發展房地產業

❶ 房地產的發展

住房首先是一種消費品，其次是一樣投資商品。
好處：房地產業的發展可以拉動很多其專他附屬產業（水泥屬鋼鐵傢具物管等等）的發展；還可以刺激投資，加快社會資金的流動效率。房地產是國家經濟重要的組成部分和推動力量。
壞處：房地產業發展的動力之源就是房價的上升。而住房又是一種人民大眾都必須的重要消費品，如果房價拉升過快，拋離社會總體經濟的發展，則必然增加民眾的負擔，進而壓制了其他領域的消費需求。社會資金大量流到房地產業，也會影響其他行業的資金來源。更甚者催成房地產資產泡沫，大泡沫一旦破滅後果不堪設想。
正如維持人體的活力必須吃食物，還可以吃一點補品。但不可把補品當正餐，甚至拿興奮劑當糖吃。

❷ 中國什麼時候提出房地產是中國經濟支柱產業

2003年。

自1998年房改以來，房地產推動了中國經濟的長期發展。2003年，房地產業作為拉動中國經濟發展支柱產業的地位正式被確認。直到現在，它依然是維系中國經濟增長的主引擎。

億翰智庫報告指出，2008-2017年是房地產行業發展的「黃金十年」，在這十年裡，行業享受了大量的政策紅利，大小房企飛速成長，銷售規模不斷創新高，創造了大量的利潤。

房地產業增加值由2008年的14738.7萬億元增長至2017年的53850.7萬億元，占總GDP的比重由2008年的4.6%增長至2017年的6.5%。

(2)發展房地產業擴展閱讀：

住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮說：「歐美以及日韓等世界上許多國家，在其經濟高速發展階段，房地產都曾作為支柱產業而存在。我國過去近20年中，房地產業在推動城鎮化、基礎設施建設以及拉動消費等方面作用明顯。

房地產業是涵蓋建築、建材、運輸、中介、金融在內的大產業，並關聯著十幾個相關產業，是一國經濟結構不可或缺的關鍵行業，其發展速度和質量在一定程度上決定著中國經濟社會的發展速度和質量。」

❸ 房地產業的重要地位是什麼

房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。

2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。

2003年1～9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高於固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。

(3)發展房地產業擴展閱讀：

中國房地產業發展主要問題

1、資源的浪費與流失。

由於開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992～1993年的「開發區熱」和「房地產熱」高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃佔地1.5萬平方公里，相當於全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2%左右。

2、商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。

僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此後這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。

3、房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。

開發單位片面追求經濟效益，致使建築密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。

❹ 房地產發展的歷史

中國房地產市場發展的歷史

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。

1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。

1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段（2003年以來）

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。

最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

(4)發展房地產業擴展閱讀：

2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%)?存貨均值同比增加50.34%?增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點?平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元?創歷史新高。

北京師范大學金融研究中心主任鍾偉曾對媒體表示?據測算?2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元?而2011年房地產全行業贏利也丌過5000億元左右。2013房價走勢分析如果2012年銷售額再下降?則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

據此估計2013年房地產走勢?房地產企業撐丌了多長時間。如果房地產商能熬過2012?則房價走勢2013中國必然拉開大崩潰的序幕。

據中國統計局的最新數據顯示2013房價走勢分析?2012年1-2月份?全國房地產開發投資5431億元?同比增長27.8%?其中住宅投資3713億元?增長23.2%?全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米?同比增長35.5%?其中住宅施工面積297605萬平方米?增長32.8%。

❺ 房地產行業未來的發展趨勢如何

相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》

房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。

趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低並趨於合理水平

過去的10年，房地產處於上升期。由於主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣政策、快速的城鎮化進程和地方政府對土地財政的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長(沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本)，遠超其它行業的平均利潤水平。

國土資源部2011年5月發布的數據顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%～40%。根據中國社科院(住房綠皮書《中國住房發展報告(2010-2011)》)的數據顯示，我國房地產業平均毛利率為55.72%，相對於國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。

隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。未來10年房地產業利潤水平將逐步回歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%～10%之間，暴利時代將不復存在。

趨勢之二，積極採用新材料、新技術，大力發 展綠色建築

鼓勵應用建築節能新技術、新材料，大力發展綠色建築是國家下一步發展的重點。比如，採用改進房屋建築門窗保溫氣密性能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃;應用優質新型牆體材料;利用地下熱能保持房間恆溫的地源熱泵技術;因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財政部、住建部專門發文，鼓勵在公共建築、民用建築集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建築應用水平。今年光電建築應用政策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的項目傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建築應用比例作為約束性指標，綠色建築應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。

除了鼓勵性政策以外(包括財稅部門給予相應的稅費減免)，國家還會採取強制性措施，推動綠色建築的發展。按照住建部的要求，「十二五」期間將加大全面支持綠色建築發展的力度。如在土地「招、拍、掛」中設置前提條件，規定不是綠色建築不能投標;大面積建設推廣綠色建築的，則享有優先條件;對綠色建築設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標准認證建築達到300～500個，在「十三五」時期，將全面實現綠色建築的目標。

報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建築項目認證、新材料新技術應用和建築部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建築三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加(一般不超過10%)，但隨著普及宣傳，通過綠色建築認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建築已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建築項目轉型的發展戰略，宣布自
2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，「十二五」期間將加大全面支持綠色建築發展的力度。如在土地「招、拍、掛」中設置前提條件，規定不是綠色建築不能投標;大面積建設推廣綠色建築的，則享有優先條件;對綠色建築設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標准認證建築達到300～500個，在「十三五」時期，將全面實現綠色建築的目標。

目前一些品牌地產公司在實施綠色建築項目認證、新材料新技術應用和建築部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建築三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加(一般不超過10%)，但隨著普及宣傳，通過綠色建築認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建築已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建築項目轉型的發展戰略，宣布自
2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工項目，都將參照不低於綠色建築一星的標准進行設計和建造。

趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作

目前國內多數房地產開發商，往往既是投資商又是開發商，項目開發的資金來源除了自籌之外，主要依賴於銀行等融資渠道和購房款。一些開發商還有自己的設計單位、營銷公司、施工承包隊伍和物業公司等。

隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由

高度專業化的公司分別承擔。隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是發揮一個資源整合或綜合協調的作用，更多的是主要依靠投資商、承包商、營銷代理商等之間的專業化合作。

未來還將實現投資商和開發商角色的分離。資金除了銀行渠道之外，將廣泛引入社會資本，包括信託、私募股權、企業債、IPO上市等，房地產開發商更像是一個高度專業化的管理型公司。目前，我國房企IPO和股市融資受政策抑制，短期內很難改變，因此，私募股權是未來的發展方向。

趨勢之四，融資能力和資本運作能力要求更高

房地產開發是資金密集性行業，在當前限購、限貸的不利環境下，房企良好的融資能力和資本運作能力至關重要。房地產開發應該實現融資渠道多元化、合理控制財務成本、保持合理的負債率和良好的現金流。

國家統計局數據顯示，目前我國房企的資金來源中,企業自籌比例已上升至43%以上,個人購房預售款比例在25%以上,商業銀行貸款只佔15%左右。而銷售不暢、市場預期不好，形成了對房企的資金壓力，迫使企業去尋找高成本的融資渠道以填補資金需求的缺口。

房地產開發企業的國內融資渠道，除了上市資本市場和銀行系統外，大部分選擇信託方式，少數選擇民間借貸。而一些拓展海外融資渠道的做法值得借鑒。最初的融資主要是針對單一的項目，以後逐漸開始嘗試以公司制的形式，與海外成熟金融機構進行長期合作。這種從鬆散型的項目投資合作轉變為公司制的緊密型投資，是基於大型房企進一步做大規模和做強實力的戰略考慮。市場規模的迅速擴大，僅靠幾家房企之力顯然是不夠的，多元化的融資渠道給國內房企帶來幫助。海外成熟金融機構和投資機構對投資管理的規范運作，對提升國內房企的管理水平和質量，將起到重要作用。

趨勢之五，品牌化經營、精細化管理和標准化制定

在調控和市場的風險中，如何使房企保持核心競爭力，實現穩步健康的發展，已成為當前一個突出的問題。預計更多的房企，將把注意力集中到關注品牌、資本、產品和營銷能力上來。

房企的品牌經營，歷來被認為是企業的軟實力，而要實現企業的高利潤和高附加值，必須注重品牌的培養和樹立，重視品牌的有效表現和宣傳手段、重視購房者的需求研究和市場發展變化等。在實踐中，許多知名房企的品牌化經營，使項目的促銷手段和銷售價格方面的優勢得到了充分的體現。

相比之下，中小房企的項目工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的產品，產品定位比較隨意，項目的實際成本與目標成本偏離較大，這就更應該注重項目的標准化和精細化管理，這也是中小房企擴大經營規模的基礎條件。

趨勢之六，營銷成為核心和關鍵環節

如果說房企的融資能力和資本運作能力起著決定性作用，營銷環節則是實現盈利的至關重要環節。強大的營銷能力可以最終實現資金回籠和資金增值，同時也能提高項目投資方的信心和實現市場預期，從而使房企的資金進入良性循環，並得以持續開發經營。

目前，國內多數開發商與專業化的營銷代理公司進行合作，房地產營銷代理公司參與到項目的整體規劃、從戶型設計到每一套房子該如何銷售等每一個細節，協助開發商最終實現銷售目標。一些有品牌、有規模的房地產營銷代理公司，由於擁有豐富的客戶資源也介入了新房的分銷業務，通過建立各種形式的客戶會，定期舉辦各種活動，以提升客戶資源的利用率，增加客戶對品牌房企的忠誠度，促進了營銷市場的繁榮。

❻ 簡述房地產發展經歷的幾個階段

「第一階段」1990年-1995年起步維艱建築形態千篇一律北京金鼎集團常務副總裁王良智認為，我國房地產業真正起步於上個世紀90年代，北京房地產業可以說與全國房地產業發展同步。在90年代初期，由於沒有相應的經驗借鑒，就註定了北京房地產業起步艱難。在那個時候，基本上是國有企業一統天下，所建項目也大都為相關國家機關、企事業單位自用住宅，只有極少量商品房和外銷公寓。在這個階段，可以說房地產業真正屬於「摸著石頭過河」的階段。很多開發商甚至不懂得房地產業的基本常識，只是重復著千篇一律的建築形態。無論是多層，還是高層；不管是塔樓還是板樓，都好像出自一個建築師之手。

隨後，由於海南、北海房地產泡沫的破滅，政府開始清理整頓房地產市場，這對京城房地產業產生了深刻影響。一些開發商被淘汰出局，一些開發商在艱難運作，在這一階段，北京出現了一批建築質量差、設計陳舊、偏離市場需求的房地產項目，甚至出現了一些「爛尾樓」。這一階段京城房地產業經歷了一個在學習中成長的過程。

「第二階段」1996年-2000年重新起步產品品質沒有實質性突破1996年-2000年是北京房地產業積蓄力量的階段。王良智回憶，在這一階段，隨著宏觀調控政策的落實，中國房地產業開始重新起步，北京房地產業也在同步發展。在這一階段，一批已取得相應開發經驗的開發商開始拓展業務范圍，依據市場需求開發項目。一些高質量外銷公寓開始出現，不少規模較大的房地產項目也獲得了消費者的認可。

這一階段，政府也在進一步規范房地產市場，出台了一系列相應的房地產業法規、規章和規范性文件，房地產業發展過程中的一些具體業務程序、運作規則也在不斷建立、健全。可以說，房地產業開始逐步走向程序化、法治化與規范化。

「但在那個時候，產品的品質仍不盡如人意」。全橙房地產增值服務中國有限公司首席合夥人朱凌波表示，「1998年北京實行貨幣化分房，到了2000年，人們的購買力進入井噴階段。但這個時候嚴格意義上還不是賣產品，而是賣售樓處、賣圖紙、賣樣板間，甚至是賣配套、賣教育、賣文化、賣老闆，產品品質並沒有實質性突破。」

「第三階段」2001年-2005年快速成長開始進入產業競爭時代朱凌波表示，2001年- 2005年是北京房地產市場的快速發展期，市場由完全的賣方市場向買方市場轉換，競爭核心開始回歸到產品，北京房地產市場進入產品競爭時代。對於朱凌波的這一說法，王良智非常認同。他表示，在這一階段，北京市場涌現出多元化物業、新型地產運作模式，新理念、新策劃、新項目層出不窮。

「北京房地產產品的確是在飛速發展。我記得在2001年時，北京商品房是東西差、價格高，上海房子是東西好、價格低，但現在反過來了，北京市中心房子價格不及上海的一半，但細節做得比上海的房子好。在這短短的5年中，北京房地產產品品質不斷提升，而市場需求是導致品質提升的最主要因素」。來自上海的北京榮豐房地產開發公司董事長王征的話引起了不少開發商的共鳴。

嘉賓熱論

「理念變遷」

開發：先市場後產品再營銷北京榮豐房地產開發公司董事長王征：我主張產品主義，但是我又反對偽產品主義。用一句話來概括，就是「產品高於營銷；市場高於產品」。

我舉個例子，非常男女很多戶型在15平方米-20平方米之間，可能到現在還是北京最小的房子。應該說這么小的房子基本談不上什麼舒適度，但在確定戶型時我也沒考慮產品的舒適度。我採取的是反推模式，項目周圍機關比較多，剛畢業的大學生能承受什麼房價，這是我們首先考慮的。經過調查，他們的消費能力大概在「首付三萬，月供七百」，所以就出現了非常男女這么小的戶型，這個項目的銷售情況最終也證實了我的觀點，「市場高於產品」。

設計：樓宇、戶型更注重人性化設計珠江羅馬嘉園副總經理王騫：雖然市場是主導產品的最重要因素，但從開發商的角度，產品設計還是需要不斷創新，爭取更多客戶的認可。北京的房屋經歷了不斷成熟的過程，如早期的塔樓大多是盒子樓，每層戶數比較多，根本談不上南北通透，後來開始出現改良型塔樓，雖然也是塔樓，但基本上做到每戶南北通透，相當於變了型的板樓。

戶型設計也有很大改變。1998年以前都是福利分房，房子戶型很差，有很多浪費的面積，而且功能不是很合理，現在的戶型設計開始向人性化方向發展，大廳大卧、明廚明衛、外飄窗設計都是提高舒適度的體現。

❼ 中國房地產行業發展的前景怎麼樣

發展前景:房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。

在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。

房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。

房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。

地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

房地產業是指；是以土地和建築物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。

主要包括；土地開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣於上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

❽ 房地產行業的前景如何

【摘要】城市化進程的加快和人們住房需求的日益增加，使房地產問題成為我國主要社會問題。近年來，房價逐年攀升，房地產行業發展運營過程中的矛盾也越來越多。國家和政府要對我國房地產開發投資現狀進行明確了解，並對我國房地產行業的未來走向進行評估和分析，有效避免房地產開發投資過程中的不可控性，推進我國房地產行業的穩步、快速發展。
【關鍵詞】房地產；開發投資；未來走向
1、前言
房地產投資在我國投資活動中占據主體地位。受外部市場環境的影響，我國房地產開發投資過程中存在諸多問題和風險，制約了房地產行業發展。政府和相關從業者要結合我國房地產行業的實際發展現狀，對房地產開發投資進行合理規劃，實現資金的優化配置，並對房地產投資金額進行合理控制。近年來，隨著國家房地產宏觀調控力度的增加，我國房地產行業市場形勢也更加嚴峻，給房地產行業帶來了諸多挑戰。
2、房地產開發投資現狀
2.1 企業融資困難
房地產的投資和收益都比較高，發展周期也相對較長，其必須具備充足的資金來源，對企業提出了較高的資金要求。房地產開發初期，投資相對較大，必須籌措大量資金，才能從根本上實現房地產開發。但是，由於金融層面的制約，增加了房地產企業的融資難度。無論是前期開

❾ 未來房地產業發展趨勢

根據《2014-2018年中國房地產業行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告 前瞻》專分析，房價關繫到民屬生問題，從2010年開始，國家相繼出台了多個「國x條」來平息房價；對多個城市頒布相關的限購及限貸細則；中央銀行上調金融機構人民幣存貸款基準利率；建造保障性住房等政策，但效果仍不明顯——房價仍未見降，只是成交量有大幅度的萎縮。

未來房地產市場的進一步下滑，將會促使更多的地方政府松綁限購政策，松綁的方式包括非戶籍資格審查放鬆、限購范圍放鬆、提供購房落戶及優惠等刺激性手段以及公積金政策松動。但是我國房地產的供需結構已經出現變化，商品房市場已經出現趨勢性調整，除非再次出台類似2009年的四萬億刺激政策，否則地方政府救市與否不能改變房地產調整的大趨勢。