2018房地產經濟發展

1. 中國房地產市場現在的發展趨勢

第一，房子越來越多是不爭的事實
這十多年來，單就商品房竣工面積年均都在10億平方米以上，2017年和2018年兩年，全國商品房銷售面積更是達到創歷史的17億平方米，如果加上政府建設的公租房、廉租房、共有產權房，還有很多無法統計的小產權房等，數目更是龐大。
主要的問題就體現出來了，一二線大城市的房子人口集中，但供應不足，導致房價越來越高。而很多三四五線城市住房供應量一點沒少，特別是安置房特別多，因為拆遷成本低嘛，這些地方的房子根本就只能城市內部消化，沒有外部投資介入。一句話，住房需求和供應的地域錯配越來越明顯。有的地方房子過多，有的地方住房供應又不足。
第二，「不動產」越來越多原因是深層次的
在城市裡，我們住的房屋樓上樓下很多都是不來往的，你根本就不知道你的隔壁或樓上下房主是什麼情況，除了自住，還有可能是投資，還有可能是金融機構查封。在一個城市裡，肯定有那麼一些閑置多年的爛尾樓存在。而這一切，不僅是市場因素，還有可能是金融問題，導致房屋真正成為「不動產」。
很多的縣城，包括一些地級市，除了在樓市火熱期，大多數時候費九牛二虎之力賣房仍不好賣，但為什麼除了地方招商引資需求外，大多開發商仍舊樂此不疲、源源不斷、日復一日的蓋房呢？裡面的邏輯行內人都知道，房子作為一種變相的金融產品，賣得出去更好，賣不出去還可以抵押給銀行換出錢來。
第三，售樓處買房的始終就那些人
現在大城市買房，購房資格還是相當寶貴的，不僅存在於一二線大城市，還包括部分地級市也是如此。在售樓處，你會發現一個奇怪也很正常的現象，也就是買房的就是那麼些人，當然，這里指的不是「拖」。能買得起房的人想買更多的房，想法設法獲得購房資格，很多房子也在他們之間交易流動，隨著房價越來越高，買不起房的人也就再也買不起了。
樓市調控能把房價壓下來嗎？比如施行的限購、限貸、限售等政策有多大作用？作用肯定是有的，至少在調控加碼期內是如此。政策嚴厲了，我們就會失去很多不具備購房資格的客戶，對住房購買的需求也會快速萎縮，特別是一些郊區盤，或者戶型產品不好的樓盤就難以去化，這些地方的房價就會面臨回調，為加快銷售回款，我們也會降價或給出促銷折扣，畢竟，企業生存是第一位的。
最後，從長期來看，依靠房地產發展國家經濟的模式顯然是不可持續的，最終還是要靠實業、製造業推動經濟社會向前發展，房地產會猶如溫水煮青蛙式退化，房價也就不會繼續沿著只漲不跌的老路永續下去，逐步回歸是必然趨勢。

2. 2018年房價走勢如何

預測「房價」別輕易站隊，小心打臉！

原創2018-01-07子木子木聊房

文丨子木

圖丨攝圖

13年，上映了一部電影，至今為止，這部電影我大概看了8遍。

這部電影的鏡頭里滿滿的充斥著貪婪、拜金、毒品、爛性、欺騙、背叛和無止境的慾望。幾乎把世間的丑惡毫無保留地展示在大家眼前。它就是小李子主演的《華爾街之狼》。

其中可能會讓人感到庸俗以及瘋狂到誇張的墮落糜爛，劇情手法也猶如打了雞血無時無刻不喪心病狂般的慶祝狂歡，其實這才是本片的魅力所在。

激情?征服?慾望，會讓你覺得十分自然與親切。因為那才是你夢寐以求的，不要拒絕道德上的否定，它本就是藏在每個人內心深處的人性。

其中有一幕最為深刻，就是小李子初到華爾街求職股票經紀人時，老闆漢納對他說的一番話。

「股市其實是不存在的，沒有人知道它會漲會跌還是會持平，但只要你講出來，總會有人會相信，對於我們來說，我們什麼都不創造。」

這句話似乎同理於中國樓市。中國房價未來會漲還是會跌，只要有人預測，就肯定會有人相信。這就是市場，虛無而又存在。

就比如元旦這段時間，業界舉辦了一場「房地產盛會」。主講人是克爾瑞研究（號稱中國房產第一智庫）的CEO丁祖昱。

2000多人的會場，雲集圈內眾多「大佬」，結果卻華麗麗地上演了一場預測鬧劇。

子木只能說丁博士的預測境界已經升華到可以脫離世界的水準了。

因為前段時間，財政部長肖捷才勉強發文表示「2019年中國才能完成房產稅立法」，恰恰也是前幾天，中央嚴批了海南的環保問題，責令整改海南房地產市場。

結果會上丁博士卻自信滿滿，義正言辭道：「2018年房產稅會落地」且「2018年海南會勃起」，「中國2017年房地產市場已遭遇天花板」等等。

會還沒結束，就引來了其他很多自媒體大V的瘋狂diss。

不過也正常，因為丁博士曾經也預測過「2017年中國房地產銷售面積回落至13億-14億平方米」，打臉的是2017年中國房地產市場卻創下了歷史記錄，銷售面積跑到了16億平方米。

失測已為常態，但同樣也有台下的2000多人為其搖旗吶喊。

發現沒，是不是和我上文提到的華爾街真相如出一轍？「無論有人說什麼，總會有人相信」。

只能感慨，當今社會，任何事情都在追求節目效應而忽略其本質，對學術有嚴謹追求的和擁有愛智求真的精神的「專家」成為了稀缺物種。

那麼在講完樓市本質之後，我們來講今天的主題。

大家都知道，市場上有人喊漲，也有人喊跌。自然就分為兩派。俗稱多軍和空軍。

空軍

絕大部分是剛需族，想買房還買不起房，所以盼著房價跌，跌的越多越好，最好崩盤。大家都有房子住，就不用考慮房價問題了。一旦房價漲起來就怨氣橫生，罵政府罵開發商罵炒房客。彷彿這個世界都是罪惡的。

多軍

大部分是有房的，有改善需求。所以盼望房價多漲一點，多賣點兒錢換新房。

但很多軍也不好過，高位接盤，每個月幾乎一半甚至更多的工資用來還房貸，生活壓力太大，沒有誰能幫到自己，怕失業，怕生病，怕一切需要花錢計劃之外的事情，生活質量比買房之前差的不是一丁半點兒。

所以只有房價一路上漲，即使不可能賣掉自住房，他們也可以從中獲得一些心理慰藉，從而讓自己心理平衡一些。

其實真正的多軍是不說話的，他們只會偷偷的買了房子囤起來，也不會好心提醒你趕緊買房，房價要漲之類的。畢竟之前多了一個人買房，之後也就少了一個自己房子的接盤俠。

每逢房價大漲之時，也是多軍和空軍的大戰之日。尤其2016到2017年這輪大漲，雙方各持觀點，頗有魚死網破之勢。那麼下面，子木就為大家盤點一下，對於未來，多空軍之戰誰將更勝一籌。

第一場戰役：利率

之前子木曾在《回顧中國房產三十年?》這篇文章里，用了4000多字的篇幅講明利率對於房地產市場的重要性。看市場真假調控就看首付比例和貸款利率。

空軍出招：全球加息周期已經開始，同時，央行在2017年全年的貨幣投放比較克制，M2增速屢創新低。

市場利率的持續上漲也導致房貸額度吃緊，按揭利率穩步上調，按揭利率從取消折扣到基準利率的1.1倍、1.20倍、1.30倍??購房按揭利率必然會更高，貸款額度更緊張。

利率上調，購房者將承擔更大的壓力。所以將會有更多人選擇觀望，市場交易量下跌，從而供大於求，房價下跌。

多軍接招：雖說美國加息已成定局，但是中國國情當頭，加息會引發金融系統性風險，同時影響中國的經濟增速，而且目前市場利率相對較低，美聯儲加息對中國樓市並造不成很大的影響。

子木觀點：2018年，中國市場經濟註定會很難受。

一邊是系統性金融風險（債務危機）要求貨幣寬松和低利率，另一邊是資本外流蠶食外儲、施壓匯率，當局是在籠子里做決策。

前期，中國可以通過加大金融監管和「定向加息」的方式抵沖美聯儲加息的影響。但是如果美聯儲持續加息，中國勢必會有扛不住的一天。

目前利率已經市場化，大家有沒有發現，雖然基準利率不變，但是所有銀行給的房貸利率都很高。如果中國扛不住了，就只能放任匯率貶值，匯率市場化，來保外儲，同時減輕了印鈔的副作用（為印鈔松綁）

所以銀根縮減的大環境下，勢必會影響到居民購買力。所以子木認為空軍會略勝一籌。

第二場戰役：人口之戰

空軍出招：近年來，中國人口逐年減少，我國已經步入「人口老齡化」階段，「人口紅利」的優勢也在逐漸減少。

2017年全國人均住房面積已經達到了40.8平，所以說未來房子是夠住的，房子未來會被一般商品化。那麼供大於求是遲早的事情，房價也就會隨之下跌。

多軍接招：雖說中國人口在逐年減少，但是別忘了中國目前正處於最重要的歷史階段-城市化。

城市化建設勢必會推動人口對房屋的需求，棚改促使農村人口向城市轉移，城市發展帶來的虹吸效應促使三四線人口向一二線城市轉移。況且未來大家會不斷地提升自我需求，提升獨居率，房子是永遠蓋不夠的。

子木觀點：19大提出，我國社會主要矛盾現在已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。

而房子則是滿足美好生活的重要基礎。未來居民的獨居需求會促使房地產業的不斷進步與發展。

接下來更重要的是中國各大城市群的升級，以一線城市帶動周邊二三線城市的整體發展。

未來一線城市是財富和權利的象徵，二三線是產業的延伸。那麼人口的定向流動勢必會促使房地產市場格局發生變化，凈流入人口城市的房價必然會漲下去。

所以，長期來看，多軍此戰會略勝一籌。

第三場戰役：調控

空軍出招：2017年是中國房地產調控出台最多的一年，一線城市房價應勢大跌，例如北京已經跌回16年年底的水平，燕郊等環京樓市更是一片狼藉。

雖然三四線城市因限價和棚改導致房價大漲，但是後期定會需求不足，價格回落至當初。

且長效機制已經確立，租賃勢必會主導今後的房地產市場。而且殺手鐧「房產稅」一旦落地實施，投機炒房將不復存在，房價大跌指日可待。

多軍接招：每輪調控從來都不是為了讓房價下跌，而是為了抑制房價過快上漲。目前我國地方政府的主要收入來源還離不開房地產。

如果房價大跌，超發的貨幣定會抽空樓市，跑出來的熱錢無處安放，市場加速通貨膨脹，物價飛漲，民不聊生。

長效機制的確立我們承認，但是真正目的是讓房價上漲的增速放緩。大家可以看到，只有熱線城市才會試點長租機制，為的是讓更多完全買不起房的人有一個過渡期，有房可住。

而且美國日本施行房產稅這么多年，房價照樣不是蹭蹭上漲嗎？

子木觀點：首先大家呼之欲出的房產稅是為了讓政府土地財政開源，而不是降房價。政策調控只要限死，房價必然下跌，但有些地方卻留了口子。

就例如二三線城市的上漲，其實大部分是因限價政策出台後才激起的反映，正所謂，窗戶紙撕開的洞比門都大，其中的原因大家應該都清楚。

有句話講的好，完全競爭條件下無法存在合作。目前二三線城市都處在同一跑道上，相互競爭，你追我趕，誰都想進入新一線，誰都不甘人後。

但是嚴政之下，所有城市都被迫停下腳步。一開始還好，慢慢的就會有人偷偷摸摸的想往前湊上一步。

這種選手分為兩類城市：一類是之前大家都漲的時候，還沒開始漲，就被連帶調控了，感覺自己很冤枉；另一類是完全抵擋不住「人才的誘惑」，比較貪婪，畢竟人才才是一個城市的血液。

比如這段時間直接宣布取消限購的蘭州，還有通過人才政策玩隱形放鬆限購的南京等。

所以子木認為，出台調控只是是為了解決「一邊倒的供需」所帶來的社會問題，有吸引力的城市，調控過後照樣春季盎然，沒吸引力的城市，調控過後必一潭死水。這一戰，多軍略勝一籌。

其實接下來子木還准備繼續盤點第四場戰役「土地」還有第五場的「租售比」等。但是感覺觀點太多，反而讓大家迷失了方向，也埋沒了這期的主題。

昨天有位粉絲在後台留言說：「其實你就是看多一二線，看空三四線，讓大家都去一線城市買房，居心叵測！」

我只想說的是，看多看空這些都不重要。

重要的是在這個無法改變的大趨勢下，我們要選擇怎樣「合適」的生活。

中國這么大，做到資源完全分配絕不可能。

子木只希望未來一二線城市可以成為有追求有夢想的年輕人的聚集地，大家可以在此盡情拼搏，追求站在食物鏈頂端的夢想；三四線城市則可以成為百姓安居樂業的宜居城市，無憂無慮，天倫之樂。

而不是所有城市都被房地產綁架，年輕人因高企的房價而失去對生活的憧憬。

再者，市場也絕不會因為看多或者看空而演變，多軍和空軍所尋找在心理上的慰藉和一廂情願在事實面前也一文不值。

所以千萬不要輕易站隊，然後持著自己的理論無休止的抨擊對方，那又有什麼意義？

真正的智者是置身事外，站在旁觀者的角度理性分析。

市場沒有絕對，只有相對。

例如，子木對一二線看多，對三四線看空，對二線城市杭州武漢看多，重慶西安看空，對北京的通州看多，對石景山看空。那你又說我是什麼軍呢？

3. 重慶2018年房產發展趨勢會是什麼樣子的

2018年，是貫徹黨的十九大精神開局之年，「十三五」規劃實施承上啟下之年，是大有作為之年。於房地產市場而言，卻是喜中有憂。所謂「喜」，在新的發展理念指引下，重慶新的戰略遠景已經確立，各項行動計劃已經拉開帷幕，目標不可謂不遠大，志向不可謂不恢宏。2018年，是轉型之年、是跨界之年，重慶儼然站在新時代的新風口，房市後期發展想像空間無限。所謂「憂」，2017年重慶市房地產市場一派繁榮景象，據有關機構統計，過去的一年，主城片區商品房一級市場成交接近3500方，卻在一定程度上透支了市場消費力，給2018年預設了一個較高的增長門檻，並且在國家調控政策頻度明顯加大的背景下，市場已經隱隱約約感覺到一絲涼意。要完成甚至超越2017年目標，壓力難度是不可想像的大，但理想是需要有的，萬一實現了呢？！

綜合內部外環境，2018年，重慶市房地產市場發展將呈現如下6大發展趨勢：

趨勢1：推進市場平穩向好發展仍是發展主基調

總體說來，確保房地產市場繼續平穩健康發展是政府調控的總基調，無論是從中央經濟工作會議還是全國住房城鄉建設工作會議，傳遞的信號無不是堅持房子是用來住的不是用來炒的定位。

前一段時間有媒體報道某某城市對調控「松綁」，應是一種有意無意的誤讀，引導甚至影響一種市場預期的企圖十分明顯。在筆者看來，這更像是給來年市場高位下行擔憂標注了一個隱喻。

對於重慶而言，短期房地產作為重慶市支柱性產業的地位仍沒有改變，對全市經濟增長的貢獻力依然充足，房地產市場平穩健康發展的環境和基礎依然扎實。2016年，房地產實現增加值926.19億元，佔全市GDP的比重達5.3%，2017年1-11月，全市房地產開發投資3575.30元，佔全市固定資產投資的22.75%，數據可鑒。

趨勢2：開發企業品牌集中將更加高

從行業性質來說，房地產業作為資本密集型產業的屬性必是無疑的。無論是從供給側需要進行提質發展、規模化發展，還是需求側需要市場提供品質型、宜居型產品來說，這個行業呼喚的是有實力、有品牌的住宅供應商。據官方數據，全市目前共有開發企業2725家。在筆者看來，按全市的開發體量，重慶地產市場容納不超過300家（不算企業的下屬項目公司）有信譽、上規模，具有較強市場操盤能力的開發商，足矣。

近年來，一些國家級、區域級品牌開發企業陸續入渝拿地，前有融創、中海等房企在重慶深耕十年，後有金地、綠城等全國性的房企新進重慶市場，表現卓著。市場總是大浪淘沙，小的開發企不斷被整合出清，強者恆強效應得到了市場競爭的回應。

根據CRIC系統發布的榜單，2017年20位的開發企業1650.5億元，幾乎覆蓋201683%，這也在另一個層面上印證了市場的開發商不在多，在精，在規模和實力。重慶房地產行業集中度繼續提升，品牌開發引領全市房地產市場發展的格局在2018年必將得到清晰確立。

趨勢3：行業跨界轉型發展動作將更加快

經歷十餘年鬆散型、粗放型發展，中國房地產市場整體作為黃金時代、暴利時代已經結束。任何一個行業都有一個發展生命周期，從高速成長到衰退，只是一個時間問題。在行業紅利尚未完全褪盡，特別是「互聯網+」時代，提前考慮發展轉型，是每一個企業培育核心競爭力和實現可持續成長必須考慮的課題。僅從拿地、修房賣房中賺取企業利潤，幾近末日黃花。

事實上，眾多品牌房企在多年發展所積累的業主資源，就是一筆巨大的可以開發的財富。「讓人民生活得更加美好，是我們努力的方向」這句話同樣適用於地產開發商這不是一句口號、周到、便捷的生活、教育、不僅是一項長期的、穩定的可經營事業，也必將為房企的核心主業發展帶來更多的競爭力，賺得更多的口碑。

歲末年初，不少開發企業在新年戰略發布會提出，自己企業是城市綜合運營商、等等。轉型發展、跨界發展，整合市場價值鏈，拓展新的業務領域，已經成為企業不約而同的行動。

趨勢4：改善型需求將成為引領市場主要力量

關於這一點，相關媒體文章已經有了較多的數據佐證和分析，這里不想做更多展開。需要要提一下的是，新世紀之初，重慶市就提出過讓全市城市人均居住面積達到35平方米，這是一個很響亮的目標，而且已經接近完成。兩年前筆者在給某部門執筆的一份房地產開發規劃文件中，曾提出2020年將全市城市人均居住面積目標提升到38平方米，現在看來，這一目標仍顯保守。

經過十餘年的建設發展，城市居民已經由住得起向住得好方向轉型。在這一背景下，再一次提升城市人均居住面積目標應是消費升級增長的應有之義。

以2016年全市常住人口為基數（暫不考慮全市常住人口凈流入）、城鎮化率每年提升1.2個百分點、2020年城市人均居住面積達到40平方米目標計，全市現有1908萬城鎮人口將新增住房需求11448萬平方米，到2020年全市將新增城鎮人口146.3萬，新增住房需求5852萬平方米，兩項相加，至「十三五」期末，累計新增住房需求將達到17300萬平方米，這當中更多地是改善性需求。為改需而設計專屬產品，將在2018年達到一個階段性的高潮。如果按某些一線城市的目標，城市人均居住面積目標達到45平方米，大家可以自己計算一下這個市場容量。

趨勢5：新區開發將成為新的市場熱點

直轄以來，重慶城市空間拓展進展明顯。直轄前十年，重慶的城市建成區空間主要集中在兩條南北走向的銅鑼山和中梁山的槽谷之間，以解放碑、觀音橋、沙坪壩、南坪和楊家坪為代表的五個城市中心已經崛起，主城片區的建成區面積已經達到700平方公里。

進入重慶直轄第三個新十年，主城向西、向東兩翼拓展蓄勢待發。按照規劃，重慶主城片區的建成區面積將要在幾年後達到1188平方公里，銅鑼山和中梁山之間的重慶主城中部槽谷幾無新的可建用地。未來十年，這一片區的主要任務是推進「城市裝修」，做好存量部分的改造提升工作。而城市建設新的戰場將向東西部兩翼：西部槽谷——縉雲山和中梁山之間的西部槽谷地帶，東部槽谷——銅鑼山和明月山之間的東部槽谷展開。目前，沙坪壩區以西永為重點的西部新城建設，九龍坡區以西彭、陶家等為支撐的九龍西城建設，巴南以鹿角、界石、南彭為重點的南部新城建設，南岸以茶園、經開區為重點的江南新城建設，以及兩江新區以龍興、魚嘴、復盛為主體打造的龍盛新城，將成為未來重慶城市新空間的新興潛力板塊。

可以將2018年看成是重慶城市空間重構的元年。一個由東、中、西三個槽谷城市聯合而形成的「巨型組合城市」將不久崛起於長江之濱。

趨勢6：新開發模式孕育著新的市場機會

這一點和第三點是呼應的，前者是從企業尋找新的發展方向，培育新的利潤增長點，走相關多元化發展戰略來談。而從城市發展環境和發展階段來看，重慶產業結構升級、舊的產能出清，新的動能培育，都已經到了一個臨界點。

產城融合是城市提質發展的主流方向，產城融合，怎麼「融」，是有很多途徑和方略的。比如，隨著重慶打造「四主三輔」客運樞紐，重慶西站和沙坪壩高鐵站的建成投用，重慶東站開建，新的高鐵城市門戶將確立形成，這是重大交通設施帶動城市發展的產城融合；在鄉村振興戰略背景下，建設以某一功能為主要特色的產業小鎮，對重慶組團式城市空間發展進行支撐促進，這是城鄉統籌發展為特徵的產城融合模式；又比如，去年12月，國務院辦公廳發布了《關於深化產教融合的若干意見》（國辦發〔2017〕95號），對產教融合發展提出了許多干貨性意見，其政策價值甚是值得去挖掘。當今許多大學城發展到了一個階段性頂點，就在於原來的路徑是「大學+大學+大學……=大學城」，缺乏應有與大學緊密相匹配的功能支撐，導致有「教」無「城」，有「教」無「產」，而新的產教融合，應是「大學×產業=科技城」，作為大學城的升級版，這一形態，既是重慶城市建設缺少的，也是重慶城市發展所需要的，這是教育與產業深度融合為特徵的產城融合發展模式。

4. 2018年房地產市場成交將會發生什麼變化

「2018年全國房地產市場將呈現『成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長 』的特點。」在12月20日召開的第十四屆數字地產節上，《中國房地產市場2017總結 & 2018展望》報告闡釋並探討2017年房地產市場總體變化，以及對2018年市場情況做出預測。

租賃市場方面，未來主要市場集中在重點城市群，核心城市中高端租賃發展空間大。2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關注，各地先後出台多個政策，從多角度發文支持住房租賃市場發展。報告分析，人口的流動對住房租賃市場的發展乃至城市房地產市場的發展均至關重要。近年來隨著新型城鎮化的推進，大量農業人口轉移到中小城鎮中落戶定居，更多的就業機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內，未來仍將有大量人口向城市群內移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應的住房租賃保護機制及一定的教育、醫療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續健康發展。

5. 2018年房地產項目開發怎樣適應當前形勢的發展

1. 房企基金化是未來的趨勢。
   
   美國房地產高峰的時候也有成千上萬家的房產商，現在剩下的活躍的版估計也就100來家，而權且都是基金化，金融化，做商業地產持有，通過REITS等進行資本運作。城市化、城鎮化停止之後，房地產市場的主旋律肯定要從增量開發轉到存量經營上面來的。
   
   比方說在上海這種市場化又透明、土地價格貴上天的地方，小房企已經很難單獨拿地了，但這些中小房企在黃金十年又多多少少小賺了一把，經驗資金都有，那怎麼辦呢？抱團取暖會是一個解決方案。未來轉型的話可以做為一些房地產基金的LP，再由這些基金去和實力強勁的大房企合作拿地開發，做真股權投資，我覺得可能是房地產市場進入下半場之後一個會越來越流行的玩法。

2. 開發商手裡的存量房商品作自持，發展物業服務，比如現在的龍湖冠寓，就是開發商拿到了自持的住宅發展成自己的公寓產品。還有的開發商拿到的辦公用地自持作為聯合辦公。