通设施带动城市发展的产城融合；在乡村振兴战略背景下，建设以某一功能为主要特色的产业小镇，对重庆组团式城市空间发展进行支撑促进，这是城乡统筹发展为特征的产城融合模式；又比如，去年12月，国务院办公厅发布了《关于深化产教融合的若干意见》（国办发〔2017〕95号），对产教融合发展提出了许多干货性意见，其政策价值甚是值得去挖掘。当今许多大学城发展到了一个阶段性顶点，就在于原来的路径是“大学+大学+大学……=大学城”，缺乏应有与大学紧密相匹配的功能支撑，导致有“教”无“城”，有“教”无“产”，而新的产教融合，应是“大学×产业=科技城”，作为大学城的升级版，这一形态，既是重庆城市建设缺少的，也是重庆城市发展所需要的，这是教育与产业深度融合为特征的产城融合发展模式。

4. 2018年房地产市场成交将会发生什么变化

“2018年全国房地产市场将呈现‘成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长 ’的特点。”在12月20日召开的第十四届数字地产节上，《中国房地产市场2017总结 & 2018展望》报告阐释并探讨2017年房地产市场总体变化，以及对2018年市场情况做出预测。

租赁市场方面，未来主要市场集中在重点城市群，核心城市中高端租赁发展空间大。2017年，住房租赁市场受到社会各界空前关注，各地先后出台多个政策，从多角度发文支持住房租赁市场发展。报告分析，人口的流动对住房租赁市场的发展乃至城市房地产市场的发展均至关重要。近年来随着新型城镇化的推进，大量农业人口转移到中小城镇中落户定居，更多的就业机会仍集中在特大城市及周边的城市群内，未来仍将有大量人口向城市群内移动。若大城市及周边城市群能够提供相应的住房租赁保护机制及一定的教育、医疗配套，这些城市的住房租赁市场才能持续健康发展。

5. 2018年房地产项目开发怎样适应当前形势的发展

1. 房企基金化是未来的趋势。
   
   美国房地产高峰的时候也有成千上万家的房产商，现在剩下的活跃的版估计也就100来家，而权且都是基金化，金融化，做商业地产持有，通过REITS等进行资本运作。城市化、城镇化停止之后，房地产市场的主旋律肯定要从增量开发转到存量经营上面来的。
   
   比方说在上海这种市场化又透明、土地价格贵上天的地方，小房企已经很难单独拿地了，但这些中小房企在黄金十年又多多少少小赚了一把，经验资金都有，那怎么办呢？抱团取暖会是一个解决方案。未来转型的话可以做为一些房地产基金的LP，再由这些基金去和实力强劲的大房企合作拿地开发，做真股权投资，我觉得可能是房地产市场进入下半场之后一个会越来越流行的玩法。

2. 开发商手里的存量房商品作自持，发展物业服务，比如现在的龙湖冠寓，就是开发商拿到了自持的住宅发展成自己的公寓产品。还有的开发商拿到的办公用地自持作为联合办公。