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宏观经济学房价

发布时间:2021-02-23 15:40:54

Ⅰ 宏观经济学中,讲到的住房存量,具体指哪些房产请教,求解

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,也指存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场。
存量土地短期内形成商品房供给同样比较困难。一是开发商刻意长期闲置囤积的土地并不多。2004年之前土地出让的成本比较低,闲置项目具有相当大的获利空间,坚持捂地的项目可能有一些。但是,经过2005年以来的调控,有资金和风险承受能力的闲置项目就大量减少。二是烂尾楼也大量减少。在一线城市市中心一般是“钱找项目”,各种基金、投资银行在社会经济和房地产发展的长期利好条件下,热购楼宇,开发商被“套牢”的可能性非常小。三是开发环节的延迟。一般来说,已经出让的存量土地要形成竣工商品房要经过约180个图章审批。正常情况下这个过程要2到3年时间,但开发过程难免有某个环节遇到阻碍。四是动迁的延迟,随着动迁成本逐年提高,政府为缓解动迁矛盾而控制动迁节奏,使动迁的周期越来越长。五是政府的土地储备,生地出让促使开发商追求经济利益,造成动迁矛盾。把生地开发成熟地出让,这个过程比较漫长。六是根据“双增双减”调整规划,提升城市环境,使原来的可建面积重新规划减少。可见存量土地转入住房供应也不是一件易事。
增加住房供给最直接的办法就是盘活存量住房。美国的房地产市场有80%是二手房交易,新建住房非常少。中国的开发商开发的住房,要满足大部分需求,而在美国只需要满足20%的需求。一个成熟的房地产市场,最重要的标志就是二手房交易的比例占多数。中国有一些居民拥有二套以上住房,并且一些投资者是投资房价增值,而不是投资出租。

Ⅱ 房价对宏观经济是压制还是推动作用

2015年中国的全面深化改革进入关键阶段,宏观经济继续面临下行压力,风险有增加与蔓延态势。把握调结构与稳增长的动态平衡,实现7%的GDP增长目标,既十分重要又面临挑战。房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分,也处在下行的周期中,同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作,确保房地产积极调整和健康发展,进而促进中国宏观经济目标的顺利实现,这是中央决策部门面临的一个重要课题。
房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期
开始于2014年初的本次房地产市场调整,是长、中和短三个周期重合的调整。这使本轮调整的时间更长、程度更深,也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。具体情况分析如下。
悲观预期将对量价产生收缩性影响。随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大,2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期,对房地产产生负面影响。
货币政策对量价的积极影响将。在松紧适度的稳健货币政策下,金融当局也将对金融信贷政策实施宽松的窗口指导,土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响,金融资金供应会持续谨慎,住房抵押贷款的有限,开发放贷标准宽松有限。
供给方失去了涨价的主导权。尽管开发掌握着房地产定价权,但在买方市场下难以有所作为。
第一,新增住房库存过多。商品住房施工面积与销售面积之比,已从2001年的2.9上升到2014年的4.2。35个大中城市多数去库存化周期仍在警戒线的15个月以上,四线及以下城市的去库存周期时间更长。
第二,存量住房空置严重。2013年城镇人均住房面积超过33平方米,城镇拥有两套以上住房的家庭占总家庭之比达到21%,二手房市场供给将激增。
第三,多数房地产面临资金压力。尤其中小房企不会因货币政策调整,而减弱资金链条断裂的风险。总体上,以价换量仍是多数房企的销售策略,资金松紧影响着开发商的定价起伏。
需求方失去狂购的潜能与热情。买方市场下,需求者决定房地产销售量,但是,第一,刚性需求有恢复增长的潜力。2015年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素,但经济下行将使收入增长放缓,保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。受预期影响,刚性需求存在部分提前或推迟释放的不确定性,2015年预计在8亿—10亿平方米之间。
第二,与投机需求爆发式增长的可能性不大。首先,即便有积极的金融和税收政策,中等收入家庭群体前期透支严重,加上预期影响,改善性需求增长有限。
其次,一些国家的经济与住房市场复苏,导致部分资本及房地产向海外转移。再次,金融改革、资本市场的扩容、股市复苏,将导致游资向股市转移。在市场分化的背景下,一、二线及部分三线城市仍有一些机会,包括周边区域人口及全国人口的需求释放。2015年异地刚性需求预计在2亿—3亿平方米之间。
房地产市场将呈震荡性调整和多层次分化
2015年,积极的财政政策和松紧适度的货币政策,将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。
从供给面看,商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者减少亏损避免破产,多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。与2014年相比较,销售价格整体将略微下降。
从需求面看,商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加,异地购房的需求将部分释放。全年房地产销售面积估计在10万平方米左右,与2014年相比,销售将略上升3%左右。
从时间上看,商品房量价将呈现降中趋稳的态势。2015年,随着间歇性刺激政策出台,房地产市场将产生阵阵涟漪,每次政策出台都将有一些短暂和轻微的反弹,但政策作用有限,市场随后将继续转入下行态势。总体看,上半年将震荡回落,下半年将盘整反复。
分城市来看,商品房市场将呈现多层分化的趋势。首先,一线城市总体有望复苏。其前期库存较少, 2014年调整较大,潜在需求旺盛。2015年上半年实现环比增长,下半年可以实现同比增长。其次,二、三线城市总体分化明显。2015年,少部分城市呈现回升,大部分城市还需一年以上的调整(预计至2016年下半年)。再次,四线及以下城市总体空置与库存多,需求潜力小,需要调整的时间长。2015年将继续去库存,量价均处在下降状态。四线及以下城市具体分为三种情况:
(1)小部分人口增量大、产业发展好的城市,将出现量价齐升;
(2)大部分中等城市,将至2016年甚至2017年才能调整完成;
(3)部分人口规模小且绝对外流的城市,房地产将长期处在疲弱或衰退状态。
从风险来看,局部地区房地产问题将集中暴露。由于结构性、区域性严重供给过剩得不到消化,部分大型房企和绝大多数中小房企资金短缺加剧。即便货币政策有所宽松,中小房企资金也难改观。2015年,将有相当数量的房企被兼并重组或破产倒闭,从而导致楼盘停工和烂尾、民工下岗、工资拖欠、交房违约和债务违约。中小房企的资金多来自民间借贷包括高利贷,区域金融风险有可能扩展和蔓延。

将对宏观经济产生重大影响
房地产市场轻微变化会通过多个渠道汇总,对宏观经济的增长、就业和税收与物价等产生重大影响,值得高度关注。其中,对经济增长的影响具有综合性。根据投入产出分析诸多经验的结论,假定:中国房地产对总产出的拉动系数为2.5,中国房地产服务业对总产出的拉动系数为1.5。

假定2015年要实现经济增长7.2%的目标,GDP总规模为亿元(以2014年现值计算,下同),2015年与2014年比,GDP需要净增加45825亿元。房地产市场与房地产及房地产服务业发展的关系密切,但由于受预期等因素综合影响,两者的对应关系并不十分精准。以下综合考虑房地产市场、房地产及房地产服务业的增长趋势。
假定与房地产不相关的、消费和出口增速与2014年相同,假定与房地产服务业不相关的产业增速与2014年相同,受房地产市场表现的影响,2015年房地产增长可能在7%—10%之间,房地产服务增长可能处在3%—4%之间。但房地产稍微的变化,将对宏观经济增长产生较大不同的影响。

情景一:假定房地产同比增长7%,房地产比2014年净减少3708亿元,导致总产出下降9721亿元;如果2015年房地产服务业增加值增速保持3.5%,净增加值为1336亿元,经济总产出将增加2004亿元。如果不采取额外的刺激政策,2015年的经济增长率将为6.2%;如果要实现7.2%的经济增长率目标,2015年需要额外净增加的、消费和净出口为6444亿。

情景二:假定房地产同比增长10%,房地产比2014年净增95亿元,经济总产出将增加238亿元;如果2015年房地产服务业增长4.0%,房地产增加值将上升1527亿元,导致经济总产出增加2291亿元。如果不采取额外的刺激政策,2015年的经济增长率为7.8%;如果要实现7.2%的经济增长率目标,2015年需要额外净减少的、消费和净出口为2515亿元。

Ⅲ 从宏观经济学角度,为什么我国房价越调越高

个人看法
从宏观经济角度来讲:拉动经济的三驾马车(消费,投资和出口盈余)
首先是消费,中国国内生产总值中消费比重一直都很小(和西方发达国家相反)。有些人都很奇怪,房价这么高为什么消费这么低。那是因为在宏观经济中房子这一方面的投入都是算在投资这一块里的。
然后是出口盈余,出口在08年金融危机以前一直都是中国经济的主力,可是金融危机后,随着美国的量化宽松和全球经济的不景气,所以中国的贸易出口在这期间严重受挫,并且开始逐渐失去以往在成本(尤其是在人工成本)上的优势。
最后一个就是投资了,在宏观经济中投资包含了证券债券投资、购买固定资产(或不动产)和生产过程中买入的库存材料。经过了08年的金融危机,中国的A股市场从6000点一路摔到1600点,这个导致了投资人极大的恐慌情绪和巨大的经济损失。投资人在资金逃离股市后,不动产(楼房)因为在经济和国民生活中的钢性需求,开始成为他们新的投资对象同时对他们来说也是投资资金的避风港。由此可见现在的楼价隐约有种当年股市的感觉。
中国政府也在这个大背景下面对一个无奈的局面,一方面想控制房价解决民生问题,但是又怕房价因上涨的停滞或房价下降而爆发恐慌情绪大量抛售,导致房价猛摔和经济环境的巨大波动(因为中国经济的投资比重很大)。一个稳定的经济环境对于正在经济结构转型过渡期的中国尤为重要。所以,现在的房价是政府让它涨,同时想办法不让它涨太快或太多,但绝对不让它跌或者跌太多。

Ⅳ 房价对经济的影响是什么,请结合经济学原理

1、对物价水平的影响
在计算物价水平时,会选取一些物品,并赋予一定的全重,房产作为个人资产的重要组成,被赋予的权重相对较大,所以房价的波动,对CPI影响不小
2、对宏观经济的影响
房价波动,必然会对房地产市场产生重要影响。以目前我国房价为例,目前我国经济发展势头强劲,房地产市场更是非常火,暂且不去考虑房市火爆的原因,来看看他的影响:
吸引了大批资金的投入,无论是盖房子还是炒房子。这就会使得固定资产投资上涨(房地产投资是固定投资组成之一),拉动内需,促进经济增长,当然这是有力的一方面。
但是我国现在是房地产过热,就是说房地产需求占总需求比重过大,这就是的经济的可持续发展能力受到挑战——一旦房地产市场衰落,经济将遭受重创(所以国家提出需求结构调整,同时对房地产市场进行调控)。所以,房价的波动对经济影响要从利弊两个方面来分析。

Ⅳ 运用经济学原理分析采取哪些宏观经济手段来抑制房价过快上涨

房价上涨过快,则说明房子的总供给小于总需求
从供给方面可增加房地产开发,加大房产供应量,使房价下降
从需求方面可实行限购,减少需求量

Ⅵ 运用宏观经济学原理分析中国房价上涨过快的原因,注意用宏观经济学的知识!!!!!!

我试着答下,
先声明本人非专家、非科班出生,只是一个对经济学的爱好者。
目前的房内价过快上涨关容键的两个因素:
1、货币供应量
2、人口转移(城镇化)
两者相辅相成,缺一不可。。。

懒得细说了,就以上两个因素最为关键!

Ⅶ 宏观经济下滑背景下房地产行业怎么发展房价会出现什么样的走势

可能会相对稳定甚至有所上升,宏观经济下滑,市场流动资本为保值肯定会更多的投入房地产,这样会使房价上升。

Ⅷ 利用宏观经济学理论解释房价上涨过快的原因

一堆堆的淀叔的孩子~~~~他老人家上网了 流泪了~~~~

Ⅸ 请根据宏观经济学中的总供给--总需求模型分析高房价对经济的需求会通过哪些途径产生影响

清理炒房客!房子是拿来住的!过度炒房经济泡沫就越大

Ⅹ 限购政策与房价的关系为什么不是宏观经济学的问题

关于房地产市场的讨论,是当前宏观经济领域讨论中问题最多、意见最不易统一的领域。鉴于此,笔者认为,目前要选择从长期看来是正确的调控政策,必须先就讨论中经常出现的似是而非的观点,从宏观角度予以理论上的澄清。基于澄清后的正确认识,可以说调控房市的长期政策倾向本应是清晰的、简单的。关于房价的长期与短期问题媒体上经常将上海、北京房价与香港比,认为中国房价将持续上涨。确实,如果看好中国经济持续高增长和再过20年经济总量将逼近美国、中国人均收入水平不断提高的前景;如果看好中国经济在进一步提高全球化水平过程中城市化进程的加快,北京、上海等大城市将更加繁荣这一历史必然。由于土地资源有限,从长期看,房价会呈上涨的趋势。但是,也应该看到,因为经济周期调整的原因、因为目前房地产市场尚未成熟,政策尚需不断完善的因素、因为人口老龄化,城市独身子女家庭继承双方父辈房产逐渐增多的因素、或是宏观政策出现重大失误后的调整因素等等。由于诸多的不确定性,决定了在某个历史时期,房价未必一定是涨,也许是跌,或者涨的趋势根本不是现在人们所预期的走势。因此,投资房市特别是借钱进行投资,也许就会遭到严重损失,甚至是倾家荡产。所以,讨论房价问题,要防止舆论上将长期与短期问题的混淆。关于民生与市场的问题经过近几年对房地产市场宏观调控政策的摸索,人们越来越清楚,居民住房问题不仅是个市场问题,也是个民生问题、社会政治问题。调控房市,首先必须基本保障每个公民有最起码的居住权,需要对一部分收入水平较低的家庭,以非市场化的廉租房形式予以保障。在此前提下,才谈得上对除廉租房性质之外的一切住房,从宏观经济变量间平衡的角度出发予以市场化调控。因此,基于中国人均收入水平仍处于较低阶段的特点,基于国民福利水平的提高是个渐进过程的特点,在调控中,只要是确保了宏观经济的基本平衡,即使面对居民改善性住房及其他房价的上升,舆论上的引导,不能给居民购买改善性住房和大学生毕业没几年就可以按揭买房,以更高的期望值。同样,在调控中,面对改善性住房及其他房价的下跌,也不必惊慌关措,应尽量由市场规律发生作用。因为只要宏观经济保持了基本的平衡,短期内房价出现较大幅度的涨跌,并不意味宏观调控出了问题,需要研究解决的可能是一个不成熟房地产市场中的其他政策制度的问题。只有区分了民生与市场的关系问题,宏观调控才有主动权,才有空间。关于支柱产业与虚拟资产问题毫无疑问,房地产市场已是我国重要的支柱产业。尽管如此,我们也应承认,当前的中国,买房既可作为消费,又可作为投资,这也是一个现实。因此,如果政策引导不当,房价上涨预期较快,这时购房的投资、投机因素往往是大于消费因素,虚拟资产的特征会明显突出。而在实际生活中,支柱产业因素与虚拟资产因素又是混合、同时存在的。虚拟资产因素往往又是宏观经济周期过度波动的干扰因素。因此,基于宏观调控的长期政策思考,第一,应想尽法消除房市中虚拟资产因素对宏观经济周期波动的负面影响;第二,即使作为支柱产业也不是鼓励其做得越大越好,似乎一说支柱产业就不应该在一定时期采取压缩、限制其过快发展的政策。因此对一个支柱产业同样应在宏观经济总量保持平衡的前提下,考虑其在增长与物价诸平衡间的取舍问题。特别是在当今流动性过多、存在资产价格上升压力的情况下,且房市本身诸多制度还不完善、调控房市的政策尚处摸索阶段时,更要关注其虚拟资产因素对宏观经济的负面影响。在这方面,中国要吸取世界各国发展房地产市场中的经验与教训。凡是将房市作为消费市场的,一国经济周期波动就比较小,如德国、法国等。凡是将房市作为投资市场的,一国经济周期波动就比较大,如美国、日本、西班牙等。基于此现实,"十七大"文件提出要提高老百姓的财产收入,应鼓励老百姓从投资实体经济中获得的财产收入(资本回报),而不是鼓励老百姓从投资虚拟资产市场去获得不稳定的财产收入(靠资产价格上涨)。关于跨期消费与信用膨胀的问题美国金融危机后,使越来越多的人看清了,中国经济不可持续的问题之一,是结构问题。集中反映诸多结构问题的突出表现是"高储蓄、低消费"的结构问题。因此,扩大消费是当今宏观经济政策调整中的核心内容。由此出发,鼓励居民利用金融功能进行跨期消费是题中之义。但是,跨期消费应该不应该有个"度"?"度"在哪里?这同样又必须从居民可支配收入的增长与宏观经济稳定发展的平衡角度进行思考。相对于房价的持续、快速上涨,如果居民可支配收入增长较慢,此时宏观经济周期波动较大而出现利率水平的频繁调整,原按揭利率水平较低的贷款或首付比例较低的贷款,有可能出现贷款偿付风险,或者出现信用膨胀的宏观风险。因此,从宏观经济平衡增长出发,必须对跨期消费要有一个"度"的控制。既要允许跨期消费,又要防止信用过度膨胀。在这个方面,美国金融危机已提供了一个典型的反面教训。基于以上四点宏观思考,面对中国当前房市调控中的一系列政策,有些政策在短期内加以纠偏、调整有一定的难度,但从中长期看,必须毫不动摇予以明确坚持的原则是:第一,对民生与市场问题,要有清晰的区别政策,不能含糊不清。在保民生的廉租房建设上,要把政策用足。从土地、资金供应,到城市交通规划、租金补贴等方面,政府应予以充分的政策倾斜。只有在基本确保民生和社会稳定之后,政府才能有充分的、更大的空间调控房市,才能在调控中减少各种顾虑。当前,在加快廉租房建设的同时,应逐步淡化遭人议论批评的、在民生和市场关系上容易含糊不清的经济适用房政策和其他一些"似民生"又"市场化"的政策。第二,必须运用税收、金融等手段,减弱房地产市场中的虚拟资产市场因素。这应该是一个长期坚持的方针。为此,(1)应该扩大国有控股企业资本分红的范围与比例,扩大国有控股企业(包括非上市企业)国有股有计划减持套现,在充实财政预算扩大居民消费、鼓励居民私人投资替换国企投资的同时,减少国有大企业资金充裕--投资房市--赚钱--再扩大投资房市,不断出现国企中标"地王",助推虚拟资产市场膨胀和进一步恶化经济结构的现象。(2)如果要真正鼓励引进外资重点是引管理、引技术,提高引进外资的质量与水平,应尽快调整政策,不鼓励甚至限制外资投资中国房地产行业,减弱其对中国经济周期波动的助推作用。(3)先易后难,通过税收手段,加大对投资房而非自住房的拥房成本(包括物业税)。第三,只要是涉及金融放大功能的,一定要坚持一定的监管限制政策。对居民改善性住房和第二套住房,要坚持严格的首付按揭制度。对房地产开发企业要坚持严格的自有资本金制度。调控中国当前的房地产市场,不能把焦点仅仅集中在金融政策上。不能将调整购房首付比例作为像调整利率那样,作为日常短期调控手段进行经常性的调整,或者给予微观企业一定的浮动自主权。除廉租房外,对居民购买、流通第二套房的界定统计、按揭首付、按揭利率、出售纳税等涉及投资的一系列行为予以法律意义上的硬约束,不能给予政府主管部门、微观企业经常变动的、市场性的调整。同时,当前认为金融政策是决定房地产冷热的舆论,是不正确的、危险的,要加以正确引导。尽管房地产行业是当前我国国民经济中与其他相关行业一样,是重要的支柱行业,但同样要看到,这个支柱行业与其他相关支柱行业又有不同的虚拟资产意义上的行业因素。在影响经济周期的因素中,此行业发展的快或慢,有着与其他支柱行业相同的影响因素,又有着与其他支柱行业不同的影响因素。因此,越是在宏观经济周期波动较大或者在周期的转折关头,越要警惕过分运用货币政策,防止货币政策助推、夸大房地产市场本身的虚拟资产市场的作用。金融活动的实质是什么?是为社会跨期交易活动提供信用替代品,是在提供替代品的过程中引入信用的不确定性和风险。一定意义上说,房地产市场是一个资产市场。正如在美国极负盛名的美国金融研究会主席富兰克林·艾伦曾说过:"当资产价格由金融系统来确定时,可能就会产生泡沫"。因此,我们在运用金融功能支持房地产企业进行跨期生产,和支持居民跨期消费时,都不能仅仅看到其实体经济意义上的投资与消费的作用,而忽视其宏观风险。必须把房地产市场调控政策之一的金融政策,置于经济增长与物价、经济增长与信用供给、国际收支平衡的最基本的长期考量中。总之,只要在解决好房市中的民生问题,并将房市按消费品市场进行一定风险度控制的制度约束,中国的房市自然会出现一个稳定发展的走势,政府的宏观调控也不会因房市过度波动而带来烦恼与被动。但是,目前政策的调整也许会影响房地产行业,进而影响投资。对此,调整策略可采取:1)坚持渐变、先易后难、逐步衔接的原则,用两到三年的时间,把调控思路逐渐引导到以消费为导向的发展方向上。2)保持清醒认识,对于短期内投资下降的问题,不应采取简单的饮鸩止渴政策,更不该迁就从长期看早应解决的制度问题。我们应尽快通过改革来实现宏观经济政策和投资消费政策协调发展,从而达到全社会和谐发展的大目标。

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