海南房地產業發展的建議

㈠ 充分認識和總結海南房地產泡沫經驗可以警示現在和未來，海南房地產泡沫的形成有多種原因，該如何分析

第一，海南得天獨厚的自然資源和政策條件為泡沫形成提供了題材，亦即炒作主題。海南省、經濟特區、熱帶作物資源、熱帶風景和旅遊資源豐富，是全國人民心向神往之地。當時海南的題材主要有：最大的經濟特區概念、熱帶作物概念、熱帶旅遊概念、政治概念、自由港概念、與國際經濟接軌概念，好像藉由海南，可以一步登天。
第二，寬松的房地產管理政策讓炒家如魚得水。特別是土地管理和控制政策缺位，各個地方政府均可出讓土地，簽訂一紙協議即可滿大街找下家。房地產進入門檻低，寬松的土地政策和房屋抵押政策是房地產泡沫形成的重要條件。
第三，銀行和非銀行金融機構的廣泛、深度參與是泡沫形成的發動機。如無金融機構輸血，海南房地產泡沫是無法吹大的。當國務院出台規定切斷金融機構輸血渠道後，海南房地產價格雪崩，表明金融機構的參與是泡沫形成最關鍵因素。這從另一個側面說明，金融機構監管是防止泡沫出現的根本措施。
在三大作用力的共同作用下，海南房地產價格暴起暴跌，這顯然是不健康的，不利於行業發展的。因此，如何充分吸收海南經驗教訓，更好地規劃、發展海南旅遊地產，這是當前海南執政者面對的重要課題。成效如何，讓我們拭目以待。但通過充分認識和總結海南房地產泡沫經驗，卻足以警示現在和未來。

㈡ 海南研究出台房地產轉型發展配套政策 因地制宜發展產業地產

1月27日，在海南省抄召開第六屆人大二次會議中提出2019年海南將繼續堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，構建房地產市場健康發展長效機制。同時，海南省政府部門也打算研究出台引導房地產轉型發展的配套政策，保障企業合法權益。
2018年，海南實施全域限購等「史上最嚴」房地產調控，房屋銷售面積和銷售額持續下降，有效防止「投機客」炒房炒地和房價大起大落。
觀點地產新媒體了解，2019年，海南將繼續堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，構建房地產市場健康發展長效機制，因地制宜發展旅遊、商業等產業地產，大力發展住房租賃市場，鼓勵發展分時度假、在線租賃、房屋分享等共享經濟商業模式及經營性旅居物業，並積極完善住房保障和供應體系，加快建設面向本地居民和引進人才的商品住房和租賃住房。
海南也計劃研究出台規劃調整、「兩個暫停」、全域限購後引導房地產轉型發展的配套政策，保障企業合法權益。

㈢ 海南房產政策新規，詳細

限購：非海南戶籍以家庭為單位只能在海南購買一套房產；限貸：銀行停止放款，多數開發商不接受按揭，只能一次性或者分期。

禁止圍填海，200米海岸線嚴格把控，一線海景項目將大幅度壓縮，越來越少；永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區域開發商品房項目；特色小鎮、美麗鄉村不得批准新建商品住宅，圈地開發不在盛行；產權式酒店項目停止報建審批。

主體工程封頂後方可批准預售，開發商壓力倍增，中小房企將難以生存；停止批准套型建築面積低於100平米的商品住宅，小戶型越來越少，在海南買房的門檻將會進一步提高。

實行商品住宅年度建設指導性計劃管理、永久停止中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目、海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地嚴禁用於開發商品住宅。

29日海南省出台關於房地產業的新政策，透露出海南房地產業將實現從「被動調控」到「主動調控」、從「遍地開花」到「生態優先」、從「粗放低質」到「優化結構」等三個轉變。

兩個暫停政策促進房地產業平穩健康發展的意見，實施「兩個暫停」政策以來，海南省房地產去庫存工作取得明顯成效，全省商品住宅庫存去化期總體已下降至合理區間。目前房地產市場調控工作的重點已從去庫存為主轉向調整優化結構，保持平穩健康發展，防止大起大落。

海南省住建廳廳長霍巨燃說，一方面，房地產業在一段時間內仍是海南重要的支柱產業，另一方面，海南需要調整經濟結構逐步降低對房地產業的依賴。「此次意見的出台，海南對房地產的調控將實現『被動調』到『主動調』的轉變。」

新政策短期更加重視需求側管理，引導市場預期，中長期調整和優化房地產供給體系，實現市場動態平衡。

㈣ 海口市房地產經濟存在的問題與對策

當年，海南剛剛被劃分為經濟特區，大家都看到了其中的商機，潘石屹自然也是其中之一。但這些人到了海南之後，發現賺錢最容易的，還是房地產市場。所以有大量的資金流入房產市場。

不誇張的說，當時的海南到處都在新建高樓大廈，很多人都在倒買倒賣房產，也有很多人因此發了財。但同樣，也有很多人因此血本無歸。

這是因為，當年海南的房產泡沫太大，政府不得不出面進行干預，進行了一系列的宏觀調控：禁止資金流入房產市場、暫停房企上市等等。這些政策的出台，讓眾多房產商明白，這么下去不行了。所以，他們紛紛暫停了瘋狂蓋樓的行為，這也使得海南當時隨處可見爛尾樓，還有了「天涯海角爛尾樓」的說法。

和房產商相比，也有相當一部分房產投資者被深深套牢。這些人因看不清形勢，在高位的時候買入房產，等到他們反應過來，想將房子賣出去時，已經變成了接盤俠，最後只能欲哭無淚。

這一場樓市調控風暴，甚至席捲了全國，讓整個內地的樓市都降了溫，也讓眾多購房者等來了買房的時機。

雖然後來由於金融危機的影響，內地樓市漸漸有了回暖的趨勢。但海南的樓市因歷史遺留問題太多，直到2006年才漸漸步入正軌。也是那時候起，又有了很多投資者進入海南樓市。畢竟，海南的定位是旅遊島，再加上天然不可再生的海景資源，樓市的前景還是很好的。

正因為這樣，這些年海南的經濟發展，對房地產的依賴還是很大的。據統計，海南是目前國內，對房地產行業依賴程度最高的省份，其依賴度接近36%，而排在第二位的重慶，僅為20%左右。至於內地的一線城市，普遍在15%左右。

如果拋開省份，從單個的城市來看，海南對房地產行業的依賴程度，同樣是全國最高的。其中，三亞的房價已經能夠和北上廣等一線城市媲美，這在正常的三四線城市當中，是不可想像的。而它對房地產行業的依賴度，已經接近70%;海口對房產行業的依賴度，同樣達到了40%。而內地的幾個一線城市，這個比例也僅為10%左右。

再告訴大家一個可怕的消息，即便這樣高的依賴度，也是在2018年樓市調控政策出台後的情況。在2017年，整個海南省對樓市的依賴度近50%，其中三亞的依賴度更是超過了100%。由此可見，海南對房產行業的依賴度有多高。

不過大家也能夠從這些數據中看出，這一次樓市調控所起到的效果是多麼的

㈤ 海南房地產現狀

當地的治安相對其他市縣要好，加㣲

㈥ 最新海南房地產項目可行性研究報告提綱

我們公司有一份關於房地產項目的可研報告，我把裡面的框架給你簡單羅列一下啊。
報告目錄：
一、海南房地產項目總論
1、項目背景
2、建設單位基本情況
3、項目建設意義及重要性
4、存在問題及建議
二、海南房地產項目市場分析和營銷戰略
1、海南房地產市場概況
2、市場預測
3、營銷戰略
三、建設條件與場址選擇
1、建設條件
2、場址選址
四、海南房地產項目建設規模及功能標准
1、建設規模
2、功能標准
五、海南房地產項目建設方案
1、建築方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、項目實施進度安排
1、工程項目管理
2、項目實施進度
七、海南房地產項目投資估算與資金籌措
1、投資估算
2、資金籌措
3、投資使用計劃
八、海南房地產項目財務分析與敏感性分析
1、生產成本和銷售收入估算
2、財務評價
3、不確定性分析
4、敏感性分析
九、社會效益分析
1、社會效益分析
2、項目與所在地區互適性分析
十、風險分析
1、風險類別
2、風險應對措施
十一、可行性研究結論與建議
1、結論
2、建議
附件：
1、項目承辦單位營業執照、法人證書復印件
2、當地規劃、國土、環保等部門關於項目的支持文件
3、自有資金存款證明
4、相關銀行貸款承諾
5、其他相關證明材料
6、項目財務分析報表
這只是一個框架，基本的內容都涉及到了，但是每個房地產項目都有自己的特點，不可能很嚴格的按照這個目錄來寫，肯定會刪減添加一下，以使之更加符合不同的情況。我們這個報告時請海大源咨詢公司做的，你要是需要做一份可以報告的話可以找海大源，他們是專業做這個的。

㈦ 為什麼很多人看好海南房地產的未來

很多人看好海南房地產的未來是因為海南是旅遊城市，越來越多的人會傾向於旅遊城市。

㈧ 海南房地產以後的發展趨勢會怎麼樣

首先要回顧一下上世紀九十年代的 海南房地產泡沫， 以及分析這次正在生成的巨大專泡沫。

個人認為，海南屬並不適合發展面向普通居民的消費型的房地產項目，因為不適宜居住。
一方面是熱，一年12個月只有2個月左右比較適宜；一方面是潮濕，尤其是夏季；還有就是基礎建設，以學校和醫院最突出。 所以，決定了 海南大部分房地產項目不是拿來常住的，就是休閑 度假為噱頭的投資型房產

投資型房產受到 國際間熱錢流動的影響，具有很大的波動性和不確定性。

㈨ 海南房地產泡沫產生的原因及其危害

總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。短短三年，專房價增長超過4倍。最後屬的遺產，是600多棟「爛尾樓」、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。
開發商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上。當銀行開始著手處置不良資產時，才發現很多抵押項目其實才挖了一個大坑，以天價抵押的樓盤不過是「空中樓閣」。

http://hi..com/%CE%DE%BF%F7%D6%AE%C2%B7/blog/item/4d11fda4f194a6f29152ee7d.html

㈩ 海南土地過度開發面臨的問題及解決方法

海南省房地產市場發展中的主要問題
同國內其他城市的房地產市場一樣，海南省房地產市場的發展也面臨著一些比較嚴峻的問題，這些問題既有宏觀方面的，也有微觀方面的；既有和其他城市一樣的共性的問題，也有體現海南省個性的問題。
（一）資源集中，整體失衡
海口和三亞兩市的房地產市場占據了海南省的半壁江山，也吸引了絕大部分的島外資金。房地產資源的過度集中導致了海口和三亞房地產資源的相對緊缺，房地產供給緊張不斷推高兩市的房價，並最終導致海南省的房地產整體性的失衡。
（二）密度過大，品質下降
作為一個海島，海南省的土地資源是比較緊張的，而且房地產又過度集中於有限的幾個大城市，其結果必然是建築物密度高，景觀與建築物疊壓，社區集中稠密，交通階段性擁堵，水、空氣和土地污染嚴重，環境的凈化能力弱，生產和生活垃圾堆積等問題，整個地區的宜居性逐漸降低。
（三）政策乏力，投機性強
與國內其他房地產熱點城市一樣，在政策控制不力而房價迅速增長的情況下，海南省吸引了大量帶有投機性質的島外資金，特別是部分央企、國企在海南大量囤積優質土地，倒賣土地，炒作地王，導致了房地產市場強烈的投機性，為海南省房地產市場的健康發展留下了大量隱患。
（四）兩極分化，保障不足
受資金和成本所限，海南省的房地產市場發展偏重於商品房，特別是整體項目開發多以高端別墅和公寓為主，而對保障性住房的建設則有所忽略，無法滿足普通居民的剛性需求。

對策與建議
（一）海南省房地產市場未來發展目標與方向
鑒於海南房地產市場與眾不同的特性，未來海南房地產市場發展的目標和方向應主要在於：在保持房地產行業在海南省支柱性產業的優勢地位的前提下，調整海南省房地產市場的供求關系，加大房地產相關政策的透明度和規范性，改變產品雷同發展不均衡的格局，防範地產集中區域進一步的過度開發，化解價格快速上漲並導致崩盤的風險，抑制房地產價格泡沫。
（二）促進海南省房地產市場健康發展的主要建議
1.合理配置資源，保障協調發展。與自然環境相似的美國加利福尼亞相比，海南省房地產市場的發展仍然具有相當大的潛力。在國家政策的推動下，尤其是免稅島政策的利好作用下，近幾年海南省的社會經濟都取得了長足的進步，海南省的資源優勢也得到一定程度的發揮。
然而，由於市場管理不善，相關政府部門的缺位和越位，海島經濟的迅速發展中也出現了一些問題，比如旅遊市場的不規范，宰客事件頻發造成的全國性負面影響，為海南省的社會經濟發展，尤其是旅遊經濟和房地產經濟都造成了難以估量的損失。
興利除弊，利用政府和市場之手，合理配置資源是海南省旅遊經濟和房地產市場健康發展的必然選擇。在房地產市場的發展規劃中，應通過空港、高速、鐵路、港口的布局調整和規劃建設，充分發揮資源優勢，帶動海口、三亞以外地區房地產市場的發展，特別重視海南省沿海、沿路、沿河等景觀地產和熱帶農業地產的發展。以環島東線高速沿線的萬寧市、文昌市和瓊海市為例：萬寧市的興隆溫泉資源，文昌市長達206.7公里的海岸線資源，瓊海市的熱帶雨林資源，即使不是獨一無二的，也是不可多得的，毋庸置疑，合理配置海南島內的這些優勢資源，保證其房地產市場健康發展的潛力是非常大的。
2.調整市場結構，保障民生需求。海南省的社會經濟發展在為遊客提供更好的環境、為全國人民提供更好的投資機會的同時，其落腳點應是使當地的居民充分分享到海南省社會經濟發展的成果，使當地居民得到最大的實惠。其中，保證當地居民居者有其屋，安居樂業是海南省社會經濟發展的題中應有之義，也是海南省社會經濟發展的最終目標。
與海南省當地居民相比，國內其他地方的機構和個人投資者，尤其國有企業和國民中的富裕階層，擁有更多的政治優勢和資金優勢，憑借這些優勢，他們占據了海南省最好的地段，最好的房產。雖然在市場經濟下，這樣的資源配置無可厚非，但保障海南當地弱勢居民的住房需求，無疑是政府應該考量的一個極為重要的因素。
加大保障性住房的供給對海南省來說是非常必要的。海南省當前的保障性住房建設存在數量較少、整體價格相對於海南島本地人收入水平過高的問題，需要下大力氣解決。海南省的商業地產市場只有在保障民生的基礎上，才能真正地實現健康發展。
3.強化制度透明，完善城市規劃。「陽光是最好的消毒劑」。中外房地產市場的發展歷史表明，透明的房地產市場政策和制度，是一個地區房地產市場健康發展的最基本的保證。
對海南省房地產市場的發展而言，提高政策的透明度和執行力度是頭等重要的措施，在提高政策透明化方面，應及時發布和更新有關土地供應、土地交易以及土地利用等信息。而在提高政策的執行力方面，應著力在保障性住房交易市場、城市建設規劃以及耕地和生態保護等方面，做到有法可依、有法必依，執法必嚴，違法必究。對自然環境依賴度比較高的房地產項目，其山體改造、沙灘重塑、水景觀設計和園林改造等方面應制度嚴格法規制度，加大監控力度，保持原有的生態環境和自然景觀。減少對耕地的佔用和污染，尊重當地少數民族的生活習慣和文化信仰，促進環境宜居和社會和諧。
4.出台統一規范，量化標准管理。作為以旅遊業和房地產業為支柱產業的海島經濟而言，細化管理是其房地產業健康發展的一個基本要求。
雖然政府房地產管理部門不能也不必做到細化管理每一個項目，每一個樓盤，但制定並出台一系列的統一規范還是非常必要的。比如，對房地產市場產品相關附加值的贈送、對精裝修單位價格標準的裁定和住房面積贈送，特別是抗震、抗風、抗洪災等的建築標准，等等，都應當制定並頒布相應的量化標准，並輔之以嚴格的法規和制度加以規范實施。
5.完善租賃市場，提高使用效率。房地產租賃市場是一個地區房地產市場的重要組成部分，而對於海南省這樣的旅遊城市而言，一個健康規范的房地產租賃市場可以大大減輕房地產市場的壓力，有利於緩和房地產市場供求矛盾。創造一個信息透明、制度完善、監管有力，服務到位的住房租賃市場，應是海南省改變住房高空置率的現狀，促進其房地產業健康發展的最佳選擇之一。