房地产波动对经济影响因素

『壹』 影响房地产经济波动的二因素有哪些

影响库存储备量波动的重要因素有：企业的生产在不断地消耗库存品，而企业又不断地购进物资，补充库存，所以企业的库存量总处于不断变化的状态之下，如何在保证生产的前提下，尽量减少库存积压，是库存控制的核心。库存控制的目标是在企业现有资源的约束下，以最低的库存成本满足预期需求。库存控制的基本决策包括:确定相邻两次订货的间隔时间;确定每次订货的订货批量;确定每次订货的提前期;满足用户需求的服务水平。要做好上述的库存控制决策，需考虑多方面的因素。1.需求特性物品的需求特性的不同对库存控制决策有着决定性的影响:它们表现为如下的几种情况。(1)需求确定或不确定。若物品的需求是确定和已知的，那么可只在有需求时准备库存，库存的数量根据计划确定。若需求是不确定的，则需要保持经常的储备量，以供应随时发生的需求。(2)需求有规律变化或随机变动。如果需求的变动存在着规律性，如季节性变动，则可以有计划地根据变动规律准备库存。如在旺季到来之前，准备较多的库存储备以备销售增长的需要。若需求变动没有一定规律，呈现为随机性变化，就需设置经常性库存，甚至准备一定的保险储备量来预防突然发生的需求。(3)独立性需求或相关性需求。独立性需求一般指对最终产品的需求:最终产品的需求是随机发生的，是企业所不能控制的，只能用预测的方法得到，无法精确地计算出来。相关性需求来自企业的内部，一般指零部件的需求，零部件的需求与最终产品的需求具有相关性:根据产品的需求计划，零部件的需求可以直接推算得到。例如某汽车装配企业，市场对其汽车的需求量是独立需求。汽车的生产数量，公司需要依赖市场调查和以往销售数据。而当汽车的需求计划确定以后，汽车轮胎、发动机、方向盘等部件的需求是可以推算出来的，这就属于相关需求。再比如麦当劳店中番茄酱的需求量取决于汉堡和炸薯条的售出量，番茄酱的需求类型也为相关需求。(4)需求的可替代性。有些物资如果可以用其他物资替代使用，那么它们的库存储备量可以适当少一些，万一发生缺货也可以使用替代物资来满足需求。对于没有替代材料的物资，则必须保持较多的库存刁‘能保证预期的供应要求。2.订货/生产提前期订货/生产提前期是指从订购或下达生产指令开始，到物资入库的时间周期:这一时间对库存量有显著的影响。如果从订货至交货这段时间相对较长，则我们必须存储的货品，特别是关键的重要物品。同样如果一个零件的生产时间长，也需要存储的货品。在库存控制中，都是根据库存储备将要消耗完的时间，提前一个订货/生产提前期提出订货，以避免在订货到达之前发生缺货。在订货/生产提前期内应储备多少存货也是控制库存的一项重要决策。3.物资单价产品物资的价格越高，会占用的库存资金数额也就越多，对这样的产品物资是不应该掉以轻心的，那些杰出的企业会增加采购次数缩减库存量。这也是库存控制的手段之一。4.保管费用与采购费用采购费用与订货次数呈正比，因此若采购费用大，应考虑减少订货次数。有了库存就必须进行保管，也就需要保管费用，显然保管费用数额与库存量呈正相关关系，所以对于保管费用高的产品物资应该把库存控制在适当的水平上。5.服务水平服务水平一般是由企业领导部门根据经营的目标和战略而规定的。服务水平的高低影响到库存储备水平的选择。服务水平要求高，就需要有较多的储备来保证。服务水平的计量方式有若干种，如用户的百分数、订货数量的百分数等，但最常用的是按满足订货次数的百分比来规定服务水平。如果库存能满足全部用户的个部订货需要，则其服务水平为100%。若每次订货只能满足95次，则服务水平为95%，相应地这时的缺货概率为5%。服务水平可用于决定再订货点(ROP)。再订货点是指在进行补充订货时现有的库存量。再订货点的确定是为了满足预先确定的服务水平。因此，在补充订货期间，对需求变化的了解一定要充分。当再订货点确定时，也同时确定了安全库存的水平。

『贰』 请运用经济学的相关理论分析以下问题1.影响房价波动的主要因素有哪些

1、土地的价格以及政府对土地用途的管制，会影响房价波动。
2、居内民对房地产价格的预期容。如果房地产价格预期会涨，那么房地产的当前需求会增加，会加剧房地产价格上涨。
3、房贷政策。
4、利率。
5、房地产税收，如增值税、房产税等。

『叁』 影响房地产经济波动的因素有哪些

在当今经济环境下，房地产作为我国国民经济的重要构成部分，对国民经济有着回重要的作用和影响，答因此，房地产经济被称为国民经济的“晴雨表”。它不仅是国民经济的基础产业，也是国民经济的先导产业，房地产行业的投资对国民经济增长有着显著的效果。因此，促进两者的共同发展，对经济的增长和国家的稳定和谐有着重要的意义。然而，在现实经济形势中，房地产经济和国民经济仍然会受到各种因素的作用，而影响了稳定性。
房地产经济与国民经济的波动主要是政治因素、经济因素以及社会环境因素所造成的。其中房地产作为我国国民经济的重要支撑行业，为我国经济的发展做出了重要的贡献。因此，为了进一步促进我国经济的蓬勃发展，提高人们的生活水平，就应该努力突出房地产行业的重要性，同时在其发展过程中国家予以有效的政策控制，促进房地产行业稳定化、健康化，协调好房地产经济和国民经济的相互影响关系，使两者实现共同协调发展。那么，未来房地产经济一定可以坚定不移的向前发展，国家经济的发展就可以实现良性循环。

『肆』 房地产对宏观经济的影响

房地产对宏观经济的复影响

房价波动制，必然会对房地产市场产生重要影响。以目前我国房价为例，目前我国经济发展势头强劲，房地产市场更是非常火，暂且不去考虑房市火爆的原因，来看看他的影响：
吸引了大批资金的投入，无论是盖房子还是炒房子。这就会使得固定资产投资上涨（房地产投资是固定投资组成之一），拉动内需，促进经济增长，当然这是有力的一方面。
但是我国现在是房地产过热，就是说房地产需求占总需求比重过大，这就是的经济的可持续发展能力受到挑战——一旦房地产市场衰落，经济将遭受重创（所以国家提出需求结构调整，同时对房地产市场进行调控）。所以，房价的波动对经济影响要从利弊两个方面来分析。

『伍』 影响房地产投资的经济因素有哪些

影响房地产投资的经济因素如下：
一、交通状况。影响房地产价格最显著回的因素是地段，决定答地段好坏的最活跃的因素是交通状况；
二、周边环境。主要包括生态环境、人文环境、经济环境；
三、物业管理。以提交为目的购买房地产更应关注物业管理；
四、社区背景。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景；
五、配套设施。不出小区就能够解决所有的生活问题，是现代中国小区模式的最高标准。
六、房产质量。房地产价值的高低，首先取决于房地产内的价值量的大小；
七、供求状况。市场供求状况对房地产价格的基本制约作用非常重要，购买者要熟悉价格规律的同时，还要掌握供求状况以及市场竞争对价格的影响；
八、期房合约。投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般说来，风险越大收益也大；如果能够合理地应用好期房合约的话，应该可以获得比较理想的回报；
九、经济周期。这是一个很难掌握的问题，我国经济向上发展的空间很大，如果能够准确利用经济周期进行房地产投资，也可以使房地产升值。

『陆』 房地产对我国经济的影响有哪些 目前房产又和趋势

房地产被称为人们的基本需求物品，也是国家的根本和基本，同时它也涉及了众多的行业，例如：钢铁，混凝土，家具，家电等等重要的行业。因此它对国家经济起着非常重要的影响。对于象中国这样一个工业承载基础薄弱，又处于后发劣势的发展中国家，需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业，在这一点上不能盲目与发达国家相比。

房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。

2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。
个人观点，当然要实现满足需求的短时间内是不可能的，也是不现实的，因此房地产的情景依然广阔！！降价也降不到哪去，房价增长的趋势还是很明显的，该出手时就出手吧。

房产和通货膨胀的关系是什么？
房地产牵动着许多工业原料的神经，据我了解一幢大楼的建设囊括了钢筋、水泥、混凝土、砖块、玻璃等等多样的原材料。若房地产价格上涨，必定拉动原料的需求从而相对来说原来的供应会减少。也就是说，原材料的价格会上涨。比方说市场的钢铁价格因为钢筋的需求上涨（来自房地产）而上涨10%，那么全国的所有于钢铁有关的商品价格就会趋向上涨。结果是，消费者购买的物品价格也会偏高些。钢铁的价格上涨10%，其连锁反应可以导致同类金属商品价格也跟着上涨。比如：铜、铝、锌。而且，当钢铁的供应上涨时，炼钢的原材料——铁矿石和焦炭的价格也会上涨。那么与煤炭有关的产业比如火力发电的成本就会提高，那么消费者就可能支付更多的电费。由于国内的原材料市场大多处于垄断状态，价格可能被几个巨头炒得更高。这就是为什么原油价格无论再怎么跌，国内的汽柴油价格依旧坚挺。
这种结果就可以导致输入型通货膨胀和需求型通货膨胀。
另外，政府对于高房价采取的手段之一也包括提高工人工资。但实际上这不是治本的方法。因为当平均工资提高10%，企业的平均生产成本也会相对提高（比如3%）。那么商品的平均出厂价格就会比之前至少高出3%。这3%的成本毫无疑问是由消费者承担的。打个不科学的比方，若全国的平均工资提高10%，从而导致平均商品价格上涨3%，那么通货膨胀率（CPI)就是3%。不难看出，这3%是由那10%引起的。
这也就是第三种通货膨胀，是由工资上涨而拉动的。
总的来说，房地产价格的上涨和通货膨胀率是有类似正比关系的，但影响通货膨胀的因素错综复杂。虽然房地产价格会带动通货膨胀，但毕竟它只是一种因素。我们不能说房地产导致了通货膨胀。

这也是为什么国家要紧急采取房地产宏观调控的重要原因。

『柒』 房地产周期的影响因素…

供求状况 房地产商品由于生产周期长、资金规模大，往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺，这就同时形成房地产行业极具产业特色的价格波动。
房地产是一种特殊商品。首先是其不动产特性。这一特征不仅决定了房地产商品的弱流动性表现，还使得每件房地产商品都具有其唯一性和特殊性，而对这种唯一性和特殊性的追求往往可能放大价格的供求波动。其次是房地产的资产属性。房地产不仅是一种生产和生活的消费商品，而且具有投资品的特征，这种双重属性往往加剧对房地产商品的目标投向和对它的保值增值预期。还有就是房地产商品的资本附加性很强，它不像普通消费品随着使用价值的损耗和消失而完成价值的消减和转移，它有更长的使用价值年限，并且在追加投入的状况下能够极大地实现价值的增加。这三种特殊属性往往加强了房地产商品的供求——价格关系表现，甚至使之发生扭曲，从而造成比较明显和剧烈的价格波动。经济基本面 房地产价格波动与经济基本面基本形成正相关关系，即基本面状况良好，价格就容易出现上行波动，基本面恶化，价格就极有可能出现下滑，因此房地产价格也成为除股票价格之外的另一个经济基本面的敏感指标。目前经济基本面较好，高增长、低通胀的状况显示出中国宏观经济的“黄金时代”特征，因此很自然地出现房地产价格的上行波动，但反过来看，在当前状况下，增长减缓、通胀加剧的趋势和可能性也越来越大，必要的经济调整已经开始。目前总体物价存在上涨压力，中央政府承受着巨大的压力以抵御人民币增值，在当前的通胀状况中，至少还要新增加两个因素：一是劳动力成本上升，二是房地产价格上涨。在这样的状况下，房地产价格的上行波动不大可能持续太久，而且如果控制不力极有可能出现急速下行和剧烈波动。
值得注意的是，房地产价格和经济基本面之间的正相关，形成的是动态均衡的关系，就是说不仅经济基本面会影响房地产价格波动，反过来后者也将影响到前者。如果房地产价格波动打破了原先的均衡关系，经济基本面势必发生与之相适应的变化，这样才能逐步建立两者之间新的均衡关系。但是如果这种均衡关系缺乏真实基础，就是说假如房地产价格的上行波动只是过度预期和投机造成的，那么这时房地产价格作为投资和经济发展的重要先行指标，给出的是错误的市场信号，虚假繁荣的经济基本面很快将由于失去支撑而回归真实，而且极有可能是破坏原有真实经济基本面的回归。城市化进程 城市化进程被视为是房地产持续繁荣增长的基本动力，也成为目前房地产价格上涨的貌似合理的借口。从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到2020年基本实现“全面小康”，我国城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。此间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样也存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米,而初步预测，到2020年我国城镇居民的人均住房面积将达到35平方米。但潜在需求不是现实需求，这种需求如何转化和以何种形式转化将影响到广至宏观经济整体小至房地产价格波动的一些重要经济现象。城市化进程的快速推进，将极大推动房地产价格的上行波动，其主要原因是城市土地价值由于连续投入开发的不断升值和城市积聚效应带来的房产价值的不断增加。但城市化进程是一种综合性过程，它因时因地因人而发生变化，经济发展程度和国家政策及管理都会极大地影响其结果，就是说城市化并非总是持续上升的过程，在连续过程中很可能会因为经济、政治的原因发生中断或停滞。另外一种情况就是城市化本身孕含着与之相反的趋势，即在形成积聚的同时也不断地形成分散，从经济学的角度看，城市化进程也有它的边际成本，一旦超大城市的积聚所带来的成本超过其效益，城市化进程自然就会停止。从欧洲和新加坡的发展历史看，城市扩张的最后必然向卫星式的市镇分散，房地产价格也必然发生变化。所以说当城市化快速推进或者发生停滞时，房地产价格必然发生波动。经济周期 自20世纪20年代德国伊弗研究所和法国经济研究所开始推广和使用景气调查方法，经济周期理论被证明是最好的解释经济运行的理论模式。事实上无论是微观经济活动还是宏观经济活动都具有一定的周期。微观而言，经济活动单位从其生产、销售、资金使用、利润分配、技术更新等方方面面，无不带有周期性特点；同时，作为各种微观经济活动综合体的宏观经济，也同样表现出一定的周期性，其各种经济指标和增长速度经常呈现起伏波动状态。经济周期是客观存在的，无论微观宏观，增长、繁荣、衰退、萧条直至再重复的链式循环模型自始至终不断运行。房地产作为国民经济的重要组成部分，是无法脱离经济周期的影响的，而且排除时滞效应和连带效应，它的波动规律是与经济周期相一致的。
如何正确识别各种宏观经济现象周期波动的幅度和频率，并采取适时和适度的调控措施和经济政策，使经济波动的频率降低、幅度减弱，以取得目标产业的长期稳定协调健康的增长，是宏观经济调控的一项重要任务,也成为当前房地产价格波动控制的主要目的。中国经济正从计划经济向市场经济转轨，经济周期性还不那么稳定，其表现也不甚明显，因而周期研究极其困难。而我国房地产业正处于成长阶段，房地产业规模不断扩大，如果以绝对量来考察房地产业的周期波动，那么整个房地产业到目前为止一直处于上升区间，无法体现出实际应有的波动状况。不过目前新编制使用的“国房景气指数”体系，采用增长率循环法和一致合成指数法来表达即期景气水平，排除了房地产业规模的影响，经过一段时期以来的实践，证明了中国房地产价格波动与经济周期的相关性。经济全球化 经济全球化自20世纪80年代以来成为经济活动的重要影响因素。随着全球化的加速发展，国际金融市场规模不断扩大，跨国资本在全球快速流动，时常引发各国资产价格的剧烈波动。事实上不少国家和地区都发生过严重冲击经济总体的系统性金融危机，而受害最直接和最深的也往往是房地产业，其相继引发的房地产价格波动的规模与幅度也令人吃惊，比如日本主要城市平均地价指数，由1986年的38.4飚升到1991年的103.0再下跌至2002年30.4，涨跌幅均超过50%，而至今仍未走出房地产经济的低迷状态。这种房地产价格大幅波动的过程，不仅在亚洲和拉美等发展中国家和地区，也同样在欧美发达国家发生过。
经济全球化使得全球房地产市场逐步形成，而其价格波动影响也更加广泛。根据英国《经济学家》杂志年初发布的统计，过去5年发达国家的楼市总值由30万亿升至70万亿（美元），增值超过各国国内生产总值的100%。而这次主要由房地产引起的经济泡沫比上世纪20年代后期的美国股市泡沫（约合当时美国国内生产总值的55%）和90年代后期全球股市泡沫（历时5年、升幅约80%）更加令人担忧。中国作为全球最具增长潜力的地区之一，已经不可避免地被裹挟进这次房地产泡沫，而一旦泡沫破裂，其后果也将通过全球性经济联系传递到中国。
此外世界宏观经济已经进入短周期低速增长阶段，过度增长的后果已经逐渐显露。各国的经济发展政策的调整将是显而易见的。这种调整极有可能引起房地产价格波动，而处理不当将出现不能承受的后果，通常随之而来的也将是反复出现的持续性的经济疲软，而这将使房地产价格波动进一步走向恶性循环。政策变动 政策变动是一个宏大议题，事实上上述几点均涉及到政策因素，特别是城市化进程、经济基本面，但提到房地产价格波动问题，政策变动是不得不单列强调的重要因素。实际上房地产经济本身就是一种政治经济和政策经济，特别是在我国现阶段现有体制之下，国家政策往往左右了房地产发展的方向、规模、速度和程度。

『捌』 从经济学角度分析房地产价格变化及其影响因素

房地产价格上涨的原因、危害及对策
近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。
一、房价上涨的成因分析
（一）供需不平衡。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成江城“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。
除开2010年2月，从2009年3月起，武汉楼市销量已连续11个月过万套。进入4月，40家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策方向后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，今年3月，支撑楼市销量绝大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的楼盘。根据亿房网研究中心的数据，3月，全市商品房销量占比中，价格在5000-6000元/平方米左右的楼盘比例为28.18%，8000元/平方米以上的为24.06%。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房源，而投资型需求在中心城区搏杀。长城建设锦绣龙城、百步亭世博园等，这些地处三环线以内，价格相对较平的楼盘，受到刚性需求置业者的追捧；另—方面，福星惠誉国际城、融科天城等高价楼盘，也迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。需求方加入了另一个新的购房群体———炒房团。与以往不同的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力转向了二三线城市。这批购房者是从上月底开始陆续进入武汉楼盘的。目前国家只对境外人士购房有限制，如一人只能买一套等，对境内炒房者能够采取的应对措施不多。炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。从2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。2009年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾更为激化。
（二）城镇居民人均可支配收入的影响。城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。
城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。
（三）通货膨胀因素。根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。
蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业连续几年以超过20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。
（四）政策因素。适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。
（五）投机因素。在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。从2008年11月开到2009年6月，国家投放了8万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。据武汉房地产业内人士介绍，2009年武汉就来了一批温州“炒房团”，在武昌繁华地段的几个楼盘里，一出手就是半栋楼，并以现金付款，当时以均价4000元/平方米买下，几个月后，房价就开始上涨。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。武汉市房地产市场信息网统计，到2010年3月底，全市商品房成交均价为6321元/平方米，汉口、武昌、汉阳三大中心城区的商品房成交均价分别为9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的“小阳春”，三大片区中，价格最高的汉口中心区成交均价只有6982元/平方米，价格涨幅惊人。
二、房价上涨产生的危害
第一，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。2009年武汉市城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增长10.0%，其中，食品支出5109.70元，增长4.7%；房地产投资增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅达41%。由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。
第二，房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。
第三，高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，如2008年武汉市房地产投资占社会固定资产投资的26%，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。
第四，房价的过快增长将影响城乡统筹发展。加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。
第五，房价的过快上涨提高了我市城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。
三、缓解房价上涨的政策建议
第一，抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。武汉市政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。
第二，逐步完善住房金融体系，促进总消费增长。居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。
第三，控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。同时，房地产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的资金支持。

『玖』 房地产价格影响的经济因素有哪些

影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率等。
一、经济发展
反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP)的增长。GDP是对一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，(环球网校房地产估价师频道为您整理)从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。GDP 增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此 会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
二、居民收入
居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。通常，居民收入的真正增加, 意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消 费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达 到应有尽有的地步，边际消费倾向较小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手段，则会影响房地产价格。

『拾』 房地产价格影响因素有那几个方面

房地产价格影响因素主要有以下方面：

1、社会因素：人口状况，社会稳定状况，城市化，房地产投机；
2、经济因素：国民经济水平和发展趋势，财政政策及金融环境，税负；
3、政治因素：土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更；
4、其他因素：心理因素，国际因素，特殊因素。

拓展资料：

房地产

房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。

对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

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