『壹』 房地產開發與經營 論文
去論壇里找找吧，這樣等待不是辦法
『貳』 房地產SWOT分析論文
下我國房地產行業 SWOT 分析
我國房地產業發展制約因素分析 由於發展的歷史短，經驗不足，以及體制等方面的原因，我國的房地產業發展將受到一定 的制約。 一是人才的缺乏。雖然目前從事房地產業的人數很多，但受過專業教育和訓練，經驗豐富 的房地產專家很少。大多數房地產企業的領導人都是半路出家，其中不少是亂世英雄。在 房地產業發展初期不規范、缺少競爭力的條件下，他們很容易獲得成功。隨著房地產業向 規范方面發展和競爭的加劇，特別是我們加入 WTO 之後，許多在過去有效的方法不再適用 的新形勢下，一些人不得不退出，人才缺乏將更加明顯。 二是缺乏合格的物業管理隊伍。物業管理是與房地產業發展密切相關的行業，房地產業必 須有物業管理的配合，才能有效的發展。但目前我們很缺乏合格的物業管理專家和隊伍， 很多住宅的物業管理與消費者的要求有很大的差距。隨著住戶消費意識的提高，差距將會 更大。另外，物業管理的收費與工薪階層的經濟承受能力之間的矛盾也是目前難以解決的 問題。 三是與房地產業發展配套的交易市場、中介機構等還遠沒有達到健全和令人滿意的程度。 目前房地產一級市場在很多地區還不規范，交易秩序混亂的現象，坑害消費者的事例時有 發生；二級市場在許多地區尚沒有建立，就是一些已有二級市場的地區，也缺乏合理的交 易規則；與房地產開發和交易有關的土地和資產評估機構、房地產經紀人事務所、會計師 事務所、律師事務所，貸款擔保機構等等，不但數量不足，而且許多中介機構對房地產業 務不熟悉，難以承擔房地產業務。另外，許多地區對中介機構缺乏嚴格的資質評估和規范 的行業管理。 四是缺少房屋租賃市場。租賃業務是房地產業的重要組成部分。過去我們的房屋租賃關系 是在單位和職工之間，在全面實行貨幣化補貼住房，將住房賣給職工之後，單位不再承擔 出租房屋的業務，必須有專業的房屋租賃公司承擔這項業務。任何地區都不應該只有房屋 買賣市場而沒有房屋租賃市場。但目前許多地區還沒有建立房屋租賃市場，而在一些建立 了房屋租賃市場的地區，在行業規范、價格、稅收、服務范圍等一系列問題上都缺乏相應 的管理政策。 五是法制建設滯後。雖然近幾年在房地產業的管理方面制定不少的法律和規定，但這些法 規對房地產業發展的現實需要仍然是很不夠的。除了法規不健全之外，有法不依和無人執 法的現象也大量存在。法制的落後使房地產領域社會信用缺乏監督和保證，影響房地產經 營的效率和效益。 六是房屋建設的科技含量低。近幾年雖然房地產業發展很快，但由於一直忽視房屋科技的 作用，房地產開發在採用新技術、新材料、新工藝、新設計思想，提高房屋內在和外觀質 量方面都比較落後，很難滿足消費者不斷增長的對房屋建設的工程質量以及房屋和設施功 能、環境、服務等方面質量的要求。 第二節 我國房地產業發展的優勢分析 1.國家的重視。在國家制定的《國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》中，對住房建 設和房地產業的發展都提出了明確的要求。指出：「2005 年城鎮居民人均住宅面積增加到 22 平方米」（這是指建築面積，按 1.33 平方米建築面積摺合 1 平方米使用面積計算，為 16.54 平方米使用面積），要「深化城鎮住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴大住 房消費信貸，進一步發展以居民住宅為重點的房地產業和裝修裝飾業，規范發展物業管理 業」。 2.房地產業與經濟和社會發展目標一致。國家在今後相當長的時期內都將把城市化和西部 大開發作為經濟和社會發展的戰略目標。而要實現這兩個戰略目標，特別是城市化目標， 必然伴隨有房地產業的大發展。 3.國家政策的支持。改革開放以來，特別是 1998 年以來，國家和有關部門制定的一系列鼓 勵發展房地產業的有關政策。在今後仍將發揮重要作用。國家和有關部門還將根據國家經 濟和社會發展需要，以及房地產業發展的具體情況和需要，制定相應的支持政策。 4.人們住房觀念上的認可。經過前幾年的住房改革和房地產市場的發展，特別是在把福利 性實物分房改為住房貨幣補貼之後，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經濟觀 念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題的主要途徑。 5.房地產業已逐步走向規范。經過國家和有關部門近幾年的努力和市場規律的作用，加上 消費者權益意識的提高，都使房地產商的不規范行為受到遏制，房地產業已逐漸擺脫混亂 的狀態，在行為規范方面有了很大的進步。 6.房地產開發的調整已基本到位。目前，以經濟適用房為主的普通住宅的供應量不斷加大， 國家從稅收方面，開發商在造價方面都在設法降低商品住宅的成本，使商品住宅的數量和 價格都逐漸向符合工薪階層需要方面發展。 7.社會配套條件基本具備。近幾年與房地產業發展有關的房地產交易市場、房屋租賃制度、 中介組織和中介服務市場、住房信貸制度、住房公積金和補貼制度都已建立並逐漸走向規 范。 8.我國已加入 WTO，各種條款的逐步實施，將促使房地產業按國際准則運作和發展，稅收等 方面國民待遇實施之後，將會有更多的境外資金進入我國的房地產業。 9.大規模城鎮化對房地產的推動。人口城鎮化既是經濟發展到一定階級的必然產物,也是我 國目前擴大內需推動經濟增長的重要手段。我國 13 億人口中有 8 億屬於農村人口,目前我 國城市化比例僅 30%,遠低於發達國家 70%--80%的發展水平。而在人均 GDP800-1300 美元的 階級是人口城鎮化最快的階段。此外,我國經濟的可持續增長最關鍵的是要啟動內需,而農 村的消費需求最有潛力,城鎮化是解決我國農村發展問題、實現國民經濟可持續發展的必經 之路。積極穩妥推進城鎮化是「十五」期間必須重點研究和解決的重大戰略性、宏觀性和 政策性問題之一,未來每年城市化比例將增加一個百分點。大規模的城鎮化將帶動大規模的 城鎮住宅建設,為房地產業的發展提供巨大商機。 10.西部大開發的積極影響。西部大開發戰略的實施有利於中西部地區房地產市場的發展和 全國房地產業的平衡發展。"十五"期間我國將加快實施西部大開發戰略,加快中西部地區發 展,將對中西部地區進行投資、政策和資源的傾斜。大量的投資對房地產提出配套需求,區 域經濟的發展和居民購買力的提高又將提高房地產的有效需求。東部地區的房地產開發商 將不會忽視西部開發對中西部地區帶來的房地產商機,中西部地區房地產的發展有利於我 國房地產業的平衡發展。 11.最重要的，就是我國即房地產的有效需求將逐漸升溫。房地產有效需求的增長主要體現 在住宅需求的增長,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落實、居民可支配收入的增加以 及國家大力發展房地產金融,城鎮居民住房購買力和購買慾望將大大增強,將極大提升房地 產的有效需求。其次,在醫療、養老等社會保障制度改革的推動下,我國的社會保障體系逐 步建立和完善,也將使人們對收入增長期望降低同支出預期上升的矛盾得到緩解,後顧之憂 少了,敢於用手中的錢,以至未來的收入去購房。第三,住房抵押貸款和資產證券化等房地產 金融的發展也將刺激居民的購買行為。第四,人們對住宅投資性消費動機的增強,也將為我 國房地產業的中長期發展帶來巨大商機,成尤其隨著我國城鎮戶口制度的改革和人才的合 理流動,將能動地創造出新的住房需求,白領人士公寓、老齡公寓、學生公寓的需求也將逐 步加大。
『叄』 急求求《我國房地產發展趨勢分析》畢業論文
房地產企業發展趨勢分析
前言
房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的百分之八十多。房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源佔用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業發展趨勢，對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。
1、 研究概述
1.1 我國房地產發展歷史
我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。
八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產業。黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。八十年代的中國
房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關於制定國民經濟和社會發展十年規劃和「八五」計劃的建設中要求：「城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程」。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世後投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利於改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。
形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，而這正決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。
我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，並且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。
1.2 研究房地產企業發展趨勢的意義
房地產業作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，將會在新世紀面臨前所未有的發展機遇和挑戰。
一方面，個體消費者已成為我國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系、消費者需求等方面不斷發生變化，引起了國內房地產企業之間的競爭加劇，
使全行業從「暴利時代」迅速轉入「微利時代」，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規范；另一方面，中國加入WTO後，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，將導致海外的開發商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發商運作經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。
隨著我國加入WTO，外國大型房地產企業將大舉進軍國內市場，將會給國內房地產企業帶來前所未有的競爭壓力。由於國外企業在資金、技術和管理等方面具有顯著優勢，勢必使開發的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產市場競爭格局將會發生明顯變化。為了要在激烈的市場競爭中取得優勢，房地產企業必須要有市場危機意識，強化企業管理，逐步形成企業的核心競爭力，以高科技、高品質、高效益、低消耗、低成本、創品牌的房地產開發，不斷開拓市場、佔領市場，才能維持企業的生存和發展。
因此， 探討一條我國房地產企業的良性發展之路，以迎接全球化經濟所帶來的高層次競爭，已成為國內房地產業面臨的重要課題。
2 、房地產企業現狀和問題
2.1 我國房地產市場現狀及展望
經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特徵。具體地講，有以下三大特徵：
從產品供給和企業角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：（一是房地產產品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；（二是房地產行業邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規模較大，因而對投資仍具較強吸引力（三是資金"技術"品牌"土地等行業門檻大大提高，迫切需求職業化的專業隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增（四是房地產項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長（五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。
從市場類型和消費者角度來說，房地產市場正由生存消費型轉向投資消費型。隨著房地產市場產品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產市場的需求形態及消費者購房心理正在發生著深刻變化，消費者對房地產的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產功能向消費、享受功能擴展。由於產品供應日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場中也並非絕對的贏家，還是要承擔進入市場必然應當承擔的買家風險和投資風險。 在從生存消費向投資消費轉型的過程中，消費者改善居住需求而消費房地產的消費需求仍然是拉動市場發展的核心動力，但這並不說明現在的房地產市不熱，因為改善人們居住條件是個持續、長期的過程，不能在短期內實現。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產投資增幅及消費速度超過房地產市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產市場就會產生）泡沫。
從產品和科技進步角度來說，隨著產品技術的進步，房地產市場已經基本上實現了以產品為主題的產業化。在這個過程中，產品同質化成為市場主流發展趨勢。 因產品品質水平普遍提高及所購產品大體相似，大多數人享有基本相似的居住條件，人們對住房進行更新換代的速度加快。 房地產商利用建築業"建材業"設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品，表現出電子業的某些現象。由於競爭日趨激烈，房地產創新不再是簡單的應用新技術，而是最大程度地發揮土地資源潛力，通過綜合和優化市場因素滿足消費者的需求。 在以產品為主題的房地產市場中，房地產企業專業化水準大大提高，全行業明顯進步而且更加理性，發展商已熟練掌握房地產業的規律和技術，模仿和照搬都有助於行業發展，但不能保證項目成功。 整個房地產市場從你死我活的競爭轉向資源組合，行業內部不同優勢的各方走向尋求共同利益。 專業咨詢代理機構的市場不斷擴大。
2.2 我國房地產企業發展現狀
房地產企業數量多，規模小。20世紀90年代中後期到現在，雖然我國房地產開發業不再象以前那麼混亂，許多房地產公司已初具規模，有些還頗具實力，但相對「 小、散、差」的特點並沒有改變。截至2003年，我國房地產企業具有一級資質的企業僅有349家。
房地產企業開發能力低，規模經濟差。房地產企業是非常典型的資金密集型企業，並且具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國大多數房地產企業規模小，資源分散，企業整體開發能力低，與其資源密集型的行業特點極不相適應。例如，上海市目前的房地產企業有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實收資本金不足6000萬元。上海市房地產企業數量多而開發項目規模小，在2003年全市8267.51萬平方米的施工面積中，平均每個企業的開發面積僅為3.3萬平方米，銷售百強的房地產企業總共只佔市場份額的4％左右。
房地產企業資產負債率偏高，經營風險大。由於歷史上的種種原因，我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內最大的房地產企業凈資產規模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產企業動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。我國房地產企業資產負債率多在70％以上，有的高達90％。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作房地產開發項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發負效應的連鎖反應。
房地產企業信用差，不重視品牌的創立。由於我國的房地產企業的利潤率一般都超過社會其它行業的利潤率，同時由於房地產開發業的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資湧入房地產開發行業。這些開發商短期行為嚴重，既沒有長期的企業發展規劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業自身的發展。
作為現代經濟的基本單位和資源配置基本手段的企業，必須具備一系列的條件，如：企業的產權界定要清晰，企業必須有充分的自主權，企業要以個人財產或法人財產對企業債務負完全責任或有限責任。這些條件其實也就是我們常說的現代企業制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產企業還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產企業的未來發展態勢將在很大程度上決定中國房地產市場和房地產業的未來走勢和發展方向，不論是開發商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發展趨勢有一定的把握。
我國房地產企業管理是指房地產企業從開發項目的選擇、開發過程直至項目完成後的售後服務等全過程的管理。與其他企業一樣，房地產企業還處在一種能人管理、經驗管理的體制上。素質高、能力強的企業家隊伍是房地產企業成功的關鍵。企業家的素質與能力很大程度上決定了企業集團的成敗。它的有利之處在於：能人有魅力、有經驗、有智力、有威信、有獻身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業的不斷發展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數量有限，假設有100萬家企業，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業，難以與各種不同門類的企業對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業發展的阻力。先進的管理模式是企業長治久安、不斷發展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業經理也能使企業正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業會受振動，但不會受重傷。
房地產企業是中國房地產企業的主體，目前官方統計的數字是全國近3萬家，佔中國房地產企業總數的80％多。中國城鎮住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開放步伐大大邁進等內外因素，給中國房地產企業的未來發展帶來前所未有的機遇和挑戰。宏觀總體來看，目前中國房地產企業的現狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現在所有制、規模、效益等三個方面。
2.3 我國房地產企業發展中面臨的問題
2.3.1 企業的所有制性質問題
盡管國內學者對於國有企業問題的研究如火如荼並日益深化，但卻少有人對國有房地產企業問題進行系統深入的研究。實際上，工業國企中的問題和弊端房地產國企中都有，如預算軟約束。代理人內部控制，激勵機制不合理、普遍存在著人才浪費和企業效率低下等。並且，由於房地產業本身的特點以及它在國民經濟中越來越重要的地位而對宏觀經濟的增長和波動造成的影響更大，如在經濟增長中房地產業的重大貢獻及其對宏觀經濟的拉動作用，以及在歷次大的經濟波動中房地產業所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經濟學家所重視。
房地產國企退出房地產業的速度較之工業國企也許更快一些。上個世紀80年代末90年代初是中國房地產企業發展的初期，國有房地產公司佔了絕大多數；隨著改革的深入和市場的發展，國有房地產企業的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀初，房地產國企的比例已然降至20％多。然而，即使是只佔總數的20％，由於其佔有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產企業對市場的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業、一部分並不規范的股份制企業——這些企業在性質上其實與房地產國有企業類似，即產權不清晰，企業與政府的邊界模糊，此外，其數量在統計資料中無法明確顯示——那麼由於所有制問題給中國房地產企業發展帶來的不利影響從而對中國房地產業的發展的制約效果就更加顯著了。
http://www.studa.net/qiye/070720/11583576.html
『肆』 畢業論文:濟南市房地產業發展現狀及趨勢分析
一 市場供給趨勢
1、房地產開發商向規模化、品牌化方向發展。在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產公司規模較小，開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整後，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。許多綜合實力較強的房地產開發商將把發展成熟品牌管理體系、實現高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。
②房地產供給將向多元化方向發展。配合住房制度改革，中國城鎮住房多渠道供應體系將逐步形成。房地產供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。
③商品住宅價格將穩中有降。近年來，商品住宅市場供過於求，依照供求規律，商品住宅價格應下降以刺激需求。商品住宅價格居高不下，供求規律在中國房地產市場中不起作用的主要原因是中國房地產市場是一個發育不完全的市場，其需求主體不是個體消費者，而是集團。1998年中國開始在全國范圍內推行福利住房制度改革，規定了停止福利分房時間表，逐漸將個人住房消費推向商品房市場，商品房市場需求主體也將逐步由集團向個人轉移，需求規律在房地產市場中作用逐漸增大。因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格當有逐步下調的可能。
二 市場需求預測
2000年底我國人均住房建築面積20.4平方米，正好處在中等收入國家人均住房水平上。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30～35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。隨著城市化進程的加快，城市人口數量的增加。大量危舊房改造及房地產二級市場、租賃市場的加快發育，住房市場還存在較大的發展空間。最近一些機構對多個城市調查結果顯示，居民對現住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩、三年內願意換購住房;己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民願意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。以城鎮人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年l億平方米左右），今後10年，我國的住房建設有持續的發展。具體表現在投資和消費會同步增長（投資增速有可能減緩），加入WTO後，我國的房地產市場將逐漸由集團或機構消費為主，改變為個體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質量會有進一步改善，銷售環節會加快規范，住房消費服務領域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產法制建設將得到加強。
①加入WTO商業用房將會走俏。目前,外資企業對中國經濟形勢一般持觀望態度，不少外國公司只在中國內地設辦事處而非公司，並且除了大集團公司外，一般只租不買。入世後，關稅等條件放寬，在中國投資有了保障，各種不同規模的外資企業具備了進入國內市場的條件和信心，可為寫字樓和外銷公寓市場提供一個可觀的客戶群。而房地產業由於其本身的不流動性，將導致「入世」後的房地產市場只有外銷需求的擴大而不會有境外供給的直接增加。
②普通居民住房需求繼續增長。據統計，中國城鎮居民人均住房面積只有10多平方米，中國城鎮居民有5億人，潛在需求很大，加上家庭規模小型化趨勢，小戶型市場將會增加。在福利分房制度下，普通居民的購房能力不足。從而使得房地產市場有效需求不足，實行貨幣分房以後，這種狀況可望得到很大的改變。
③城鎮人口增加的市場需求量預測。當前,中國城市化水平為40%，城鎮人口約5.1億。預計2020年城市化水平達到55%，全國人口14億，城鎮人口增至7.7億，城鎮人口凈增2.6億，按人均居面積10平方米，即建築面積20平方米計算，共需為新增人口建設住房52億平方米，平均每年需建設住房3億平方米。
④居住條件改善增加的市場需求。目前城鎮居民住房人均居住面積為13.6平方米，「十五」末要提高到22平方米，與發達國家有相當大的差距。如美國人均住房居住面積40平方米，歐洲45平方米，德國為38平方米，日本為31平方米，新加坡30平方米和台灣省28平方米，這都是使用面積。最保守估計，按2020年城鎮人口達到7.7億人、每人增加4平方米計算，前20年為提高居住水平需求新建住房30.8億平方米，平均每年1.8億平方米。
⑤拆遷改建增加的市場需求。預計每年需拆除重建1億平方米。今後20年，每年需新建住房至少5.8億平方米。剔除重疊部分，中國未來20年每年住房需求大約維持在4～5億平方米。
三 房地產配套體系發展趨勢
①房地產金融的完善和發展。房地產業是一個資金密集型產業，金融的介入是房地產業發展必不可少的條件。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，就中國目前情況來講，這兩種房地產金融業務發展很不均衡。開發信貸業務開展的時間比較長，業務量也比較大，有效地支持了中國房地產業的發展，但消費信貸的發展卻還是近一兩年的事。隨著福利住房制度改革的推進，中國房地產市場的需求主體逐漸由集團向個人轉移，住房消費信貸對房地產市場發展的重要作用日益顯現出來，各大商業銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的住宅消費信貸業務。1997年5月人民銀行公布《住宅擔保貸款管理試行辦法》不僅給按揭業務提供了法律依據，對房地產金融也是一大突破。從當前按揭業務發展現狀看，還存在貸款時間短、貸款比例低、擔保方式單調、風險迴避不夠的缺陷。可以預計，隨著中國房地產市場的進一步發展和住房制度改革的不斷推進，房地產消費信貸業必將有迅速的發展，近期可以預計的是擔保方式可能會有較大突破，如試行一次擔保和引入保險機制。
②住房一級市場將對房地產業發展起著越來越大的作用。現在對住房需求大的往往不是沒錢無房戶，而是有錢有房的人。這些人有房想擴大居住面積，辦法之一就是換房，通過市場交易增加需求。據預測，住房實物分配切斷後走向貨幣分配，個人收入將增加。全面開放一級市場所產生的效益要比切斷實物分配產生增加量還要多。未來住房一級市場將充滿活力，將是買方惜金挑剔的市場。住房是個人最大的消費品，買房貨比三家，非常審慎。所以，房地產商要注重產品質量和品位、服務的提高。
四 「十五」時期房地產行業發展
「十五」時期是中國房地產業蓬勃發展的時期。2000年中國城鎮居民為4.58億人，人均住房建築面積19.8平方米(按2001年《中國統計年鑒》數據推算而得)，預計到2005年，全國城鎮人口將達到5.4億人，按平均每人22平方米建築面積推算，在「十五」期間需增加住房建築面積28億平方米；如果原有舊住宅每年按4%的比例拆遷重建，5年合計20%，總面積為18億平方米；兩者合計，「十五」時期需新建住宅46億平方米。按2000年城鎮商品住宅平均每平方米造價1000元計算，「十五」時期城鎮住宅建設投資將達到4.6億元。如果按商品住宅占商品房面積的85%(1996～2000年平均數)推算，5年中城鎮需要竣工商品房54億平方米;按2000年商品房平均每平方米造價1139元(見2001年《中國統計年鑒》)計算，5年中商品房建設投資總額將達到6.2億元。「十五」時期全社會固定資產投資總額大約為221064億元，商品房投資占其28%，表明房地產業在第十個五年計劃的經濟和社會發展中將占據顯著的地位。
『伍』 房地產市場價格研究的畢業論文大綱
住房問題事關百姓的切身利益，關系著和諧社會的建設；房地產業是國家的支柱產業，房地產業的發展影響著整個國民經濟的正常運行。但是近些年來，出現全國性的房地產過熱現象，房地產的價格不斷攀升。黨和國家對此事高度重視，2002年以來針對房地產過熱、房價過高現象，國家出台了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲，但從實際來看，宏觀調控的效果並不十分明顯。
影響房地產價格的因素有很多，本文從房地產市場區域寡頭壟斷來解釋房地產價格居高不下的現象。首先，本文比較全面的回顧了上海房地產市場的發展歷程，總結了幾十年來上海房地產業所取得的成績，同時也指出了上海房價過高這一主要問題。
其次，對上海房地產市場寡頭壟斷性進行了分析。首先從房地產特性入手，即房地產位置固定性和房地產產品的異質性，分析房地產市場出現寡頭壟斷的可能性；接著又從房地產廠商的進入壁壘進行分析；最後再通過嚴格的實證分析，得出上海房地產市場是典型的寡頭競爭市場，並進一步提出就全國而言房地產市場是區域性的寡頭壟斷市場。
再次，分析了寡頭壟斷市場上的房地產企業的行為。房地產企業正是利用其壟斷地位，實現了對土地的壟斷、房地產定價壟斷、房地產產品經營壟斷和房地產信息的壟斷；揭露了房地產企業間通過價格的合謀、對消費者的價格歧視、稅負的轉嫁、惡意的炒作等不斷推動房地產價格上漲，侵佔消費者剩餘，最大化自己的利潤；同樣指出也正是因為房地產企業的壟斷行為導致了國家的宏觀調控政策大打折扣。
最後，筆者在嚴密分析的基礎上，對有效抑制房地產價格的上漲提出了自己的一些政策與建議。