① 是否有效，如果經濟適用房買賣合同無效如何
哪些情形不能辦理房產證？
（一）開發商的原因：
1、開發商沒有取得土地使用版證或沒有繳齊土權地出讓金；
2、開發商將土地或房屋抵押給銀行，債務尚未清償完畢；
3、開發商沒有完成竣工備案工作；
4、開發企業將房屋重復銷售（未經合同備案），導致無法辦理房產證；
5、開發企業已經破產或被取消資質，無法辦理樓盤的大產權；
6、開發商沒有取得建築面積實測數據；
7、開發商沒有按整體規劃建設小區配套設施，或未移交小區配套用房，無法通過綜合驗收；
8、開發商不及時辦理「大產權」；
9、開發商不配合提供辦理「小房產證」的相關資料；
10、開發商與小業主存在糾紛，扣著本該發給小業主的房地產證不發；
② 經濟適用房買賣合同如何簽訂
合同簽訂好以後再支付首付款項,決定購買後第一步就是簽訂合同.
1.經濟適用住房產權登記在購房人名下，購房人擁有有限產權。房屋行政主管部門進行權屬登記時應當在房屋權屬證書上註明「經濟適用住房」字樣。
2. 經濟適用住房只能自住，不得出租或出藉以及從事居住以外的任何活動。購買經濟適用住房不滿5年的，不得上市交易；對於因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，可向購買人戶口所在區縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素確定。
3. 購買經濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，並由政府優先回購；購房人也可以在補繳政府應得收益後取得完全產權。
③ 五年內，經濟適用房買賣協議有效嗎
無效。
《經濟適用住房管理辦法》
第三十條經濟適用住房購房人擁有有限產權。
購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標准向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。
上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，並明確相關違約責任。
④ 如何認定經濟適用房買賣合同的效力問題
1、合同是否有效應參照以下法規:《中華人民共和國合同法》第四十四條 「依法成立的合同,自成立時生效。」第五十二條 「有下列情形之一的,合同無效:(五)違反法律、行政法規的強制性規定。」
2、關於經濟適用房在五年內按市場價格上市出售是否有效問題,有的當事人提出《經濟適用住房管理辦法》中「購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易」的規定是國家七部委的規章,不是行政法規。
經濟適用住房屬於政策性住房,購房人擁有有限產權。」該意見屬於國務院法規,效力高於國務院部委的規章,且屬於行政法規的強制性規定,違反該規定在經濟適用房未滿5年的情況下按市場價格上市出售,應當認為是無效的。
3、從近幾年來北京(如大興及順義)、黑龍江、河南省等地法院的判例看,經濟適用住房未滿5年按市場價格上市出售,多以私下交易經濟適用房的行為違反了國家的強制性規定為由被認定為買賣合同無效。
也有個別案例認定,涉案房產交易時(2003年)沒有無論是國務院部門規章,還是北京市地方政府規章,對已購經濟適用住房上市交易均無對購買年限及購買人條件的限制性規定。
而且,違反國務院部門規章或地方政府規章並不必然導致合同無效,最終認定購買經濟適用住房不滿5年買賣經濟適用房的行為有效。
4、經濟適用房在滿五年後出售,政府行使優先購買權政府並無明確的細化規定,買賣雙方只要達成合議,簽訂了買賣合同,該合同即為有效。
經濟適用房在滿五年後出售,但在交易中出於避稅目的,將交易價格做低,房屋買賣合同仍有效,但是應納稅方應當依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》補繳稅款,並繳付滯納金。
⑤ 經濟適用房買賣合同
廣東胡復律師：
補充回答：現在不是制你說未滿幾年的問題，而是沒過戶房產就是對方的，你自己吃了貪便宜的虧。
你們的合同是有效的，只是沒有過戶的話房產的所有權是對方，對方寧願支付違約金給你拒不履行合同，那你也只能到法院起訴看法官怎麼判了。
⑥ 房（經濟適用房）能否買賣，買賣合同是否具有法律效力
在五年內不允許買賣，更談不上合同了。五年後補交土地金，獲得全產權後可以上市交易。
⑦ 商品房與經濟適用房的買賣合同有哪些不同
兩者合同條款的區別在於：土地的性質，商品房的土地是出讓性質，經濟適用房是劃專撥性質。商品房土地是70年的使屬用年限，經濟適用房土地不顯示土地使用年限。其他條款都一樣，將來房本上會顯示是經濟適用房，將來經濟房上市交易時會有一些政策限制，不做2手房買賣的話，同商品房沒有任何區別。
⑧ 經濟適用房沒證不能過戶，簽買賣合同可以嗎，對買方來說有安全保障嗎，要五年後才能下證
《房地產管理法》第37條關於「未依法領取權屬證書的房地產不得轉讓」。即沒有權屬證書的房產在法律上所有權不能轉移，關鍵是當事一方是否具有完全房產所有權...
《合同法》第130條規定：「買賣合同是出賣人轉讓標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。」眾所周知，房屋買賣分為兩道程序：一是雙方就買賣房屋經協商達成一致，簽訂房屋買賣合同，明確雙方的權利義務，當事人之間發生債的法律關系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務。買受人應依約支付價款，出賣人應將房屋交付買受人並辦理過戶登記，將房屋所有權轉移於買受人。
可見，合同關系是因，過戶登記、轉移所有權是果。過戶登記能否進行、所有權能否轉移只是合同能否得到完全履行的問題，與合同的效力無涉。以房屋沒有取得權屬證書、不能辦理過戶登記為由反推合同無效是顛倒因果關系，不符合交易的順序與邏輯。
《物權法》第15條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。」《最高人民法院《關於貫徹執行民事政策若干問題的意見》第56條規定：「買賣雙方自願，並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。」
⑨ 經濟適用房的買賣合同是否有效
經濟適用抄房的出賣分為襲兩種：一種是已經住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為准。
①對於已經住滿5年的經濟適用房，業主現在可以依照目前市場價格進行出售，但出售後業主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。
②對於尚未住滿5年的經濟適用房，由於政策規定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高於購買時的單價出售，並且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。 以上是經濟適用房的出賣政策。