Ⅰ 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些
我國房地產業發展存在的問題如下:
(一)房地產的總體規模越來越大
1、房地產投資規模不斷擴大
房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資佔GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。
2、開發規模快速增長
2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25
%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。
(二)地區發展不平衡
1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異
主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都佔有很大比例。這是由於東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處於領先水平，並明顯高於全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高於其他兩部。第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積佔全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，
21.7%上升到15.7%，
24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高於全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。
2、城鎮居民居住水平存在地區差異
在中國人口增長的情況下，人均建築面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建築面積的絕對數量上來看，東部地區24.91
>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建築面積最小;從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。
(三)房價居高不下
近來，房地產市場出現了「三高」，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大於1998。2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的「剛需族」出手猶豫，中央終於不得不出台新政進行調控。
Ⅱ 我國房地產發展狀況
第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。
詳細：
中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用於內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用於福利分配，沒有房地產市場。由於當時搞試點比較成功，後來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察後發現特區搞市場經濟建設之後城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，於是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由於海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。
1993年朱鎔基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。於是朱鎔基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊後使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。
1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出台了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，並大幅快速上升。這政策的第一效應就是「趕末班車」——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為後來開發商漲價提供可能，這以後開發商自己喜歡怎麼定就怎麼定，開始亂漲價。於是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特徵是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特徵是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特徵是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。
中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然後從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然後，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以後，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，這是一個台階式的上揚，這是中國房地產發展的特徵。
Ⅲ 跪求「我國房地產業發展中存在的問題研究」論文
（一）供求結構矛盾明顯
高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協調，突出表現為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。據有關部門去年對18家大型房地產開發企業的抽樣調查，所銷售的商品中，單價3000元/平方米以下的僅佔3.7%，3000-4500元/平方米的也只佔38.7%，建築面積80平方米的戶型僅佔1.1%，80-120平方米的也只佔27.9%。在建商品住宅中此類戶型已佔80.9%。此外，個別地區商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高檔住宅和寫字樓佔80%，而根據國際經驗，發展中國家的高檔物業在房地產中所佔的比例應在5%-10%之間。從我國實際需要看，我國家大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。在高檔商品不段積壓，空置面積持續上升的情況下，經濟適用房則出現連夜排隊購買的現象，有的城市出現經濟適用房供求比例達到1：8。北京，上海等達城市出現高檔商品房面積空置，而經濟適用房和低檔房則供不應求。究其原因首先是由於房地產開發任務相對穩定，開發公司過多，必然造成「挖資金，搶地皮」的狀況，這樣一來，既不符合規模經濟的原則，亦會造成開發成本上升，從而抬高了商品房的價格。其次，許多房地產開發企業缺乏應有的市場調查和預測，高回報的項目過熱，但市場容量有限，而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結果既加大了房地產供應結構的不合理矛盾，也增加了市場風險。
（二）局部地區商品房價格上漲過快
近幾年，我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上，個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。資料顯示：1999年-2005年，我國商品房銷售價格逐年上升，2005年增幅為19.46%，2007年，住宅物業上漲0.4%，土地交易價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個百分點，其中，居民用地，工業倉儲用地和商業旅遊娛樂用地交易價格上漲8.9%，5.7%和20.9%。除商業營業用房外，商品房銷售價格增長幅度遠遠大於同期國民經濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產市場，特別是一些地理，人文環境優勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭，如果任其發展，將不利於房地產市場健康發展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。
（三）房地產金融存在風險
我國人民銀行在《2004年我國房地產金融報告》中指出，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%-50%以上。房地產開發資金依賴房地產信貸資金，增加了潛在的信貸風險。按照國際經驗和市場規則，房地產開發過程中價格下跌的第一承擔者就是開發商。我國一些開發商的自有資金比例過小，總投資中銀行貸款，佔用建築商和夠藏者的資金比重過高，這實際商就把應當自己承擔的風險轉嫁到了銀行，建築商以及購房者的頭上。實際上，建築商和購房者的資金很大部分也是來源與銀行，在這樣的情況下，房地產業的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑，商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。
（四）房地產開發土地購置呈高速增長
由於我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現象。「近幾年來，我國房地產開發土地購呈高速增長趨勢，1999年增長18.3%，2000年增長41.4%，2001年增長38.5%，2002年增長38.1%，2003年增長42.3%，均遠遠高於同期房地產開發的增長速度」。資料顯示：全國有3萬多家房地產開發企業均參與了土地超前購置的圈地活動，這對我國有限的土地資源開發利用和可持續發展是極為不利的。
（五） 住房保障體系不完善
近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控政策的一個重要組成方面，但是由於資金落實不到位，地方政府對於住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。
當前，部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經濟適用房開發投資的增幅業連續多年低於住宅開發投資的增幅，甚至有兩年出現負增長，其佔住宅開發投資的比重也逐年下降。同時，對經濟適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴，資金渠道來源不穩定等等。還沒有認真規范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。
Ⅳ 我國經濟政策對房地產市場影響的策略
盡管自去年以來，我國制止房地產泡沫的呼聲越來越高，但繼續推動房地產業發展的既定方針始終沒有動遙今年以來，國家建設部住宅與房地產業司謝家瑾司長在不同場合一直強調指出，下一階段，仍要搞活市場，進一步啟動住房消費；要把搞活房地產市嘗啟動住房消費作為落實十六大和中央經濟工作會議精神，進一步擴大內需、拉動經濟增長的重要舉措，切實抓緊、抓好。
據了解，建設部去年以來，針對我國部分地區房地產市嘲有點熱」的情況，已率先發出預警，對房地產市場開始了宏觀調控。
需要指出，擴大內需和預防泡沫兩項工作並不矛盾。正如謝家瑾司長指出，中央把住宅作為新的經濟增長點，應該是有需求的增長。
她說，地方政府希望通過住宅與房地產業發展來拉動經濟增長，這是好事。作為主管部門，一定要將好事辦好，關鍵是要在認真分析市場的基礎上，切實落實國家有關部門《關於加強房地產宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》提出的各項措施。
她認為，有些地區在市場不活的情況下，人為地加快住宅與房地產業的增長速度，其結果只能是增加不合理空置，導致房地產的「虛熱」。
據悉，國務院領導已經批示，要求把整頓和規范房地產市場秩序作為今年國務院專項整治的重點。
整頓、規范是今年房地產市場開展工作的主線。
記者從大量的地方動態中獲悉，當前，國內眾多省市正積極落實中央精神，採取了一系列使房地產健康發展的措施。請看：———安徽、遼寧等省根據本地經濟發展及房地產市場供求狀況，現已著手編制本地區房地產開發中長期規劃和年度開發計劃，以此來控制新開工總量和開發規模。
———山東省積極推行房地產開發項目庫制度。
———廈門市建委、房地局建立了房地產市場信息披露制度，及時將出讓土地、商品房供銷情況以及在建商品房信息向社會公示，引導房地產開發企業理性投資、消費者理性消費。
———廣東省江門市建設、計劃、規劃、國土等部門聯合對房地產市場實施總量控制、規模控制、項目布點控制，對空置房量大的開發企業，下達消化空置商品房指標，未能完成任務的，不得參加土地競拍，規劃、計劃、建設部門不予審批新項目。這些措施和制度的實施，對於引導房地產市場健康發展起到了十分重要的作用。
———海南省積壓房地產稅收優惠政策延長到2004年底，並擴大到廣西北海市。
———廣東、上海、浙江等地陸續提高商品房預售條件，對於限制資金實力不強的房地產開發企業新開項目，防止投機、炒作和樓盤「爛尾」等產生了積極的作用。
謝家瑾司長指出，今年上半年建設部將完成房地產市場預警體系研究，並選擇已開展預警體系研究的5-6個城市試運行；年底前，在35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時發現市場運行中的問題，並採取相應措施加強宏觀調控。各地要以預警體系建設為契機，建立健全房地產市場信息披露制度，將當地房地產市場信息及時向社會公示，引導房地產開發企業理性投資、住房消費者理性消費。
目前，經國務院同意，建設部已會同國土資源部、財政部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統計局建立了全國房地產市場宏觀調控部際聯席會議制度，定期分析全國房地產市場形勢，加強對重點地區市場運行狀況的監測和調控工作的指導。
謝司長還表示，各地要在認真分析市場需求的基礎上，合理控制新開工項目。空置量較大和上升過快的地區，要從嚴控制增量土地供應和存量土地開發，控制新建高級公寓、別墅、高檔娛樂設施等項目。
她說，人均住房面積低於全國平均水平的城市，在審批城市總體規劃時要增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應；對房價收入比較高的城市，要控制高檔商品房開發，增加經濟適用住房和低價位商品房供應；盡快明確經濟適用住房購買對象標准、面積控制標准以及購買對象的審核部門、審核程序，確保經濟實用住房的優惠政策真正落實到中低收入家庭。今年，建設部將會同有關部門出台《經濟適用住房管理辦法》，進一步明確經濟適用住房相關政策。
過去5年，全國城鎮住宅竣工面積約34億平方米(2002年按竣工面積7億平方米估算)，約5億平方米的危舊住房得到改造，近5000萬個城鎮家庭改善了住房條件。年均住宅竣工面積達到6.8億平方米，是改革開放以來年均住宅竣工面積的2倍以上。城鎮人均住宅建築面積由1997年的17.6平方米，提高到2002年的22平方米左右，戶均住宅建築面積可達到70平方米，可滿足居民基本居住需要。住宅功能、配套設施水平也有明顯提高。
1998年以來，城鎮住宅與房地產投資佔GDP的比重由1997年的不到 6％，增加到7％-7.8％之間，並保持了較高的增長速度，每年拉動GDP增長1個百分點以上，帶動了幾十個相關產業的產出增加。個人住房支出大幅上升，對擴大居民消費發揮了重要作用。2001年，個人購買新建商品住宅交易額達3675億元，是1997年的 4.54倍；35個大中城市居民購買存量住房交易額786億元。再加上其他形式建房中的個人投入，當年全國城鎮個人住房支出總額達7500億元以上，可帶動相關消費近萬億元。
20多年來，我國居民住房水平有了很大提高，但還是與「基本小康」的發展階段相適應的低水平的發展。據 2000年全國人口普查統計，我國城鄉人均住房0.78間(其中城市0.75間、鎮和鄉村0.79間)，僅有45％的家庭有3間或3間以上住房(接近人均1間房，其中城市31％、鎮41％、鄉村48％)；城鄉住房成套率約67％ (其中城市71％、鎮62％)。人均住房建築面積8平方米以下的家庭仍佔9.1％，約3091萬戶，其中城市和鎮約1520萬戶、涉及城鎮人口近5千萬。家庭洗澡等衛生設施較差，使用燃氣、電等清潔能源作燃料的家庭僅27.5％ (其中城市72％、鎮44％)，其他為柴草和煤炭。全面提高城鄉居民居住質量，任務十分艱巨。
從全國看，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，住房品質有較大提高，商品房銷售價格走勢與整體經濟狀況基本吻合，沒有出現大起大落，呈現理性、健康的發展態勢。
Ⅳ 如何實現新時期我國房地產業的創新發展
1、保險資金投資房地產業的政策障礙已經掃除
備受關注的我國房地產領域何時向我國保險資金開放的問題，已於2007年5月經中國保監會原則通過，這也就意味著今後我國保險公司進行房地產投資已原則上獲得批准，保險資金投入房地產領域已無政策障礙。不過，目前尚未正式開始進行操作，因為保監會還需要制定相關實施細則。這是保監會首次對保險資金投資房地產解禁問題發出的明確信號。至於實施細則何時出台和年內能否見分曉，目前保監會還未給出一個明確的時間表，因為在實施細則出台以前，還需經過一個對保險資金投資房地產的實質性研究階段，而這一階段工作尚待正式啟動。保險公司對房地產業是直接投資還是間接投資，投資比例的上限有何規定，所投資的房地產項目有何限制等問題都有待進一步的研究和確定。去年出台的《國務院關於保險業改革發展的若干意見》，松綁了保險資金投資基礎設施建設及產業基金等領域的手腳，卻並未對保險資金是否可以投資房地產加以明確闡述，因此留給業內無限想像空間。國外經驗表明：成熟和規范市場的房地產項目能為保險公司帶來長期穩定的投資收益和現金流入，符合壽險業務的資產負債匹配原則，增加類似投資有助於保險公司持續改善投資收益率。然而，鑒於保險公司對房地產投資缺乏經驗，在嘗試投資初期應以類似於投資現有成熟項目為主，或以投資房地產基金等間接形式進入，以確保房地產投資的風險控制。
2、匯率彈性增強使外資更多地進入房地產市場
央行於2007年5月19日就確保我國宏觀經濟穩定發展而同時出台的加息、提高准備金率和增強匯率彈性等三項措施，對房地產業而言其作用是十分明顯的，加息和提高准備金率無疑對貸款購房者和房地產開發商而言都屬負面的利空消息。而提高匯率的彈性則不然，因為當今宏觀形勢表明：匯率彈性的增加就意味著人民幣升值的加快。而人民幣升值的加快又意味著國外投資客熱錢流入我國房地產的數量和時間將增多和加快，這將對房地產市場的供求關系產生直接的影響。盡管目前我國資本項目還處於管制之下，但國際熱錢總還是能夠找到相關渠道暗渡陳倉，悄然進入我國房地產投資領域，特別是在我國經濟又好又快發展和房地產價格持續走高以及人民幣匯率加速上升的三重利益刺激下，投資中國房地產將成為外商和外資規避風險和獲取利潤的更多選擇。就國際慣例而言：一國貨幣的升值，一般就意味著其國內經濟整體向好，投資機會較多，而且收益水平也相對可觀。從這個意義上講，人民幣繼續和加快升值將會帶動外資和外商對我國投資的增加。然而，事實上在我國的許多地區，目前各個行業中的投資機會並非很多，有些產業已經或將要形成過剩的趨勢，這與房地產開發投資領域高回報率相比形成了鮮明的對照，這也就促使了國際投資熱錢更多地將我國房地產投資作為資金追逐的投資樂土，因此人民幣升值給房價上漲帶來挑戰的同時，也給我國新時期房地產的發展帶來了機遇。
3、改變房地產增量與存量市場不平衡狀態
進入21世紀，我國房地產業無論是現實供應量還是預期供應量都保持了較快的增長速度。與同期我國城鎮人口增長及相關住房需求相比，即使考慮到經濟發展和城市化的因素，房地產市場的供給也是較為充足的。據國家統計局最新資料表明：目前我國各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%。而在發達國家的成熟市場，該比例一般接近15%。由於存量市場規模小而增量市場規模大，使得我國房地產由增量市場主導，存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。增量市場的價格主導了存量市場的價格決定，成為房地產市場的價格決定方式。由此可見，我國房價居高不下和房地產調控的不力，關鍵問題不在於新建住房的不足，而是房地產存量市場發展的嚴重滯後。因此，要促進房地產市場的健康、穩定和持續發展，就應該從發展房地產存量市場入手，做好以下幾方面工作：一是推進住房產權制度的明晰化，對存量住房進行規范和管理。採取多種手段推進存量住房進入市場交易，包括推動房屋產權證的登記工作，清理原產權單位和住房所有者的模糊關系，明確界定房屋的產權。二是規范市場交易秩序，活躍存量房地產市場，推動房地產市場中介機構的建立和發展，引導建立和完善住房信息系統，規范和提高中介機構的服務質量。三是減輕房地產交易環節的稅收，鼓勵和促進現有住房進入市場流通。四是適時開征房產稅。對持有的房地產徵收房產稅，引導房產的有效利用，推進房產資源的優化配置。
4、通過建立個人信用體系來加快保障住房供應
認真貫徹和落實我國住房制度改革中的經濟適用房制度，關鍵是要在各地加快建設和推出保障性住房的同時，加快建立和健全全社會的個人信用體系，這樣才能實現真正的公平、公開和公正。目前我國尚未建立比較健全的個人信用體系，在保障性住房推出時具體怎樣對保障對象的家庭收入、住房、資產狀況進行審核就成了一大難題。今年以來，我國住房保障實質性工作全面啟動，但建設主管部門里仍僅有兩三個人在專門或兼職負責，顯然同其巨大的工作內容和工作量是不相符合的。因此，國家建設部應該在住房保障工作的機構上進行調整，人員上進行充實，內容上進行細化，制度上進行完善，以確保我國為中低收入消費者謀福利的住房保障政策真正得到落實。住房保障主要是依賴政府的財政收入來進行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府來完成，租金也只是象徵性地收取。因此，廉租房是最純正的保障性住房。其次是經濟適用房，它是有政府撥土地建設，在成本基礎上加收3%的利潤後出售給中低收入者。至於限價房，只是比一般商品房售價略低一些的商品房而已，並不屬於保障性住房范疇。目前，一些地方政府錯誤地理解和制定政策，對解決中低收入消費者推出的主要是限價房，而廉租房和經濟適用房的推出少之又少，這種情況也將在今年加大力度促進保障性住房建設的過程中得以改進。
Ⅵ 房地產行業的前景如何
【摘要】城市化進程的加快和人們住房需求的日益增加，使房地產問題成為我國主要社會問題。近年來，房價逐年攀升，房地產行業發展運營過程中的矛盾也越來越多。國家和政府要對我國房地產開發投資現狀進行明確了解，並對我國房地產行業的未來走向進行評估和分析，有效避免房地產開發投資過程中的不可控性，推進我國房地產行業的穩步、快速發展。
【關鍵詞】房地產；開發投資；未來走向
1、前言
房地產投資在我國投資活動中占據主體地位。受外部市場環境的影響，我國房地產開發投資過程中存在諸多問題和風險，制約了房地產行業發展。政府和相關從業者要結合我國房地產行業的實際發展現狀，對房地產開發投資進行合理規劃，實現資金的優化配置，並對房地產投資金額進行合理控制。近年來，隨著國家房地產宏觀調控力度的增加，我國房地產行業市場形勢也更加嚴峻，給房地產行業帶來了諸多挑戰。
2、房地產開發投資現狀
2.1 企業融資困難
房地產的投資和收益都比較高，發展周期也相對較長，其必須具備充足的資金來源，對企業提出了較高的資金要求。房地產開發初期，投資相對較大，必須籌措大量資金，才能從根本上實現房地產開發。但是，由於金融層面的制約，增加了房地產企業的融資難度。無論是前期開
Ⅶ 今年我國對房地產業的宏觀調控有哪些
目前這場世界性的經濟危機來勢兇猛，影響的面越來越大，已經嚴重影響和必將越來越嚴重地嚴重地影響到我國的國民經濟的正常運行。為了及早防範，把經濟危機對我國影響的危害，降低到最低的程度，盡快地順利度過危機，特提出以下的建議：
一，減少失業的人口
1，穩定農村人口
大批農民工因在城裡找不到工作，必將迴流到農村，造成農村勞動力的過剩，但如果不採取措施這部分人不能穩定在農村的話，勢必又將回到城市造成城市就業的進一步緊張。
所以必須加大對農村的扶持力度，提高農產品特別是糧食的收購價格，降低農資用品的價格，對農產品生產進行必要的補貼。改進農業現代化的管理技術和農產品深加工技術，保證農業用電、用油、化肥、農葯、良種、農業機械的供應，從重打擊坑農、害農、損農的現象。涉農專業的大學生願意回到農村工作的，在資金和待遇上給予扶持，原則上收入應不低於在城市裡工作的大學生的平均水平。只有幫助農村留住了具有先進農業知識的人才，中國的農業現代化才能夠有希望實現。
近三年不在農村招兵。
擴大大學、中專的招生，避免中學生過早地進入失業的後備軍，至少推遲到三—四年之後。減少目前經濟危機時期的就業壓力。
2，優先解決大學生的失業問題
近三年軍隊、公安、公務員、村官一律在大學本科中招考。
擴大研究生（包括職業高等學校的研究生）、專升本的招生人數，把一部分優秀的大學畢業生吸收到高校進一步深造，減少目前他們對就業的壓力。
有條件的大學，設立大學生創業、就業培訓基地，應屆畢業生若未能及時與工作崗位簽約的，可以免費接受一年左右的就業的培訓和進行創業的實踐。所需資金統一由國家財政解決。
鼓勵大學生上基層和農村、邊遠地區，國家給與一定的扶持。
鼓勵大學生自主創業國家給與一定的扶持。
3，穩定城市職工隊伍
除關、停、並、轉的企事業單位外，一般的企事業單位原則上不準任意辭退原有的職工（工齡在三年以上）。如果確實在工作崗位上無法安排的，可以組織新崗位的培訓，培訓費用由企業和國家共同負擔。企業辭退工人應徵得工會的同意。在城市中的家庭應能保證至少有一個主要勞動力就業。
減少失業不僅可以穩定人民的生活，也是擴大內需的要求。
二，進行城市中工業的結構調整
原則上不興建影響環境、浪費原材料多、耗能多、能效低的的新企業。
淘汰原有的耗能大，浪費原材料多、污染環境嚴重的企業。
加大新技術的研究和開發力度，各科研、企業單位應引進創新人才，擴大技術基礎和新產品的研發力度。爭取在這個經濟危機的時期，創研出一批有自己知識產權的新技術、新工藝的新產品。
三，在國際商場上向欠發達國家和發展中國家轉移，在一切國家以價格和質量的優勢與他國作你死我活的競爭，寧可賠本不輕易放棄一個市場。
四，擴大內需
1，適度的通貨膨脹，
2，提高職工的工資水平，
3，發育農村商品市場，
4，創造需求、引導消費，
5，降低利率，
6，降低稅率，提高出口退稅補貼。
五，穩定股市，給中小企業和新興企業提供融資的渠道。
六，改進國內的基礎建設，發展交通、電力等能源設施。提供新的工作崗位。
七，發展軍事工業，進行航母建造，引進軍事新技術、新式武器裝備，同時出口武器裝備。
航母和鐵路建設無疑可為中國的鋼鐵工業提供使用鋼鐵的場所。
八，鼓勵中國人超前消費。
沒有消費就不會有市場，沒有市場就沒有生產，沒有生產就沒有再生產。沒有生產和再生產就沒有工作崗位，沒有工作崗位就沒有工資收入，沒有工資收入，就沒有消費。培育國內消費市場就成為一句空談。
2008年進入9月份，被稱之為金融海嘯的從美國華爾街發生的金融危機席捲全球，雖然此次經濟危機最終影響還難以預測，但短時間內全球范圍的經濟衰退已不可避免。面對國際上的經濟動盪，以外向型經濟為主的中國經濟必然受到沖擊，同時中國雖然在今年順利完成奧運會的舉辦，但2008年對中國來說絕對是多事之秋，一些改革開放中深層次矛盾暴露出來，現有的社會制度和發展模式已面臨普遍的質疑和挑戰，嚴重阻礙整個社會進一步發展和文明進步，中國社會發展到了一個十字路口。為此，執政者已提出科學發展觀和可持續發展的理念，政府在十七大以後也採取了一些加大民生保障的措施，但在經濟發展受到外界沖擊，內部原有矛盾和問題又不斷呈現的情況下，要進一步深化改革完成經濟和制度的轉型非常困難，有學者提出以擴大內需的方式來抵禦外部經濟環境的振盪，維持經濟持續增長無疑是可行和必要的手段。但具體如何操作，是繼續以往粗狂的投資帶動增長，以大規模的基礎建設和大大小小面子工程、腐敗工程來實現內需擴大和經濟規模擴張，還是遵照科學發展觀和可持續發展理念，針對當前暴露的矛盾和弊端進行政策和制度上的改革和調整，解決整個社會進一步發展和上台階的關鍵問題，充分利用自身優勢，能順利渡過這次全球性的經濟危機，繼續保持良好發展勢頭，並以此危機為契機鞏固在國際社會中的地位。當前形勢下，有必要採取政策和措施有：
1.
加速建立全國性的社會保障體制，完善全民的養老、醫療和失業救濟制度，重點是全國性的信息網路建設。社保體制完善程度不僅直接體現社會文明進步的標志和水平，同時也是社會穩定的基石，因此在社會出現重大危機時，往往起到極其關鍵的作用。現代社會保障制度不僅體現保障覆蓋全面、分配更公平和公正、制度完善，而且其發展極其倚重先進的科學技術特別是IT和網路技術的發展，因此國家在加快制度等軟體建設的同時也應加大全國性統一的硬體環境的建設來提高相關制度的執行手段，並且通過這個全國性網路建設來推動相關技術、企業和產業的發展，同時也為相關IT行業提供更多就業機會。因此通過擴大對社會保障網路投資來擴充內需比通過對佔地資源大的高速公路重復投資以及各種面子工程建設來推動內需更有意義；
2.
加快和深化醫療、教育體制改革，建立覆蓋全體國民的醫療、教育保障制度，加大醫療、教育占政府財政支出的比例，增加政府提供此類公共服務的數量和品種，並提高質量和效率，只有這樣才能排除廣大國民的後顧之憂，對生活和未來充滿信心，將更多的可支配收入用於其它方面的生活水平提高，從而推動相關產業的發展，增加就業和內需。
3.
改進社會的分配製度，減少和遏制通過權利和社會資源壟斷獲得超額收益。具體措施有充分利用反壟斷法，促進民生領域的市場競爭，降低廣大民眾的基本生存成本；此外通過改進和簡化稅收制度、削減政府服務收費項目也可以達到調整社會分配的目的。如減少部分稅收品種和數量（提高個人所得稅起征額等）也可使廣大民眾增加收益、減少支出而提高生活效率和質量；
4.
改革個人住房分配製度和房地產發展策略，對各類建築物收取物業稅同時由國家向公民發放住房公積金。針對目前房地產發展的問題，國家雖然採取了加大經濟適用房建設的措施，但並不能平衡和解決主要矛盾，只有對佔有大量土地資源的房產所有者徵收高額物業稅或不動產稅，同時將收取的費用向全體公民發放住房公積金用於改善全體公民的住房才能真正體現社會制度的公正和公平及國家承擔對公民住房保障責任。具體公平、科學、可操作的物業稅收取和住房公積金發放參見《物業稅徵收及國民房貼發放》；
5.
改革和重振金融體系，構建完整的多層次資本市場體系（詳見《多層次證券市場建設》）、完善發行、交易、監管制度，穩定和促進資本市場健康發展，加強銀行和保險業的安全、穩定。此外應慎用金融衍生和創新工具來解決目前存在問題，因為新的措施往往存在缺陷，使交易制度更復雜、問題更多、監管更困難，增加市場的波動，也提供更多的尋租腐敗機會，其弊端已在此次全球性的經濟危機中充分暴露，中國應盡量吸取教訓；此外一個完整、清晰的發展規劃也不可少，那種抱著石頭過河，頭痛醫頭、腳痛醫腳，臨時抱佛腳的管理方法應該摒棄，現在已不同改革開放初期，我們已付出足夠大的學費。管理者必須吸取以往教訓從市場發展的長遠規劃，以科學、三公和可持續發展位理念制定新出台的政策和法規，避免市場大起大落，促進金融的健康和穩定；
6.
取消當前的計劃生育政策，制定有利於國家可持續發展且符合當前社會發展現狀的人口發展計劃。中國已進入老齡社會，並且由於過去幾十年始終堅持這個錯誤政策，社會老齡化趨勢將越來越快，難以逆轉。社會是由人組成的，社會發展必須由人來實現，如果社會人口衰減滅亡，那社會無論如何發展最終也會消亡。在當前形勢下取消計劃生育政策，必然會釋放過去幾十年壓抑的生育慾望，一方面可以因部分育齡婦女由於生育和育兒而減少當前就業壓力，同時新生嬰兒及母親會對社會增加需求必然增加就業並促進相關產業發展，但最重要的是能挽救目前社會和家庭人口倒三角發展危險形勢，恢復自然的人口結構和比例，實現人的可持續發展；
7.
制定鼓勵職業婦女返回家庭的政策。新中國成立後始終推行男女平等的政策，婦女的勞動權利獲得保障和尊重，也促進社會文明和婦女社會地位的提高。但該政策也增加國家解決就業的難度和勞動保障制度執行力度，同時當前社會主要還是由家庭組成，工業化後特別是在城市中婦女大量就業，一方面造成就業難，另一方面也給家庭帶來許多困擾，如家務、子女教育、老人贍養等，這些家庭事務直接關系每個家庭成員的生活質量和體驗，從而影響國民生活幸福感受和對個人、家庭及國家、社會信心，如處理不當，會威脅家庭穩定和社會和諧。事實上當前主要發達國家社會中，婦女也未必都進行工作，也有相當部分比例在家相夫教子，這也是經濟發展水平和社會文明進步的體現。國家完全可借鑒那些國家的政策和制度，在尊重每個人就業意願的情況下，允許和鼓勵婦女根據自身情況全職或半職回歸家庭。具體可採取措施有：對登記在冊的已婚無職或休職婦女根據家庭收入返還部分稅收、發放一定補助；對半職或臨職人員補助交納三金；增加婦女產假和嬰、幼兒哺乳、教育假期，減少婦女繳納社保三金的年限等。中國婦女在家庭地位由其經濟地位決定的，同時也可以通過法律來保障，如各種相關配套政策措施到位，不僅可以保持建國來婦女已取得的社會和家庭地位，更將推動婦女更多精力關注在家庭事務中可以改善家庭生活質量、投入更多精力於下一代的教育、多盡贍養老人的義務、減少社會職業競爭和壓力從而推動社會文明和進步；
8.
盡快推出有利於節能環保和可持續發展的資源政策，引導和培養節約型社會。開征高額燃油稅，改革資源稅、加快水、電等民生資源價格改革，提高資源佔用成本從而促進產業升級和相關產業、技術的發展，改變目前低效高耗的發展模式。此外還可從資源稅中提取一定比率的稅收收入建立國家戰略物質儲備基金，對一些重要關系國基民生的資源建立國家儲備，一方面可以減緩國內經濟衰退造成資源型企業的大起大落，另一方面也可乘全球經濟衰退，資源價格回落的時機低成本地實現重要資源的戰略儲備，一旦該戰略目標實現，有助於我國獲取這些產品的國際定價權從而有能力在這些領域最大程度地維護國家和民族利益。此外在進行這些領域改革的時候應特別注意對弱勢群體的保護，給與一定的補貼，爭取多數國民支持，畢竟這些改革往往涉及多方利益，應盡量減少改革成本和阻力，爭取絕大多數民眾的支持；
9.
其他政治和外交對策。（略）
改革開放三十年，總的來說中國社會各方面都取得翻天覆地的成就，經濟總量和人均值都有非常大的提高，並且至今仍保持良好的發展勢頭。但同時也應看到在此過程中存在著挫折和不和諧的方面，原有發展模式的弊端也愈來愈明顯，阻礙了社會更平穩、健康發展。在外部發展環境出現重大變動時，原來積累問題和矛盾會凸現和激化，如何化解這場危機，作為執政黨已有明確的思路和響亮的口號，那就是科學發展觀、以人為本以及可持續發展理念。但具體政策制定和操作上能不能擺脫現有利益集團的操縱和束縛，真正以全體國民和國家長遠利益為准，帶領中國走出困境和迷團，引領國家進一步繁榮昌盛、社會文明進步、國民安康幸福，我們將拭目以待。
Ⅷ 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些
據前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》
在房地產業快速發展中，我們也應情形的看到其中存在這影響社會公眾生活水平提高和國民經濟持續健康發展的問題，具體表現在：
（一）供求結構矛盾明顯
高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協調，突出表現為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。據有關部門去年對18家大型房地產開發企業的抽樣調查，所銷售的商品中，單價3000元/平方米以下的僅佔3.7%，3000-4500元/平方米的也只佔38.7%，建築面積80平方米的戶型僅佔1.1%，80-120平方米的也只佔27.9%。在建商品住宅中此類戶型已佔80.9%。此外，個別地區商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高檔住宅和寫字樓佔80%，而根據國際經驗，發展中國家的高檔物業在房地產中所佔的比例應在5%-10%之間。從我國實際需要看，我國家大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。
（二）局部地區商品房價格上漲過快
近幾年，我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上，個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。資料顯示：1999年-2005年，我國商品房銷售價格逐年上升，2005年增幅為19.46%，2007年，住宅物業上漲0.4%，土地交易價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個百分點，其中，居民用地，倉儲用地和商業娛樂用地交易價格上漲8.9%，5.7%和20.9%。除商業營業用房外，商品房銷售價格增長幅度遠遠大於同期國民經濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產市場，特別是一些地理，人文環境優勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭，如果任其發展，將不利於房地產市場健康發展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。
（三）房地產金融存在風險
我國人民銀行在《2004年我國房地產金融報告》中指出，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%-50%以上。在這樣的情況下，房地產業的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑，商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。
（四）房地產開發土地購置呈高速增長
由於我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現象。「近幾年來，我國房地產開發土地購呈高速增長趨勢，1999年增長18.3%，2000年增長41.4%，2001年增長38.5%，2002年增長38.1%，2003年增長42.3%，均遠遠高於同期房地產開發的增長速度」。資料顯示：全國有3萬多家房地產開發企業均參與了土地超前購置的圈地活動，這對我國有限的土地資源開發利用和可持續發展是極為不利的。
（五） 住房保障體系不完善
近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控政策的一個重要組成方面，但是由於資金落實不到位，地方政府對於住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。
當前，部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經濟適用房開發投資的增幅業連續多年低於住宅開發投資的增幅，甚至有兩年出現負增長，其佔住宅開發投資的比重也逐年下降。同時，對經濟適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴，資金渠道來源不穩定等等。還沒有認真規范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。
總體上看，住房保障在整個住房市場中所佔比例仍然較小，導致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾，並加劇了商品房價格的上漲。
（六）市場不規范，管理制度不完善
我國的房地產業經過近些年來的持續高速發展，使房地產市場逐步多極化的市場結構，多樣化的交易方式，產業化與社會化的市場信息，開放，統一，同時又有封閉，壟斷的房地產市場，相比之下，房地產經營與管理制度法規體系建設明顯滯後，導致房地產開發與消費，投資，投機等多種不良行為的產生，在一定程度上影響了我國房地產的持續，健康發展和人民群眾生活水平提高的進程。