⑴ 急需 淺議房地產開發企業的企業所得稅籌劃 的參考文獻！！
- 試論房地產開發企業的稅收籌劃 作者:袁紅, 期刊 中國科技信息CHINA SCIENCE AND TECHNOLOGY INFORMATION 2006年 第21期
- 房地產開發企業稅收籌劃探討 作者:庄惠平, 期刊-核心期刊 經濟與社會發展ECONOMIC AND SOCIAL DEVELOPMENT 2008年 第08期
- 房地產企業稅收籌劃問題研究 A Research of the Taxation Planning of Real Estate Enterprises 作者:姚卓朋, 期刊 嘉興學院學報JOURNAL OF JIAXING UNIVERSITY 2006年 第z1期
- 房地產行業稅務籌劃 作者:徐峰, 期刊 中國高新技術企業CHINA HIGH TECHNOLOGY ENTERPRISES 2007年 第03期
- 房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃 作者:田歌, 期刊-核心期刊 商場現代化MARKET MODERNIZATION 2007年 第31期
- 房地產開發企業的稅收籌劃分析 作者:陶建軍, 期刊-核心期刊 當代經濟CONTEMPORARY ECONOMICS 2007年 第23期
- 房地產企業土地增值稅籌劃分析 作者:馬聖君, 期刊 技術與市場（上半月）TECHNOLOGY AND MARKET 2008年 第05期
- 房地產企業稅收籌劃問題研究 作者:徐敏, 期刊 科技信息（學術版）SCIENCE & TECHNOLOGY INFORMATION 2007年 第21期
- 房地產企業稅收籌劃問題研究 作者:徐敏, 期刊 科技信息（科學·教研）SCIENCE & TECHNOLOGY INFORMATION 2007年 第21期
- 淺析房地產企業土地增值稅的稅收籌劃 作者:劉巧梅, 期刊 時代經貿（學術版）ECONOMIC & TRADE UPDATE 2008年 第03期
⑵ 淺析我國當前宏觀經濟政策的具體內容，經濟背景及意義
一、我國經濟形勢展望目前，我國的通貨膨脹已經基本得到控制，2011年第四季度通脹率走入下行通道，11月通貨膨脹率為4.2%，可見我國的通脹治理已經初見成效。展望2012，宏觀經濟形勢錯綜復雜，全球經濟下行風險加大，通脹壓力仍然較大；歐洲主權債務危機很可能引發國際金融市場反復大幅震盪；各國宏觀調控目標和方向存在分歧和沖突，宏觀政策協調難度加大（畢吉耀等，2011）。對於中國宏觀經濟形勢，張立群（2011）認為，2011年經濟增長呈下行態勢，貨幣政策取得明顯成效，進入2012年後，經濟增長率將繼續平穩降低，受世界經濟和國內房地產市場調整等不確定因素影響，當然也存在發生較大波動的可能，其中經濟發展的主要問題在於企業困難和就業問題等。中國人民大學中國宏觀經濟分析與預測課題組（2011）總結，中國宏觀經濟復甦的步伐放緩，呈現出「經濟增速逐季回落、通脹壓力高位回緩、經濟泡沫逆轉、資源錯配加劇、金融風險上揚與結構剛性持續的局面」。中國季度宏觀經濟模型(CQMM)課題組(2011)使用預測模型得出，2012年,GDP增長率可能回落至9.45%，CPI預計將維持在4.55%的水平。我們認為，在進入2012年以後，通脹並不像之前那樣是宏觀調控的最主要目標，但基礎還不牢固，仍有繼續影響的可能。因此，通貨膨脹問題仍不容忽視，但考慮到中國經濟內生動力和外圍環境都面臨一個嚴峻形勢，應當對於增長情況賦予的關注。在國內經濟中對民生和經濟總量有重要影響的房地市場調控已經取得成效，從經濟的長遠健康角度而言，目前的房價仍具有泡沫成分，房地產市場調控在2012年仍然重要。（一）通貨膨脹問題通貨膨脹率雖然回落，但通貨膨脹的危險猶在。通過對歷史數據的考察，我們可以發現，進入2010年以來，通貨膨脹就開始成為經濟中一項不容忽視的問題。2011年7月CPI甚至達到了6.5%的峰值，之後在中央大力的調控治理下雖然開始走入下行通道，但參考09年末的形勢，在11月CPI和PPI數據雖然都處於低位，並不意味著來年的通貨膨脹可以完全放鬆。隨著美國繼續推行小規模的國債購買計劃，並長期將名義利率維持在低位，全球的流動性仍然充裕，這部分流動性是否會向我國傳導，仍是一個重大問題。縱觀2012，通貨膨脹仍然是影響經濟平穩運行的重要因素，需要對其予以足夠的關注和重視。（二）增長問題1.外圍環境仍然不穩定2012年，歐元區國家將迎來一個還債高峰，歐洲債務危機將繼續發酵，為應對歐洲債務危機，歐元區國家將被迫採取緊縮性財政政策。據統計，歐洲債務危機主要國家在明年2-4月會有大量債務到期，債務違約風險將會集中凸顯，歐洲能否就此問題達成一個合理的解決方法，並將其對經濟及金融市場的影響降至最小化，將是2012年全球經濟的一個重要驅動事件。歐洲的債務危機已經通過金融市場對全球主要發達國家的經濟進行傳導，在美國、日本等經濟體本身增長乏力的狀況下，全球經濟增長放緩已經成為大概率事件。觀察2000年以來數據，可以發現，出口一直是我國拉動經濟的「三駕馬車」中十分重要的一部分，借鑒2009年的經驗，如果我國的凈出口表現不理想，那麼投資就擔負起了保持經濟增長的重擔，這樣與歷史數據相比過高的投資拉動額，對之後的經濟會有一個需求拉動型通貨膨脹的壓力。在全球經濟增長放緩的總體態勢下，2012年我國出口將受到嚴重挑戰，而「外向型經濟」也將受到重大的影響，經濟增長總體情況並不樂觀。2.中國經濟的內部制約因素除去國際環境的外生影響，隨著我國經濟近30年來的高速發展，中國經濟的要素稟賦結構也發生了重大變化，要素相對價格體系也隨之在迅速調整。（1）勞動力成本上升目前我國各地都出現了工資上漲的情況，特別是從事服務業和製造業這一農村富餘勞動力轉移的熱門行業。蘇劍（2010）通過依據經濟增長對勞動力需求的拉動作用來進行研究，發現以「民工荒」為特徵的特定市場勞動力短缺將是今後中國經濟面臨的重大問題。長期以來，我國經濟發展的一個顯著優勢就是勞動力資源豐富，我國的二元經濟特徵十分明顯，勞動力無限供給是我國的比較優勢。然而，在工資上漲的壓力下，我國的經濟發展將發生很大的變化，首先是勞動密集型產業（尤其是一農民工為主要勞動力的勞動力密集型的行業）的競爭力將受到影響，經濟增長方式將由勞動密集型向資本及技術密集型調整；其次，勞動力及價格的上漲對於經濟總量增長、經濟結構調整以及物價控制等等方面都有深遠的影響。（2）房地產泡沫房價泡沫是金融危機的主要來源之一，自2008年金融危機以來，我國的房地產市場成為泡沫資產的溫床，其中僅2009年，從年初到年末，北京的房價幾乎翻了一番，而政府的房價調控措施幾乎毫無效果。而我國的經濟增長水平和城市化水平仍然按照一個平穩的增長速度進行，這說明房地產市場已經出現的泡沫化的趨勢。進入2009年以來，在北京上海廣東等過剩流動性的目標城市，房地產價格的上升幅度遠遠大於全國平均值。根據北京市統計局的最新統計數據，北京市城鎮居民月人均可支配收入為2728.73元，這就意味著一名平均收入水平的北京市民一年的工資並不能夠在同期的北京購買1平方米的房子。房價水平與收入水平脫鉤，正是房地產出現泡沫化的重要表現之一。目前，雖然房地產銷售價格並沒有明顯的下降，但是我國的商品房銷售增速已經開始下降，這些都說明房價調控已經取得了階段性成果，應繼續加強調控。與此同時，房價下跌將導致我國房地產投資的下降，這也就意味著經濟增長率下滑的可能性加大。同時，由於剛需商品房的替代品——「保障房」建設力度的不斷加大，商品房投資的增加對經濟的沖擊可能會得到一部分的緩沖，但由於房地產的高產業關聯性，房地產「去泡沫化」給2012年帶來的經濟增長下行壓力仍然不容忽視。二、政策目標選擇（一）調控政策總體目標的選擇2011年12月14日閉幕的中央經濟工作會議明確了2012年中國宏觀經濟政策的基調、方向和主要任務，「穩中求進」成為2012年中國經濟工作的主調。所謂「穩中求進」，就是在鞏固價格水平穩定這一成果的情況下，實行調整性的政策組合促進經濟的增長。張立群（2011）對此的解釋是統籌協調好控物價、穩增長、調結構、轉方式之間的關系；孫學工、樊彩躍（2011）認為需要充分發揮財政政策的作用，提高重要資源的配置效率，並尋找新的增長點。我們認為，2012年我國應警惕通貨膨脹，以保增長為主要政策目標，同時繼續堅持房地產市場調控，擠除房價泡沫。因此，我國2012年的政策目標應該是：保增長、抑通脹、控房價。（二）引入供給管理的總供求分析框架目前的宏觀調控理論認為，宏觀經濟政策在保增長和抑通脹二者之間只能保證一個，這就是宏觀經濟學中著名的「菲利普斯曲線」，也就是通貨膨脹和失業之間的交替關系。要想解決失業問題，就必須忍受較高的通貨膨脹，而要解決通貨膨脹問題，就得忍受高失業。這是需求管理必然的結果。實際上，有一些政策措施是能夠同時保增長、抑通脹的。降低企業的生產成本和稅收的措施就是如此。降低生產成本和稅收能增加企業的利潤，刺激企業的生產積極性，從而增加供給，穩定物價，這就同時達到了保增長、抑通脹的目標。這種政策被稱作「供給管理政策」。「供給管理政策」與以傳統的財政政策和貨幣政策為特徵的「需求管理政策」不同，後者在通貨膨脹和經濟增長之間同一時期只能保證一個，而且在實現一個目標時必然以另一個的惡化為代價。蘇劍（2008）、劉偉和蘇劍（2007）探討了供給管理在短期宏觀調控中的作用。許多人認為，供給管理政策只適應於長期調控，不適合短期宏觀調控。在他們看來，一個經濟的總供給是由這個經濟的技術水平和可用資源的規模決定的，而這些因素在短期內都是不會發生大的變化的，因此在短期內總供給是無法調控的。這種觀點是錯誤的。正是由於供給管理政策的長期性特點，使人們對供給管理政策的重視僅限於其對經濟的長期影響，而對供給管理政策的短期調節效應沒有予以充分承認。事實上，供給管理政策不僅能夠，而且經常被運用於調節短期經濟波動，只是不被人們關注，或者不被視為供給管理政策，被想當然地看作需求管理政策了。總供給是由企業的生產成本決定的，而企業的生產成本卻是可以由政府在短期內調控的，政府只要能夠影響企業的生產成本，就可以影響短期總供給。因此，供給管理是可以用於短期調控的。蘇劍（2008、2011）指出，調節短期經濟波動經常運用的供給管理政策主要包括以下幾類：（1）財政政策，比如針對企業的稅收政策，減稅意味著其他因素不變的情況下企業的實際利潤上升，其效應相當於企業生產成本的下降。（2）要素價格政策。調節生產要素的價格，比如能源、原材料價格、利率等，都能夠影響企業的生產成本。貨幣政策實際上就是要素價格政策的一種。（3）第四，行政、法律手段。這些手段影響企業在某一市場的准入條件和審批手續的難易程度，因此可以達到調節某一行業的總供給的目的。（4）提高企業生產率的政策，比如促進技術進步、改善管理、深化改革等等，都有助於降低企業的生產成本。三、2012年我國宏觀經濟的政策建議（一）宏觀政策組合在進行政策設計時，首先要明確的是，我國目前經濟增長的下滑雖然有外部經濟環境惡化等因素的負面影響，但主要原因還是政府緊縮性的宏觀經濟政策。因此，要想實現較高的經濟增長率，只要稍稍放鬆政策緊縮力度就可以了，不需要大幅度的刺激措施。否則就會出現經濟大起大落的局面，房價調控和抑制通脹的成果就將毀於一旦。因此，正如中央經濟工作會議所指出的，我國應採取「穩中求進」的方針。在這一大背景下，為了同時實現保增長、抑通脹、控房價三個目標，我們認為我國應該採取以下的政策組合。1.貨幣政策：「總量穩健、定向擴張」用穩健的貨幣政策控制流動性的總規模，防止流動性在2011年緊縮後的大規模擴張，從而抑制通貨膨脹和房價，並以定向擴張的貨幣政策扶持小微企業以及符合國家產業政策、有助於經濟結構調整的企業和項目。目前我國的貨幣政策基本偏緊，但是是全面性的偏緊，所以造成了中小企業的運營問題。因此進入2012年以後對經濟中的流動性應當進行有目的的傾斜，通過利率政策和信貸政策等，對小微企業以及其他符合長期目標的企業予以定向寬松。2.財政政策：以供給管理型財政政策為主，同時實現保增長、抑通脹兩個政策目標財政政策總的方向應該是擴張性的，但以供給管理（尤其是降低企業稅收）為主。大型的國家財政購買計劃可能會使得目前已經過剩的部分夕陽產業再度擴張，不利於經濟總體的結構轉型和長期穩定增長。而且如果實施大規模刺激需求的財政政策，還可能使經濟陷入新一輪的需求拉動型通貨膨脹。而降低企業稅收一方面刺激了企業生產的積極性，增加供給，從而刺激經濟增長，而供給的增加又有助於抑制物價上漲，因此這種政策能夠同時實現保增長、抑通脹兩個目標。3.實現體制改革與宏觀調控有機結合任何改革措施都會對宏觀經濟產生一定的影響，有些改革措施影響總需求，有些改革措施影響總供給，在宏觀調控中應該積極、充分地利用體制改革的有利效果，既推進改革，又實現宏觀調控目標。跟降低企業稅收一樣，一些體制改革措施可以降低企業的生產成本，從而刺激供給、抑制物價，有助於同時實現保增長、抑通脹兩個目標。（二）具體調控措施1、供給管理層面（1）降低企業稅費在短期供給管理政策中，最直接也是最有效的自然是減稅。為了增加企業的生產能力，應當降低企業繳納的各種稅費。企業繳納的各種稅費就相當於企業的成本，因此減稅就相當於降低了企業的成本。值得注意的是，降低企業稅收和降低個人稅收雖然都是減稅，但對經濟的影響不一樣。降低個人稅收通過增加個人可支配收入增加了消費需求，因此是需求管理政策；這種政策有助於提高經濟增長率，但卻會加劇通貨膨脹。但降低企業稅費是供給管理政策，企業能夠在原材料位於高位的情況下維持其原售價，同時又提高了企業擴大生產能力的激勵，從而一方面穩定了物價，另一方面又促進了經濟的增長。減少企業生產稅費不僅僅從生產成本角度減低了企業的成本，從交易成本的角度而言而言，減稅政策一方面壓縮了稅收機構的運行成本，降低了政府對實體經濟的干預，減少了政府規模、另一方面也同樣減少了企業的繳稅成本，能夠為企業正常運營管理節約的經費，激發企業內部管理活力。降低企業稅收降低針對企業的各種稅收，尤其是要大幅度降低微型企業的稅收。我國最近在某些地區試點的營業稅改增值稅、提高這些稅收的起征點的做法就是這種政策。（2）降低物流成本降低物流成本顯然有助於降低企業的生產和銷售成本。我國目前的物流成本很高，據統計，2011年上半年我國物流成本佔GDP的18%，同比提高0.1個百分點[1]。其中很大比例是由於高速公路的壟斷收費權（過路費、過橋費）使得物流業成本居高不下。實際上，降低物流成本這種政策我國近年來一直在採取，但僅主要針對農產品，對抑制農產品價格上漲起到了很大的作用。在當前形勢下，應該擴大到所有產品的流通過程。由於一國的總生產成本肯定小於其國內生產總值，因此我國社會物流總成本占總生產成本的比重肯定大於18%。因此，如果把物流成本降低10%，就會使我國的總生產成本降低至少1.8個百分點，假定這會一比一地反映在價格上，那就意味著通貨膨脹率下降至少1.8個百分點。在執行上，政府只需要出台一個降低高速路收費標準的規定就行了，不會增加政府的額外財政支出。因此，這種政策的效果應該非常好。（3）降低企業生產成本的其他輔助方法降低企業注冊門檻，鼓勵各種創業活動，尤其是對小企業和非國有企業，更應如此。改進工商管理，簡化行政管理環節，降低行政性收費標准，免去可以免去的各種收費。加強和改善經濟方面的立法、司法、執法，增加這些方面的透明度，提高執法、司法公平，降低交易成本，促進合同的履行，盡可能降低經濟糾紛出現的可能性和處理經濟糾紛的成本。（4）實行以豬肉價格為主的肉禽價格保護制度我國近期的通貨膨脹中，食品價格佔到了很大一部分，通過觀察09年12月以來的數據，我們可以發現，食品消費價格指數均基本上高於我國的居民消費價格指數。而在通貨膨脹高企的時期，居民肉禽及其製品的價格上漲幅度遠遠大於CPI，峰值達到了33.6%的漲幅，相對應的，本期CPI指數也到了6.5%的峰值。因此可以認為，肉禽價格對我國的通貨膨脹有著巨大的影響。而考慮到我國居民的飲食習慣，在肉禽價格的上漲中，豬肉價格對CPI上漲率起到了主導性作用。究其原因，在於我國對豬肉等肉禽價格的管理措施存在問題。以豬肉為例，在價格上漲時，政府出手穩定價格；而在價格下跌傷及養豬者時，政府並沒有採取相適應的措施。肉價漲時政府打壓，肉價跌時政府不管，其結果，肉價波動的風險大部分由養豬者承擔，這種做法嚴重打擊養豬者的生產積極性，其結果是肉價下跌時，養豬者大幅度減少生產，使得下一期豬肉價格大起；肉價上漲時，養豬者不敢大幅度增加產量，結果肉價大漲的局面加劇。這部分風險又將轉化到民生中，造成我國的通貨膨脹風險。要避免豬肉等肉禽價格的大起大落，就要像糧食保護價一樣，實行豬肉保護價制度，而且肉禽保護價應該保證養殖者有一定的正常利潤。這樣就能保護養殖者的生產積極性，保證肉禽生產。供給有保證，肉價自然不會大起；保護價的存在則避免了肉價大落。這從供給層面，對保證民生，調控居民消費價格水平也有著非常好的效果。2、需求管理層面：擴大有效需求（1）實施進口替代戰略，把我國對部分產品的進口需求轉換為對本國產品的需求我國雖然每年出口規模很大，但進口也不少，凈出口的規模其實並不大。2009年我國的進口總額達到了68618.4億元，接近消費總額165526.8億元的1/3。刨除通貨膨脹因素，我國1990-2009年的進口平均增速為13.5%。這意味著我國的國內需求還是有的，只是有相當一部分需求花在了購買外國產品上，只要能夠把這些需求轉換為對本國產品的需求，就相當於擴大了內需。鼓勵企業通過引進技術或自主創新的方式進行國產化工作。這既有利於擴大內需，也有利於我國產業結構的升級和經濟結構的轉換。（2）嚴厲打擊生產犯罪和地方保護主義，提高產品標准，確保產品質量和消費安全，尤其是食品安全，增強我國產品的吸引力和美譽度，擴大對我國產品的需求自從三聚氫胺事件發生以來，我國的乳製品業受到了嚴重打擊，尤其是嬰幼兒乳製品受到的打擊最大，高端嬰幼兒乳製品行業幾乎成了外國品牌的一統天下。盡管政府加強了監管，但老百姓依然不買賬，究其原因，就在於對生產犯罪的懲罰力度太小，老百姓無法相信生產者不會繼續造假。因此，加強對生產犯罪的打擊力度，確保消費安全，才能保證我國產品在國內和國際兩個市場的競爭力，才能擴大對我國產品的需求。對生產犯罪的打擊力度過小，甚至在地方保護主義的庇佑之下犯罪者毫發未損（比如雙匯「瘦肉精」事件），必然迫使國內消費者轉而消費外國產品，這不僅降低對本國產品的需求，也會削弱政府擴大內需的其他政策的效果。具體措施方面，可以考慮借用市場力量打擊生產犯罪。比如鼓勵消費者通過法律手段討回公道，為避免搭便車的情況發生，可以實行最先起訴者優先政策，規定一旦確認生產犯罪，將對犯罪者處以高額罰款，並把對犯罪企業的處罰的一定比例甚至全部歸最先起訴者所有。（3）吸引民間資金進行生態治理和生態開發，用對荒地、荒山、荒漠的長期使用權或所有權吸引私人企業投資擴大投資的關鍵是給企業提供好的投資機會。隨著我國經濟規模的擴大，我國對土地的需求也將擴大，地價將逐步上升。因此，許多沿海城市都已經開始了填海造地的工程。在內地，我國還有大量的荒山、荒地、荒漠，尤其是面積巨大的沙漠。隨著地價的上升，距離繁華經濟帶較近的荒山、荒地、荒漠甚至沙漠就逐步有了開發價值。我國目前的生態治理主要是由政府進行的，以後可以考慮吸引民間資金，雙方共同進行生態開發和治理。可以考慮如下政策：由政府提供必要的基礎設施和其他配套設施，然後進行招標，本著誰治理誰受益的原則，將該土地一定時期的使用權甚至所有權賦予治理企業，以此來吸引企業進行生態治理和開發，從而擴大投資。參考美國「西進運動」對西部地區的成功開發，有理由相信吸引民間資金對荒地、荒山、荒漠等的開發是切實可行的，也具有很大的長期效應，這部分刺激出的有效需求是依乘數擴散的，如果切實能夠成規模開發，很可能會帶來我國經濟的一個新長期增長點。3、控制房價，擠壓房產泡沫在房價調控中，應強化住房的居住功能，淡化投資功能，去除投機功能；同時合理調控預期。在2012年，房地產市場的調控仍應放在與增長問題和通脹問題同樣重要的地位上，對其進行持續性的科學調控，讓房地產市場回歸理性的同時又將其對經濟的不利影響降至最低。（1）稅費層面調控首先，按現行所得稅法，對住房投資徵收利得稅，並在此基礎上徵收住房投資附加利得稅，並按持有年限執行累退稅率。比如，持有兩年以內，對稅後所得按100%徵收；持有兩年以上五年以內，對稅後所得按80%徵收；持有五年以上至十年以內，對稅後所得按50%徵收；持有十年以上二十年以內，對稅後所得按20%徵收；持有20年以上，不再徵收附加利得稅。這樣，就可以有效抑制投機性住房需求，只留下居住性和投資性住房需求。其次，全面徵收物業稅，把投資性住房逼向房屋租賃市場，抑制房租，並給地方政府提供穩定的稅源，預防地方政府財政危機。目前我國的地方政府財政收入的很大一部份來自於出售土地使用權，這就形成「房地產綁架地方財政」的情形，而全面徵收物業稅，有利於開拓地方政府稅收來源，不僅對房價起到調控作用，還能消除房產調控的後顧之憂，並預防地方政府債務危機，一舉多得。如果在持有環節不征稅，那持有者就幾乎沒有持有成本，考慮到交易成本等因素，租出住房的積極性就不高。因此，實行物業稅可以為市場提供的租房選擇，抑制房租大幅上漲，為改善民生起到重要作用。之所以要全面徵收物業稅，就在於一個人可能在許多城市都有住房，對其持有的部分住房征稅將造成地方政府間稅收利益的分配不公。借鑒發達國家經驗，一個住房所在的政府為這套住房及其所有者提供了保安、教育、醫療、道路等公共服務，因此所有者應該繳納稅收。（2）選擇執行限購政策，盡量避免用提高利率、提高首付等手段控制房價由於限購政策在根本上還是違背市場的選擇機制，長期實行會給社會帶來福利損失，因此如果上述稅收政策能認真貫徹實施，就不再需要限購手段。但考慮到我國的國情和政策可能的滯後周期，上述政策不是短期內就能出台的，因此，限購政策就應該繼續執行下去，直到住房稅收體系完善為止。而控制房價的目的首先是民生范疇的意義，提高利率雖然可能有助於抑制房價，但卻提高了房貸和月供，這部分支出受影響最大的還是「剛性需求」中的工薪收入者。工薪收入者的住房支出可能並沒有發生大的變化，然而提高首付則直接限制了工薪收入者的購房能力，對「剛性需求」有大的擠出效應，與調控目的不符。因此房地產市場的直接調控中，還是應選擇好調控指標和手段，以防出現與調控初衷背道而馳的現實。（3）合理調控房價預期應該注意到政府政策尤其是政府房價調控目標及政府對該目標的表述方式對老百姓房價預期的影響。房價調控是政府調控者與老百姓之間的博弈，政府對老百姓的房價預期有很大影響，而預期對房價則具有正反饋作用。比如，我國政府去年宣布的房價調控目標是「抑制房價的過快增長」，這就導致老百姓認為，即使政府的調控目標實現，也只不過是房價增速下降，而房價還會繼續上漲，因此老百姓就會抓緊時間購房，結果就導致房價過快增長，政府的調控目標就實現不了。因此，在老百姓的預期作用下，如果政府宣布的目標是「抑制房價的過快增長」，最終結果必然就是「房價過快增長」。目前，我國的房價下降的預期逐漸形成，這也將有一個正反饋機制，政府應注意謹慎選擇宣布房價調控目標，以免房價下降過度。我的建議是，在目前階段，應該繼續堅持「讓房價回到合理水平」這樣的目標，利用預期的正反饋機制，讓房價降下來；隨著房價的緩慢回落，逐步調整政策目標和明確合理房價區間，讓老百姓形成「房價穩定」的預期。當然，老百姓房價預期的最關鍵決定因素還是之前所說的政府採取的其他實質性調控措施，比如限購、利得稅、物業稅等，這些政策的選擇應考慮到其對老百姓的預期的影響。（4）加強保障房建設，優化保障房結構，對保障房合理定位，完善保障房分配製度對於極低收入群體，應以保障房來滿足其住房需求。同時從經濟運行的層面而言，調控房價所帶來的固定資產投資下降，很大一部分可以通過保障方的建設來彌補。可以說，保障房一方面從住房需求角度滿足了極低收入者的住房需求，促進社會公平，同時又作為調控政策對刺激實體經濟方面的「緩沖墊」，防止房地產市場調控對其上下游企業造成的巨大沖擊。但一方面，現在保障房太少，另一方面，保障房分配製度有缺陷，導致許多高收入者得到保障房，而極低收入者反而得不到。我們可以在保障房的戶型、面積等方面進行專門考慮，以擠出高收入者對保障房的需求。比如，可以考慮保障房面積分20平方米、30平方米、50平方米三種，小面積的給單身使用，中等的給沒有孩子的兩口家庭使用，大的給三口之家使用。使用者可以申請購買，也可以以保護價租賃。而且保障房不得在市場上出售，也不能出租，只能按原買入價（可以進行通貨膨脹調整）賣回給政府主管機構，一個家庭買了商品房之後必須把保障房賣回給政府。這樣，高收入者就沒有了獲取保障房的積極性。第一，戶型小，不符合高收入者的需求，而低收入者則能夠接受。第二，不能在市場上出售，意味著不能取得投資收益，投機者也不需要。第三，一個人不會永遠都是低收入者，隨著年齡、資歷、經驗等的增加，人們的收入水平會提高，比如剛畢業的學生肯定買不起房子，只能住保障房，隨著收入的增加，就能買得起更好地房子，於是就會搬走，保障房騰出來給新的年輕人使用。也就是說，保障房就是僅能滿足人們的最基本的住房需求的住房，保障房的條件不能太好，否則就會產生尋租行為，保障房可能就到不了真正需要的人手裡。對住房有更高需求的人可以進入商品房市場，用市場價格滿足自己的居住需求。
⑶ 淺議房地產企業融資問題及對策開題報告怎麼寫
中小企業融資向來是備受關注的熱門話題，目前中小企業不僅已在我國經濟中占據大半壁江山，而且是我國國民經濟中最有活力的一類主體，成為拉動國民經濟的重要增長點。融資是關繫到企業創建與生存發展的頭等大事，好比是一個人需要能量攝入來維持生命活動一樣，資金的籌措誒企業的產生和壯大提供能源。隨著融資活動的逐步市場化，越來越多的新穎籌資方式正在涌現，發行債券和股票等直接融資方式得到進一步推廣，逐漸向銀行貸款這一傳統籌資方式發起挑戰。而現階段國家加強了宏觀調控，緊縮銀根，以控制信貸總量過猛增長的趨勢，這無疑將是對中小企業尤其是中小私營企業的資金籌措的一大考驗。 寧波中小企業歷來在寧波市經濟發展中佔有絕對優勢。改革開放前，全市幾乎沒有大型企業，中小型企業一統天下，包羅了全部工業經濟。改革開放以後，隨著國家對北侖港的大規模開發建設，先後興建了一批港口及電力、石化等臨港工業大型企業，即使如此，在鄉鎮企業、個私企業、三資企業和高新技術企業的迅速發展中，大量的中小企業如雨後春筍般涌現出來。到2003年底，除去23家規模以上大型工業企業外，寧波市中小企業共有85,737家，佔全市工業企業總數的99.97%。其中規模以上中小企業4,649家，固定資產734.7億元，其國家資本金、港澳台資本金、外商資本金和其它資本金分別占實收資本的8.1%和17.7%、17.2%和57.6%，實現利潤147.1億元，占規模以上企業利潤的77.7%，稅收102.1億元；規模以下企業81,088家，實現工業總產值1,429.6億元，營業利潤68.7億元，稅收66.8億元。 而寧波的優勢經濟——服裝業中，基本上都是民營企業，除了杉杉、雅戈爾等大型民企外，有很大一部分服裝生產企業都是中小規模的，其對寧波服裝業的興旺起著支撐作用。另外模塑業、印刷紙品業的情況也是如此。
⑷ 我國房地產投資策略淺析
我國房地產投資策略淺析 隨著我國經濟持續快速發展，居民人均收入得到較大提高。尤其在許多大城市，居民年人均收入已超過人民幣1萬元。但是，由於目前我國社會保障體系不完善，保障面、保障力度較小、保障措施不盡得力，導致許多居民生活保障安全感欠缺。為了應付未來突發性支出或一次性大額支出，許多居民往往將生活剩餘的資金存入銀行。據統計，截至2003年上半年，不包括外幣在內的城鄉居民儲蓄存款余額已達人民幣9773億元，導致我國銀行資金產生流動性過剩的困難，從而使我國人民幣存款利息率連續降息，目前我國活期存款利息率實際上為負值。如果再將資金具有時間價值及經濟發展過程中存在通貨膨脹等因素考慮進去，隨著時間推移，必然導致居民儲蓄資金的實際購買力日趨下降，也就是俗話所說的「錢越存越不值錢」。因此，我國居民希望通過儲蓄以獲得資金保值、增值的美好願望往往會落空，從而影響居民的生活質量。
實際上，從目前我國經濟發展的現狀來看，為實現剩餘資金保值、增值的目的，居民應對個人收入進行科學合理、多渠道的投資規劃安排，也就是俗稱的私人投資理財。通常，目前我國私人投資理財的做法主要是將私人剩餘資金合理的投資到房地產、保險、證券、基金、國債、外匯、以及銀行理財產品上以實現資金的保值、增值。從理論上講，眾多的理財產品只要規劃安排得科學合理，都能達到資金保值、增值的目的。但是，綜合我國目前發展的實際情況分析，投資房地產無疑是眾多投資理財產品中較理想的選擇。原因在於目前我國的金融、證券、保險、基金等市場比較普遍的存在運作管理欠規范、投資技巧比較專業化、高素質的投資技術人才嚴重缺乏、相關法律、法規不健全、市場信息不對稱等問題。對於普通居民來講，投資風險比較大，不利於實現投資的目的。而如果具有科學的房地產投資策略的話，獲取較可觀投資收益的可能性較大、機會較多。而且，其風險相對較小。當然，我們必須明確，任何投資都是有一定風險的，通過房地產投資獲取可觀投資回報的前提是我們必須掌握科學的房地產投資策略。
一、什麼是科學的房地產投資策略
為正確理解這個問題，我們首先須明確以下概念：
（一）我國房地產市場的組成
目前我國房地產市場分為四級市場。房地產一級市場又叫土地出讓市場，即國家將國有土地使用權出讓給開發商而形成的市場；房地產二級市場又叫房地產轉讓市場，即俗稱的一手樓市場；房地產三級市場，即俗稱的二手樓市場；房地產四級市場，就是將房地產相關產品證券化的市場，目前該市場在我國尚處於研究探索階段。
（二）我國房地產市場的產品
我國房地產市場的產品主要包括商業房地產、居住房地產、辦公房地產、工業房地產、其他特殊房地產（如汽車加油站、高爾夫球場等）
（三）我國房地產市場的主體
我國房地產市場的主體主要包括：1、國家及各級政府（土地出讓市場的惟一賣方）；2、房地產開發商；3、其他類型 投資房地產領域的企業、組織；4、私人投資者。我們必須明確由於投資主體不同、國情不同會導致投資目的不同，進而所採取的投資策略必然不同。如國家及各級政府的目的是發展國家經濟、改善人民生活，他首先關注的是社會效應，其次才是經濟效應；而開發商的目的是以經濟效益為主，獲取超高額的投資回報是主要目標；私人投資者的目的是獲取合理的、可接受的投資回報。本文主要討論我國私人投資者的投資策略。
二、我國私人投資者的房地產投資策略
（一）投資時機策略
投資時機策略是最關鍵的投資策略，是投資獲利的前提基礎。選擇正確的投資時機就可實現產品的低買高買，從而投資獲利。選擇正確的投資時機主要應把握好以下因素：
1、必須做好我國宏觀經濟、社會因素的分析。准確把握我國宏觀經濟、社會因素是選准時機的基礎。例如，目前開發商投資開發的居住物業70％以上是大戶型住宅、公寓及豪華別墅等，而較少開發中小戶型住宅。其原因就在於他們比較准確的把握住了現階段我國的經濟、社會特點：首先，目前我國的基尼系數較大，甚至已超過通常意義的國際警戒線，表明我國現階段貧富兩極分化較大，富有階層資金擁有量充足，購買力非常強；而中、低收入者雖然有數量較多，潛在住宅需求旺盛。但是，其實際購買力不足。即使大量生產中、低收入者需求的中小戶型住宅也肯定賣不起價；對於富有階層而言，他們的基本住房需求早已滿足，現階段他們希望的是擁有進一步提高生活質量的高檔住宅，只要產品能滿足他們的需求，在產品價格上他們並不敏感。其次，他們把握住了現階段我國新富階層具有喜歡炫耀的心理。因此，他們將開發產品定位在了大戶型住宅、公寓及豪華別墅上，而事實證明該類產品銷售狀況良好並使開發商賺取了超高利潤。
2、牢固樹立房地產市場存在周期性規律的理念。實際上，無論是世界歷史、中外哲學還是馬列經濟學、典型的西方經濟學甚至我國的傳統文化中都曾反復向人們展示一個中最基本的事實，就是無論是社會發展還是經濟發展都存在一個由高峰→低谷→高峰→…構成的循環周期。因此，只要把握住經濟發展的周期性規律，必然會實現房地產投資的低買高賣而獲利。鑒於此，對於房價一直會上漲或一直會降的說法應保持清醒的認識。比如，就現階段來說，房價已遠高於絕大多數人的實際購買力，且相關經濟現象已顯示出目前房價存在較嚴重的非理性發展狀況，比如，房價與房租比值、空置率等等。以上說明房價很可能已處於循環周期的高峰階段，繼續上漲的空間已經比較小。因此，目前進入房地產市場風險比較大，而將已購買的用於投資的物業變現是一個比較理想的時間。
3、密切關注國家相關政策變化。由於房地產市場的一些特有的特點，如不可移動性、投資時間較長、產品的非標准特性等，導致房地產市場是一個受政策影響較大的政策市場。相關政策變化對房地產市場的影響比較的大，這種影響既可能是積極的影響也可能是消極的影響。因此，為准確把握投資時機，必須密切關注國家相關政策變化，並且要充分利用相關政策來指導房地產投資的決策。如，目前國家接連出台許多政策調控房地產市場，表明國家要糾正房地產過熱的狀況，，同時也表明目前房地產市場應處於循環周期的高峰端，明確這一點，如何決策就非常清楚了。
4、密切關注國內其他相關投資及資金市場狀況。由於一個國家在特定的時間點上財富總量是確定的，如果大量的資金投入到金融、證券等市場上，則必然拉動金融、證券市場的上漲，表現出來就是金融、證券市場處於牛市狀況。此時由於財富總量大部分投入到金融、證券市場上，相應的投入房地產市場的資金必然較少，表現出來就可能是房地產供大於求，此時房地產市場就可能處於循環周期的低谷階段，此時就可能是投資的一個比較理想的時機。
（二）投資品種策略
從理論上講，投資任何一種房地產產品都可能獲得可觀的回報。但是，對於私人投資者來說，由於其往往存在資金實力較弱、抗風險能力較差的特點，在選擇房地產投資品種時，應把握首先要量力而行在安全性比較好控制的前提下實施投資行動的觀點。一般來講，房地產商品投資回報率按品種排列由大到小分別是：商業物業→辦公物業→居住物業→工業物業。但其投資風險則反過來。因此，在安全把握比較大時，應選擇投資回報率較高的品種；在安全把握比較小時，可考慮收益較小但風險也較小的品種。一般而言，私人投資者在投資商業物業時可考慮投資位置較好的獨立商鋪，對位置欠佳的大型商場的投資要採取比較慎重的態度；在投資辦公物業時可考慮位置較好規模較大的中高檔辦公物業，當然，對於一些高科技產業及商業氛圍較濃的地區，中小面積普通檔次的辦公物業也是一個較好的選擇。如果私人投資者經驗較弱，抗風險能力較差的話選擇投資居住物業是一個比較好的決策。對於居住物業以投資中小戶型物業比較好。當然，對於一些面積比較大但易於改變戶型結構的住宅也許是一個投資回報更可觀的投資項目。一般對於普通私人投資者來講，投資工業物業須比較慎重。最後，在選擇投資對象時還須注意產品質量和開發商品牌。
（三）投資資金策略
由於私人投資者往往資金量較少，這將極大的影響投資者對投資機會的把握，影響投資者的投資回報。因此，可考慮借錢生錢，即通過融資來投資獲利。融資時關鍵要權衡融資成本。相對於公積金貸款和商業貸款而言，由於公積金貸款利息率較低，貸款時首選公積金貸款，其後才是商業貸款。如果房地產投資收益在扣除相關成本後大於貸款利息，則貸款數額越多越好，能貸款盡量多貸款，反之，如果房地產投資收益在扣除相關成本後小於貸款利息，則貸款數額越少越好，能不貸款盡量不貸款，即使貸款也應在盡可能短的時間內還清貸款。如果貸款利率是浮動利率，則應綜合考慮外部環境、未來預測以及自身情況後作出決定。
（四）投資變現策略
任何投資只有變現後才能確定收益或虧損情況，沒有變現就不能說投資獲利。確定變現時機的策略首先應把握好經濟循環周期，以便在較好時間實現低買高賣獲利；其次應積極主動尋找合適買家脫手；再者可採取與普通居民反向*作的方法變現。即人棄我取，人取我棄的方法。如當絕大多數人甚至包括許多開發商都感到前景黯淡時，往往就是投資的好時機；反之，如果連居委會的老大媽都准備投資房地產時也許就是變現的好時機。
三、應用上述策略應注意的問題
（一）投資目標要明確，切忌貪婪
對於私人投資者而言，通過投資獲取高於銀行利息率6％～8%的利潤目標是比較理性的。當然，更高一點的投資回報也是正常的。但是如同許多人投資股票一樣，為避免不必要的損失，切忌貪婪。發現良好的可實現投資目標的變現時機時須果斷變現，不宜猶豫不決，以免錯失變現機會。
（二）勤力是發現投資機會的基礎
由於房地產具有不可移動性、差異性等特點。導致不同的人在同一時間對同一物業會有不同的判斷，這就為房地產投資創造了非常多的機會。實際上，對於一個老練的投資者而言，無論房地產市場處於經濟循環周期哪個階段，只要能夠做到勤跑、勤看、勤問、勤思，一般來講，他都會找到回報比較理想的投資機會。這也是房地產投資比較吸引人的魅力所在。
⑸ 房地產企業融資策略淺析
房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了「釜底抽薪」的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模持續增長
近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年裡，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。
（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道
僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，佔21.99%；自籌資金2184億元，佔28.38%；其他資金來源3671億元，佔47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其餘為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產金融中所佔比例小
2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控製得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅佔全部上市公司總量的2%，佔全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只佔0.001%左右。
（四）房地產資金信託活躍
2002年底投向房地產業的信託財產共計24.08億元,佔全部信託財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121號文件後，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信託業務。2004年我國房地產信託業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信託融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信託業又上了一道「緊箍咒」。
二、房地產企業融資存在的主要問題
（一）融資渠道過於單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利於整個房地產市場穩定發展。
（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處於極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利於銀行體系的穩定。
（三）缺乏多層次房地產金融體系
就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對於房地產市場發展而言是滯後的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待於制訂。
（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破
為防範整個金融體系出現系統性風險，央行於2003年6月頒布實施了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業融資策略分析
（一）發展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信託融資方式
房地產信託是信託金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信託基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信託投資機構並不多，且絕大多數在房地產信託融資方面並無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信託投資機構，另一方面應在加強對房地產信託監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信託融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），並通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似於政府債券的信譽。而且由於二級市場產品相對於政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產金融體系
借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府幹預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4.建立和完善相應法律制度配套措施
規范各種融資行為並加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出台《產業投資基金法》等等。
（二）進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可採取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2.創新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對於大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。
（三）探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期採取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期採取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期採取信託融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。
轉自山東畜牧網電子期刊 > 2007年第9期 作者：於曉東 等 2008-01-29
⑹ 淺析中國房地產上市公司現狀及發展趨勢
我已經來說過多少次了。論源文你寫得再好也沒人認真看。現在都抄，都一樣，誰他媽沒事天天認真檢查那些基本上一個模子里出來的東西！
我的論文題目選的是，世界環境變化趨勢，寫論文的時候直接截取了一段古龍的「陸小鳳」，裡面還有刀光劍影，花前月下，西門吹雪葉孤城什麼的，結果導師最後給我的論文打了優。