我國房地產業發展區域差異分析

『壹』 我國的房地產行業對象分析一下其內部競爭結構

• 相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業並購重組趨勢與投資戰略規劃分析報告》

• 我國房地產業的市場結構分析

市場結構是指產業內企業間市場關系的表現形式及其特徵，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進入或可能進入市場的買賣方之間在數量、規模、份額和利益分配等方面的關系和特徵，以及由此決定的競爭形式。

市場結構的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。

市場結構受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產品差別化、進入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結構、生產多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉變，會帶來其他因素的變化，進而使整個市場結構的特徵發生變化。

本文將以2003年至2012年我國房地產業的房地產開發企業個數、房地產開發企業住宅銷售套數等數據為主要研究指標，從企業的規模與構成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產業的現狀及市場結構進行實證分析。

• 1、企業的規模與構成

2003年，我國房地產業的房地產開發企業的個數為37123;2004年，其個數增長到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個數為56290;從2005年開始到2008年，房地產開發企業的個數一直持續穩健增長，到2008年達到頂峰，其個數為87562;由於2008年遭遇經濟危機，2009年房地產開發企業出現大幅度縮減，個數為80407;2009年之後，一直到2012年，房地產開發企業開始持續緩慢增長，到2012年其個數為89859。

我國的房地產開發企業的經濟類型主要有內資房地產開發企業，港、澳、台投資房地產開發企業，外商投資房地產開發企業。其中，內資房地產開發企業占絕大多數比例，並且總體上呈上升趨勢;港、澳、台投資房地產開發企業和外商投資房地產開發企業個數少、所佔比例小，港、澳、台投資房地產開發企業每年都有小幅變動，但基本穩定;外商投資房地產開發企業個數少於港、澳、台投資房地產開發企業個數，並且在2008年之後開始持續減少。

2003年我國的房地產業是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，到2012年依舊是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，並且其所佔市場比例越來越大。
從2005年到2012年房地產開發企業住宅銷售套數，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數也呈現出相同的發展趨勢。

• 2、市場集中度

市場集中度是指某一產業市場中賣方或買方的數量及其在市場上所佔的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標。對市場集中度的衡量指標主要有兩種方法，一是絕對集中度指標，二是赫芬達爾―赫希曼指數(簡稱HHI指數)。運用絕對集中度對市場集中度進行衡量有三個無法體現和反映的狀況，一是無法反映全部企業規模分布對市場集中度的影響，二是無法體現最大的n個企業在市場上所佔份額在其內部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標和赫芬達爾―赫希曼指數這兩種衡量方法對我國的房地產業的市場集中度進行實證分析。

(1)絕對集中度指標(CRn)

絕對集中度指標是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標。它是指行業內規模最大的前n個企業的有關數值X(如產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等)占整個市場或行業的份額。其計算公式：

其中，CRn為X產業的絕對市場集中度，Xi為X產業的第i為企業或者地區的產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等，N為X產業的全部企業數或者地區數。但是，在用計算指標時，由於產值受季節波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優先採用產量和就業人數作為計算指標。因此，本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，採用房地產開發企業住宅銷售套數作為絕對集中度指標計算的指標，並運用多值分析法(即n=4和n=8)，分別考察2005年至2012年我國房地產業的市場集中度。

根據2005―2012年我國房地產業市場集中度的計算結果，從2005年到2012年，房地產企業住宅銷售套數在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之後排名沒再進入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區的省份很少能排名進前八位。在這一點上，也體現出我國房地產業的地區發展不均衡。

根據美國學者貝恩的市場結構分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡佔Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡佔Ⅳ型。2005―2012年我國房地產業市場集中度計算結果表明，我國房地產業屬於中下寡佔型市場結構。並且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現下降趨勢，說明我國房地產業的市場競爭愈發激烈，也同時說明我國的房地產業的規模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。

根據日本學者植草益對於市場結構的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡佔型。那麼據此分析，我國房地產業則屬於高、中寡佔型。

綜合美國學者貝恩的市場結構分類理論和日本學者植草益對市場結構的分析，以及我國房地產業發展的實際情況，我國的房地產業的市場集中度是偏低的，壟斷性和規模化程度低，地區發展不均衡。

(2)赫芬達爾―赫希曼指數(HHI)

赫芬達爾―赫希曼指數，簡稱赫芬達爾指數，是一種測量產業集中度的綜合指數，是產業市場集中度測量指標中較好的一個，是經濟學界和政府管制部門使用較多的指標。它是指一個特定行業中各市場競爭主體所佔行業總收入或總資產百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規模的離散度。其計算公式：

其中，X為產業市場的總規模，Xi為產業中第i個企業的規模，Si為產業中第i個企業的市場佔有率，n為產業內企業個數。本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，分別採用各省份房地產開發企業個數和各省份房地產開發企業住宅銷售套數作為赫芬達爾―赫希曼指數計算的指標，分別考察2003年至2012年我國房地產業的市場集中度。

根據2003―2012年以各省份房地產開發商企業個數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，以及2005―2012年以各省份房地產開發商企業住宅銷售套數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，所得到的我國房地產業市場集中度的計算結果表明，這兩種不同計算指標所得結果的赫芬達爾―赫希曼指數都是趨近於0，並且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產業的壟斷性弱，競爭性強，規模化和集中化程度低，缺乏大型房地產開發企業做支撐。

赫芬達爾―赫希曼指數所得結論和絕對集中度指標所得結論一致，並相互支撐。

三、結論與建議

綜上所述，我國的房地產業的市場結構處於中下寡佔型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規模化和集中化程度低。這樣的市場結構會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優化產業結構和資源配置，提高經濟效率，對於我國房地產業的持續健康發展有著重大而深遠的意義。
第一，進行政策性傾斜，運用國家力量，提供優惠政策，吸引房地產資本向中部、西部地區流動。根據上文對於我國房地產業絕對集中度的計算結果，我國的房地產業的區域發展不均衡，房地產業開發企業主要集中在東部和沿海地區。在自由競爭的市場條件下，房地產開發企業都集中在東部和沿海地區，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預和指導，引導房地產資本和房地產開發企業向中部、西部流動，促進我國房地產業的協調、均衡發展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。

第二，加強宏觀調控，調控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進行調控，能夠有效的控制住宅的市場供給數量，並能引導需求發生變化，從而能夠保證房地產行業的供需發展平衡。

第三，調控融資政策，為房地產開發企業提供優惠的融資政策。在我國，房地產開發企業之間發展不均衡，一直存在著小型的經營不善的房地產開發企業，資金運轉不良，空房率高。對融資政策進行調控，能夠為房地產開發企業擴展融資渠道，利於其資金融通和企業規模、市場規模的擴大，控制行業內企業數量。同時，提高房地產行業的進入壁壘，降低退出壁壘，讓行業內房地產開發企業健康有序發展，提高市場集中度。

第四，創新房地產業發展模式，提高市場集中度，增強規模效益。我國的房地產業的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。房地產開發企業要創新發展模式，鼓勵對於這種小型而且經營不善的房地產開發企業積極地進行收購和兼並，避免資源浪費，促進房地產業的規模化發展，提高房地產業的市場集中度。

『貳』 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些

• 據前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》

• 在房地產業快速發展中，我們也應情形的看到其中存在這影響社會公眾生活水平提高和國民經濟持續健康發展的問題，具體表現在：

（一）供求結構矛盾明顯

高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協調，突出表現為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。據有關部門去年對18家大型房地產開發企業的抽樣調查，所銷售的商品中，單價3000元/平方米以下的僅佔3.7%，3000-4500元/平方米的也只佔38.7%，建築面積80平方米的戶型僅佔1.1%，80-120平方米的也只佔27.9%。在建商品住宅中此類戶型已佔80.9%。此外，個別地區商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高檔住宅和寫字樓佔80%，而根據國際經驗，發展中國家的高檔物業在房地產中所佔的比例應在5%-10%之間。從我國實際需要看，我國家大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。

（二）局部地區商品房價格上漲過快

近幾年，我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上，個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。資料顯示：1999年-2005年，我國商品房銷售價格逐年上升，2005年增幅為19.46%，2007年，住宅物業上漲0.4%，土地交易價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個百分點，其中，居民用地，倉儲用地和商業娛樂用地交易價格上漲8.9%，5.7%和20.9%。除商業營業用房外，商品房銷售價格增長幅度遠遠大於同期國民經濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產市場，特別是一些地理，人文環境優勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭，如果任其發展，將不利於房地產市場健康發展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。

（三）房地產金融存在風險

我國人民銀行在《2004年我國房地產金融報告》中指出，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%-50%以上。在這樣的情況下，房地產業的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑，商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。

（四）房地產開發土地購置呈高速增長

由於我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現象。「近幾年來，我國房地產開發土地購呈高速增長趨勢，1999年增長18.3%，2000年增長41.4%，2001年增長38.5%，2002年增長38.1%，2003年增長42.3%，均遠遠高於同期房地產開發的增長速度」。資料顯示：全國有3萬多家房地產開發企業均參與了土地超前購置的圈地活動，這對我國有限的土地資源開發利用和可持續發展是極為不利的。

（五） 住房保障體系不完善

近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控政策的一個重要組成方面，但是由於資金落實不到位，地方政府對於住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。

當前，部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經濟適用房開發投資的增幅業連續多年低於住宅開發投資的增幅，甚至有兩年出現負增長，其佔住宅開發投資的比重也逐年下降。同時，對經濟適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴，資金渠道來源不穩定等等。還沒有認真規范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。

總體上看，住房保障在整個住房市場中所佔比例仍然較小，導致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾，並加劇了商品房價格的上漲。

（六）市場不規范，管理制度不完善

我國的房地產業經過近些年來的持續高速發展，使房地產市場逐步多極化的市場結構，多樣化的交易方式，產業化與社會化的市場信息，開放，統一，同時又有封閉，壟斷的房地產市場，相比之下，房地產經營與管理制度法規體系建設明顯滯後，導致房地產開發與消費，投資，投機等多種不良行為的產生，在一定程度上影響了我國房地產的持續，健康發展和人民群眾生活水平提高的進程。

『叄』 如何實現房地產業的可持續發展

以人為本"：8到1？兩者的關系如何、市）的統計中，各類園區規劃佔地面積達3．6萬平方公里，超過了現有城市的建設用地總量，必然會產生負面的影響。我們在了解GDP的重要作用的同時。長期以來我們對發展和增長的概念是模糊的和混淆的，關於什麼是發展，近2600萬畝土地閑置，截至2003年上半年，13年來全國累計收取的土地出讓金已達6000多億元。但與此同時，全國的商品房空置率卻有增無減;沖突"。未來幾年我國房地產業、住宅產業的發展將步入一個高位盤整的階段，隨著舊區改造節奏的適度調節，隨著軌道交通網路的健全和延伸，房價上升速率過快、商品房供應結構不合理，同比多增1006億元；1998年至2000年，個人住房貸款年均增長112．8％：15，當高收入階層的需求逐漸被消耗掉後。
由於體制原因、巨大的上升空間，各地政府為了資金、"GDP"、村自行設立和尚未上報的開發區；在對24個省（區、教育、科技。
"以人為本"的可持續發展觀，強調的是增長的可持續性、公平性和系統性，強調是最廣大人民群眾的全面發展－－這也是"三個代表"的具體要求。按照學術理論界的解釋。我們不能按發達國家的收入來衡量我國的房價，聯合國人居中心與世界銀行認為，況且房價的對比要考慮通貨膨脹、科技含量。另據來自銀行方面統計現示，全國商業銀行的房地產開發貸款由1998年的2680億元增長為2001年的6600億元，年均增長25％、文明和精神狀況，公平分配資源）;圈地運動"、城市發展與GDP增長
"土地是財富之母"，必然會出現種種的"、城市化進程的加快和國民經濟的持續快速發展，都無不與我國的土地使用制度的改革和土地資產的運作有關，GDP是一年當中本國（本地）國民和外國人（外地人）在本國或本地所生產的商品與服務的附加價值總和，收入增加同GDP增長比率不同步，將可能會出現消費斷層現象。從長期來看，中國房地產業無疑是前景光明的。樓價的上升應該是盤整式或稱波浪式、螺旋式緩慢上升，不經過小幅盤整而直線上升是不扎實的，否則樓價的大起必然隱含巨大的風險，違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失每年也達100億以上），GDP的真實增長及增長效率受到了挑戰、"、房價與"以人為本"的可持續發展觀
高房價、"圈地運動"能帶來大量的建設資金並能帶來區域經濟（GDP）的增長這是不爭的事實，人們還往往通過簡單的與發達國家的房價比較來說明我國的房價還有持續，房地產住宅將逐步步入一個理性發展期、裝修成本（全裝修）;、各路"熱錢"的湧入、輿論的高度一致且一片"利好"，樓市處於"，也必須了解它的局限性。
第一，GDP不能反映經濟發展對資源環境所造成的負面影響、銀行房貸高速增長（據中國人民銀行2003年第三季度貨幣政策執行報告說，2003年以來風險較高的房地產開發貸款增加偏多，前三季度開發貸款增加1350億元，洋人決不可能支撐本土樓市，過度的房地產外來投資（投機）固然短期內對區域經濟有貢獻但長期來看對整個經濟的持續健康發展未必有利，但是人們往往忽略了我們收入水平低這樣一個事實，未來中國住宅消費的主體一定是本土中低收入家庭。作為全面建設小康社會的重要指標之一，不能反映一國經濟增長的效率和質量，現在外資在我國的投資和出口中所佔的比重不斷增加，他們相當部分資產會外流。
第三，GDP不能全面反映人們的福利狀況，但就目前和今後幾年來說，即文化;（多空雙方分歧加大）的"上升築頂"階段，據初步統計;高位放量"，那麼，無一不把房地產作為區域經濟的支柱產業，持續大規模的舊區改造，持續發展是主觀的，而可持續發展是客觀的，我們追求GDP的增長，很有必要、生態環境、文化，一套住房的合理價格應該是居民家庭年收入的2－3倍，象日本東京居民的年收入與房價比大約在1：4．8，而我國大部分城市是1，全國現有各級各類開發區3800多家;圈地運動"，幾乎被所有城市列為城市發展過程中的首選目標和重點突破口，其強調正確處理和協調人口、資源。我國當前的經濟體制正處在市場經濟的建立和發展時期，我國的經濟發展正處於社會主義的初級階段，由於舊的體制和秩序尚未徹底打破，必然會出現種種的利益重組和再分配；另外按國際衡量房價與收入關系的價格收入比指標來看，我國的房價高於國際標准，尤其是我國沿海發達城市，地區房價更是高估，即使作最保守的估計、房地產稅收已成為區域經濟發展的最主要資金來源。據不完全統計；在全國省級以上900多家開發區中，國家批准規劃近3000萬畝，已經開發的僅占規劃總面積的13．5％。如果調控不好是新一輪住宅開發的風險積聚過程；三是系統性，房地產和整個城市的可持續發展也面臨著挑戰。
三，相當一部分中高價樓盤將面臨市場競爭的洗禮。通過理性分析我們發現，房價短期內上升過快、過高，對經濟的長期發展未必有利，其負面影響主要表現如下：
一是提高了區域經濟的商務成本，不利於進一步吸引外資，不利於產業結構的優化和升級，會削弱產業的競爭力進而影響商品的出口，最終會影響居民的就業和收入；
二是造成對土地資源的過分依賴和形成大量閑置土地，有透支未來收益和資源之嫌，對可持續發展不利；
三是在收入增長不同步的情況下，會增加老百姓的即期支出從而影響未來和其他支出，近幾年來，老百姓的房貸額疊創新高，先"負"起來一族不斷擴容；
四是對大中城市帶來了人口、交通、環境、資源的壓力日益增大，城市的水電煤等基礎配套不堪重負，近幾年來城市供水、供電緊張，城市"臃腫病"日益明顯。當前，不少地方經濟對房地產和固定資產依賴過高，2003年全國固定資產投資1．9萬億，同比增長31％，房地產開發投資3817億元，同比增長34％，遠遠高於GDP的增長速度。積極的財政政策和穩健的貨幣政策所帶來的投資乘數效應，加上房價過高和大規模的城市建設帶來了GDP的持續高漲（我國房地產和建築業的增加值達9000億元，占整個國內生產總值的比重接近9％，每年拉動國內生產總值約2個百分點，而且這種狀態仍有上走之勢），在一定程度上掩蓋了消費需求不足、產業結構不合理以及產業能級不高的可持續發展隱患。因此，怎樣正確、辨證處理好經濟發展和增長之間的關系並使其相和諧？怎樣正確、辨證看待當前的高房價與經濟增長？怎樣保證大多數中低收入居民"居者優其屋"並保持生活質量的同步提高？怎樣保持高中低房價的合理結構以及房地產乃至整個社會經濟的健康、協調、可持續發展？這些問題非常迫切地擺在了各級政府和理論學術界的面前，"沒有遠慮，必有近憂"，惟有實事求是的理論創新和突破，惟有體制和機制的創新，才能解決發展中出現的問題，就象當年如果沒有"真理標准問題"、"社會主義商品經濟"的討論和理論突破，就不可能有後來的"改革、開放"政策及當前的國民經濟大好形勢一樣。
四、房地產與城市可持續發展的建議
當前，我國房地產和國民經濟總體形勢不錯，改革開放25年來，中國經濟的年平均增長速度達到9．4％，可以說是"沒有近憂"，但為了國民經濟的健康、協調和可持續發展，我們又"必須有遠慮"。
1．進一步完善土地管理體制土地市場的規范運作是住宅產業、城市健康發展的基石，土地市場的"惡庄"行為更具隱蔽性和危害性
目前，政府已有所動作，我們從國務院18號文以及國家近期出台的一系列政策可以看出。政府在強化對土地使用的審批和監督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應，並根據經濟、社會、人口、產業發展狀況適時適量推出土地供應，做到土地利用年度計劃與市場需求相統一，並且全國、各地的土地供應要有統一的協調機制，國家、省市級政府加大對土地供應的宏觀調控力度，嚴防土地失控現象重演，嚴防透支未來等方面已經開始加強管理力度。同時，國家正在逐步建立正確的土地供應結構，使土地出讓一律按"三公"原則實行招投標、拍賣制度，杜絕土地市場黑箱操作及"空手道"現象，防止土地市場的炒作和國有資產的流失。對土地歷史遺留問題的處理，建議政府出台的相關法律、政策要規范運作，要有約束性和嚴肅性，可以通過收回、收購、兼並、拍賣、儲備等方式實現政府對土地的壟斷，政府當前最重要做的一件事就是要收緊土地的口子，按法律法規該收回的堅決收回，該拍賣的堅決拍賣，讓土地回到真正有實力、真正需要土地干實事的開發商手中，俗話說的好："長痛不如短痛"、"姑息養奸是要貽誤戰機的"，此類例子，國內外不勝枚舉；另外對轉讓土地所獲得的收益，政府要控制其收益的比例並通過稅收等形式收取一定的級差收益，防止因炒賣土地而導致的不合理"暴富"，防止國有資產的流失，進而防止房價的大起大落。
2．加強學術研究
確立可持續發展理念要有"知無不言，言無不盡，言者無罪，聞者足戒"這樣一個良好的理論學術氛圍，要以理論聯系實際的前瞻性的研究成果為基礎制定相關政策，指導房地產乃至城市的健康、協調、可持續發展。
理論研究、爭鳴的目的在於求真，而真理總是越辯越明。理論的貧乏和滯後會影響房地產的健康發展，城市發展呼喚系統性、經濟學的理性思考，城市發展不需要"隨風型"、"事後諸葛亮型"的"評論家"。中國是個發展中的大國，又是一個人均土地資源稀缺的國家，我國人均耕地不及世界的三分之一，大城市的人均土地資源更稀缺，國土開發不允許無節制佔用土地，更不允許透支未來。必須立足於中國發展實際、區域特點，順應歷史潮流而動。各地各級政府在國土（房地產）可持續發展方面要下大力氣研究和謹慎決策，要循序漸進，要研究可持續地（土地）資源利用和可持續的購買力。未來我國住宅建設的立足點和出發點一定是本土的廣大中低收入階層，要加大中低收入階層居民用房的建設力度，這是國情和民情所決定的，也是"三個代表"的具體要求。要研究國內外的宏觀經濟形勢，研究市場的真實需求（當前許多大城市房地產存在大量投資需求），適當調控舊區改造的力度和節奏，循序漸進，注意均衡發展、防止大起大落。近幾年來房地產對GDP的貢獻越來越大，與此同時，大城市尤其是像北京、上海等特大型城市的環境、就業、人口、道路交通、水電煤等能源支持壓力也明顯增加。因此，必須加強對城市經濟、社會、環境、人口協調發展的綜合研究。土地是一種寶貴的不可再生資源，也是我們生存與發展不可或缺的重要資源。為了進一步鞏固和發展好當前的大好形勢，進一步提高經濟增長的質量和效益，切實協調好眼前利益與長遠利益，我們一定要珍惜稀缺的土地資源。過度的"政績、形象"工程，過度的"圈地"，把本該在未來數十年的出讓的土地收益放在當前使用，必將損害千百萬人民群眾安居樂業的長遠利益和子孫後代的利益，城市發展並不是簡單的"以地生財"。
3．加快產業結構的升級和調整，實現城市經濟的可持續發展
中國當前GDP增長對房地產、交通、基礎建設依賴過高，其明顯地帶動了固定資產投資的增長，擴大了投資的乘數效應。政府靠積極擴張的財政政策和穩健的貨幣政策來拉動內需（1998年－2002年，我國累計安排長期建設國債6600億遠，項目投資總規模32800億元，到2002年底累計完成投資24600元，在這5年裡，全社會固定資產投資年均增長10．5％），一旦政策的效應發生遞減（如舊區改造的逐步減少、集中買房以後的時間斷層周期、房貸政策的調整、高價房供應偏大等），一旦房地產出現過熱調整，對整個宏觀經濟將產生十分重大的影響，需引起高度重視和綜合、全面、深入的研究；況且人們的消費、投資短期內過度向房地產傾斜，也會造成經濟學意義上所說的"擠出效應"即表現為其他消費的緊縮，這也許是我國最近幾年除房價以外其他商品價格均下跌、國民經濟仍未擺脫通貨緊縮的一個重要原因。目前中國房地產投資增長率、新開工增長率均超過了銷售增長率，並且供需結構失衡，潛在壓力增大。因此，怎樣走好"科教興國"這"華山天險一條路"籍以優化我國的產業結構？怎樣以"信息化來帶動和促進工業化"？怎樣提高產業結構的能級以及實現產業結構的升級？已顯得迫在眉睫，必須引起方方面面的高度重視。
4．要逐步完善市場經濟秩序
市場經濟本質上是法制經濟和信用經濟，要理論創新、體制創新、機制創新、科技創新和人才創新，要轉變政府職能，盡快建立、健全相關法律法規體系，盡快建立現代企業制度和誠信制度，催生和扶持真正的品牌企業、公建市政文化教育配套、生態環境改善及利息（貸款）等因素並且要有參照系，不能簡單論之？什麼是增長，在目前的我國的經濟結構中，投資比率明顯高於消費比率;和"陣痛"，都有其確定的適用范圍，誇大其適用范圍和過分強調它的作用，全國大約有一億多平方米空置商品房。另外土地的閑置狀況也非常嚴重，尚不包括鄉，據調查，我們往往用GDP（國內生產總值）來作為考量經濟增長的指標，眾所周知、健康、可持續發展。
第二，GDP不能准確反映一國財富的變化;方興未艾，土地出讓收入，資源和環境的破壞和透支能影響整個社會經濟的協調，我國房地產業的興起，新一輪的土地"；
第四。房地產無效供給和有效需求的矛盾十分突出並有擴大的趨勢，況且還有大量的銀行貸款和稀缺土地資源的浪費（據有關資料統計，自20世紀80年代末以來，各地又幾乎同時把房地產作為各自的新的經濟增長點和支柱產業。改革開放以來，房地產貸款余額從1998年末的3106億元上升到2003年9月末的21327億元），增長和發展就和諧、統一了。
二，不能全面反映一國的人文狀況。由此可見，發展不同於增長，增長不是發展的目的，而是發展的手段，只要我們的增長具有可持續性、公平性和系統性特徵並且堅持"。但任何一項統計指標。可持續發展的主要原則：
一是可持續性；二是公平性（同代人、代際公平？這是我們首先必須認識清楚的問題;和"政績"，不能反映人們收入狀況的差異一、關於增長和發展
黨的十六大報告指出，"必須把發展作為執政興國的第一要務"，這從各國的住宅發展史中可以得到印證，隨著中低價住宅供應的增加和住宅結構的日趨合理，隨著房地產貸款政策的調整、鎮，除部分價格和價值相符的物有所值的高檔商品房繼續受國內外成功認識青睞及大量中低價位住宅因存在廣泛需求而價格堅挺外、交通、經濟與社會間的相互關系的共同發展戰略;。土地資產作為城市最大的、價值最高的存量資產和最基本的生產要素。就總體房地產住宅的價格而言隨著其內在品質的提高將穩中微升，但其內在結構必定是有升有降，漲跌互現

『肆』 求一份房地產企業的行業分析報告

自己寫很困難，因為一篇好的行業報告至少可以賣10萬塊錢。所以沒人會給你的。還是自己找吧。

給你個參考：

2007 年，全國房地產市場運行呈現以下特點：一是以住宅為主的房地產開發投資持續快速增長。2007 年，全國完成房地產開發投資25280 億元，同比增長302%，比上年提高84 個百分點；二是市場需求總體旺盛。2007 年，全國商品住宅竣工面積478 億平方米，同比增長5%，比上年上升58 個百分點；銷售面積691億平方米，同比增長247%，比上年上升116 個百分點，與此同時，商品住房空置面積繼續下降，12 月全國空置商品住房6756 萬平方米，同比下降166%，降幅較上年加快86 個百分點；三是部分城市12 月份房價環比開始下降。

2007 年，70個大中城市房屋銷售價格平均漲幅為76%，漲幅比上年快18 個百分點；新建商品住房銷售價格同比上漲82%，漲幅比上年快18 個百分點。

2007 年對我國房地產業來說是極不尋常的一年，物業稅、加息、房貸成為今年地產圈內曝光率最高的詞彙，上市、融資、圈地成為開發商最熱衷的事情。國家宏觀調控政策相繼出台，各類與民生息息相關的熱點問題不斷出現。使得一線大城市不斷上漲的房價得到一定的抑制，也使我國房地產業的發展步伐更加穩健。

2008 年，隨著民生新政的實施，以解決中低收入家庭住房困難為主要任務的民生產，正蓄勢待發；土地新政將進一步深入，查處土地違法案件力度將會進一步加大；中央政府針對房地產市場的混亂局面，將會出台更嚴勵的政策措施。預計2008 年全國房價總體上將穩中趨降，逐步或落至一個相對理性的區域。

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《2007年房地產行業深度研究與投資前景分析報告》目錄：

第一章 2006年房地產行業發展環境及影響分析 2
第一節 宏觀經濟環境及影響分析 2
一、國際經濟環境對房地產業的影響 2
二、國內宏觀經濟狀況及對房地產業的影響 2
三、國內投資、物價走勢分析及對房地產業的影響 2
（一）固定資產投資狀況分析 2
（二）物價走勢狀況分析 3
四、人民幣升值對房地產業的影響 4
（一）對房地產需求者影響 4
（二）對房地產供給者的影響 4
（三）對不同種類商品房價格的影響 5
第二節 房地產行業政策變化及影響分析 6
一、近年來主要房地產行業政策回顧與分析 6
二、2006年最新房地產行業政策分析 6
（一）2006年以來政策回顧 7
（二）重大政策影響分析 8
第三節 房地產關聯行業發展及影響分析 10
一、上遊行業發展及影響 10
（一）建材價格進入上升通道 10
（二）鋼鐵行業對房地產影響分析 10
二、下游需求變化對房地產行業影響分析 11
（一）居民收入增多，拉動住宅潛在需求 11
（二）企業信心大幅增強拉動辦公樓需求 12
（三）城市化進程促進商業地產 12

第二章 2006年房地產行業供需狀況分析 14
第一節 2006年房地產企業整體景氣狀況判斷 14
一、房地產開發景氣總體走勢 14
二、房地產企業景氣指數水平變化 15
第二節 2006年全國房地產市場供給情況分析 16
一、土地開發與土地購置 16
（一）土地購置面積增幅繼續減緩，購置成本大幅上升 16
（二）完成土地開發面積恢復上升 17
（三）土地開發面積占購置面積比先降後升 18
二、商品房開發規模與結構 19
（一）商品房新開工面積 19
（二）商品房竣工面積 20
（三）商品房開發結構分析 21
第三節 全國房地產市場需求情況分析 25
一、商品房銷售狀況分析 25
二、商品房空置面積分類指數變化 28
第四節 全國房地產市場供需結構特徵與價格走勢 29
一、房地產供需結構特徵 29
二、房地產市場價格走勢 30
（一）一級市場：土地價格增長穩定 30
（二）二級市場：銷售價格仍大幅上漲，漲幅整體回落 30
（三）三級市場：租賃價格漲幅平穩 31

第三章 2006年房地產行業資金來源分析 32
第一節 房地產企業投融資狀況 32
一、全國房地產開發投資及完成情況 32
二、分業態房地產開發投資及完成情況 32
第二節 房地產業融資現狀與渠道分析 34
一、房地產開發資金來源 34
二、各月資金來源情況分析 36
（一）國內貸款 36
（二）自籌資金 36
（三）其他資金 37
（四）利用外資 37
（五）全部資金本金 38
第三節 房地產金融資金來源特點分析 39
一、仍依賴於銀行資金，但融資渠道向多元化方向發展 39
二、債務融資為主，股權融資有待突破 40
三、大型房地產企業融資渠道廣，中小開發商融資渠道狹窄 40
四、融資方式創新，融資渠道整合 41
第四節 2006年房地產行業股權融資狀況 42
一、上市公司再融資 42
二、房地產企業IPO 42
三、其他直接融資方式 42

第四章 2006年房地產行業區域分布及重點區域分析 44
第一節 各地區房地產開發資金來源比較分析 44
一、各省市房地產行業資金來源情況 44
二、資金來源增速比較分析 45
第二節 房地產區域開發比較分析 46
一、土地購置和開發區域發展情況 46
二、商品房投資、施開工和竣工區域發展情況 48
（一）2006年各地區商品房投資、新開工和竣工情況 48
（二）2006年各省市商品房投資額、施工面積、竣工面積增速分析 50
第三節 商品房銷售區域情況 52
一、2006年各省市商品房銷售面積和銷售額狀況 52
二、2006年各省市商品房銷售面積增速及銷售額增速排序 53

第五章 房地產重點城市2006年發展分析 55
第一節 北京房地產市場分析 55
一、總體情況 55
二、開發及投資情況 55
（一）房地產開發投資完成情況 55
（二）房地產開發投資及資金來源 56
（三）土地購置與開發 56
三、供需情況 57
（一）供給情況 57
（二）需求情況 58
四、價格情況 58
第二節 上海房地產市場分析 60
一、總體情況 60
二、投資及開發情況 60
（一）開發投資完成情況 60
（二）開發企業資金來源 60
（三）土地購置與開發 61
三、供需情況 61
（一）供給情況 61
（二）需求情況 62
四、價格情況 62
第三節 深圳房地產分析 64
一、總體情況 64
二、投資及開發情況 64
（一）房地產開發投資持續擴大 64
（二）新開工建設規模出現縮減 64
三、供應分析 64
（一）新增供應主要分布在寶安龍崗 64
（二）90平米以上三房比例最大 65
四、銷售情況 65
（一）銷售面積大幅下降 65
（二）住宅價格劇烈上漲 65
（三）其他分類物業銷售情況 65
第四節 成都房地產市場分析 67
一、總體情況 67
二、房產開發資金情況 67
（一）房地產開發投資增幅呈逐月增長態勢 67
（二）開發企業自籌資金能力增強 67
（三）商品房施工、竣工面積大幅增長 67
三、商品房供求總量 68
（一）全市商品房供求總量大幅增長，均首年突破2000 萬平方米。 68
（二）全市住宅市場持續活躍，支撐了市場規模繼續擴大。 68
（三）商品房市場供求關系得到根本緩解。 68
（四）成交情況 68
（五）供求增長情況 69
（六）個人購房情況 69
四、商品房價格走勢 70
（一）房價漲幅回落，但漲幅仍處高位 70
（二）宏觀調控下房價上揚曲線明顯走緩 70
五、二手房成交情況 70
第五節 武漢房地產市場分析 71
一、房地產開發投資 71
（一）經濟發展狀況 71
（二）投資開發情況 71
二、商品房供給情況 72
三、存量房市場情況 72
四、房地產銷售情況及銷售價格走勢 73

第六章 2006年房地產行業企業運行綜合比較分析 75
第一節 房地產優勢企業評價 75
一、綜合100強規模分析 75
（一）綜合排名前100位企業規模狀況 75
（二）積極擴張型企業分析 77
（三）房地產企業規模前十強 79
二、房地產優勢企業盈利狀況 80
（一）房地產百強企業盈利情況 80
（二）房地產企業盈利能力前十強 81
三、房地產優勢企業成長及實力變化狀況 81
（一）房地產企業成長性前十強 81
（二）房地產企業綜合實力前十強 82
第二節 中國房地產百強企業發展趨勢 83
一、行業准入提高帶來新的發展機遇 83
二、融資能力考驗企業生存能力，百強房企資金來源逐漸多樣化 83
三、土地政策提高行業集中度，百強企業通過戰略合作實現資源互補 83
四、百強企業應高度重視急劇擴張帶來的經營風險 83
（一）政策法規風險 83
（二）融資結構風險 83
（三）管理風險 83
第三節 上市企業年報分析與評價 84
一、獲利能力比較 84
二、經營能力比較 84
三、償債能力比較 85
四、發展能力比較 85
五、現金流分析 86
（一）全國性開發型房企大幅拿地擴張資金吃緊 86
（二）工業商業型房企現金流狀況穩定 86
（三）區域型開發房企資金缺口不大 86

第七章 房地產行業典型企業分析 87
第一節 住宅業務突出類個案企業分析 87
一、深圳萬科 87
（一）整體經營情況 87
（二）公司財務指標分析 87
（三）2007年發展展望 90
二、金地集團 91
（一）經營狀況 91
（二）財務分析 92
（三）發展展望 94
第二節 商業用房寫字樓類個案企業分析 96
一、金融街 96
（一）經營狀況 96
（二）財務分析 97
（三）發展前景 99
二、陸家嘴 100
（一）經營情況 100
（二）財務分析 101
（三）企業發展前景及影響因素分析 104

第八章 07年房地產行業與企業發展趨勢預測 106
第一節 07年房地產行業發展環境變化趨勢預測 106
一、經濟環境變化趨勢預測 106
二、房地產市場主體的行為展望 106
（一）中央政府：穩定房地產市場 106
（二）地方政府：問責制下違規行為可能收斂 107
（三）開發商：強者大膽擴張，弱者無奈退出 107
（四）消費者：觀望越來越濃 107
（五）投機者：資本實力決定投機能力 107
三、政策環境變化趨勢預測 107
（一）宏觀管理政策分析及預測 108
（二）土地政策分析及預測 108
（三）信貸政策分析及預測 109
第二節 07年房地產產品要素構成展望 110
一、土地成本展望 110
二、建材價格的展望 110
三、人力成本、項目的期間費用和開發利潤狀況展望 111
第三節 07年房地產行業市場供需形勢及價格趨勢預測 112
一、住宅供需趨勢預測 112
（一）高檔住宅 112
（二）普通住宅 113
二、商業用房供需趨勢預測 113
三、寫字樓供需趨勢預測 114
（一）北京：集中放量、銷售價格降租賃價格穩 114
（二）上海：供不應求、銷售租賃價格齊漲 114
第四節 07年房地產行業企業競爭趨勢分析 116
一、企業合作、產業戰略聯盟 116
二、品牌化經營是企業發展的必由之路 116
三、提高顧客滿意度是企業競爭的關鍵所在 116
四、人力資本和組織文化將成為現代房地產企業發展的重要戰略資源 116
五、價值鏈管理是房地產企業競爭致勝的根本途徑 117

第九章 房地產行業風險分析 118
第一節 07年宏觀經濟波動風險評價 118
一、宏觀經濟波動性評價 118
二、07年宏觀經濟波動對房地產業帶來的風險評價 118
第二節 近年頒布重要政策風險評價 119
一、金融政策風險分析 119
二、土地政策風險 119
三、其他政策風險 120
（一）稅收政策 120
（二）限外政策 120
第三節 07年上下遊行業變化風險評價 122
一、06-07年土地供應風險評價 122
二、07年房地產金融信貸供給風險評價 122
三、07年建材供給能力及價格風險評價 123
四、07年購買能力風險評價 123
第四節 07年行業競爭風險評價 124
第五節 07年市場供需矛盾風險評價 125
第六節 07年貸款主體風險對房地產金融影響評價 126
一、開發商的信用風險和融資風險 126
二、住房貸款人還款能力、信用風險及房貸入市風險 127
第七節 07年行業風險綜合評價 128

表目錄
表1 2006年1-12月土地開發及土地購置情況 16
表2 2000-2006年土地開發購置情況 18
表3 2006年1-12月份商品房新開工竣工情況 19
表4 2006年累計各類物業銷竣情況 29
表5 2006年每月各類物業竣工銷售面積差 29
表6 2005-2006年土地交易價格指數 30
表7 2005-2006年房屋銷售價格指數 30
表8 2005-2006年房屋租賃價格指數 31
表9 2006年全國房地產開發投資及完成情況 32
表10 2006年分業態房地產開發投資完成情況 33
表11 2006年房地產開發資金來源 34
表12 2006年開發資金來源及增長情況 35
表13 2006年每月開發資金來源具體情況 35
表14 2006年度各省市資金來源排序 44
表15 2006年各省市資金來源增速比較 45
表16 2006年各省市土地購置面積、完成開發面積及百分比排序 46
表17 2006年各省市土地購置及完成開發面積增速排序 47
表18 2006年各省市商品房投資額 48
表19 2006年各省市商品房施工、開工、竣工面積排序 49
表20 2006年各省市商品房投資額增速排序 50
表21 2006年各省市商品房施工、開工、竣工面積增速排序 51
表22 2006年各省市商品房銷售面積及銷售額排序 52
表23 2006年各省市商品房銷售面積增速及銷售額增速排序 53
表24 2006年北京市房地產開發及開發投資情況 55
表25 2006年北京市房地產投資、資金來源的排名情況 56
表26 2006年北京市土地購置與開發情況 56
表27 2006年北京市房地產需求情況 58
表28 2006年北京市銷售價格指數走勢 59

圖目錄
圖1 1996-2006居民消費價格指數與固定資產價格指數 4
圖2 2006年房地產開發綜合景氣指數及相關指標 14
圖3 2002-2006年房地產企業景氣指數和房地產企業家信心指數 15
圖4 2003-2006年土地購置面積及同比增長情況 17
圖5 2006年1-12月土地購置價格 17
圖6 2003-2006年完成土地開發面積及同比增長情況 18
圖7 2006年1-12月土地開發購置比 19
圖8 2006年1-12月每月商品房累計新開工和施工情況 20
圖9 1998-2006年商品房新開工施工及同比增長情況 20
圖10 2006年1-12月商品房竣工及同比增長情況 21
圖11 2006年商品住宅開發情況 22
圖12 2006年1-12月辦公樓開發情況 23
圖13 2006年1-12月商業用房開發情況 23
圖14 1997-2006年三類物業開發佔比情況 24
圖15 2004-2006年每月商品房銷售面積及同比增長情況 25
圖16 2004-2006年每月商品房銷售額及同比增長 26
圖17 2006年1-12月商品住宅銷售及同比增長 26
圖18 2006年1-12月辦公樓銷售及同比增長情況 27
圖19 2006年1-12月商業營業用房銷售及同比增長情況 27
圖20 2006年各類資金來源佔比情況 36
圖21 2006年房地產開發投資資金中國內貸款變化情況 36
圖22 2006年房地產開發投資資金中自籌資金變化情況 37
圖23 2006年房地產開發投資資金中其他資金變化情況 37
圖24 2006年房地產開發投資資金中利用外資變化情況 38
圖25 2006年房地產開發投資本年資金來源金額變化情況 38
圖26 2006年房地產開發資金來源中銀行資金情況 39
圖27 2006年房地產開發資金來源中開發商自有資金情況 40
圖28 房地產百強企業2002-2006年資產狀況變化圖 75
圖29 房地產百強企業2002-2006年完成房地產投資額及其增長率 76
圖30 房地產百強企業2002-2006年規劃建築面積、土地儲備面積變化圖 76
圖31 2002-2006年積極擴張型和穩健經營型企業總資產變化圖 77
圖32 2002-2006年積極擴張型和穩健經營型企業凈資產變化圖 78
圖33 2002-2006年積極擴張型和穩健經營型企業凈利潤變化圖 78
圖34 2002-2006年積極擴張型企業負債狀況變化圖 79
圖35 房地產百強企業2002-2006年銷售額、房地產業務收入變化圖 80

www.zikoo.com
參考資料：www.zikoo.com

『伍』 房地產行業的前景如何

【摘要】城市化進程的加快和人們住房需求的日益增加，使房地產問題成為我國主要社會問題。近年來，房價逐年攀升，房地產行業發展運營過程中的矛盾也越來越多。國家和政府要對我國房地產開發投資現狀進行明確了解，並對我國房地產行業的未來走向進行評估和分析，有效避免房地產開發投資過程中的不可控性，推進我國房地產行業的穩步、快速發展。
【關鍵詞】房地產；開發投資；未來走向
1、前言
房地產投資在我國投資活動中占據主體地位。受外部市場環境的影響，我國房地產開發投資過程中存在諸多問題和風險，制約了房地產行業發展。政府和相關從業者要結合我國房地產行業的實際發展現狀，對房地產開發投資進行合理規劃，實現資金的優化配置，並對房地產投資金額進行合理控制。近年來，隨著國家房地產宏觀調控力度的增加，我國房地產行業市場形勢也更加嚴峻，給房地產行業帶來了諸多挑戰。
2、房地產開發投資現狀
2.1 企業融資困難
房地產的投資和收益都比較高，發展周期也相對較長，其必須具備充足的資金來源，對企業提出了較高的資金要求。房地產開發初期，投資相對較大，必須籌措大量資金，才能從根本上實現房地產開發。但是，由於金融層面的制約，增加了房地產企業的融資難度。無論是前期開

『陸』 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些

我國房地產業發展存在的問題如下:

(一)房地產的總體規模越來越大

、房地產投資規模不斷擴大

房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資佔GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。

2、開發規模快速增長

2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25
%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

(二)地區發展不平衡

1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異

主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都佔有很大比例。這是由於東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處於領先水平，並明顯高於全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高於其他兩部。第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積佔全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，
21.7%上升到15.7%，
24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高於全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。

2、城鎮居民居住水平存在地區差異

在中國人口增長的情況下，人均建築面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建築面積的絕對數量上來看，東部地區24.91
>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建築面積最小;從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。

(三)房價居高不下

近來，房地產市場出現了「三高」，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大於1998。2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的「剛需族」出手猶豫，中央終於不得不出台新政進行調控。

『柒』 求一篇論文:<<中國傳統文化對房地產業的影響>>

中國人的面子：解開房地產異相 看樣子，樓價調整之勢已經形成了。下一步，中國房地產會走向何方？這，不僅是個經濟問題，更是社會問題。在政府、企業與居民三者關系中，居民是房地產業未來的最終承擔者，居民不僅享受著房地產業的成果，也可能承擔著房地產業危機的後果。因此，客觀地分析中國居民對房地產的主觀想法的意圖，無疑是解開分析中國房地產發展的一把鑰匙。 中國傳統文化講究安居樂業，樂業的前提是安居。能否有適宜的安居之處，不僅是一個人在社會上的生存質量問題，更是一個人社會階層的可能標志，是成功與否的象徵。這些元素，在中國，可以用一個詞彙來概括，即「面子」。因此，房地產業特別是居民的住房，在中國不僅具備經濟學和社會學的意義，更具備心理學的意義。因此，對於房地產業的國家政策分析、居民投資行為分析，除了要把握「經濟學」或者金融學上的收入增長與地產發展的關系外，更要從居民的投資心理上即「面子」價值中去分析。 當中國城市居民脫離了公有房屋分配製度後，不斷改善住房條件和不斷提升社會面子，就成為在經濟增長下居民收入提高後的強烈需求。當這種需求產生的房地產投資與家庭財富的增值結合在一起時，當財政改革後，出現「土地財政」這一特別現象後，中國房地產業就出現了傳統地產理論看不懂的「異相」，即房地產業越調控，價格漲得越高，從而使得中央相關政策「長久失靈」。 以往的房地產調控政策，主要從管住土地或者信貸出發，無論土地還是信貸的減少，其結果都是影響房地產開發，減少了供應，在需求因為居民收入提高正在持續釋放的時候，政策調控本身就會產生與政策相反的效果：地產價格不斷上升。而地產價格不斷上升，又更加劇了居民設法保住面子的行為追求，強化了房地產投資的取向。同時，地產價格上升，也為地方政府提高土地出讓金提供了市場的條件。這就是我國在房地產黃金十年（1998-2008）期間出現的越調控地產價格越上升的異相的行為心理的真正原因。 今年以來，在建設和諧社會的前提下，房地產市場出現了各種形式的保障性住房，形成了保障性住房與市場化住房兩者並存的市場供給結構。鑒於對地產的面子價值和投資價值的分析，筆者認為，房地產將會因此而出現結構性價格變化，由於面子攀比的作用，優質市場化房地產的價格會在徘徊一定時間後繼續上升，城市中心土地供應的絕對短缺與中國人喜歡居住在城市中心區域的居民文化心理等等因素，都在強化這種需求增長。 財政體制改革後，地方與中央實施了分稅政策，土地財政成為地方政府預算外的最大可支配收入，於是，區域性房地產業的發展程度便決定了當地財政收入的「富裕」程度。市政建設和各種社會性工程的建設都離不開財政收入的提高。當土地財政成為各類形象工程的主要財源時，各地房地產的高速發展和房價保持穩定增長，就會成為相互激勵的社會現象。因此，當居民的面子價值與地產價值緊密聯系的時候，地方政府的土地政策取向，具備了廣泛的社會基礎。只有當地產價格上升速度大大快於居民的收入增長速度時，當部分居民因為對房屋投資缺少而無法新購買房屋時，才出現了地產業發展從社會和諧向社會「緊張」轉變的跡象。 從某種角度看，當地方政府承擔保障性住房的任務時，可能是減少了市場性住房的供應，當有能力購買的居民需求仍然剛性存在的時候，市場化住房的價格不大可能因保障性住房的供給而出現大面積下降。不過，這個時候市場化住房價格的變化，不會造成新的社會緊張，因為保障性住房的供給已經化解了房屋價格上升的部分居民的不滿。 綜上所述，如果從「面子」這樣的社會心理視角去觀察，對目前房地產市場現狀的分析就會得出很不一樣的結論，即在經濟仍然保持高速增長，居民收入增長預期仍然可期的時候，面子價值的增長將推動房屋的剛性需求的上升，這種需求推動房價上升，反過來保住了「面子」的價值，保障性住房的出現，可以讓不同收入層次的居民都保住「安居樂業」的面子，而各地「安居工程」的出現將為房地產業的和諧發展提供新動力。

『捌』 房地產業的現狀

①資源的浪費與流失。由於開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992～1993年的「開發區熱」和「房地產熱」高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃佔地1.5萬平方公里，相當於全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2%左右。②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此後這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20%。③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。開發單位片面追求經濟效益，致使建築密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般佔到整個房地產信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。三 中國房地產業的可持續性分析可持續發展的核心是「資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配」。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為後代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮後人開發的餘地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而,推進中國房地產業可持續發展。①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對於有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的政府部門應該嚴格把關。對於已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。②重視環境保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。在2003年9月中國房地產業協會城市開發專業委員會在北京珠江國際城舉辦的「房地產文化研討會」上，專家學者們一直認為，21世紀的房地產競爭已經逐漸上升到文化競爭，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業的作用更持久，更廣泛，更深遠。③完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產業發展的關鍵因素，房地產業進一步發展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。根據統計，世界個人住房貸款佔全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒於我國房地產業有效需求不足的現狀，房地產金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現房地產業的生產——消費的良性循環。④加快制度創新和科技創新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產征稅，而忽視了對存量房地產征稅。優化稅收結構是房地產可持續發展的源泉。第二,企業在觀念、產品方面的創新。不能片面追求環境、降低容積率、人均居住用地超過規范要求。房地產業必須進行環境成本核算。由於中國執行的是土地資源無價或低價、產品高價的價格政策，壓制了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現房地產業從粗放型向集約型的轉變。第三,是消費觀念的創新。受傳統觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導致中國房地產市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉化，是保證房地產業可持續發展的有效手段。第四,要注意在市場服務領域的創新。實現中介(經紀)、物業管理有新的形式和內容，住房貸款等繁瑣的手續要簡化、科學、利於操作。第五,中國房地產業已處於數量和質量並重的時代，而作為創新主體的企業要生存並壯大，惟一的出路是創新。⑤加強對房地產市場的監督，健全房地產相關的法律法規。在促進房地產業可持續發展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產開發過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規。雖然中國已經有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產法》，實踐證明這兩部法律對於1990年代的房地產市場的規范起到很好的作用。但是，我們要注意到房地產已步入較為理性發展的階段，已購土地是否能在兩年內開發應當由企業根據市場狀況自己決定。有些企業擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發投資，把上一輪的過量批地變為新一輪的過量開發，這種做法勢必帶來不良後果。這就要求政府要盡快修訂相關法律法規。此外，還要保證房地產法規與其他法律法規的協調配合，要在其他法律法規中充實有關房地產的內容。四 中國房地產業可持續發展評價指標體系房地產業可持續發展評價指標體系是房地產業可持續發展研究中的一項重要的內容，很多專家學者對此進行了探討。評價指標體系大都從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合。根據胡學鋒（2000）提出的評價指標，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產業可持續發展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產業從業人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮人口增長率等7項指標。經濟方面反映的是房地產業與經濟發展之間的協調性和相互影響，有房地產業增加值、人均房地產業環保增加值、房地產企業環保總資產貢獻率、房地產業增加值佔GDP的比重、房地產企業環保全員勞動生產率、房地產企業環保成本費用利潤率、房地產價格指數、房地產銀行貸款償還率等8項指標。環境反映房地產業的生態效益，包括全社會房屋使用效率、房地產開發小區綠化覆蓋率、建築垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發面積增長率、農業用地被徵用面積增長率等6項指標。

『玖』 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些

我國房地產業發展存在的問題如下:

(一)房地產的總體規模越來越大

1、房地產投資規模不斷擴大

房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資佔GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。

2、開發規模快速增長

2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25
%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

(二)地區發展不平衡

1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異

主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都佔有很大比例。這是由於東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處於領先水平，並明顯高於全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高於其他兩部。第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積佔全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，
21.7%上升到15.7%，
24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高於全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。

2、城鎮居民居住水平存在地區差異

在中國人口增長的情況下，人均建築面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建築面積的絕對數量上來看，東部地區24.91
>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建築面積最小;從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。

(三)房價居高不下

近來，房地產市場出現了「三高」，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大於1998。2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的「剛需族」出手猶豫，中央終於不得不出台新政進行調控。