鄭州產業發展分析報告

㈠ 有詳細的關於商業地產調查類的報告么

5月26日~28日，東方今報社聯手河南圓點市場咨詢有限公司在首屆鋪王大會現場對投資者進行了鄭州商業地產需求調查，調查共投放樣本230份，收回樣本為230份。最終確定有效樣本為228份，問卷的有效率為99%，符合本次調查的有效性和代表性。
本期我們特把本次調查結果予以公布，希望通過對有明確投資意向的投資者進行的抽樣調查，重點了解他們對商鋪的具體投資需求，以及他們對鄭州商業地產市場的看法。

■投資者 具體需求分析

○商鋪面積需求分析

調查結果顯示，超過半數的投資者實際需求的商鋪面積為21～40平方米，需求面積在41～60平方米的比例佔19%，需求面積為61～80平方米和80平方米以上的比例分別是12%和13%，而選擇20平方米以下的僅佔4%。

商鋪面積對投資者而言比較重要，面積太大不僅投資金額和投資成本高，而且不易出手，接盤的投資者相對較少；而面積太小會對商鋪經營者有所限制，不利於商鋪的租賃和經營。從開發商的角度來講，了解到投資者對商鋪面積的真實需求，根據他們的需求推出面積適合的商鋪，在商業地產的競爭中將處於有利地位。

○商鋪接受最高總價分析

通過調查發現，投資者能夠接受的商鋪最高總價為20萬元以下的比例為29%，在20萬～30萬元之間的為39%，投資者能夠接受的總價為30萬～40萬元和41萬～50萬元的比例分別為10%和6%，在50萬元以上的比例為16%。

通過對投資者能夠接受的最高總價分析，可以了解到廣大投資者真實的投資能力和資金實力。而開發商在進行項目開發和銷售時，就要充分考慮到這一方面的因素，這樣才能開發出適銷對路的商鋪，因此這方面的信息是不可或缺的。

■投資者 背景資料分析

○投資者實際年齡分析

通過調查發現，商鋪投資者的年齡構成主要集中在31~40歲，所佔比例為62%，其中36~40歲的比例為33%，31~35歲的比例為29%；41~45歲年齡段所佔的比例是16%；25~30歲也有10%；46~55歲的比例合計為12%。

研究結果顯示，31~40歲這一年齡層的人群是目前鄭州市商業地產市場商鋪投資的主力軍，這部分人群社會經驗豐富，具備較強的資金實力，在目前投資渠道較少而商鋪投資前景看好的情況下自然被商鋪投資吸引。在此也建議開發商將這一部分人作為重點目標客戶群，研究他們的投資習慣、價值取向和具體的投資需求，這樣才能獲取最大的市場份額。

○受訪者職業類別分析

調查結果顯示，受訪者主要集中的職業類別分別是自由職業者和個體商戶，所佔比例分別是28%和25%，企業中高級管理人員占的比例為13%，醫生、教師、律師、科研人員等占的比例是12%，企業一般職員的比例為10%，公務員的比例為8%，另有4%的人從事的是其他職業。

○受訪者家庭月收入分析

通過對受訪者的家庭月收入調查顯示，受訪者的家庭月收入主要集中在3000~5000元，所佔比例為44%，有19%的受訪者的家庭月收入在3000元以下，有17%的受訪者為5001~7000元，家庭月收入為7001~9000元的比例是10%，9000元以上的比例合計也有10%。

由於鄭州是一個內陸城市，在全國范圍內屬於二線城市，經濟發展水平不高，居民收入水平相對較低。雖然鄭州的投資者投資商鋪的意願很強，但總的收入水平比起沿海發達地區還有很大差距，這對他們的投資能力和投資金額有一定的影響，因此也值得開發商注意。

■投資者選擇意向分析

○購買商鋪目的分析——商鋪投資成為主旋律

調查結果顯示，受訪者購買商鋪的主要目的為投資的比例最高，達到58%，購買商鋪進行投資已經成為目前鄭州商業地產市場的主旋律。購買商鋪自己經營的比例有38%，這部分購買者主要是正在經商和准備經商的人群。而選擇其他的比例僅為4%。

通過與河南圓點市場咨詢有限公司2005年商業地產的調查數據對比分析發現，購買商鋪自用的比例下降了5個百分點（2005年該項數據為43%），而購買商鋪投資的比例上升了3個百分點，雖然上升幅度不大，但商業地產市場啟動的跡象開始顯現。商業地產憑借自身的優勢，如受宏觀調控的影響較小、投資回報穩定等，正逐步被廣大投資者接受和追捧。

○選擇區域分析——首選中心區，關注其他區域

從商鋪購買者對商鋪所在區域的選擇情況可以看出，中心區仍是商鋪購買者的首選，所佔比例為32%，中心區二七商圈的大上海·銅鑼灣廣場和二七旺角、火車站商圈的世貿商城M區，以及清華園SOHO廣場·紅場等，都對投資者產生了巨大的吸引力。商鋪購買者選擇東區和鄭東新區的比例分別為18%和16%，他們比較看重的是區域發展前景，鄭州市對該區域發展的支持力度較大，是未來鄭州市的經濟商貿中心，因此提前布局錯不了。而選擇西區和北區的比例也分別有15%和13%，是因為這兩個區域出現了幾個大型的專業批發市場，如大廚房、元通紡織城、水岸花木城、鄭州調味廚具商貿廣場等，這些市場在鄭州商業地產領域表現不俗，也受到投資者的追捧。商鋪購買者選擇南區的比例只有6%，這一區域的商業地產市場發展相對緩慢。

○選擇商鋪種類分析——商業街商鋪和住宅底層商鋪最受青睞

調查分析顯示，購買者在商鋪種類選擇方面主要傾向於商業街商鋪和住宅底層商鋪，選擇比例均為25%；專業市場商鋪所佔的比例為21%，說明購買者也很看好這類商鋪；社區商鋪的選擇比例為15%，隨著各個住宅社區居民的入住，社區商業逐漸得到發展，社區類型商鋪也就被投資者考慮和選擇了；百貨商場、購物中心商鋪由於受商場整體經營的影響較大，不可控因素較多，選擇的比例為12%；而商務樓、寫字樓商鋪的選擇比例僅為2%。

○選擇商鋪考慮因素分析——選擇商鋪首看位置地段

調查結果顯示，投資者選擇商鋪時首先看的是位置地段，選擇比例高達40%；其次是商鋪的增值潛力和商鋪周邊環境，投資者選擇的比例分別是19%和17%；投資者還考慮的因素主要有租售價格，商業氛圍，商鋪周邊交通，開發商實力、信譽等。

一直以來，位置地段是商業地產中最重要的因素，開發商和投資者對此非常看重，在商圈中心的旺鋪更是價值千金，一鋪難求。主要原因在於商圈中心的土地和商鋪的雙重稀缺性，造成商鋪的供應量較小，供求極不平衡，價格自然不菲了。

○購買目的與選擇區域交叉分析——投資者看重區域發展潛力

通過對購買目的與選擇區域的交叉分析發現，以投資為主要目的的商鋪購買者，所選擇的區域主要是東區、鄭東新區和北區，選擇比例分別為60%、75%和87.5%，而這些區域正是未來鄭州市市區的主要發展方向，可見商鋪投資者是非常理性的，他們比較看好這些區域，認為該區域的商鋪有比較大的增值潛力。而以自用為主的購買者，所選擇的區域主要是中心區和西區，所佔比例分別是50%和71.4%。

㈡ 鄭州房價未來三五年分析報告，

我想以新角度來談房價。誰解其中味，細讀出思路。莫做無心人，留下頂或磚。

為何一年內房價仍會上漲

人民幣對外升值對內貶值不斷，房價上漲就不斷。因為貶值的美元全球泛濫，加上外匯順差、引進外商投資，美元流入中國不少，美元在中國不能自由流通，所以中國必須大規模印幣投放市場；因為財富積累、擴大再生產、財政赤字、股漲、房漲、物價漲、工資漲等，所以中國也必須印人民幣投放市場。人民幣印過量了，於是人民幣對內不斷貶值。美國印錢比中國印錢更多更多，所以人民幣對外升值。美國印多少賺多少。美國貪得無厭加上霸道，你看這幾天又在逼人民幣對外升值。人民幣對外升值導致熱錢大量涌進，人民幣對內貶值大家只好從銀行取錢投資，兩者一起導致股市、房市上漲。股市、房市上漲導致更多的熱錢涌進，印出來的錢有了去路導致美國可以更大規模地印發美鈔，中國也不得不跟著更大規模地印發人民幣。錢更多了就更漲，更漲了熱錢涌進更多，美國更可以印，不印白不印。多印就多漲，多漲就多涌進，多涌進就多印，多印就多漲，形成惡性循環。所以人民幣對外升值對內貶值不斷，房價上漲就不斷。

招拍掛賣地方式不斷，房價上漲就不斷。拍賣是不可能理性的一種買賣方式。第2次拍賣的價格必然比第1次高，第3次必然比第2次高，第4次必然比第3次高。地方**以招拍掛賣地，各地催生了一個又一個「天價地王」。地價漲導致房價漲，房價漲導致地價漲，地價再漲導致房價再漲。就象雞生蛋後蛋再生雞一樣地循環下去。所以，招拍掛賣地方式不停，房價上漲就不停。（理由太多了，只說這2點）

為何一二年內的死多頭必死

房價不是降不降的問題,而是什麼時候降的問題!2008年，最遲2009年房市將出現導致房價下跌的13種不良狀態，「房牛市」的頂部還當死多頭就必死無疑。

理由之1 招拍掛賣地方式與房價上漲呈「＋＋＋＋狀態」（化驗單），表明房市的終將被診斷為「病危」。

地方**以招拍掛賣地，後果是：2006年房價1萬，拍得樓面價為1萬，以此地蓋房，成本和稅利加40％，2007房價便升為1.4萬。2007年拍得樓面價為1.4萬，加40％，2008年房價便升為1.96萬。2008年拍得樓面價為1.96萬，加40％，房價便升為2.744萬。2008年拍得樓面價為2.744萬，加40％，2009年房價便升為3.8416萬。
2009年拍得樓面價為3.8416萬，加40％，2010年房價便升為5.378萬。地價漲導致房價漲，房價漲導致地價漲，地價再漲導致房價再漲。就象雞生蛋後蛋再生雞一樣地循環下去。加到最後，民不聊「房」，房價就漲到頭了。

理由之2 房價加速度吹氣球的「⊙狀態」已留下了房價久漲必跌的伏筆。

空方一直在埋怨**不作為。多方一直在笑話**：「多年來各種政策相繼出台後一直沒有成效」。其實，上帝要讓人死亡, 就會先讓他們瘋狂。中央是親民的，是精明的，早已為套住熱錢埋伏下雄兵百萬，其實是欲擒故縱！真的是還沒到收緊布袋口的時候！有許多樣，只說其中一樣：如果每年每平米只上漲1萬元，那麼房市真的會再漲100年而不跌。如果每年只上漲10萬元，那麼房市真的會再漲20年而不跌。如果每年以40萬元、56萬元、78萬元、110萬元的加速度上漲，你說幾年就會下跌？也就是說，跑得越快，越早到終點。奸商利慾熏心，哪管什麼「寧靜致遠」啊。

二手房稅收、交易費、按揭等成本一年一輪需要15％，獲利以25％計，合計投機者每一次換手都要加價40％。由於基數越來越大，加速度就越來越快。假如2007年某市2000年蓋的二手房每平方10000元 * 1.4 = 2008年賣14000元，第一輪漲4000元。14000*1.4 = 2009年賣19600，第二輪漲5600元，19600*1.4 = 2010年賣27440，第三輪漲7840元。27440*1.4 = 2011年賣38416，第四輪漲10976元。問題很大啊，到2011年，100平米的已蓋11年的「舊房」要賣384萬元，國際標準的8倍了，農民自建房成本的50倍以上了。全市需要的「8倍傻」不是幾個而是成千上萬個。可是，舉目四望，全市有賺到384萬的本事卻「8倍傻」的有成千上萬個嗎？你算第1個好嗎？

「神州五號」沖破天靠的是1，2，4，8，16，32的加速度。氣球的大小是有極限的，1人，2人，4人，8人，16人，32人不斷增多地吹，吹破氣球的那一天就會很快到來。也就是說，二手房以每平米一輪加價4000、5600、7840、10976的加速度炒4輪之前，就會使房價奇高而無法出手，於是到時套死你沒商量，被套住了還不知是建設部下的套。誰還敢再取笑說「二手房稅收、交易費、按揭等成本15％不影響吾等炒房」？待到多頭表演完畢時，大家會看到股市那樣的廬山瀑布和綠色大草原。

理由之3 開發商的市場份額和其他供房者的市場份額呈「＞狀態」，表明市場壟斷將逐步被打破，房價會逐步下跌。「＞狀態」的上一條線是趨降的開發商所佔的市場份額。房價奇高的主要原因之一是市場壟斷。在市場經濟條件下必然存在激烈的競爭，任何人、任何集團都無法永遠壟斷某個行業的全部市場。房地產不是高科技,開發商更不可能永遠壟斷全部市場.下一條線是趨升的其他建房形式所佔的市場份額。在初級階段里，多種經濟形式並存，多種分配形式並存，當然要有多種建房形式與之相適應。高房價把人逼得象內急一樣，但活人不會被尿憋死，必然八仙過海，各顯神通。商品房、經濟適用房、廉租房、單位自建房、個人自建房、合作建房、小產權房等會同時並存。這些新生事物反映了強烈的民意，具有強大的生命力。這終將打破開發商獨家壟斷房市的局面，這符合市場經濟鼓勵多種形式進行競爭的本意，這是建立和諧社會的需要，這是社會主義初級階段的必然趨勢。幾年競爭後「＞狀態」開口逐漸合攏，就表明其他建房形式所佔的市場份額已大了，市場壟斷被打破，價格戰就會打響，房價就會下跌。

理由之4 供求關系的「≤狀態」終將導致房價下跌.「≤狀態」的上一條線是趨升的供給量。現在房地產商能賺到遠遠高於社會平均利潤的錢。資金具有逐利性，會大量流進該產業；拿得到地就是草頭王, 所以房地產商隊伍會越來越壯大。房地產商蓋起房子就等於搶到了錢, 所以大幹快上, 越蓋越多。誰不知城裡空置房和出租房多得是。在1000萬的城裡，下半夜讓你開車轉遍全城，能見到1000人露宿街頭嗎？1000萬的城市有300萬打工的，出租房就有100萬套。＜的下一條線是趨降的有支付能力的需求量。目前，深圳樓市目前的瘋狂比1998年大跌前的香港還誇張。半年50%的漲幅。現在整個市場炒家盛行，泡沫越吹越大。有一定經濟能力的人在上漲前或追漲中基本上都購買了自住用房, 尚未買房者已經不堪重負, 望房興嘆。在2008年按每平米14000元買2000年蓋的100平米的二手房需140萬。銀行評估為110萬，審核收入後只肯按揭60萬，對80％的人而言，現金80萬肯定拿不出來。最終房市會將還要買自住房的非富人全部排擠在外。「≤狀態」的最下一條線是趨降的炒家的買入量。「房牛市」的後一階段，房市裡剩下的基本上都是炒家。因為「炒家的低買不是為了住，而是為了高賣」，房價越漲越高，炒家獲利就越來越困難，人數就越來越少，一旦價格高到嚇人和難以出手而沒人敢接著炒時，資金鏈就斷裂了。2008年後或2009年＜狀態」的開口越來越大，表明供大於求越來越突出，物極必反,盛極而衰，最終引發房價下跌。

理由之5 價值規律具有自動調節功能，房價超漲後必然被拉回到合理價位,所以房價呈鍾形「○狀態」。

價格由價值決定，價格受供求關系，政策和市場情緒的影響圍繞價值上下波動。房子的合理價格在國際上有可供參考的判斷標准：該城市6年的人均家庭收入可買一套房。一些大城市的住房價格，大大地超過了經濟社會發展水平和居民的承受能力，大大地超過了國際上公認的判斷標准，2008年或2009年將出現天價。各國各地區的房價漲跌後，都被價值規律拉回到合理價格。當供不應求時，價格就會升高。即鬧鍾在「○狀態」的6點就會升高到12點，一方面窮人少買了，一方面因為獲利多使供給增多了，價格就下降了，即鬧鍾在「○狀態」的12點後就趨降了。

具體說，如果房價不斷上漲，租金會跟著不斷提高。當工人每個月賺的錢連房租都難付時只好離開此地。同時，一些企業也會因為工資、房地成本過高而離開此地。這會使這個城市的企業和工作人口減少，房子有效需求降低了，房價就下降了。

日本房價曾經在創下天價後，下跌70%左右；中國香港1998年開始，連續下跌6年，下跌65%左右；泰國房價曾跌掉3/4；中國台灣曾下跌50%以上。難道客觀規律是中國人的孫子，鍾形「○狀態」可以例外？近30年，哪種商品只漲不跌？你看29英寸彩電由10000元跌到2000元。還記得大炒君子蘭的結局嗎？不要忘了，因為相信「人定勝天」，中國人受客觀規律的懲罰程度是舉世聞名的，例如1958年的大躍進、大煉鋼、畝產萬斤糧，此後三年人禍加天災，全國餓死幾十萬人。盛夏來了，落葉的秋天還會遠嗎？香港、日本和內地1993年的地產泡沫分別因為亞洲金融危機、國際熱錢出逃、宏觀調控而破滅，這說明只要市場嚴重違背價值規律，到時上天總會點燃某一根導火索讓市場出現逆轉。「房牛市」一旦結束，少則跌0.382，最可能跌0.5，甚至跌0.618。你不信？老股民會說，0.382，0.5，0.618是神奇數字，股市大跌都是這樣的，而且熊市不言底。

理由之6 房市將漲了跌，跌了再漲，因為事物的運動規律呈潮起潮落的「N狀態」和「Z狀態」。

事物不是一成不變的，事物不會總是向前向上一個方向。毛澤東說：事物的發展過程呈波浪式前進和螺旋式上升這兩種形態。這說明, 艾略特波浪理論（5個上升浪後3個下跌浪）（下跌幅度的神奇數字是0.382、0.5、0.618）反映了事物的發展規律。波浪圖歸根到底是管理層和市場主力順應經濟客觀規律畫出來的。房價從100年的大趨勢看是不斷上漲的, 但從10年的中趨勢看是有漲有跌。為了有得賺，就炒得大漲特漲，幾年後就炒到物極必反，加上**會調控，於是上升浪後面就有了下跌浪。漲久必跌, 跌久必漲。牛市之後是熊市。熊市之後是牛市。

假如二手房的上升浪的天價在2009年初為每平米19600元（我根本就不相信天價會有每平米19600元這么高，說低了多方容易反駁），下跌浪的地板價就可能是0.5的9800元，你在2008年以14000元時買下，暫時盈了，但最後吃虧了。你在「房牛市」的中間位置9800買進是保本的，到了2008年，明顯已是「房牛市」的後一段了，買進都是吃虧的。房市的末升段,就象流水席一樣,任你吃喝,來者不拒,但一剎那間,大門關上,一舉成擒,被逮住的人,要把別人吃喝所欠的賬一起付清。

這說明，你不管在何時何地買房，都要先問自己，這個價還會漲1倍嗎？漲不到1倍就要謹慎，只能漲50％你就可能被套牢。

理由之7 房價猛漲導致一些人的心情「！狀態」，中國人的政治觀念決定了房價遲早會被**壓下去。

「人民，只有人民才是創造歷史的真正動力」。人民的**把蓋房壟斷權給了房地產商，房地產商的目標定位卻只是富人。房價不顧百姓而一個勁地無邊地猛漲，結果必然是對社會的危害性越積越大，百姓的失望和怨氣會越積越大。

現在**用加稅、減少供地、競拍地價等辦法調控房產開發，實質是火上澆油。官在做，民在評。違背發展民主.改善民生,維護民權大趨勢的壟斷的建房形式天人共批。

房價已高到18年的人均家庭收入才能買下一套房了，也就是一家一輩子的積蓄才能買下一套2000年蓋的100萬的二手房。假如2008年漲到140萬的話，住不到一代人（30年後就可能被拆遷）的房子，卻要二代人當房奴。剝削1代人不過癮，還要剝削下一代人，成何體統？商家和富人啊，竭澤而漁則無魚，無魚時你如何漁？ 有人竟敢說出「開發商希望**調控，調一次漲一次」的「太傷自尊啦」的叫板的話。知道誰讓「天子」沒面子誰就不得好活嗎？

知道中國的政治是很神聖的嗎？知道「天子」天不怕地不怕，只怕「水可覆舟」嗎？因為「中國人民從此站起來了」的主要含義是不再受奴役和剝削。「中央人民**」姓「民」， 除非不再講（馬的）「人人為我，我為人人」，不再講（毛的）「為人民服務」，不再講「先富帶動共富」，不再講「三個代表」，不再講「以人為本，協調發展」，不然對奇高房價的忍耐就不會是無限的，某一天就會「真調」。將來還漲的話，為了平息民憤，為了「旗幟」尊嚴，終會將房價調下來。

理由之8 人民幣對外不斷升值，對內卻不斷貶值的「？狀態」表明，房價下跌的終極殺手不是中國**而是外資。「

金融大鱷索羅斯說：「凡事總有盛極而衰的時候，大好之後便是大壞。重要的是認清趨勢轉變不可避免。要點在於找出轉折點」。說的有三層意思：第一，房市股市過度上漲之後是過度下跌；第二，房市股市由升轉跌是不可避免的；第三，要找出房市股市由升轉跌的轉折點，以便把這個國家的經濟成果吃掉。

1985年美國拉攏其它五國（7國集團）逼迫日本簽署了《廣場協議》。日元兌美元的匯率從協議前的1美元兌240日元，到1995年4月升值到1美元兌79日元。日幣對外不斷升值使熱錢大量涌進，對內貶值導致房價和股價過分上漲，讓外資吃到巨大差價後勝利大逃亡。後果是美國人把日本20多年的發展財富大轉移到美國去了。

目前類似的金融戰爭已開打。美元全球泛濫，流進的美金在中國不能自由流通，中國**必須大規模印發人民幣投放市場。巨額外匯順差、引進外商投資、漲工資、不斷增長的財政赤字，中國**也必須大規模印發人民幣。人民幣印發量多了，所以對內不斷貶值。美國為了對外投資，為了補平赤字，為了維持在阿富汗、伊拉克的軍事存在，布希下令大規模印發美鈔，美鈔印發量比人民幣更多，所以人民幣對外不斷升值，導致熱錢大量涌進。結果二者一起導致股市、房市和許多商品的價格不斷上漲。

假設有一個大公司，近幾年裡由1億美元兌換成8億人民幣元在我國投資。幾年後，假如匯率升至1美元兌6元，而且當初的8億元因為實業和房價、股價上漲已增值為36億元。1億美元進，6億美元出。跟風做的可能是來自各國的數以萬計的公司。假如合計進來3000億美元的話，他們就在中國賺走了15000億美元。留給中國的是通貨膨脹，房市大跌，股市大跌，工廠大量倒閉，市民大量失業，部分銀行破產，國庫空虛，中國近30年來改革開放的經濟成果就落入他人之手了。

房價大漲對國民經濟的危害越來越大。經濟過熱和物價指標升高讓人耽心經濟狀況會下滑。國際熱錢不斷涌進，防範金融危機的聲音不斷傳來。金融大鱷索羅斯是吃哪種飯的？哪國犯大錯誤就吃掉哪國。不要擔心**在2008年會不作為，那是遲早會被索羅斯們逼出來的事。全球流動性泛濫，資產價格的上升是無法避免的。「錢賤米貴」到什麼程度是難以想像的。房價和股價太低會被索羅斯們抄底，過分上漲會被索羅斯們逃頂。院內有憂，門外有狼，前車有鑒，後患無窮，中央最終不會無動於衷，坐以待斃。天文數字的外資和內資在泛濫，就象有10隻老鼠，2007年只是6隻進口袋不能收緊布袋口，2008年以後有9隻進口袋時就該收緊布袋了。2008年以後的市場在等第9隻老鼠進口袋。

顯然，在中美金融戰爭中如果要戰勝，就不能聽任幣值（對外）、房價和股價「三個過分上漲」。房價已漲4倍，再此基礎上再漲1倍，就是8倍，再漲2倍，就是16倍，房價越高送給老外的紅包越多，等於歡送外資勝利大撤退。總之，不管戰勝還是戰敗，奇高的房價都站不長久。

理由之9 房地產業與其他行業與銀行呈現一人獨大的「眾狀態」，所以**對房市一定會調控。

「眾狀態」表明房地產業在國民經濟所佔比重過大，喧賓奪主，居高臨下，導致不少社會和經濟問題。大家發現錢放銀行貶值得厲害，都把錢取出來高價買房，貸款買了一套不夠，還買第二套，可其他方面省吃儉用，捨不得消費。所以其他行業需要的資金被房地產吸走了。一套新房動輒百萬,一棟新樓就消滅100個百萬元級的中產戶。城市裡各行各業的精英的創業夢都被廢在了房子上，使各行各業的發展缺乏後勁。

多頭嚇唬大家，假如房價大跌，相關行業就會大量倒閉，銀行就會倒閉，通貨就會膨脹，社會就會不安定等等。這是偽命題，這是豬八倒打一把，房價不大漲哪來的大跌？明知大跌會大危害，為何要放任它大漲？

「槍打出頭鳥」。**為了經濟大局，為了保住眾多行業和銀行，會丟車保帥，及時把危及眾多行業和銀行的房市打壓下去。房價大跌一半的話，房地產商仍是暴利。需求還是會有的，肯壓價就能賣得出。所以對相關行業的影響是大的但不會是致命的。2001至2005年，股市大跌了4年，經濟仍發展，社會仍安定。買房自住的人，房價的高低就象「腎價」 的高低一樣與自己無關緊要。幾千元就可炒股，股民也才三千萬戶，那麼在一二線城市裡幾十萬元才能炒房，炒家的人數更少，影響面不大。有錢炒房炒股的人，虧掉百分50，照樣有房住，有肉吃。虧掉百分50，多數人還小賺或保本。大跌之後可能還會漲，許多人會選擇等待。

銀行哪裡需要我等小民杞人憂天呢。目前，國家正採取多種強硬措施,緊收開發商的銀根。銀行對100萬的二手房評估為80萬，付出貸款56萬，按揭已歸還3萬，你只欠銀行53萬。大頂價為150萬,跌後房子還值75萬，銀行沒損失。百姓的房子收了後不是就沒事了，銀行今後還會向大家討回欠款的大部分。下一輪上漲，銀行手裡的「收房」還大賺呢。大跌後，會有一些損失的是開發商這一快。道理是一樣的，沒有想像的那麼多。**已經讓各大銀行成了上市公司。當大量貸款收不回時，銀行股就大跌，由股民去填補大部分損失。一旦還有損失，**可動用國庫去填補損失。**會印鈔票去填補。前些年銀行未上市，百分之30壞帳不也這樣補過來了，何況已經上市了。

理由之10 調控是溫水煮青蛙，呈現「∪狀態」（鍋）。

在不斷調控的情況下，有人至今仍甘當必死的溫水鍋中的青蛙。有如此舉刀也不跑的麻木的心態，殺之易如反掌也。不要小看**了，調控辦法多得是，只是引而不發，留時間給大家還不「自行了斷」的話，就會「敬酒不吃吃罰酒」了。

調控措施慢慢發酵，調控「∪狀態」里的溫度不斷加強，試看看，是我廚師歷害還是你青蛙歷害。可以盤活已批出的土地，落實原有的文件規定，對協議出讓的土地已批出2年但還沒有建設的，不許轉讓，給一定的寬限期，仍未建設的無條件收回再拍賣，逼房地產商大蓋特蓋，於是土地幾年不缺。可以對第2次購房的業主，提高首付比例，對第3次購房的業主不給按揭，投機者便無法再買入。對一個家庭的房產在120平方米以上的征重稅，使大戶買得起但養著不合算，只好賣出一些。不許預售房。正在加快經濟適用房、廉租房建設。從2004年到2007年7月加了6次息，2007年已加了3次。國家想通過加息穩定銀行儲蓄。但是加息後取消利息稅，老百姓還是不願意把錢存銀行，因為越來越多的人感到把錢存銀行里吃虧，房價就上漲得越來越快了。房價上漲不斷，加息就會上調不斷，3次，6次，9次，12次，15次，累加效應就會使大家不堪重負。

我國房市是政策市，政策「求真務實」的話，不會不大跌的。「民斗不過官」，「胳膊扭不過大腿」。2001年的股市，中央**強壓牛頭，熊市長達5年。今年5月30日，「半夜雞叫」發布提高印花稅消息，股票跌去一半以上的有幾百家。
理由之11 杠桿交易者由賺得特多到虧得特多的「㎡狀態」（乘）已埋下了按揭炒房人會提前大拋特拋的禍根。

炒房比炒股風險更大。20萬用於炒股，不給貸款，股價跌了,價值下降為10萬，不會出現「負資產」。可握著等回升。有的炒家，一人買3套房子，錢那來的？用的是銀行的錢。2007年購買100萬的房子3套，自己只有120萬，按揭180萬。李嘉誠說：「房價上漲的時候不會死人，但房價下跌的時候卻一定會死人。其重要原因之一就是每月銀行的房貨還款都會如風刀霜劍一樣嚴相逼。」120萬做300萬的生意，賺錢放大2.5倍你當然高興，可是虧錢也放大2.5倍呢。如果房價跌後價值由300萬下降為170萬，你賣房後將170萬還給銀行，還欠銀行10萬，自己的120萬不見了。因為後果嚴重，你在房價大跌前就會草木皆兵，風聲鶴泣，坐立不安，就會趕在他人之前賣出。這樣的人很多，拋盤一出，爭先恐後地賣，「房牛市」的大堤就這樣潰於蟻穴。
理由之12 大戶、外資暗中出圍城，而死多頭被騙進圍城，令許多人套死在「□狀態」里。

房地產市場有周期性，漲幾年後跌幾年，跌幾年後再漲幾年。「房牛市」有階段性，一般都會經歷4個階段：緩慢上漲期、中高速上漲期、高速上漲期、快速下跌期。大陸人炒房是第一回，不少人對周期性和階段性不了解，分不清春夏秋冬，秋風掃落葉了還在大量播種。

大戶無利不起早。萬般拉抬皆為出。在大頂，當散戶大舉入市時，正是大戶和外資先出貨的好時機，難道他們會發揚風格把難得的出貨良機讓給小散，把套牢的痛苦留給自己？ **要壓市前，大戶和外資當然會搶先離市。你才有2套，人家有10套。他可能的損失更大，所以耳朵豎得比你高，消息比你靈。他賣10套當然需要更多的時間，所以要跑得更早更快。大戶量大，一出手，就會象推到多米諾骨牌一樣，來個雪崩。現在為何沒跑？因為貪心，因為至今有哪一次**堅決地說過要「降低房價」？有哪條政策是實質推動房價下跌的呢？

市場越狂熱，一旦下跌就越慘烈。兵敗如山倒，市場會出現深幅回落。1000萬的城市有300萬打工的，出租房就有有100萬套。一有風吹草動，只要有10分之1要賣出，就有10萬套。許多人存在幻想，沒及時賣出而被套牢。1993年後前海南島房地產崩潰，留下大量的爛尾樓，許多人血本無歸。1998年後香港房價下跌，十幾萬人變成了「負翁」。在「房牛市」你沒低買是小傻，雖沒賺也沒虧。你沒高賣是大傻，會虧大錢的。
理由之13 「鐵三角」抱成「▽狀態」在忽悠人，但「騙得了一時，騙不了一世」，誰相信鬼話誰就會被▽形石頭砸破腳。

目前房市的信心是騙出來的。兵不厭詐，虛虛實實，聲東擊西，出其不意，誰相信競爭對手的話誰就會失敗。

有人說「中國人多地少所以房價永遠漲。」不對，日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照樣有房價和地價大跌的時候。要懂得奸商「奸」的本性，開發商不說「房價漲是土地永遠會漲」的假話，他怎麼漲價？其實海南省房價大跌時土地跌更多。

炒家說「房價還能上漲10年。」他怕你在2008年或2009年跑在他前面，會套住他自己。其實，漢城、雅典、加拿大、澳大利亞組辦奧運會以後，房價都下跌了。

鐵三角總是拿城市化說事。其實房價上漲已使在城市化中進城的大多數人越來越呆不下去了。房價不回歸，城市化進程就會受阻。

有人安慰說：「**會多印鈔票，工資增加會使房價逐步顯得不高，所以房價不會掉下來。」不是，百姓家干1年才積蓄5萬，房價1年卻上漲了40萬。今後3年工資能增加105萬？

有人說：「前幾年買房的賺得太多了。」 下一回的「房牛市」你要學他們。2008年不能學，辦事要因時制宜，他們賺錢是那時房價低，房價奇高了你就不一定賺了。被騙一時你還是好漢，2008年或2009年被騙後一世當牛做馬你是傻瓜。2008年或2009年炒房就像股市裡的股票被莊家拉高了許多後騙你去接盤一樣，那才是真正的房奴。

我們已經知道利用別人的恐懼貪婪而得到厚報的人，會因為自己的貪婪而走向失敗。已經知道房市大跌是不以人的意志為轉移的。已經知道2008年是房價最貴的時候。怎麼辦？

1.隨機應變當滑頭，才能在變化莫測的房市裡永遠生存。滑頭就是在房市上漲波段初期當多頭，在上漲波段末期當空頭。在房市當死空頭肯定要吃虧，很多人已經吃虧。當空頭有買不起房的風險，若你有能力，或當地房價還較低的話，本來就應該早買自住房。再1年或2年，當死多頭也會吃虧。

2.見好就收不貪心。在高位炒房是炒作「預期」的「搏傻」,假傻的賺真傻的。在高位炒房是一種零和游戲，先買的賺後買的。在高位炒房是一種「看誰搶得早, 看誰溜得快」的擊鼓傳花游戲，先跑的賺後跑的。快到最高點的時候,真正聰明的早已撤離。投機就是把握先機。炒房要注意掌握分寸, 適可而止, 見好就收，要知足常樂，留點利潤給自己吧！貪海無邊，回頭是岸。

3.大跌開始再賣就來不及了，所以要提早賣出。在股市，5隻股票5分種就賣光。電話還沒放下，資金就已回籠到手。在房市，一套房你可能1年還賣不出去。因為交易期需要1個多月，買者給你3萬元定金，第29天他發現房價已下跌了5萬元，買漲不買跌，他寧虧3萬也不會接下還要跌幾十萬元的「火棒」。你幾經壓低賣價後，還是找不到下定金的人。未能趕在大跌前先下手為強的人，貪心而後下手的人，就等著在雪山頂上站崗吧。大跌時，晚一天就會一年賣不出去。今月的最低價就是下月的最高價，所以該出手時就出手。一旦發現判斷失誤，要果斷止損，落袋為安。

4.現金為王。紙上富貴不頂用,兌現利潤才是真! 留得青山在，不怕沒柴燒。留著現金到下輪再賺一次吧。這回資金被套住了，不但這回沒賺到，下一輪也賺不到（下一輪只能保本解套）。

㈢ 有哪些知名的第三方檢測機構

知名的第三方檢測機構有深圳市安普檢測技術服務有限公司東莞分公司、佛山市精美檢測技術有限公司、武漢馬房山理工工程結構檢測有限公司、北京第三方檢測機構全民檢測有限公司、上海寶冶工程技術有限公司。

1、佛山市精美檢測技術有限公司

深圳市安普檢測技術服務有限公司東莞分公司是鍍層厚度，斷口分析，現場成分分析的優良服務提供商，提供全新優良的東莞堆焊管排現場成分分析檢測--金屬檢測中心，潮州堆焊管排現場成分分析檢測--金屬檢測中心，東莞焊接件牌號鑒定公司哪家好等系列服務。

㈣ 九年級期末考試成績分析報告、這樣的一摸成績有希望在鄭州考高中么、

這么點點分 我們中考 滿分750 我考了701 試卷比平時難好多

㈤ 鄭州可行性研究報告格式

鄭州經略智成企業管理咨詢提供，合作400-006-0203
第一章 概況
合營企業的名稱
合營企業的地址
中方負責人
外方負責人
1．合營的由來
介紹雙方從接觸到簽約的簡單經過、中方企業的生產歷史及尋求外資合營的目的。
2．項目主辦人簡介
介紹中方企業的簡況，包括企業的地理環境、廠房設施、職工隊伍、技術力量、生產能力及能源交通等。介紹外方的生產情況、技術能力以及國際地位等。
第二章 合營目標
1．合營的模式
2．合營的規模
確認合營企業的總投資額和注冊資本，雙方各占投資總額的比例及投資的方式。
3．工藝過程
包括工藝流程、產品綱領及生產工藝等。
4．市場預測
介紹合營企業產品的市場銷售情況及雙方的銷售責任（應附國際國內市場供應情況的調查報告）。
5．產品銷售方案
作出若干年內產品外銷與內銷的計劃，並規定雙方的銷售渠道與銷售責任。
第三章 合營企業的組成方案
董事會的組成及許可權，整個合營企業各辦事機構的組成框架（附圖）
1．公司職工定員
2．職工來源及培訓
職工來源包括管理人員和工人。培訓應作出初步計劃，對不同層次的職工進行不同級別的培訓。
3．薪金及工資
第四章 生產原料供應方案
1．主要原料
說明每一種主要原料所需求量以及供應的渠道。
2．水、電、燃料
說明每日（或每年）的消耗量和解決的途徑。
3．包裝材料
說明年需求量和解決的途徑。
4．主要設備生產能力的預算及購置計劃（應列表說明）
第五章 安全環保
應根據我國環境保護法及有關安全規定、工業衛生標準的要求執行。
1．污染物的處理
說明本產品的生產是否產生廢水、廢氣、煙塵及噪音等以及處理措施。
2．環境美化
3．勞動安全保護措施
第六章 技術經濟分析
1．技術上的合理性和可實現性
說明本企業與外方合營的條件，本企業的生產歷史、技術力量和管理經驗，外方的生產歷史、技術力量和國際信譽，兩家合營後產量與質量可能達到的水平。
2．經濟分析（參見財務分析表）
3．外匯流量表（參見財務分析表）
第七章 資金來源及項目組成
具體說明雙方投資的金額和投資的方式。
如：中方可以廠房或土地使用費、開發費抵部分或全部投資；外方可以先進的設備及生產流水線抵部分或全部投資。
如果雙方投資需要分期投入，那麼說明每一期投資的金額和方式。
第八章 實施計劃
具體列出完成可行性研究報告、辦理營業執照、有關商務談判、土建籌備工作開始、生產廠房交付使用、設備安裝試車、投產等一系列主要工程的時間。
第九章 評 語
本合營企業符合國家利用外資的方針、政策（有利於產品更新換代和趕上世界先進水平，在經濟上雙方均有利可得）在經濟效益方面的效果。
第十章 財務分析
（一）設計能力
（二）總投資費用及獎金籌措
（三）財務分析（附財務分析表）
合營雙方一致同意由甲方做可行性研究報告。上報主管部門審批。
×年×月×日
附件：財務分析目錄（各類表格）
國內外市場預測（調查報告）
投資估算表

㈥ 鄭州的某個交通路口進行一次調查，那個時段汽車流量大，如何調查的有什麼結論，寫出調查報告！！（急）

鄭洲市道路車流量調查報告
交通狀況是城市地理環境的重要組成部分，是社會經濟、城市發展的標志，同時也會給城市布局以及環境帶來一些問題。現代城市交通工具主要有公交車，計程車，地鐵，自行車。
鄭洲作為一個大城市，人口多而且流量大，所以每個人的交通方式都會影響整個城市交通狀況。由於鄭洲的人均生活水平不是很高，消費水平不是很高，而計程車價格又偏貴，所以人們外出首選公交車。公交車在交通中起主導作用。公交車流量調查對公交合理分布，城市建設有著重要作用。
經過本小組多次外出對公交流量作統計，主要是在紅旗廣場、中心廣場等繁忙路段統計。公交車流量高時是150輛每小時，而低的時候也有90輛每小時。期中8點到9點，下午5點到6點那公交車流量最大，這也剛好是上下班時間。
經過分析，我們初步得到影響公交車流量的因素。
（一） 路段的繁華度。像我們調查的路段是紅旗廣場、中心廣場等商業繁忙路段，這些商業地方，人口密度大，而且流動大，素要的交通工具也要多，據我們統計，在中心廣場高峰期時間，那車流量可達到150輛每小時，差不多逐走每個地方的公交車都要經過那裡。
（二） 時間的因素。在早上六七點和晚上那公交車流量一般只有90輛每小時，而在上下班時間那公交車流量是最大的。雖然是公交車流量大，但車上還是很擁擠的，有些車差不多都是塞滿人的了。上班一族都是要在高峰期擠公交。
（三） 汽車的價格。有些車上車只要一塊錢，有的就要兩塊。像2路車只要一塊錢，這種車比較多人坐，車的流量也會大。而一些開往比較遠的地方，如22路比較遠，人流量不大，而價格比較貴，那公交車流量就比較少了。
（四） 一些特殊日子。如假期，春節等。外出的人比較多，公交車也要成倍增加才能滿足需求。還有一些下暴雨日子，公交車流量就會減少。但一般刮風，下雨都不會影響公交車的流量，人們不必擔心搭不到車。
（五） 需求。社會的快速發展，人們外出越來越多，而人們的素質也越來越高，雖然私家車越來越多，但人們首選公交，這樣交通就會越來越好。而公交車的流量也大大提高。
上面只要是一些只要因素，還有一些次要的因素如公交車公司的制度，城市發展程度，的士的數量，這些都會影響到公交車的流量。
如何合理的分配公交數目，哪個路段多些，那個路段少些，每隔多長時間發一輛車這些都很重要，如果分配不合理就會造成一些公交車很擁擠，而一些公交車沒有乘客，造成資源浪費。公交車的流量合理性很重要。對於緩解交通壓力有著重要意義。在很多人看來，公交車數量少，他們要等車時間白白浪費了，希望公交車越多越好。但公交車多了也會造成路段擁擠，資源浪費的。現在一些比較繁華地方，車流量過大造成交通緊張。像中心廣場，雖然客流量多，但車也多，是否要減少車流量?而有些雖然人比較少，但路程遠，人們要等很久才有一輛公交車，這種情況是否要增加一些公交車的流量呢？
現在公交制度比較完善了，但還有很多要改進的。現在株洲部分公交車還是實行人工售票，大大降低了效率。應該盡快實行無人售票。路段車輛分布還是不夠合理，車上的服務質量一般。有些車擠滿人，而有些車是空盪盪的。最主要是一些路口那公交車流量過大造成容易塞車。在株洲，很多上班一簇都抱怨要擠公交，有時還要趕公交。塞車就會造成他們遲到。公交車沒有準時到來，這個公交制度是否要考慮實行。
現在的城市交通壓力越來越重，像鄭洲這樣多人口，流量又大，如果交通分配不合理，整個城市都會癱瘓的。現在公交車流量也夠大了，現在緩解交通就是發展地鐵。現在株洲即將興建地鐵，相信不久以後人們在也不用去擠公交了了。可以自己選擇坐公交還是地鐵。