經濟適用房變商品房

⑴ 北京市經濟適用房變商品房需要什麼手續

北京 「經轉商」攻略
根據《京國土房管住【2004】486號》規定，對社會公開銷售或定向銷售取得經濟適用房產權的房屋滿五年的（五年的界定是根據契稅完稅憑證或房屋所有權證的填發日期），可以按市場價格出售。具體程序：
第一步：辦理網簽。交易雙方到住建委網簽合同（住建委在興政街建設大廈， 69263523），列印後雙方簽紙介合同。網簽合同不收費，但復印證件資料1元1張，建議先行將所有證件復印3份，身份證復印時正反面復印在一張A4紙上。 需要帶齊：1、房產證 2、原購房合同 3、買賣雙方身份證 4、買方戶口本（已婚需要配偶身份證和戶口本及結婚證）
第二步：交納契稅。拿著簽好的合同去地稅窗口交稅（位於興華大街3段15號的行政綜合服務中心，電話81296009），拿著開好的稅票到大廳東側的農村商業銀行繳納稅金（契稅），然後拿著收據去大廳服務台復印1份，回到地稅窗口領取稅票。雙方本人必須到場，如委託需要公證委託才行。
第三步：交納綜合地價款。回到住建委大廳服務台，領號辦理綜合地價款補繳單，咨詢電話：69291324。然後到交通銀行繳納綜合地價款，收款單位是大興財政局。
第四步：房屋測繪，拿著舊房本到測繪窗口辦理測繪手續，需要繳納測繪費￥140.00元。
第五步：過戶領證。拿著綜合地價款收據回住建委換取發票，然後排號辦理過戶手續，雙方本人簽署N多文件及聲明和詢問筆錄。備好￥85元現金，80的制證費，5元的印花稅，交錢後領證。必須提供的材料： （1）登記申請書原件； （2）申請人身份證明； （3）房屋所有權證原件；
（4）網上簽約的北京市存量房屋買賣合同原件；
（5）買賣雙方當事人約定通過專用賬戶劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金託管憑證原件；買賣雙方當事人約定自行劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件； （6）房屋登記表、房產平面圖二份； （7）契稅完稅或減免稅憑證原件； （8）補交土地收益的證明。
「經轉商」費用
a 綜合地價款: 計稅基準價*平米數*10%-當年已交數額
出售人到房屋所在區縣房屋登記部門按成交價的10%繳納綜合地價款（其成交價格低於已購經濟適用住房再上市買賣指導價格的，按住房指導價收取綜合地價款。瑞海家園原最低成交價是3018元/平米，現在預計10000元左右。 多處交易地區的最低計稅價翻到原來的3倍左右。其中，大興清源地區、豐台新發地地區、海淀萬柳地區的最低計稅價翻至3.1倍。海淀定慧寺地區的最低計稅價從7500元挑高到2.04萬元，豐台六里橋地區從6200元調整到1.7萬元，都增長了1.7倍。
沒趕上12月10日之前網簽，李女士咬著牙降了6萬元、將大興西紅門的一套3居室出售了。而購房人卻說，就算是房主降了6萬元，自己還得貼一兩萬元的稅款。
當年因為面積超過申請面積數，而補繳的綜合地價款予以抵扣。 b 契稅: 計稅基準價*平米數*3%
c 營業稅:（計稅基準價—最低指導價）*平米數*5.5% 個人購買二套房以及交易非普通住房，執行3%的契稅標准。
對個人購買符合普通住房標准，且該住房屬於家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半徵收契稅（1.5%）。規定自2011年12月10日正式執行。
符合新的普通住房標准個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
享受優惠政策普通住房的標準是應同時滿足以下三個條件： 1.住宅小區建築容積率在1.0（含）以上； 2.單套建築面積在140（含）平方米以下；
3.實際成交價低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍。北京市享受優惠政策普通住房的價格上限是：四至五環南部地區為28080元／平方米。
e 個人所得稅: 計稅基準價*平米數*1%
從2011年3月26日開始，個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房，審核後屬實的，可免徵個人所得稅。
d 其他費用：印花稅，制證費，復印費 預計費用：
a 綜合地價款: 計稅基準價*平米數*10%-當年已交數額 b 契稅: 計稅基準價*平米數*3%=1，唯一住房，契稅優惠
c 營業稅:（計稅基準價—最低指導價）*平米數*5.5%，五年以上減免 e 個人所得稅: 計稅基準價*平米數*1%，唯一住房，五年以上減免 d 其他費用：印花稅 5元，制證費80元，復印費15元 。
來自網路文庫

⑵ 經濟適用房交易後就變商品房嗎

可以在你的經濟適用房取得房產證5年以後，向房管局繳納土地收益金，將你回的經濟適用房變成答全產權的商品房，你就可以自由買賣了，也就不用受經濟適用房相關政策的約束了。
經濟適用房的出賣分為兩種：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為准。
①對於已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售後業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。
②對於尚未住滿5年的經濟適用房，由於政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高於購買時的單價出售，並且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。 以上是經濟適用房的出賣政策。

⑶ 經濟適用房過戶後變成商品房有什麼影響

可以在你的經濟適用房取得房產證5年以後，向房管局繳納土地收益金，將你的經濟適用房變成全產權的商品房，你就可以自由買賣了，也就不用受經濟適用房相關政策的約束了。
經濟適用房的出賣分為兩種：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為准。
①對於已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售後業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。
②對於尚未住滿5年的經濟適用房，由於政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高於購買時的單價出售，並且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。 以上是經濟適用房的出賣政策。

⑷ 經濟適用房如何轉為商品房，需要交納什麼費用

經濟適用房復通過買賣，贈與制等方式可以轉為商品房，經濟適用房交易需要繳納綜合地價款，繳費標准如下：

2008年4月11日（含）之前繳納：計稅價格×10%

或2008年4月11日之後需要交易政府優先回購，不回購，繳納：差額×70%

以上希望能幫到您~

⑸ 經濟適用房5年後如何改成商品房需要辦那些手續

經濟適用房轉商品房手續如下:
1.首先經濟適用房必須把抵押貸款還完,也就是如果是當時貸款買的房,就去銀行提前還下款。
2.確定房子已滿五年,看契稅發票,不滿五年的經濟適用房是轉不了商品房的。
3.必須要過下戶,條件是過到非本人名字下,(同一戶口不允許過戶)也就是不能過給結了婚的愛人,孩子等,如果已單立戶的可以過給父母,或者過給岳父,岳母,或者親戚,都是可以的。
4.必須交一個綜合地價款,(部分地區稱之為土地出讓金),是合同價的10%。以昌平的天通苑為例,最低合同價是每平米3650,朝陽的是5400。這個教給大家怎麼算。 比如是天通苑地區90平米的經濟適用房轉商,簽訂的交易合同價格就是:90 X 3650 X 10%=32850元。
5.除了綜合地價款還一個就是契稅,營業稅,個人所得稅。一般經濟適用房都是90平以下,屬於小面積住宅,所以只有一個契稅,就是合同價的1%就可以了,部分天通苑的經濟適用房超過了90平米具體個稅,營業稅的演算法參照另篇文章: 2010二手房交易稅費指南。
6.以上都具備了,您就可以著手准備辦理了,首先簽訂一份交易合同,然後去把網簽做了。
7.帶上雙方的身份證,如果是外地戶口的需要帶暫住證;以及房產證,房產證復印件,雙方身份證原件復印件,購房原始發票原件復印件(指的是第一次按2600交易的發票),交易合同(可下載)4份,銀聯卡一張。

⑹ 最新經濟適用房轉商品房需要哪些手續

一、經適房轉商品房前提條件:
需要確認經適房是否滿五年，不是買房日期，是契稅發票上的日期，或者房產證發放日期。一般契稅的時間會比房產證日期早1年左右，所以只要看契稅日期滿五年就可以了。
註：經適房是一定要滿五年才能交易的，否則連預約的資格都沒有。
二、經適房轉商品房所需材料：
1、戶口本;
2、雙方身份證及復印件(最少3張);
3、結婚證(必須帶，若轉讓給年齡大的父母，已沒結婚證的，可以用戶口本證明夫妻關系也可);
4、經濟適用房買賣合同原件或復印件(不帶也可，大廳可以幫助列印，不收費，就是耽誤時間);
5、房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張(登記表一定要將所有權人名字隱去);
6、買經濟適用房時已繳納的綜合低價款證明(藍色紙)和契稅證明及其復印件;
7、房本及復印件。
三、經適房轉商品房流程:
1、門口咨詢台領取網簽號;
2、到窗口排隊等待叫號進行網簽。可以先去窗口要個存量房買賣合同信息表。填寫表格信息。
3、網簽後，去咨詢台領取2份表格(個人銷售已購住房涉稅申報核定表 5年以上家庭少有生活用房證明)，都是繳納契稅用的。
4、繳納契稅。
5、拿到契稅票後，憑契稅票到咨詢台領取登記過戶號。
6、交納土地出讓金，演算法是3621元*面積*10%(當初購房已交的超標經濟適用房面積的部分要減掉)。
7、登記過戶排號等待辦理過戶。
8、辦理登記過戶後，10個工作日由買方來取房本。

⑺ 經濟適用房有房產證嗎可否轉為商品房房產證

應該說經濟適用房是有限產權登記，滿足條件後可以轉完全產權。

以北京為例：

居民個人購買經濟適用住房後，應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別註明經濟適用住房、劃撥土地。

取得完全產權的條件：

1、購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；

2、購房人也可以按照政府所定的標准向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。

(7)經濟適用房變商品房擴展閱讀

辦理經濟適用房過戶的手續和費用

1、5年內的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。

2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅(財政部門收取)。

3、6元/平方米的手續費(房管局收)。

4、房屋評估費按評估後總價的5‰收(評估事務所收)。

5、公證費最高300元。

除所得收益繳納外，以成交價(或評估價)為計(費)基數按下列規定繳納稅費：

1、土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規定執行;

2、所得收益繳納(已購經濟適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價扣除當地政府公布的同期經濟適用住房平均單價、原支付超過住房面積標準的房價款和賣方按本規定繳納的土地出讓金、印花稅、監證費後的凈收益，按超額累進比例繳納。

成交價高於當地同期經濟適用住房平均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交價高於當地同期經濟適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。

3、印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔一半;

4、契稅：1.5%，由買方繳納;

⑻ 經濟適用房轉商品房，需交那些費用

經適房轉商品房費用計算：

以下是土地出讓金、所得收益繳納、印花稅和契稅的標准。

1、土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關規定執行;

2、所得收益繳納(已購經濟適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價扣除當地政府公布的同期經濟適用住房平均單價、原支付超過住房面積標準的房價款和賣方按本規定繳納的土地出讓金、印花稅、監證費後的凈收益，按超額累進比例繳納。

(8)經濟適用房變商品房擴展閱讀：

注意事項：

由於經濟適用房在項目位置、建築規劃設計等方面存在這樣或那樣的差別，所以在購買時應該注意以下一些問題。

1、位置

雖然經濟適用房的價位人們能接受，但人們不能接受的是它的位置。因為位置即代表著長期的交通。

經濟適用房項目大部分均位於城鄉結合地區。

有些經濟適用房小區到市區的公交線路和可選擇的站點又相對較少，幾年後的事至少無法讓購房者犧牲已有工作或事業。

2、戶型

購買經濟適用房時，同樣要搞清分攤面積、使用面積等概念，充分考察戶型。購買時追求大面積的同時也增加房價、物業管理等費用，應更注重居室功能。在有條件進行戶型選擇時，應盡量以專業衡量標准去做選擇。

⑼ 經濟適用房轉商品房後產權多少年50還是70年

50年或70年的產權年限一般指土地使用年限，是看該土地取得時規劃年限，經濟適用房回的土地屬劃撥形式，而商品答房為出讓形式，經適房轉商品房後要看實際繳納土地出讓金，一般為70年，另有約定的除外，具體還需咨詢當地房管局經適房管理科。