南京雙困戶經濟適用房

A. 經濟適用房的規劃建設指標有沒有相關規定

省建設廳要求年底前 早報訊（記者賴勁松）記者昨日從省建設廳了解到，為切實落實經濟適用住房建設項目投資計劃。省建設廳要求尚未完成計劃申報的地方要盡快上報，已經列入計劃的須抓緊完成征地工作並盡快開工建設。今年12月30日前，全省各地必須制定出明年經濟適用住房的建設投資計劃，並將這些計劃上報省里。就我省經濟適用房與廉租住房建設目前存在的問題，省建設廳人士分析說，一是部分市、縣對住房保障工作的重要性認識不到位，住房保障的政策體系不完善，多數地方沒有制定長期規劃和年度實施計劃，項目用地儲備少，無法實現滾動開發建設。廉租住房工作開展不平衡，覆蓋面小。另外，廉租住房資金來源不穩定，目前僅從住房公積金增值收益中提取部分資金，或者由政府主管部門自籌解決，財政預算資金主渠道不暢通，不足以支持廉租住房制度建設。省建設廳要求各地要抓緊確定政策，明確經濟適用住房和廉租住房政策目標、供應范圍和供應對象。各地應根據當地經濟社會發展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，牽頭組織相關部門抓緊制訂管理辦法，明確經濟適用住房的政策目標、建設標准、供應范圍和供應對象；制訂經濟適用住房發展規劃，報當地政府批准後實施。還要根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》，明確城鎮最低收入家庭廉租住房保障對象的條件和保障標准，報當地政府批准後公布執行。省建設廳人士說，尚未完成經濟適用住房建設項目投資計劃申報的地方要盡快上報，已經列入計劃的要抓緊完成征地工作，並盡快開工建設。此外，我省還將進一步加強經濟適用住房建設和管理，嚴格控制經濟適用住房建設標准、供應范圍和供應對象。經濟適用住房必須嚴格按政策用於解決中低收入家庭的住房困難。經濟適用住房的戶型面積和各種戶型的比例，必須經當地政府經濟適用住房主管部門核准後，方可開工建設；嚴格執行經濟適用住房購買申請、審批和公示制度，不得任意擴大經濟適用房供應對象和范圍。全省住房「雙困戶」達3.26萬戶早報訊 （記者賴勁松）記者獲悉，我省目前共有住房「雙困戶」達3.26萬戶。據介紹，2000年以來，根據有關規定，我省福州、廈門等地相應制定實施辦法，對最低收入家庭實行廉租房制度的資金來源渠道、租住標准、申請、審批、遷出等做了詳細規定，解決最低收入家庭的住房問題。到目前為止，廈門市已投入5700萬元建設廉租住房解決了550戶家庭的住房困難，核減2100多戶租金；福州市已投入3700萬資金，累計提供800多套廉租房；漳州市核減58戶租金；三明市結合經濟適用住房建設，在建50套即將交付使用

B. 安置房與經濟適用房的買賣方式

安置房和經濟適用房的區別在於，拆遷安置房在建設時期是只能由特定的拆遷安置人來購買，經濟適用房則沒有購買要求低一些。

一、安置房和經濟適用房的區別：

1、區分政策對象。拆遷安置房安置對象是特定的動遷安置戶，既包含城市居民拆遷戶，也包括征地拆遷農戶，安置對象經濟條件貧富不一。

經濟適用房供應對象是城市和政府所在地的家庭收入、住房狀況符合規定條件的特定家庭，主要是收入和住房都比較困難的「雙困」家庭。如果片面地將拆遷安置房一律視作經濟適用房，顯然違背了經濟適用房政策初衷。只有符合「雙困」條件的拆遷安置戶，才可以申購經濟適用房。

2、區分土地取得方式。拆遷安置房取得土地的方式原則上採取「招拍掛」形式取得，屬普通商品住宅用地。被拆遷置換出來的土地，應通過市場轉讓方式出讓。

而經濟適用房土地取得方式，與公租房、廉租房一樣，是通過政府年度優先安排、以行政劃撥的方式取得。如果將劃撥方式取得的經濟適用房建設用地，變相用於拆遷安置房建設，系改變了用地性質，逃繳了土地出讓金。

3、區分供應房定價機制。拆遷安置房供應價中包含著政策補償因素，定價相對較低，一般低於市場定價，有的甚至低於成本價。而經濟適用房定價，除土地供應是劃撥外，還對經濟適用房項目利潤率也作了嚴格規定，對價格進行控制，政府不另外補貼。

4、區分稅收政策。拆遷安置房一般不享受稅收優惠政策，只有針對「雙困戶」供應銷售的拆遷安置房、屬於經濟適用房范圍內的，享受相關的稅收優惠政策。而經濟適用房享受稅收政策，對營業稅、城鎮土地使用稅、印花稅等稅種作了減免。兩者執行不同的稅收政策。

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安置房買賣的風險：

1、政策因素

根據相關法規及政策規定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬於個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。

另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房 (與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什麼區別，屬於被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

2、價格因素

拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由於從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

3、人的因素

「共有人」是拆遷安置房買賣風險的最大製造者。共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項「共有房地產，未經其他共有人書面同意的」及第6項「未依法登記領取權屬證書的」房地產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。