海南房地產業的發展變化

㈠ 房地產發展的歷史

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

㈡ 談一談你對海南房地產發展的看法

我認為海南今後的房地產的未來是很美好的

㈢ 中國房地產業的歷史沿革

現用刊名：中國房地產業
曾用刊名：中國房地信息
創刊時間：1986

㈣ 海南房地產泡沫事件

1990年5月，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的出台，為土地使用權有償出讓提供了具體依據，為建立可流轉的房地產和房地產市場的形成奠定了基礎。

1991年11月23日，國務院發布《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》，明確規范了房改的分階段及總目標、基本原則、有關政策、工作部署、工作領導等。對房改的深化進行起到了重要的依據作用。

1992年初，鄧小平發表南巡講話，隨後，中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全國各地數千億資金蜂擁撲向海口、廣西北海等南方沿海城市。一時間，該地區房地產價格扶搖直上。這是中國改革開放之後有記錄的第一次房地產熱，也為此後海南泡沫破滅埋下伏筆。

1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83％，另一個熱點城市三亞也達到了73.6％，海南全省財政收入的40％來源於房地產業。

1993年，海南建省和特區效應也因此得到全面釋放。高峰時期，這座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。1988年房地產平均價格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米，比1991年增長257%。1993年上半年房地產價格達到頂峰，為7500元／平方米。

1993年6月23日，時任國務院副總理的朱鎔基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

1993年6月24日，國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條整頓措施招招致命，海南房地產熱浪應聲而落。這場調控的遺產是給佔全國0.6％總人口的海南省，留下了佔全國10％的積壓商品房。全省「爛尾樓」高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。

1993年開始，開發商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上。據統計，僅建行一家，先後處置的不良房地產項目就達267個，報建面積760萬平方米，其中現房面積近8萬平方米，占海南房地產存量的20％，現金回收比例不足20％。一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產直接投資，同樣損失慘重。為此，證監會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。

1994年，《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》發布實施。此後，房改加入了建立住房公積金、開展國家安居工程等內容。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點、新的住房制度的雛形。

1995年，海南地產泡沫破滅。海南房地產泡沫的破滅事件成為中國局部泡沫經濟的典型樣本，在中國地產的發展史上占據著特殊的地位。

1995年8月，海南省政府決定成立海南發展銀行，以解決省內眾多信託投資公司由於大量投資房地產而出現的資金困難問題。但是這一亡羊補牢之舉並未奏效。僅僅兩年零10個月，海南發展銀行就出現了擠兌風波。

1998年6月21日，央行宣布關閉海南發展銀行，這也是新中國首家因支付危機關閉的省級商業銀行。

1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17％，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6％。2006年下半年開始，元氣大傷的海南房地產也開始出現了緩慢的恢復性增長，不過，總成交量仍然有限。

㈤ 海南旅遊地產現狀和前景

海南省在經歷了上世紀90年代的「海南房地產泡沫」，本世紀的「海景豪宅開發熱」後，三亞這一著名的旅遊城市，如今的房地產開發有何變化？對作為內陸城市的貴陽房地產開發又有何借鑒作用呢？近日，記者在參加三亞市舉辦的某房地產峰會期間，對三亞樓市進行了初淺考察，從中感受到旅遊經濟對三亞樓市的巨大影響。
海景房、河景房、山景房、海邊別墅、山間木屋、酒店式公寓、產權式酒店……。走進三亞，不難發現，三亞房地產的開發無不與旅遊息息相關，三亞之「景」成為眾多樓盤的主要賣點，以海景房為例,據了解,價格一般都在每平方米7０００元——1.2萬元以上，相比較而言，位於市區的商品房,價格一般只有一線海景房的一半,但是,市區商品房中能夠看到「海景」、「山景」的戶型，價格也隨之升高，可賣到每平方米6000—8000元。
記者在位於海南三亞市大東海旅遊區內榆亞大道上相鄰的兩個樓盤了解到，兩家高層商品房的價差就達每平方米兩三千元，其原因就是，樓層高差有別，能看到大東海海景的樓層價格也就高出許多。除此之外，三亞房地產市場並不諱言投資性買房，在三亞，眾多在建在售項目均打出「投資價值」這張牌，市區內產權式酒店、公寓林立，位於郊區海邊樓盤還有不少產權式別墅，「僅一個首付，就讓你成為擁有產權的星級酒店主人，每年回報8%上下，以此收益沖抵月供後還有贏利，到按揭期滿，你就完全擁有一套客房」這樣的承諾隨處可見。位於亞龍灣某星極酒店經理告訴記者，海南是最早引進產權酒店概念的地方，歷經十多年的發展，在海南的產權式酒店又被注入了新的內涵，盡管房價遠高於其他商住房價格，每平方米可賣到3萬元以上,但是依靠三亞旅遊這一品牌,海南旅遊房產向來風行，加之較高的投資回報使得產權酒店在此處依然受到青睞。
首先，從區域經濟特色看，三亞的旅遊業是支柱產業，據統計數據表明，近幾年來，強調「健康、生態、美麗」的三亞旅遊正成為斐聲國內外的品牌，使三亞擴大了開放度。每年三亞市旅遊定點飯店接待中外遊客均在350萬人次以上，每年旅遊總收入達40億元，由此帶動三亞房地產投資強勁增長，目前，三亞已擁有旅遊飯店138家，其中五星、四星級或相當星級的酒店有38家。正是由於旅遊業的飛速發展使得各類投資者看好投資三亞樓市，而投資者的湧入又進一步帶動了三亞旅遊業的發展，形成雙向互動。
其次，從購房信息群體看，據當地開發商介紹，外地購房者佔有絕對比例，約占樓盤客戶的7成以上，並且多數為二次甚至多次置業者，其中多數是北方人，近一兩年來，來自四川、成都、昆明、貴陽等地的購房者有逐年增加的跡象，正成為三亞樓市的又一生力軍。特別是一些臨海小區，記者在三亞采訪期間，正值當地旅遊淡季，在一些已入住的小區內，據物管人員告訴記者，目前多數已售住房空置，而到了每年十月以後，就會有大量業主到此「度假」。
從收入方面看，早年購房者，以高收入群體及商界成功人士為主，由此也造成早期「豪宅開發熱」，最終使得部分高檔住房滯銷，某些2001年開發的高端產品目前還處於消化階段。而目前的購房群體，除高收入者外，外地退休人員和中高收入群體成為重要的組成部分。這類購房者的出現，使得三亞商品房結構有所變化，百平方米以下的中小戶型成為銷售主流，占市場比例的一半以上。通過旅遊認識三亞，最終成為三亞樓市客戶，也由此凸顯該地區旅遊品牌的成功打造。
近觀三亞樓市，再看貴陽房地產開發現狀，盡管地處內陸的貴陽與地處沿海熱帶地區的三亞有地域位置的差別，但三亞樓市對我市樓市發展是否有借鑒之處？築城旅遊地產風生水起待何時？三亞樓市發展主線，最主要的是憑借當地旅遊經濟的發展，旅遊是當地經濟的支柱產業，房地產則是這一旅遊產業鏈中不可缺少的一環，大思路決定了三亞樓市的大出路在於旅遊。旅遊地產也隨起興起。特別是旅遊地產開發也隨之出現無所適從的局面。可見，三亞市要進一步整合旅遊資源，開發海南旅遊地產這塊寶地，還任重道遠。

㈥ 海南的房地產對經濟的貢獻很大，何必要「斷腕」

曾經在中國掀起了一陣房地產風氣，各個公司紛紛去弄房地產來賺錢。海南的房地產的行業對海南的經濟增長曾作出了卓越的貢獻，那麼為何要放棄呢?

其實，海水裡的生物也是我們的家人，我們應該保護海洋資源，還他們一個干凈美麗的大海。而且，現在許多海洋生物都是因為我們的污染海水而滅亡，所以我們應該保護他們，讓他們有一個美好的生存環境。

㈦ 簡述房地產發展經歷的幾個階段

「第一階段」1990年-1995年起步維艱建築形態千篇一律北京金鼎集團常務副總裁王良智認為，我國房地產業真正起步於上個世紀90年代，北京房地產業可以說與全國房地產業發展同步。在90年代初期，由於沒有相應的經驗借鑒，就註定了北京房地產業起步艱難。在那個時候，基本上是國有企業一統天下，所建項目也大都為相關國家機關、企事業單位自用住宅，只有極少量商品房和外銷公寓。在這個階段，可以說房地產業真正屬於「摸著石頭過河」的階段。很多開發商甚至不懂得房地產業的基本常識，只是重復著千篇一律的建築形態。無論是多層，還是高層；不管是塔樓還是板樓，都好像出自一個建築師之手。

隨後，由於海南、北海房地產泡沫的破滅，政府開始清理整頓房地產市場，這對京城房地產業產生了深刻影響。一些開發商被淘汰出局，一些開發商在艱難運作，在這一階段，北京出現了一批建築質量差、設計陳舊、偏離市場需求的房地產項目，甚至出現了一些「爛尾樓」。這一階段京城房地產業經歷了一個在學習中成長的過程。

「第二階段」1996年-2000年重新起步產品品質沒有實質性突破1996年-2000年是北京房地產業積蓄力量的階段。王良智回憶，在這一階段，隨著宏觀調控政策的落實，中國房地產業開始重新起步，北京房地產業也在同步發展。在這一階段，一批已取得相應開發經驗的開發商開始拓展業務范圍，依據市場需求開發項目。一些高質量外銷公寓開始出現，不少規模較大的房地產項目也獲得了消費者的認可。

這一階段，政府也在進一步規范房地產市場，出台了一系列相應的房地產業法規、規章和規范性文件，房地產業發展過程中的一些具體業務程序、運作規則也在不斷建立、健全。可以說，房地產業開始逐步走向程序化、法治化與規范化。

「但在那個時候，產品的品質仍不盡如人意」。全橙房地產增值服務中國有限公司首席合夥人朱凌波表示，「1998年北京實行貨幣化分房，到了2000年，人們的購買力進入井噴階段。但這個時候嚴格意義上還不是賣產品，而是賣售樓處、賣圖紙、賣樣板間，甚至是賣配套、賣教育、賣文化、賣老闆，產品品質並沒有實質性突破。」

「第三階段」2001年-2005年快速成長開始進入產業競爭時代朱凌波表示，2001年- 2005年是北京房地產市場的快速發展期，市場由完全的賣方市場向買方市場轉換，競爭核心開始回歸到產品，北京房地產市場進入產品競爭時代。對於朱凌波的這一說法，王良智非常認同。他表示，在這一階段，北京市場涌現出多元化物業、新型地產運作模式，新理念、新策劃、新項目層出不窮。

「北京房地產產品的確是在飛速發展。我記得在2001年時，北京商品房是東西差、價格高，上海房子是東西好、價格低，但現在反過來了，北京市中心房子價格不及上海的一半，但細節做得比上海的房子好。在這短短的5年中，北京房地產產品品質不斷提升，而市場需求是導致品質提升的最主要因素」。來自上海的北京榮豐房地產開發公司董事長王征的話引起了不少開發商的共鳴。

嘉賓熱論

「理念變遷」

開發：先市場後產品再營銷北京榮豐房地產開發公司董事長王征：我主張產品主義，但是我又反對偽產品主義。用一句話來概括，就是「產品高於營銷；市場高於產品」。

我舉個例子，非常男女很多戶型在15平方米-20平方米之間，可能到現在還是北京最小的房子。應該說這么小的房子基本談不上什麼舒適度，但在確定戶型時我也沒考慮產品的舒適度。我採取的是反推模式，項目周圍機關比較多，剛畢業的大學生能承受什麼房價，這是我們首先考慮的。經過調查，他們的消費能力大概在「首付三萬，月供七百」，所以就出現了非常男女這么小的戶型，這個項目的銷售情況最終也證實了我的觀點，「市場高於產品」。

設計：樓宇、戶型更注重人性化設計珠江羅馬嘉園副總經理王騫：雖然市場是主導產品的最重要因素，但從開發商的角度，產品設計還是需要不斷創新，爭取更多客戶的認可。北京的房屋經歷了不斷成熟的過程，如早期的塔樓大多是盒子樓，每層戶數比較多，根本談不上南北通透，後來開始出現改良型塔樓，雖然也是塔樓，但基本上做到每戶南北通透，相當於變了型的板樓。

戶型設計也有很大改變。1998年以前都是福利分房，房子戶型很差，有很多浪費的面積，而且功能不是很合理，現在的戶型設計開始向人性化方向發展，大廳大卧、明廚明衛、外飄窗設計都是提高舒適度的體現。

㈧ 海南房地產發展趨勢是什麼

海南的地產發展趨勢是~房子越來越貴了~~海南人買不起房子，都是被外地人買了。所謂的旅遊地產是~房子都是賣給外地人的！

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㈨ 房地產發展的歷史

中國房地產市場發展的歷史

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。

1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。

1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段（2003年以來）

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。

最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

(9)海南房地產業的發展變化擴展閱讀：

2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%)?存貨均值同比增加50.34%?增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點?平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元?創歷史新高。

北京師范大學金融研究中心主任鍾偉曾對媒體表示?據測算?2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元?而2011年房地產全行業贏利也丌過5000億元左右。2013房價走勢分析如果2012年銷售額再下降?則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

據此估計2013年房地產走勢?房地產企業撐丌了多長時間。如果房地產商能熬過2012?則房價走勢2013中國必然拉開大崩潰的序幕。

據中國統計局的最新數據顯示2013房價走勢分析?2012年1-2月份?全國房地產開發投資5431億元?同比增長27.8%?其中住宅投資3713億元?增長23.2%?全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米?同比增長35.5%?其中住宅施工面積297605萬平方米?增長32.8%。

㈩ 海南房地產以後的發展趨勢會怎麼樣

首先要回顧一下上世紀九十年代的 海南房地產泡沫， 以及分析這次正在生成的巨大專泡沫。

個人認為，海南屬並不適合發展面向普通居民的消費型的房地產項目，因為不適宜居住。
一方面是熱，一年12個月只有2個月左右比較適宜；一方面是潮濕，尤其是夏季；還有就是基礎建設，以學校和醫院最突出。 所以，決定了 海南大部分房地產項目不是拿來常住的，就是休閑 度假為噱頭的投資型房產

投資型房產受到 國際間熱錢流動的影響，具有很大的波動性和不確定性。