文化旅遊產業項目發展政策

A. 文化旅遊項目該如何發展

仲量聯行與第一財經·新一線城市研究所達成戰略合作，結合城市旅遊指標數據及宏觀旅遊經濟數據，從文旅開發程度和文化生活需求兩大維度，研判不同能級城市文化旅遊項目發展的實施路徑，從而審視中國文化旅遊項目發展的城市格局。想了解更多的話可以搜一下仲量聯行的《新文旅時代：消費升級與去地產化趨勢下的產業創新發展》研究報告看看

B. 旅遊業的經營范圍

旅遊發展有限公司的經營范圍

（1）旅遊景區開發、建設、經營，旅遊景區園林規劃、設計及施工，景區內旅遊客運及相關配套服務；工藝品研發、製作、經營銷售；會議服務。

（2）旅遊發展公司的主要經營范圍為：旅遊資源開發和經營管理，旅遊宣傳促銷策劃、旅遊商品開發銷售、旅遊景區配套設施建設、景區游覽服務、旅遊項目投資、房地產開發、銷售、文化傳播、園林綠化。

根據《旅行社條例》第八條的規定， 旅行社取得經營許可滿兩年，且未因侵害旅遊者合法權益受到行政機關罰款以上處罰的，可以申請向省級的旅遊行政管理部門提出申請經營出境旅遊業務。 所以一開始只能經營國內旅遊這個經營項目 ，所以經營范圍也就是「國內旅遊」 。

(2)文化旅遊產業項目發展政策擴展閱讀：

一、服務型企業經營范圍參考

（一） 服務類

電腦圖文設計製作、企業形象策劃、展覽展示服務、市場調研、攝影服務、資料翻譯服務、禮儀服務、賽事活動策劃、公關活動策劃、快遞服務、室內保潔服務、婚慶禮儀服務、餐飲管理、其他居民服務、市政工程配套服務、（房地產開發、物業管理1年期）；

（二） 咨詢類公司經營范圍

房產咨詢、商務咨詢、商務信息咨詢、旅遊咨詢、旅遊信息咨詢、財務咨詢、財務信息咨詢、理財咨詢、勞務咨詢、勞務信息咨詢、企業投資咨詢、投資管理咨詢、投資管理、企業管理咨詢、企業營銷咨詢、人力資源咨詢、人才信息咨詢服務、職業發展咨詢。

市場調查及咨詢服務、文化教育信息咨詢、文化藝術交流策劃咨詢、醫療健康保健咨詢、家政服務、包裝服務、社會經濟咨詢、辦公服務、企業營銷策劃及管理咨詢、商務信息咨詢、會務代理、會展咨詢、展覽展示代理、室內裝潢設計咨詢、房地產信息咨詢。

房屋經紀、房地產營銷策劃、物業管理咨詢、度假信息咨詢、法律信息咨詢、醫葯信息咨詢、醫療器械信息咨詢、設計、製作、代理、發布國內各類廣告業務（氣球廣告除外）、雕塑設計與製作等；

（三） 安裝維修類公司經營范圍

電器安裝、製冷設備安裝、水電安裝、機電設備安裝、網路布線、電腦安裝維修、屋頂防水、建築裝潢、混凝土切割、植、，加固、水電安裝、管道維修、工程機械設備維修、樓宇清洗、外牆粉刷、石林養護、地毯清洗、中央空調清洗、工業管道清洗；

（四） 工程、設計類公司經營范圍

建築工程、市政工程、綠化工程、園林工程、室內裝潢、建築設計、景觀設計、室內設計、園林綠化設計、建築裝修裝飾設計、房屋建築工程、土石方工程、地基與基礎工程、建築裝修裝飾工程、機電設備安裝工程。

建築幕牆工程、預拌商品混凝土、混凝土預制構件、園林古建築工程、鋼結構工程、電梯安裝工程、消防設施工程、建築防水工程、防腐保溫工程、金屬門窗工程、爆破與拆除工程、建築智能化工程、房地產開發等；

（五） 科技類公司經營范圍

技術開發、技術轉讓、技術咨詢、技術服務：計算機領域、計算機技術咨詢服務、計算機軟硬體、網路科技、網路技術、通訊工程、網路工程、電子計算機與電子技術信息、汽車技術、生物與醫葯。

生物工程及生物製品研製、開發、銷售、化工新材料、光機電一體化、航天海洋與現代運輸裝備、能源與環保、民用核能技術、傳統產業中的高科技運用、印務科技。從事機電領域內的技術開發，技術咨詢。註：機電領域不可以做技術服務。

二、商貿型企業經營范圍參考

1． 百貨（日用百貨、服裝服飾、皮革製品、鞋帽、洗滌用品、化妝品、護膚用品、攝影器材、玩具、音響設備及器材）

2． 文化辦公用品（紙製品）

3． 包裝材料

4． 工藝品（工藝禮品、金銀首飾）

5． 化工原料及產品（除危險品）

6． 五金交電（家用電器、自行車、鋼絲繩、閥門、管道配件、軸承、電線電纜）

7． 電子產品、通訊器材（除衛星天線）、通信設備、通訊設備（除衛星天線）、儀器儀表。

8． 機電設備及配件（電動工具、製冷設備、壓縮機及配件、工量刀具）、機械設備及配件。

9． 計算機軟硬體及配件

10．食品（包裝食品、速凍食品、糖果、飲料、糕點、水果、水產、南北干貨、土特產、糧油製品、炒貨、奶製品、調味品、保健食品、肉製品、植物油、茶葉、食用香料、食品添加劑、酒）

11． 塑料製品（橡膠製品、塑料製品）、金屬製品

12． 建築材料（金屬材料、鋼材、石材、黃沙、木材）

13． 裝潢材料（水暖器材、衛生潔具、陶瓷製品）

14． 酒店設備

15． 傢具（辦公傢具、傢具用品）

三、生產加工型類公司經營范圍

機械設備及配件生產加工、機電設備及配件生產加工、軸承及配件生產加工、服裝服飾加工、鞋帽加工、床上用品生產加工、帳篷、針紡織品、紙製品加工、木製品加工、竹木加工、金屬門窗加工、塑料製品加工、塑料製品切割、沖壓加工、混凝土加工。

熱水器、水暖器材、鋁製品、玻璃製品、金屬構件、汽摩配件、焊接設備、電動機、清洗機及配件，五金機械、五金電器、小五金、各類線帶、電子元器件、穩壓電源、通訊器材、儀表儀器等生產加工。

四、前置審批企業經營范圍參考

1． 醫療器械銷售、生產（一類醫療器械除外）（區葯監局）、葯品（區葯監局、衛生局）

2． 圖書報刊、報刊出版物零售、印刷（區文化管理所、市新聞出版局）

3． 音像製品銷售（區文化管理所）

4． 酒類批發（區酒類專賣局）

5． 化工原料及產品（除危險品）

6． 醫療結構設立（區衛生局）

7． 煙銷售（煙草專賣局）

8． 餐飲（區環保局、區衛生局、區消防處）

9． 旅館、客房（區公安局、區消防處、區衛生局）

10． 塑料製品、水性塗料生產加工（區環保局）

11． 道路運輸、水陸運輸（交通局）

12． 汽車、摩托車維修（市交委維修管理處）

13． 人才中介（區人事局）

14． 勞務服務（區勞動局）

15． 廢舊金屬收購（區公安局、區環保局）

16． 成品油經營、儲存（市經委、公安局）

17． 加工、銷售、回收金銀（市人行金融處）

18． 文物經營（文物管理委員會）

19． 經營性舞廳（市文化局、文生局、公安局、消防處）

20． 國畫書法（市文化局）

21． 咖啡館、酒館（衛生部門、公安部門、市酒類專賣局）

22． 報關業務（海關總署）

23． 水泥生產（市建委）

24． 航空運輸銷售代理業務（民航中南管理局）

25． 化妝品生產（市衛生局）

26． 工程承包（市建設委員會）

五、經營范圍詳細分類參考

1、文化傳播公司：

文化學術交流、市場推廣宣傳、大型禮儀慶典活動策劃、企業形象設計；模特演出經紀。

2、房地產中介公司：房產信息咨詢、物業管理、市場信息咨詢；裝修工程設計。

3、物流有限公司：

物流方案設計、代辦貨物配送手續、打包、搬運裝卸服務；倉儲；代辦報關手續；貨運信息中介；國內外貨運代理。

4、教育發展有限公司：

文化教育交流、咨詢、服務；人力資源交流、咨詢、服務；公共關系禮儀服務；外交資料翻譯；外語培訓；海外教育交流、咨詢、服務。

5、商務咨詢服務有限公司：

商務信息咨詢、項目投資咨詢，會議展覽信息咨詢，旅遊信息咨詢；文化信息咨詢；計算機軟硬體開發。

6、餐飲管理有限公司：

餐飲管理；餐飲咨詢；餐飲服務；中西式快餐；鹵水食品加工；餐飲經營管理；餐飲項目策劃及投資；食品加工技術咨詢及轉讓；餐飲人才咨詢培訓；餐飲資源整合管理；餐飲文化交流及餐飲產品展覽。

7、知識產權咨詢服務有限公司：

知識產權代理服務、信息咨詢服務。

8、計算機、網路、數碼、信息、電腦科技類有限公司：

計算機系統設計；平面及立體設計製作；網頁設計；計算機系統集成；網路設備安裝與維護；計算機技術服務與技術咨詢；智能網路控制系統設備的設計及安裝；網路系統工程設計與安裝；安全防範設備的安裝與維護。

9、廣告有限公司：

設計、製作、發布、代理國內外各類廣告；企業文化藝術交流；展示、展覽策劃；企業形象設計。

10、進出口類有限公司：貨物及技術進出口。

11、貿易有限公司：

批發和零售貿易；日用百貨、通訊產品、計算機軟硬體、電子元器件、五金、交電、電器機械及材料、裝飾材料、塑料製品、汽車零配件。

12、財務咨詢類公司：

代理記帳，擔任財稅顧問，財稅咨詢、審計咨詢、投資咨詢。稅控機技術咨詢。

13、電子商務公司、網路科技、通信（通訊）科技、信息科技類有限公司：

互聯網信息服務（利用網站發布網路廣告）。計算機軟硬體及網路設備的研究開發，計算機網路設備的安裝與維護，計算機系統集成，銷售：計算機產品，網路產品，計算機數碼產品。設計、發布、代理國內外各類廣告。

14、房地產投資咨詢公司：

房地產信息咨詢，房地產中介，代理房產買賣，房地產投資咨詢，房地產投資策劃，物業管理。裝修工程設計,建築工程監理（要資質證）。

15、裝飾工程、設計類公司：

室內裝飾設計、水電安裝、機電設備安裝；

16、清潔服務類公司：外牆清洗，室內清潔服務；

17、醫葯、醫療器械科技有限公司：衛生產品、消毒產品、保健（食）品、化妝品、葯品的科技研究與開發；

18、紅蕾會計師事務所、稅務師事務所：

年度會計報表審計、驗資，績效評價考核審計、經理離任審計、內部審計、清算審計、公司轉讓審計、公司收購審計、特定項目審計、協助鑒別經濟案件證據。涉稅事項鑒證、審核、代理、咨詢（顧問）和培訓，稅收籌劃。

資產評估：企業價值、房地產、機器設備評估，企業投資等評估；管理咨詢：財務會計咨詢顧問（總監），會計制度設計、項目可行性研究，會計人員培訓，企業管理咨詢；會計服務：賬目清理、代理記賬及其他會計咨詢和會計服務。

商務服務：代辦公司注冊、籌建、年審、清算，公司秘書等服務（持企業登記代理資格證經營）。

19、國際貨運代理公司：

承辦海運、空運進出口貨物的國際運輸代理業務；包括報關、報驗、保險、攬貨等及相關業務；代理進出口業務；承辦「三來一補」業務；外經貿信息咨詢業務。

20、電影電視製作公司：

影視節目製作；裝飾裝潢設計；服裝、影視器材的出租、銷售；許可證規定內的廣告業務。

21、農葯工業有限公司：

殺蟲劑、殺菌劑、除草劑農葯的生產及自產農葯的銷售；技術開發及信息咨詢；化工、儀器儀表的銷售。

22、國際船舶代理有限公司：

經營中國籍國際船舶以及經交通部核準的自有方便旗船舶和自營（期租和光租）船舶的國際船舶代理及相關業務；聯系引水、裝卸；組織承攬海運貨物、集裝箱。

辦理貨物、集裝箱訂倉、報關、轉運、倉儲和多式聯運；代簽提單；代辦船舶供應、租船、船員旅客服務等委託業務；許可范圍內的船舶維修業務（有效期至**年**月**日）。

23、電能發展有限公司

電力、熱力的生產及銷售；電力設備及器材的生產、供應；電力技術咨詢；電力開發、工程設計及施工的轉包；農業開發；技術、咨詢服務；國內貿易（法律行政法規限制商品按規定執行）；居民服務（不含專項規定項目）。

24、航空服務有限公司：

國內航線除香港、澳門、台灣地區航線外的航空客運代理業務（在證書批准有效期內經營）、代訂客房，代訂火車票，相關的信息咨詢。 維修許可限定的航空器及地面設備維修，客貨運輸代理；國內旅遊（限旅行社）及信息咨詢。

25、通信發展有限公司：

計算機網路服務、通信綜合集成系統網路的設計、開發、安裝、通信交換、終端設備的銷售、安裝、維修服務。

26、輕工科技公司：

輕工新產品、原料的技術開發、成果轉讓、咨詢服務；日用化學品（不含化學危險品）、摩托車、輕工業專用機械、馬口鐵、鋼材、木材、家用電器、建築材料銷售；空調、製冷設備的銷售與售後服務；許可范圍內的葡萄酒及葡萄製品的生產、銷售。

27、空調工程有限公司：

空調工程的設計、施工、安裝、空調技術人員培訓、技術轉讓、技術服務；製冷空調設備生產及銷售；清洗設備的銷售、空調信息服務；火災自動報警及自動滅火工程的設計、施工；裝飾裝修；黑色金屬、建築材料的銷售。

28、物業管理有限公司：

業管理，房屋修繕，裝飾裝修，水電暖安裝、製冷設備安裝與銷售、外牆清洗；花卉種植與銷售；五金交電、建築材料、汽車配件、百貨、辦公機械的銷售；汽車租賃，房屋租賃，花卉租賃。

29、光纖通信科技有限公司：

光纜線路通信網路建設施工、技術開發維護、搶修、監測；智能大廈綜合布線工程、計算機網路工程開發、施工；通信器材及設備銷售。

30、國際公共關系服務有限公司經營范圍：

會議及文體活動策劃、公共關系策劃及咨詢、市場信息咨詢服務。

31、綠色食品（種植）有限公司：

蔬菜的種植、銷售；水產品、牲畜、家禽養殖、銷售；飲用水的生產、銷售，飲水機銷售；花卉、苗木的種植、銷售。

32、投資咨詢有限公司經營范圍：項目投資咨詢（不含證券、期貨），企業管理咨詢，企業形象設計；市場信息咨詢；市場營銷策劃。

33、市場經營管理有限公司：市場經營管理；場地租賃；停車場經營；設計、製作、代理、發布國內外各類廣告。

34、紅蕾財稅企業管理有限公司：企業管理咨詢；企業投資咨詢；企業形象設計。

35、通訊科技有限公司經營范圍：通訊科技產品、弱電智能系統、網路系統、監控系統的研究與開發；通信設備、計算機軟硬體的安裝、維護、技術咨詢、技術服務；銷售：通訊設備、安防產品。

36、教育科技有限公司經營范圍：教育項目與教育科研文獻研究與開發，教育軟體的研究與開發，教育文化活動組織策劃，教育文化交流，教育信息咨詢；企業管理咨詢，企業形象設計，批發和零售：教育文化用品，文具。

37、通訊發展有限公司：電子產品通訊設備有技術開發、維護、租賃；平面設計；投資咨詢；文化活動組織策劃，市場調研，企業管理咨詢；批發和零售貿易。

38、電梯有限公司經營范圍：電梯及配件的銷售；電器機械的安裝（不含電梯）。

39、土建工程咨詢有限公司經營范圍：有關土木、建築工程、市政工程設計（限道路、橋梁）、配套工程的規劃設計等的咨詢服務；工程技術開發、工程監理服務的咨詢。

40、環保科技類公司經營范圍：環保設備、水處理設備、凈水設備、超純水設備及水處理相關配件的設計、研製、開發、技術成果轉讓、技術服務及銷售。水處理濾芯、濾材的設計、研製、開發、技術成果轉讓、技術服務及銷售。開關電源設備及相關設備的設計、研製、開發、銷售、技術成果轉讓。

公司經營范圍的要求和法律規定-中國法律網

C. 文化旅遊發展投資(集團)有限公司干什麼的

大多此類公司為旅遊地產開發、娛樂設施建設等項目的投資單位。

望採納，謝謝！

D. 北京市不同發展時期旅遊項目的開發有什麼特點

最近幾年，一提到文化旅遊項目，資本就會變得很興奮。隨著國家的發展和不斷壯大，國內人均旅遊消費開始呈現爆發式增長。在大的時代背景下，文旅已經成為了國家支持發展的新風口。國家對鄉村振興、田園綜合體、文化旅遊項目的政策優惠，數以億計的資金流入市場，讓文旅項目成為熱地。從地方政府到社會上的資本勢力，都紛紛湧入了文旅行業。做一個成功的文旅項目，要擁有哪些要素呢？

布局為首

文旅項目的打造，首先要解決規劃布局問題，布局要重視長期效益，做到整體規劃，滾動開發、梯次建設。尊重當地的生態環境、文化生態、生活方式，做到融入、融合、彼此適應。

文化為魂

文旅項目區分於普通商業項目根本的差異就在「文化」二字上，一般來說，文旅項目可分為兩種，一種為先天的歷史人文旅遊景區，另一種則是新開發的文化旅遊景區。前者擁有更強烈的歷史背景，和先天積聚的文化資源；而新開發的文旅項目，則需要依託項目所在地的歷史，深度去挖掘它的文化內涵，不能空談文化。無論哪一種形式，「文」與「旅」都要緊密相連，沒有牽動人心的文化內涵支撐的「文旅」是空洞虛妄的，終究會失去魅力和粘性。

品牌為基

一個好的文旅項目，需要有一個好的品牌形象，需要在全國有一個響亮的品牌名稱。文旅項目的品牌建設，從某種意義上講就是為文旅項目編故事、講故事、傳故事，通過故事將文旅項目的品牌傳播出去，成為大家都在關注和討論的品牌。

產業為鏈

文旅產業鏈，從最初單一的文化產品到最後成為內容豐富的文旅產業，要經過一系列引導、加工、宣傳、集聚的演變過程。文旅項目的建設必須尋求和注入支撐性產業，通過支撐性產業的產業效應，帶動相關產業的發展。文旅產業可縱向或橫向延伸，縱向延伸主要針對上游產業的深度開發，橫向延伸重點則在新媒介的宣傳渠道方面。文旅產業鏈構建意義重大，是促進產業鏈內部的各項產業的協同發展、實現區域旅遊經濟和諧發展的關鍵所在。發展文旅遊項目，要重視往產業鏈上下游延伸，並向高端領域衍生發展，形成自身的產業鏈閉環。

E. 中國旅遊文化項目的發展現狀

當前，中國的旅遊業正在慢慢轉型，文化與旅遊結合的需求越來越明顯。全國各地文版化旅遊業發展如火如荼權：湖北省大力整合省內旅遊資源，打造「鄂西生態文化旅遊圈」，並出台了「2009-2020年鄂西生態文化旅遊圈發展規劃」；四川在地震後為復甦旅遊業，把文化旅遊作為其發展方向；而在安徽，2009年以來文化旅遊項目廣泛受到投資者青睞；2010年、2011年湖南省和雲南省相繼設立了文化旅遊產業發展基金。

現階段實現旅遊產業利益最大化和不斷發展，關鍵在於開發利用各種文化資源，滿足人們對旅遊產品和服務中的文化需求，在深度挖掘旅遊文化內涵的過程中，建立產業良性的內部運行機制和外部發展關系，從而提升產業素質，獲得可持續發展。文化旅遊是一項充滿憧憬、創意的文化活動，必須以觀念創新推動文化旅遊產品的開發。在文化旅遊產品開發中，要按照全面創新的戰略要求，用新的思維認識、開發和管理文化旅遊產品。

21世紀中國旅遊的方向直指向文化旅遊，文化旅遊產品以其豐富的文化內涵、相當的發展規模和精深的人文底蘊獨占鰲頭，成為最具競爭力的優勢產品。

F. 河池市近年來大力發展旅遊業，吸引了眾多外地遊客前來觀光旅遊，某旅行社對2009年「十一」國慶期間接待

（1）∵90÷0.30=300，
∴共抽樣調查了300人；

（2）圖表補充如圖所示：
；
（3）依題意得20000×0.25=5000人，
∴外地遊客首選三姐故鄉游的人數為5000人．

G. 文化產業都包括哪些內容

我國文化及相關產業的內容包括：

1、以文化為核心內容，為直接滿足人們的精神需要而進行的創作、製造、傳播、展示等文化產品（包括貨物和服務）的生產活動；

2、為實現文化產品生產所必需的輔助生產活動；

3、作為文化產品實物載體或製作（使用、傳播、展示）工具的文化用品的生產活動（包括製造和銷售）；

4、為實現文化產品生產所需專用設備的生產活動（包括製造和銷售）。

文化產業，這一術語產生於二十世紀初。最初出現在霍克海默和阿多諾合著的《啟蒙辯證法》一書之中。它的英語名稱為Culture Instry，可以譯為文化工業，也可以譯為文化產業。

文化產業作為一種特殊的文化形態和特殊的經濟形態，影響了人民對文化產業的本質把握，不同國家從不同角度看文化產業有不同的理解。

(7)文化旅遊產業項目發展政策擴展閱讀：

趨勢：

一是我國文化資源進入到大調整、大整合的時期。文化資源的行政化配置體制已經和社會主義市場經濟體制嚴重不適應，這種不適應不僅造成了地區的封鎖，還造成了行業的壟斷，最終對文化企業非常不利，表現為現文化企業非常弱小、同構化非常嚴重。

二是行業界限越來越模糊，出現了行業融合的趨勢。

三是文化與旅遊以及製造業的結合越來越明顯。

四是文化產業發展已經從自發轉向自覺。

參考資料來源：網路-文化產業

H. 我國旅遊業發展現狀分析

旅遊業具有「無煙產業」和「永遠的朝陽產業」的美稱。所謂朝陽產業，它的發展前景廣闊可觀，當今的旅遊產業已經成為國家的重點發展項目，我國的旅遊市場規模穩步擴大。但是相較而言，我國國內旅遊業發展的廣度深度都遠遠不能適應經濟發展和人民生活水平提高的需要。隨著市場經濟的發展和人民收入水平的進一步提高，人民對旅遊消費的需求也越來越大，國內旅遊業在國民經濟中的地位和作用顯得尤為重要。因此，研究和探討我國國內旅遊業發展的現狀、趨勢及對策，具有十分重要的意義。
我國旅遊業的現狀分析
改革開放以來，我國國內旅遊業發展迅速，覆蓋面廣，但總的說來仍然處於一種低消費、大眾化、低水平、中近距離旅遊的狀況。旅遊基礎設施、服務設施建設發展很快，但仍不能適應國內旅遊市場發展速度的要求。
旅遊人次數穩步增加，旅遊消費額逐步提高；絕大部分屬於觀光旅遊，文化型和享受型極少；國內旅遊熱門地區多集中在經濟發達、知名度高、旅遊基礎設施較為完備的4A級以上景區。自助旅遊增多，團隊出遊減少；度假村的區域『生特徵已經比較明顯，長三角、珠三角、環渤海、西部、東北等區域的度假村經營都各顯特色。北京、上海、廣州、蘇州、杭州、重慶等經濟發達地區度假村數量明顯比其他地區高很多。這說明我國旅遊房地產度假村細分市場的區域格

I. 旅遊地產基本概念及其發展趨勢

分兩個方面解釋這個問題：
一、有關旅遊地產的概念：
旅遊地產是目前較熱的話題，一方面作為國民經濟戰略性支柱產業的旅遊業在我國已遍地開花，受到各界各行的關注，另一方面，房地產業更是我國經濟發展的主要支柱之一，兩者的結合形成新的業態——旅遊房地產業雖然發展迅速。
二、旅遊地產的運作方式以及發展前景：
前期策劃步驟
1.把握大勢
分析旅遊市場、地產市場等影響項目未來發展的因素，包括旅遊地產政策、土地、金融、稅收、經濟發展情況等。
2.細分市場
按區域范圍逐層分析旅遊地產市場供需、產品、客源、價格、競爭等，把握市場格局，其中最關鍵的是目前區域內的旅遊市場情況，包括旅遊路線和路線特徵等。
3.項目分析
對項目進行SWOT分析，挖掘項目和企業的資源，包括對企業操作能力的評估。項目資源包括項目的山水資源、文化資源，對沒有突出資源需要嫁接新資源。
4.創新理念
針對上面的市場情況和項目分析，進行一個有高度能落地的定位思路，思考一個關鍵的問題是：需要創建一個什麼樣的理念，讓項目一枝獨秀。
5.項目定位
從政府、客戶、競爭、項目、企業五個角度進行分析，得出一個能讓項目獨樹一幟且不空洞、能落地、貼切的定位主題。同時，進行客戶定位、功能定位、市場形象定位等。
6.規劃布局
根據地形地貌給項目劃分板塊，根據用地性質和景觀情況布局產品，實現景觀最大化利用、功能合理布局、動線利於銷售經營以及方便出行，以及利潤最大化等等。
7.構建產品
在定位的基礎上構建旅遊地產的產品，要特別注重與地形地貌的結合，因地制宜打造出新奇特的產品，同時要注重可行性和是否植入與旅遊休閑相關產業。
8.整合要素
整合能為項目提供支撐和幫助的一切有利資源，如養生資源、設計資源、客戶資源、資金等。
9.經濟測算
根據政府給予的指標（沒有指標的項目則根據項目特點及產品情況），推算項目的指標給政府報批，計算投入產出情況，並根據經濟測算結果反推算項目的可行性和規劃布局以及項目產品的取捨，以及跟政府進行有效的溝通。
10.開發建議
對項目整體的開發策略、開發節奏以及首期啟動進行建議，主要圍繞以最少的運作成本撬動整個項目，首期啟動則突出項目的的亮相亮點，要做到開門紅。
定位策略
1.從人們的心理體驗進行主題定位
主要通過兩種途徑實現：一是懷舊，滿足商業社會的人們對歷史文化的懷念；二是憧憬未來，滿足大眾對未來的遐想。
2.結合資源特點進行主題定位
如結合濕地資源打造主題濕地公園，結合溫泉資源打造主題溫泉度假村、結合自然山水資源打造主題生態度假項目，結合高爾夫資源打造高爾夫高檔度假項目，結合人文資源打造主題人文景點，利用滑雪打造滑雪場度假勝地等。通過資源定位主題的項目，關鍵在於保持資源在區域內的獨特性或者唯一性。
3.根據功能進行主題定位
滿足健康、休閑、運動、娛樂、商務會議等功能需求的旅遊地產，如療養中心、主題公園、會議中心、影視基地、康體俱樂部等。
開發模式
1.按開發時序分類
（1）旅遊為輔，房地產開發為主
這種運營模式下，旅遊只是作為房地產開發的一個噱頭，以地產為主，旅遊僅僅是一個概念。如咸寧碧桂園溫泉城，整個項目僅有一個五星級的溫泉度假酒店和一座小型的溫泉會所，其它地塊均用作房地產開發。目前，物業銷售達到5期，去年銷售總額達到7億元，去化率達到95%。
（2）旅遊先行，帶動房地產開發
前期投入大量的資金進行旅遊開發，通過旅遊聚集人氣，提升知名度，提高項目地塊價值，為房地產開發做准備，如珠海海泉灣，一期投資25億，開發面積約1平方公里，由溫泉中心、兩座五星級酒店、12棟度假別墅、5棟蜜月套房、會所、康體中心、漁人碼頭與劇場、行政中心，以及配套建起的大型游樂園—神秘島等建築群體所組成。二期投資15億，建成溫泉博物館、溫泉學院、高爾夫球場、熱氣球、人造海灘、自行車巡路和房地產項目。三期開發以獨立公寓、多層公寓為主。
（3）旅遊與房地產開發並重
這種模式下，旅遊開發與房地產開發幾乎同時進行，旅遊與地產相輔相成，共同發展。通過旅遊美化環境、聚集人流，提升地塊價值；通過地產快速回籠資金，進一步為旅遊開發服務。如嘉魚山湖溫泉，溫泉項目於2009年9月開始營業，一期房地產也於2009年9月開盤。
2.按開發目的分類
（1）以提供第一居所為主要目的的旅遊住宅開發
這類住宅以為本地置業者提供第一居所為主要目的，多建在旅遊資源突出的大中型城市市內或市郊。擁有旅遊資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，可細分為三類：直接靠近現有資源和景區開發旅遊住宅；在自我營造的旅遊景區附近開發旅遊住宅；旅遊與景觀二位一體的房產開發。
（2）以旅遊度假為目的的度假房地產開發
大多數位於大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區附近，或建在旅遊資源突出的旅遊目的地城市，旅遊接待作用顯著。既依託現有的旅遊資源或景區，又投入建設休閑度假設施設備，大力營造旅遊度假氛圍。開發商以提供第二居所度假休閑為目的，業主以度假置業和投資置業為目的。
（3）以旅遊接待為目的的自營式酒店
這類酒店緊緊圍繞旅遊六要素中的「住」做文章，主要功能是為遊客提供住宿，可兼具娛樂、會議等功能，多建在旅遊、商務發達或會議較多的大中型城市。
（4）與旅遊相關的寫字樓
以寫字樓的形式在旅遊資源豐富的城市出現，專為旅遊企業如旅遊社、旅遊咨詢機構等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出遊，也方便外地來游遊客。此類房地產目前比較少見，但已有涉獵。西安旅遊集團開發的西安大廈是典型代表。
（5）以大盤形式出現的綜合性旅遊房地產開發
大多位於旅遊目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬達在昆明的房地產開發，是集旅遊度假、大型休閑體育設施、低密度產權式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區。華僑城、宋城旅遊房地產開發也都是大型綜合性旅遊房地產開發。
未來發展模式
1.資源+主題酒店
旅遊地產的主題是其核心內容，是旅遊地產能夠存在與發展的根源，也是旅遊地產形成特色的主要部分。如三亞海棠灣亞特蘭蒂斯項目，以其海洋文化、海洋樂園、休閑購物一站式主題度假模式落戶海南。
2.養生地產
養生、健康等問題也逐漸成為人們除收入水平以外最為關注的問題，旅遊養生地產也漸入眼簾，並擁有著強大的升值潛力。中國旅遊養生地產類型有：養生SPA會所、養生公寓、養生度假村、養生旅遊社區或產業聚集區等，旅遊養生地產開發需要通過策劃規劃把這些產品相互之間整合起來，形成區域組團、項目成團的結構，並設計出合理的空間布局，交通與游線，從而突出配套的特色化。
3.文化產業與地產結合
通過不同的文化類別，打造不同的主題文化，通過整理相關產業的資源，促使整個文化產業鏈上的資源最大化。「文化地產」是文化產業與地產、運營相結合為一體的綜合服務平台，通過運營使文化產業鏈價值最大化，同時使文化地產價值實現增值是整個文化地產開發與運作的核心。
成功的關鍵因素
1.大盤
旅遊地產往往由於地段偏遠，交通生活配套不完善，消費者距離抗性明顯。如果項目沒有規模效應，就無法承擔高成本的配套建設，即使好不容易催熟的區域也是為他人做嫁衣。除非採用縫隙戰略，選擇成熟區域內大盤開發商的周邊地帶快速開發，低價走量。
因此，做旅遊地產要做好大盤長期開發的准備。可以採用先跟政府約地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問題。同時，大規模旅遊地產開發要找准長期市場定位點，綜合考慮區域和景觀資源的影響，從而以更穩健的方式推進旅遊大盤開發。
2.大配套
旅遊地產消費彈性大，客戶對於品質的敏感度大大高於價格敏感度，亮點配套作為加分項目往往是促成項目成交的臨門一腳。旅遊地產一定要重視以自建大配套彌補項目先天不足，以高品質的配套帶動項目升值。
成功的旅遊地產項目，無論是「三菜一湯」（景區、高爾夫、主題公園，溫泉）還是「六大引擎」（景區、酒店、溫泉、遊艇、高爾夫、主題公園），核心配套都是為了實現五大功能：住宿——通常規劃多個星級酒店；觀景——以大范圍自然景區為主，小范圍項目景觀為輔；購物——主題商業兼顧生活配套和特色購物體驗；休閑——多配備高爾夫球場、遊艇俱樂部等高端休閑業態；特色體驗——借當地產特色資源重新包裝開發出亮點。通過五大功能綜合搭配，構建大配套體系，形成旅遊地產產業聚合力。
3.大資源
旅遊地產建立於資源基礎之上，資源挖掘或整合不足是目前多數旅遊地產項目普遍面臨的問題。從已有項目成功經驗來看，有兩類資源可以重點挖掘利用。
一是自然景觀資源。能夠搶佔一個區域最核心、最稀缺的景觀價值，是旅遊地產項目後期成功的必要條件。在資源的選擇上要以景觀類資源為主，因為現階段剛進入休閑度假旅遊階段，自然資源對旅遊地產是驅動價值仍然高於人文資源。
二是嫁接商務資源，會議驅動的旅遊地產一再驗證了其巨大的價值，如博鰲論壇、昆明世博會等。結合會展產業鏈，有助於形成優良的會展旅遊氛圍，並且通過完善的基礎商業配套建設，迅速提升區域價值能級，對旅遊地產項目形成長期利好。
4.大內涵
旅遊地產的出路在於鮮明的主題，能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿足。這是旅遊地產形成特色競爭力區隔的關鍵因素，也是最難以達成的領域。業內也一直批判旅遊地產項目大多內涵不足，沒有靈魂，但目前仍然沒有出現幾個真正主題鮮明的項目。客觀來講，即使知道旅遊文化對旅遊地產的拉動價值，而建設主題文化是投入大、見效慢的大工程，所以不管在主觀意願還是客觀條件都存在一定門檻。
但是，講故事、吃軟飯是旅遊地產必不可少的功課。有些資源是可以進行嫁接式的應用，例如植入當地特色文化，通過當地較有影響力的歷史、民俗等提升項目的價值品味，可以在項目舉辦有影響力的大型特色節慶活動，例如西雙版納的潑水節等少數民族文化嫁接。
5.大整合
旅遊地產涉及范圍非常廣泛、關系錯綜復雜。房企承擔著品牌的塑造和管理、持有物業的經營管理、地區開發各方利益的協調管理等重任。如果無法理順這些關系，旅遊地產的深入開發將會遇到瓶頸。需要充分整合各方資源才能保障順利開發和運營。除了政府、設計院等傳統地產的多個介面外，在內部運營方面需要整合酒店運營商、主題公園運營商等合作資源，在外部資源導入方面需要整合旅行社、周邊景點等協同資源。
6.大蓄客
相對城市住宅而言，旅遊地產屬於窄眾客群，缺少客戶是項目常態，因此要做好打持久戰的准備。旅遊地產在銷售方面需要翻越兩座大山：一是大量蓄客，二是長期續銷。今後旅遊地產的蓄客將是全國范圍內的大蓄客，在爭取本地客戶的同時，區域化乃至全國化營銷能力將成為影響項目去化的關鍵。異地布點的數量和拓展力度將決定旅遊地產項目的去化速度。
短期的客戶還可以想辦法爭取，但長期的客戶從何而來，如何保障銷售的可持續性？在廣布渠道的同時，還需深挖老客戶資源，通過老帶新或重復購買支撐長期銷售，這是旅遊地產操盤者需要重點關注的突破點，進而解決長期續銷的問題。
7.大運營
旅遊地產的主體產品包含三個層面：可見的物業、可感受的體驗、可升值的資產。旅遊地產項目前期經營狀況的優劣，對後期投資消費者的信心也會發生關鍵性的影響。對於客戶而言，信心往往比折扣更重要，讓客戶看到資產升值的空間，不管是項目品牌還是企業品牌。資產升值是旅遊地產的原點，運營的關鍵是樹立客戶對項目的信心。因此，需要將長期運營視為旅遊地產項目產品的有機組成部分，做好商業、酒店、主題公園等業態的運營。
對於一些有較強經營能力的房企而言，已經非常注重旅遊地產長期開發中的後期利潤價值，即不動產的租賃經營、旅遊產品的門票和輔助收入、商業配套設施的收入等，從而形成一個良好的產業鏈條，實現多元化的盈利模型，實現長期獲益。
8.大布局
旅遊地產由於上述固有特點，往往要經歷8-10年甚至更長的開發周期。開發周期的拉長，導致投資回收期的滯後，拉低企業的資產周轉率。因此，從房企項目整體配置來看，旅遊地產應屬於中長期布局的一類項目，需要搭配一些短平快的項目以提供現金流和短期利潤。而對於更多的房企而言，旅遊地產多屬機會型項目，如果可行性論證可行，可以權衡考慮進行長遠開發。但前提是需要充分考慮能否承受大規模、長周期的持續投入，方能在企業的大棋局下謹慎布下這枚重量級的棋子。

J. 國家對旅遊項用地有哪些優惠政策

國家對旅遊項用地有以下優惠政策：

一、積極保障旅遊業發展用地供應

1、有效落實旅遊重點項目新增建設用地

按照資源和生態保護、文物安全、節約集約用地原則，在與土地利用總體規劃、城鄉規劃、風景名勝區規劃、環境保護規劃等相關規劃銜接的基礎上，加快編制旅遊發展規劃。對符合相關規劃的旅遊項目，各地應按照項目建設時序，及時安排新增建設用地計劃指標，依法辦理土地轉用、徵收或收回手續，積極組織實施土地供應。加大旅遊扶貧用地保障。

2、支持使用未利用地、廢棄地、邊遠海島等土地建設旅遊項目

在符合生態環境保護要求和相關規劃的前提下，對使用荒山、荒地、荒灘及石漠化、邊遠海島土地建設的旅遊項目，優先安排新增建設用地計劃指標，出讓底價可按不低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取相關費用之和的原則確定。對復墾利用垃圾場、廢棄礦山等歷史遺留損毀土地建設的旅遊項目，各地可按照「誰投資、誰受益」的原則，制定支持政策，吸引社會投資，鼓勵土地權利人自行復墾。

3、依法實行用地分類管理制度

旅遊項目中，屬於永久性設施建設用地的，依法按建設用地管理；屬於自然景觀用地及農牧漁業種植、養殖用地的，不徵收（收回）、不轉用，按現用途管理，由景區管理機構和經營主體與土地權利人依法協調種植、養殖、管護與旅遊經營關系。

4、多方式供應建設用地

旅遊相關建設項目用地中，用途單一且符合法定劃撥范圍的，可以劃撥方式供應；用途混合且包括經營性用途的，應當採取招標拍賣掛牌方式供應，其中影視城、仿古城等人造景觀用地按《城市用地分類與規劃建設用地標准》的「娛樂康體用地」辦理規劃手續，土地供應方式、價格、使用年限依法按旅遊用地確定。

景區內建設亭、台、棧道、廁所、步道、索道纜車等設施用地，可按《城市用地分類與規劃建設用地標准》「其他建設用地」辦理規劃手續，參照公園用途辦理土地供應手續。風景名勝區的規劃、建設和管理，應當遵守有關法律、行政法規和國務院規定。鼓勵以長期租賃、先租後讓、租讓結合方式供應旅遊項目建設用地。

5、加大旅遊廁所用地保障力度

要高度重視旅遊廁所在旅遊業發展中的文明窗口地位和基本公共服務作用。新建、改建旅遊廁所及相關糞便無害化處理設施需使用新增建設用地的，可在2018年前由旅遊廁所建設單位集中申請，按照法定報批程序集中統一辦理用地手續，各地專項安排新增建設用地計劃指標。

符合《劃撥用地目錄》的糞便處理設施，可以劃撥方式供應。支持在其他項目中配套建設旅遊廁所，可在供應其他項目建設用地時，將配建要求納入土地使用條件，土地供應後，由相關權利人依法明確旅遊廁所產權關系。

二、明確旅遊新業態用地政策

1、引導鄉村旅遊規范發展

在符合土地利用總體規劃、縣域鄉村建設規劃、鄉和村莊規劃、風景名勝區規劃等相關規劃的前提下，農村集體經濟組織可以依法使用建設用地自辦或以土地使用權入股、聯營等方式與其他單位和個人共同舉辦住宿、餐飲、停車場等旅遊接待服務企業。依據各省、自治區、直轄市制定的管理辦法，城鎮和鄉村居民可以利用自有住宅或者其他條件依法從事旅遊經營。

農村集體經濟組織以外的單位和個人，可依法通過承包經營流轉的方式，使用農民集體所有的農用地、未利用地，從事與旅遊相關的種植業、林業、畜牧業和漁業生產。支持通過開展城鄉建設用地增減掛鉤試點，優化農村建設用地布局，建設旅遊設施。

2、促進自駕車、房車營地旅遊有序發展

按照「市場導向、科學布局、合理開發、綠色運營」原則，加快制定自駕車房車營地建設規劃和建設標准。新建自駕車房車營地項目用地，應當滿足符合相關規劃、垃圾污水處理設施完備、建築材料環保、建築風格色彩與當地自然人文環境協調等條件。自駕車房車營地項目土地用途按旅館用地管理，按旅遊用地確定供應底價、供應方式和使用年限。

3、支持郵輪、遊艇旅遊優化發展

新建郵輪、遊艇碼頭用地實行有償使用。有償使用的郵輪、遊艇碼頭用地可採取協議方式供應。現有碼頭增設郵輪、遊艇停泊功能的，可保持現有土地權利類型不變；利用現有碼頭設施用地、房產增設住宿、餐飲、娛樂等商業服務設施的，經批准可以協議方式辦理用地手續。

4、促進文化、研學旅遊發展

利用現有文化遺產、大型公共設施、知名院校、科研機構、工礦企業、大型農場開展文化、研學旅遊活動，在符合規劃、不改變土地用途的前提下，上述機構土地權利人利用現有房產興辦住宿、餐飲等旅遊接待設施的，可保持原土地用途、權利類型不變；土地權利人申請辦理用地手續的，經批准可以協議方式辦理。歷史文化街區建設控制地帶內的新建建築物、構築物，應當符合保護規劃確定的建設控制要求。

(10)文化旅遊產業項目發展政策擴展閱讀

加強旅遊業用地服務監管的政策：

1、做好確權登記服務

各地要依據《不動產登記暫行條例》等法律法規規定，按照不動產統一登記制度體系要求，不斷增強服務意識，堅持方便企業、方便群眾，減少辦證環節，提高辦事效率，改進服務質量，積極做好旅遊業發展用地等不動產登記發證工作，依法明晰產權、保護權益，為旅遊業發展提供必要的產權保障和融資條件。

2、建立部門共同監管機制

風景名勝區、自然保護區、國家公園等旅遊資源開發，建設項目用地供應和使用管理應同時符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、風景名勝區規劃及其他相關區域保護發展建設等規劃，不符合的，不得批准用地和供地。

新供旅遊項目用地，將環保設施建設、建築材料使用、建築風格協調等要求納入土地供應前置條件的，提出條件的政府部門應與土地使用權取得者簽訂相關建設活動協議書，並依法履行監管職責。要及時總結旅遊產業用地利用實踐情況，積極開展旅遊產業用地重大問題研究和探索創新。

3、嚴格旅遊業用地供應和利用監管

嚴格旅遊相關農用地、未利用地用途管制，未經依法批准，擅自改為建設用地的，依法追究責任。嚴禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風景名勝區資源及其景區土地。規范土地供應行為,以協議方式供應土地的，出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。

嚴格旅遊項目配套商品住宅管理，因旅遊項目配套安排商品住宅要求修改土地利用總體規劃、城鄉規劃的，不得批准。嚴格相關旅遊設施用地改變用途管理，土地供應合同中應明確約定，整宗或部分改變用途，用於商品住宅等其他經營項目的，應由政府收回，重新依法供應。