房地產業的形成與發展

⑴ 房地產業 從什麼時候開始的

一 中國房地產業的發展水平
房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高於固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月「國房景氣指數」所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。

二 中國房地產業發展過程中存在的主要問題
①資源的浪費與流失。由於開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992～1993年的「開發區熱」和「房地產熱」高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃佔地1.5萬平方公里，相當於全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2％左右。

②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此後這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20％。

③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。開發單位片面追求經濟效益，致使建築密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。

④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般佔到整個房地產信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。

三 中國房地產業的可持續性分析
可持續發展的核心是「資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配」。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為後代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮後人開發的餘地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而,推進中國房地產業可持續發展。

①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對於有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的政府部門應該嚴格把關。對於已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。

②重視環境保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。在2003年9月中國房地產業協會城市開發專業委員會在北京珠江國際城舉辦的「房地產文化研討會」上，專家學者們一直認為，21世紀的房地產競爭已經逐漸上升到文化競爭，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業的作用更持久，更廣泛，更深遠。

③完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產業發展的關鍵因素，房地產業進一步發展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。根據統計，世界個人住房貸款佔全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒於我國房地產業有效需求不足的現狀，房地產金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現房地產業的生產——消費的良性循環。

④加快制度創新和科技創新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產征稅，而忽視了對存量房地產征稅。優化稅收結構是房地產可持續發展的源泉。第二,企業在觀念、產品方面的創新。不能片面追求環境、降低容積率、人均居住用地超過規范要求。房地產業必須進行環境成本核算。由於中國執行的是土地資源無價或低價、產品高價的價格政策，壓制了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現房地產業從粗放型向集約型的轉變。第三,是消費觀念的創新。受傳統觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導致中國房地產市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉化，是保證房地產業可持續發展的有效手段。第四,要注意在市場服務領域的創新。實現中介(經紀)、物業管理有新的形式和內容，住房貸款等繁瑣的手續要簡化、科學、利於操作。第五,中國房地產業目前已處於數量和質量並重的時代，而作為創新主體的企業要生存並壯大，惟一的出路是創新。

⑤加強對房地產市場的監督，健全房地產相關的法律法規。在促進房地產業可持續發展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產開發過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規。目前，雖然中國已經有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產法》，實踐證明這兩部法律對於1990年代的房地產市場的規范起到很好的作用。但是，我們要注意到現在房地產已步入較為理性發展的階段，已購土地是否能在兩年內開發應當由企業根據市場狀況自己決定。有些企業擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發投資，把上一輪的過量批地變為新一輪的過量開發，這種做法勢必帶來不良後果。這就要求政府要盡快修訂相關法律法規。此外，還要保證房地產法規與其他法律法規的協調配合，要在其他法律法規中充實有關房地產的內容。

四 中國房地產業可持續發展評價指標體系
房地產業可持續發展評價指標體系是房地產業可持續發展研究中的一項重要的內容，很多專家學者對此進行了探討。評價指標體系大都從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合。根據胡學鋒（2000）提出的評價指標，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產業可持續發展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產業從業人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮人口增長率等7項指標。經濟方面反映的是房地產業與經濟發展之間的協調性和相互影響，有房地產業增加值、人均房地產業環保增加值、房地產企業環保總資產貢獻率、房地產業增加值佔GDP的比重、房地產企業環保全員勞動生產率、房地產企業環保成本費用利潤率、房地產價格指數、房地產銀行貸款償還率等8項指標。環境反映房地產業的生態效益，包括全社會房屋使用效率、房地產開發小區綠化覆蓋率、建築垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發面積增長率、農業用地被徵用面積增長率等6項指標。
參考資料：http://www.china.com.cn/chinese/zhuanti/fdc/654846.htm

⑵ 大力發展以住宅為主的房地產業是什麼時候提出的

對於房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。
作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。
法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

商業地產，顧名思義， 作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用於各種零售、、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

⑶ 中國什麼時候提出房地產是中國經濟支柱產業

2003年。

自1998年房改以來，房地產推動了中國經濟的長期發展。2003年，房地產業作為拉動中國經濟發展支柱產業的地位正式被確認。直到現在，它依然是維系中國經濟增長的主引擎。

億翰智庫報告指出，2008-2017年是房地產行業發展的「黃金十年」，在這十年裡，行業享受了大量的政策紅利，大小房企飛速成長，銷售規模不斷創新高，創造了大量的利潤。

房地產業增加值由2008年的14738.7萬億元增長至2017年的53850.7萬億元，占總GDP的比重由2008年的4.6%增長至2017年的6.5%。

(3)房地產業的形成與發展擴展閱讀：

住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮說：「歐美以及日韓等世界上許多國家，在其經濟高速發展階段，房地產都曾作為支柱產業而存在。我國過去近20年中，房地產業在推動城鎮化、基礎設施建設以及拉動消費等方面作用明顯。

房地產業是涵蓋建築、建材、運輸、中介、金融在內的大產業，並關聯著十幾個相關產業，是一國經濟結構不可或缺的關鍵行業，其發展速度和質量在一定程度上決定著中國經濟社會的發展速度和質量。」

⑷ 中國房地產行業的發展歷程

2000年北京的房地產經紀可以說是魚龍混雜，那個階段很多現名為房地產經紀公司的一般都是房地產信息咨詢公司，投資顧問公司等等，可他們都在從事著中介業務，一般都是居間租賃（也就是代客戶看房成交之後收取傭金）和賣信息兩種方式。那個時期下的廣告渠道一般都是報紙和網路。之所以中介行業在北京的口碑很差，甚至很多人認為中介就是在騙！都是那個時期締造的。他們一般採用業務和文秘分工的方式。業務員只負責帶求租者看房，文秘就是專職接電話。利用廣告上的報價比較低的方式吸引求租者打電話進來，當時北京城區民宅租賃的市場均價為：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右。但是到了廣告上就是一居室700，兩居室1000、三居室1500.這樣的數字了。可想而知每天的電話量會有多少。文秘一般根本不熟悉北京也不知道哪個地方有什麼小區，所以那個時期對接電話的文秘培訓是十分嚴格的。原則就是你可以哪裡都不認識，但是你什麼都要說的出來的原則。 求租者打進電話以後，肯定會問你在XXX小區的XXX房子租了么？文秘必須要這么回答，這個房子還在，我們是中介公司的。我們有兩種方式，一個是給您提供房主的出租信息。租賃信息的收費是一居室我們一次性收您300、兩居室500、三居室700。包您看到滿意為止。還有一種方式就是我們免費帶您看房，成交之後收您一個月的租金作為我們的中介費。如果客戶選擇了第一種方式，那就是將求租者約到公司交錢。更有甚者幾個求租者爭搶一套出租房源。交完錢後文秘會把「房主」的電話給求租者。每天也會給求租者幾個電話讓其自己聯系房主去看房，但是誰都可以想到，哪裡有那麼便宜的房子啊，所以一般會採取找人當托兒的手段，一般的托兒就是業務員。求租者給「房主」打來電話，就以種種借口托辭。到最後跟求租者說我的房子已經租出去了。。。求租者只能再打電話到公司找房源，基本幾次之後也就什麼都明白了。如果求租者找到公司要求退錢，那一般就採取武力解決。 如果求租這選擇了第二中方式，也就是現在所說的居間服務。那回答就會是這樣了：求租者問，那套xxx小區房子還有么？文秘回答：這個房子還在，求租者哪裡能放棄這個便宜呢？肯定會說你們的中介費用沒有問題，我現在是不是可以看看房子呢？文秘會用種種的說法說服客戶接手市場價，常用的說法有：1、哦，您說的我們廣告上的那套房子是筒子樓里的，不是真正的一居室。2、這套房子價格的確低，但是我建議您不要去租，因為這個房子裡面死過人，建議給您找別的房子。。。等等說辭。求租者聽到這種說法由於求租心切肯定不死心，所以肯定會問，其他房子多少錢啊？文秘的回答當然是市場價格了：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右……

二、「房屋銀行」空手套白狼到了2002左右出現了一個新的說法叫房屋銀行，很多那會的房主聽到這個詞的時候會覺得是個不錯事情，在加上業務人員的忽悠，會覺得這個事情很靠譜。業務人員會在每天的房源上面尋找一些價格合適的房子去「代理」。這個代理行內稱作壓房，壓房也分為名壓和暗壓兩種方式。先說明壓，明壓顧名思義就是明著跟房主說，我要代理你的房子，這里會涉及到一個免租期的問題，因為中介公司去幫房主租房子也是需要運轉時間的啊，這個是合乎情理的。一般會這樣，給房主打電話，說自己是中介公司的，有客戶要看房，這里的客戶會由中介公司的令一名員工假扮，見到房主後，看房主的情況，如果價格合適而且房主又可以同意代理這種方式，那就跟房主談一下最底價格之後要出免租期，承諾房主，如果我們租不出去，我們會給您交房租，跟房主簽訂合同。但是中介公司給房主的付款方式是月付，但是真正的租戶的付款方式卻是季付以上。這樣中間的差價第一次付房租的時候就出來了。如果房主不同意代理這種方式，而且價格什麼的都合適，那假扮租房者的業務人員就起到作用了，他會毅然定下這套房子，跟房主說自己最近要出差，大概一個禮拜左右就能回來，但是為了表示誠意先給房主300-500元的房屋定金，但是要求房主交付定金的同時要把房子的鑰匙交給自己。其實出差的借口就是在要的免租期，而要來鑰匙就是准備隨時帶真正的租房者來看房。即是暗壓房。但是一定要建立在房主住的比較遠的情況下，其實說明白就是中介公司要把這套房子轉租出去，從中獲利。在民宅市場里價格合理，房子配置不錯的房子是很好出租的，一般好的房子一個星期足以被租完。所以他們這樣做是基本沒有什麼風險的。但大家都知道在中國只要是掙錢的事情，很快就會有很多人去模仿操作，到了2002年下半年的時候，房屋銀行慢慢的已經成為了一種惡性競爭了，都去這么壓房，哪裡有房屋配置好，價格又合理的房子出租呢？要是有早就被中介公司壓到自己公司去了。所以後來就是只要是房子就壓，大家可能要問了。中介公司不怕賠錢么？回答是怕，當然怕。所以到了那個階段就出現了很多的惡性事件。一般採取明壓方式的房子如果在免租期內沒有租出去的情況下，業務人員也有兩種方式解決。第一種就是直接把鑰匙反鎖在屋裡，等房主要錢的時候跟房主說，那個業務員已經辭職了，公司不管這些事情，如果房主沒完沒了，那就武力解決。還有一種方式就是主動出擊，在免租期快沒有的情況下直接打電話給房主約房主出來談，一般有經驗的業務員會直接跟業主說，大哥（或者大姐）因為您房子的事情我已經被公司開除了，房租的事情公司也不肯給錢，我沒辦法才來找您。我也剛來北京打工，沒錢賠您。您要不解氣打我一頓得了。房主如果不同意直接翻臉。。。如果勉強將業主房子租出去但是沒有掙到多少錢怎麼辦呢？那隻有從租戶下手了，房子快到期時找種種借口不退租戶押金。反正不掙錢是不成的。所以說那時的中介公司是不會賠錢的。而在那個年代中介公司不但要招聘文秘，業務員，還要招聘糾紛處理人員。（其實就是打手）在那幾年，租戶被打，房主被打的事情非常平常，而一般人怕找麻煩也就忍了，這樣也不會挨打。典型的公司就是中大。

三、房屋銀行瞬間消失在那幾年中介公司的老闆們掙錢都掙瘋了，畢竟很多都是空手套白狼的方式。前面我們說過，中介公司給業主的付款方式是月付，給客戶的方式最少是季付。這里就給中介公司老闆找到了掙錢的機會，很多的公司一夜消失。捲走所有的差價和房款，業主收不到錢肯定要去找中介，發現中介公司不見了，直接就會自己的房子裡面找租戶，一般這種情況倒霉的就是租戶了。前文說過掙錢的事情很多人都會去模仿，所以後來很多的公司房子代理的價格很高，但是以底價格年付的手段租給租戶，這樣從中牟取暴利。其實典型的實例就是堅石地產也就是，潘石屹的弟弟，潘石堅。還有很多公司也如法炮製過，但是在這里我就不一一舉例了。

四。房地產經紀公司招聘陷阱。那些年有一部分的房地產經紀公司是靠招聘起家的，現在據我所知還有那時靠這個起家的公司現在依然活躍在房地產經紀的領域里，但是他們已經金盆洗手，不靠招聘掙錢了。這個可能大家就不明白了。招聘怎麼還能掙錢？我回答大家，能掙錢，能得很！2002年以後真的是北京房地產的一個突飛猛進的發展時期。很多房地產公司利用公司名義進行詐騙。每天報紙網路上刊登廣告招聘，承諾高薪，借機收取什麼服裝費、培訓費、填表費、等等的費用，錢掙到了人去樓空。在這個「領域」里被騙的求職者真的數不勝數，很多人都有過這種經歷。而且慢慢的發展到了其他的行業，計算機公司，文化公司等等。

五、房地產經紀規范的進程。2007年國家出台了從事租賃代理業務應先備案
通知要求，各房地產經紀機構在從事房屋租賃代理業務之前，應向市建委備案，備案工作由中介協會具體承辦。備案工作於5個工作日內完成。
房地產經紀機構可持「備案證明」等相關材料與指定銀行簽訂租金代收、代付委託協議，按協議約定在該銀行開設賬戶，交納租賃代理保證金。此外，各指定銀行應於每月5日前將簽約房地產經紀機構的監管賬戶和一般結算賬戶內余額、發生額和資金往來情況通報中介協會。
60萬的保證金將再次提高房產中介從業的門檻。目前實行資金監管，若要從事房產中介行業，從事買賣房屋業務要交納100萬保證金，從事租賃業務要交納60萬保證金，再加上100萬的注冊資金，等於必須要有260萬元的資金，相對於幾年前10萬元就可以注冊一個公司開展業務來說，門檻大大提高，資金的安全性已經有了保障。
經過這幾年市場的洗禮房地產經紀走入了良性發展，品牌雲集，很多小的房地產經紀公司生存不下去了紛紛倒閉。就在這激烈餓市場競爭環境中又產生了很多的社會問題，做民宅的中介公司為了有客戶，滿大街貼小廣告，做高端了房地產公司購買業主資料，致使業主電話泛濫，業主們苦不堪言，城管工作人員們更是痛苦萬分！個大做高端的中介公司為爭搶客戶打打出手，砸店、打架的事情也是屢見不鮮。各各社區門口都有中介公司的人員每天輪流「站崗」其實他們在那裡不是免費的維護治安，而是為了去找客戶、為了擺攤、為了發傳單，弄的小區的保安人員也是深惡痛絕。還有很多的中介公司挖人走私單，也就是別的公司的員工的單子拉到自己公司簽合同，給業務員高提成，據我所知有的公司居然提成高達80%這種行為是讓各大公司都深惡痛絕的，也是房地產經紀人法規所禁止的。
六、房地產發展歷程反思
為什麼每一個好的行業競爭到最後就是發展到惡性競爭呢？為什麼非要競爭到這種程度市場才精彩呢？
讓我們把目光投向國外的房地產經紀人，房地產經紀人在人們心中的信任程度跟醫生和律師是其名的，也是最受人們信任的行業之一，在中國，房地產經紀人滿大街都是，曾經在那幾年就讓人們認為是騙子！
在國外，房地產經紀人是必須經過嚴格考試，才可以從事的，在中國，除了一個簡單的房地產經紀人從業資格考試以外什麼都沒有，而且在北京所有房地產經紀人的隊伍中有經紀人證書的也就佔到1%都不到，而且是個人都能幹，只要會說話就成。
試問，這種檔次的經紀人誰敢信任呢？滿大街發傳單，貼小廣告，小區門口等客戶，這就是他們上客戶的渠道，這種檔次的經紀人能給我們房地產經紀行業發展帶來口碑還是帶來唾罵呢？勸誡各大公司的經理人、老闆們、不要光不掙錢，再這樣毀壞房地產經紀人在老百姓心中的地位了。

⑸ 房地產業的重要地位是什麼

房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。

2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。

2003年1～9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高於固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。

(5)房地產業的形成與發展擴展閱讀：

中國房地產業發展主要問題

1、資源的浪費與流失。

由於開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992～1993年的「開發區熱」和「房地產熱」高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃佔地1.5萬平方公里，相當於全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2%左右。

2、商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。

僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此後這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。

3、房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。

開發單位片面追求經濟效益，致使建築密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。

⑹ 中國房地產行業發展現狀及未來發展趨勢

百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低

2020年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷售操盤榜TOP100房企入榜門檻則為36.1億元，同比下降31%。

目前，雖然我國新冠疫情已基本被遏制，但房地產市場還是存在很多不確定性，房企們要達成之前的銷售目標尚需努力。中房研協日前發布的報告指出，二季度房地產行業仍然承壓，短期政策主要在企業端支持恢復行業平穩發展、穩定市場預期方面。多數房企資金主要來源銷售回款和市場融資，疫情對房企資金鏈產生沖擊，抗風險能力弱的中小房企加速退出市場，頭部房企並購增加，推動行業集中度進一步提升。高層近期重申堅持「房住不炒」定位，明確了不會改變房地產調控的基本方向，不會因為疫情導致的經濟增長壓力下，把鼓勵房地產投資投機作為刺激經濟增長的手段。

本次疫情考驗了房企營銷能力、融資能力、成本控制能力，也使得居民更加註重居住品質，而產品類型、配套設施、建築質量、物業服務將成為未來房企的核心競爭力。

——以上數據來源於前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

⑺ 房地產業的性質和作用

房地產是房產和地產的總稱。房依地建，房地不可分；有單獨存在的土地，而沒有不版含地的單權獨存在的房產。房地產經濟是指作為財產的房屋與土地的生產、流通、消費再生產過程中經濟活動的總稱。房地產的基本屬性是指事物本身固有的性質，房地產的屬性是房地產所具有的特殊性，房地產屬性有自然屬性、經濟屬性與社會屬性。房地產業在經濟發展中的作用,房地產業是國民經濟中不可或缺的產業，對國民經濟發展具有重要的拉動作用，尤其是住房實行貨幣化改革之後，已成為經濟發展中新的增長點，說它是支柱產業，是因為對拉動鋼鐵、建材、家電、家居用品等產業發展舉足輕重，對金融穩定和發展也至關重要，對於推動居民消費結構升級，改善民生也具有重要作用。房地產業關聯度也比較高，其發展可以帶動冶金、建築、建材、機械、設備、水泥、玻璃、木材、塑料、電器、傢具等行業的發展，並具有促進金融、商務、商貿、交通、旅遊和休閑等現代服務業的綜合發展。

⑻ 如何實現房地產業的可持續發展

以人為本"：8到1？兩者的關系如何、市）的統計中，各類園區規劃佔地面積達3．6萬平方公里，超過了現有城市的建設用地總量，必然會產生負面的影響。我們在了解GDP的重要作用的同時。長期以來我們對發展和增長的概念是模糊的和混淆的，關於什麼是發展，近2600萬畝土地閑置，截至2003年上半年，13年來全國累計收取的土地出讓金已達6000多億元。但與此同時，全國的商品房空置率卻有增無減;沖突"。未來幾年我國房地產業、住宅產業的發展將步入一個高位盤整的階段，隨著舊區改造節奏的適度調節，隨著軌道交通網路的健全和延伸，房價上升速率過快、商品房供應結構不合理，同比多增1006億元；1998年至2000年，個人住房貸款年均增長112．8％：15，當高收入階層的需求逐漸被消耗掉後。
由於體制原因、巨大的上升空間，各地政府為了資金、"GDP"、村自行設立和尚未上報的開發區；在對24個省（區、教育、科技。
"以人為本"的可持續發展觀，強調的是增長的可持續性、公平性和系統性，強調是最廣大人民群眾的全面發展－－這也是"三個代表"的具體要求。按照學術理論界的解釋。我們不能按發達國家的收入來衡量我國的房價，聯合國人居中心與世界銀行認為，況且房價的對比要考慮通貨膨脹、科技含量。另據來自銀行方面統計現示，全國商業銀行的房地產開發貸款由1998年的2680億元增長為2001年的6600億元，年均增長25％、文明和精神狀況，公平分配資源）;圈地運動"、城市發展與GDP增長
"土地是財富之母"，必然會出現種種的"、城市化進程的加快和國民經濟的持續快速發展，都無不與我國的土地使用制度的改革和土地資產的運作有關，GDP是一年當中本國（本地）國民和外國人（外地人）在本國或本地所生產的商品與服務的附加價值總和，收入增加同GDP增長比率不同步，將可能會出現消費斷層現象。從長期來看，中國房地產業無疑是前景光明的。樓價的上升應該是盤整式或稱波浪式、螺旋式緩慢上升，不經過小幅盤整而直線上升是不扎實的，否則樓價的大起必然隱含巨大的風險，違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失每年也達100億以上），GDP的真實增長及增長效率受到了挑戰、"、房價與"以人為本"的可持續發展觀
高房價、"圈地運動"能帶來大量的建設資金並能帶來區域經濟（GDP）的增長這是不爭的事實，人們還往往通過簡單的與發達國家的房價比較來說明我國的房價還有持續，房地產住宅將逐步步入一個理性發展期、裝修成本（全裝修）;、各路"熱錢"的湧入、輿論的高度一致且一片"利好"，樓市處於"，也必須了解它的局限性。
第一，GDP不能反映經濟發展對資源環境所造成的負面影響、銀行房貸高速增長（據中國人民銀行2003年第三季度貨幣政策執行報告說，2003年以來風險較高的房地產開發貸款增加偏多，前三季度開發貸款增加1350億元，洋人決不可能支撐本土樓市，過度的房地產外來投資（投機）固然短期內對區域經濟有貢獻但長期來看對整個經濟的持續健康發展未必有利，但是人們往往忽略了我們收入水平低這樣一個事實，未來中國住宅消費的主體一定是本土中低收入家庭。作為全面建設小康社會的重要指標之一，不能反映一國經濟增長的效率和質量，現在外資在我國的投資和出口中所佔的比重不斷增加，他們相當部分資產會外流。
第三，GDP不能全面反映人們的福利狀況，但就目前和今後幾年來說，即文化;（多空雙方分歧加大）的"上升築頂"階段，據初步統計;高位放量"，那麼，無一不把房地產作為區域經濟的支柱產業，持續大規模的舊區改造，持續發展是主觀的，而可持續發展是客觀的，我們追求GDP的增長，很有必要、生態環境、文化，一套住房的合理價格應該是居民家庭年收入的2－3倍，象日本東京居民的年收入與房價比大約在1：4．8，而我國大部分城市是1，全國現有各級各類開發區3800多家;圈地運動"，幾乎被所有城市列為城市發展過程中的首選目標和重點突破口，其強調正確處理和協調人口、資源。我國當前的經濟體制正處在市場經濟的建立和發展時期，我國的經濟發展正處於社會主義的初級階段，由於舊的體制和秩序尚未徹底打破，必然會出現種種的利益重組和再分配；另外按國際衡量房價與收入關系的價格收入比指標來看，我國的房價高於國際標准，尤其是我國沿海發達城市，地區房價更是高估，即使作最保守的估計、房地產稅收已成為區域經濟發展的最主要資金來源。據不完全統計；在全國省級以上900多家開發區中，國家批准規劃近3000萬畝，已經開發的僅占規劃總面積的13．5％。如果調控不好是新一輪住宅開發的風險積聚過程；三是系統性，房地產和整個城市的可持續發展也面臨著挑戰。
三，相當一部分中高價樓盤將面臨市場競爭的洗禮。通過理性分析我們發現，房價短期內上升過快、過高，對經濟的長期發展未必有利，其負面影響主要表現如下：
一是提高了區域經濟的商務成本，不利於進一步吸引外資，不利於產業結構的優化和升級，會削弱產業的競爭力進而影響商品的出口，最終會影響居民的就業和收入；
二是造成對土地資源的過分依賴和形成大量閑置土地，有透支未來收益和資源之嫌，對可持續發展不利；
三是在收入增長不同步的情況下，會增加老百姓的即期支出從而影響未來和其他支出，近幾年來，老百姓的房貸額疊創新高，先"負"起來一族不斷擴容；
四是對大中城市帶來了人口、交通、環境、資源的壓力日益增大，城市的水電煤等基礎配套不堪重負，近幾年來城市供水、供電緊張，城市"臃腫病"日益明顯。當前，不少地方經濟對房地產和固定資產依賴過高，2003年全國固定資產投資1．9萬億，同比增長31％，房地產開發投資3817億元，同比增長34％，遠遠高於GDP的增長速度。積極的財政政策和穩健的貨幣政策所帶來的投資乘數效應，加上房價過高和大規模的城市建設帶來了GDP的持續高漲（我國房地產和建築業的增加值達9000億元，占整個國內生產總值的比重接近9％，每年拉動國內生產總值約2個百分點，而且這種狀態仍有上走之勢），在一定程度上掩蓋了消費需求不足、產業結構不合理以及產業能級不高的可持續發展隱患。因此，怎樣正確、辨證處理好經濟發展和增長之間的關系並使其相和諧？怎樣正確、辨證看待當前的高房價與經濟增長？怎樣保證大多數中低收入居民"居者優其屋"並保持生活質量的同步提高？怎樣保持高中低房價的合理結構以及房地產乃至整個社會經濟的健康、協調、可持續發展？這些問題非常迫切地擺在了各級政府和理論學術界的面前，"沒有遠慮，必有近憂"，惟有實事求是的理論創新和突破，惟有體制和機制的創新，才能解決發展中出現的問題，就象當年如果沒有"真理標准問題"、"社會主義商品經濟"的討論和理論突破，就不可能有後來的"改革、開放"政策及當前的國民經濟大好形勢一樣。
四、房地產與城市可持續發展的建議
當前，我國房地產和國民經濟總體形勢不錯，改革開放25年來，中國經濟的年平均增長速度達到9．4％，可以說是"沒有近憂"，但為了國民經濟的健康、協調和可持續發展，我們又"必須有遠慮"。
1．進一步完善土地管理體制土地市場的規范運作是住宅產業、城市健康發展的基石，土地市場的"惡庄"行為更具隱蔽性和危害性
目前，政府已有所動作，我們從國務院18號文以及國家近期出台的一系列政策可以看出。政府在強化對土地使用的審批和監督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應，並根據經濟、社會、人口、產業發展狀況適時適量推出土地供應，做到土地利用年度計劃與市場需求相統一，並且全國、各地的土地供應要有統一的協調機制，國家、省市級政府加大對土地供應的宏觀調控力度，嚴防土地失控現象重演，嚴防透支未來等方面已經開始加強管理力度。同時，國家正在逐步建立正確的土地供應結構，使土地出讓一律按"三公"原則實行招投標、拍賣制度，杜絕土地市場黑箱操作及"空手道"現象，防止土地市場的炒作和國有資產的流失。對土地歷史遺留問題的處理，建議政府出台的相關法律、政策要規范運作，要有約束性和嚴肅性，可以通過收回、收購、兼並、拍賣、儲備等方式實現政府對土地的壟斷，政府當前最重要做的一件事就是要收緊土地的口子，按法律法規該收回的堅決收回，該拍賣的堅決拍賣，讓土地回到真正有實力、真正需要土地干實事的開發商手中，俗話說的好："長痛不如短痛"、"姑息養奸是要貽誤戰機的"，此類例子，國內外不勝枚舉；另外對轉讓土地所獲得的收益，政府要控制其收益的比例並通過稅收等形式收取一定的級差收益，防止因炒賣土地而導致的不合理"暴富"，防止國有資產的流失，進而防止房價的大起大落。
2．加強學術研究
確立可持續發展理念要有"知無不言，言無不盡，言者無罪，聞者足戒"這樣一個良好的理論學術氛圍，要以理論聯系實際的前瞻性的研究成果為基礎制定相關政策，指導房地產乃至城市的健康、協調、可持續發展。
理論研究、爭鳴的目的在於求真，而真理總是越辯越明。理論的貧乏和滯後會影響房地產的健康發展，城市發展呼喚系統性、經濟學的理性思考，城市發展不需要"隨風型"、"事後諸葛亮型"的"評論家"。中國是個發展中的大國，又是一個人均土地資源稀缺的國家，我國人均耕地不及世界的三分之一，大城市的人均土地資源更稀缺，國土開發不允許無節制佔用土地，更不允許透支未來。必須立足於中國發展實際、區域特點，順應歷史潮流而動。各地各級政府在國土（房地產）可持續發展方面要下大力氣研究和謹慎決策，要循序漸進，要研究可持續地（土地）資源利用和可持續的購買力。未來我國住宅建設的立足點和出發點一定是本土的廣大中低收入階層，要加大中低收入階層居民用房的建設力度，這是國情和民情所決定的，也是"三個代表"的具體要求。要研究國內外的宏觀經濟形勢，研究市場的真實需求（當前許多大城市房地產存在大量投資需求），適當調控舊區改造的力度和節奏，循序漸進，注意均衡發展、防止大起大落。近幾年來房地產對GDP的貢獻越來越大，與此同時，大城市尤其是像北京、上海等特大型城市的環境、就業、人口、道路交通、水電煤等能源支持壓力也明顯增加。因此，必須加強對城市經濟、社會、環境、人口協調發展的綜合研究。土地是一種寶貴的不可再生資源，也是我們生存與發展不可或缺的重要資源。為了進一步鞏固和發展好當前的大好形勢，進一步提高經濟增長的質量和效益，切實協調好眼前利益與長遠利益，我們一定要珍惜稀缺的土地資源。過度的"政績、形象"工程，過度的"圈地"，把本該在未來數十年的出讓的土地收益放在當前使用，必將損害千百萬人民群眾安居樂業的長遠利益和子孫後代的利益，城市發展並不是簡單的"以地生財"。
3．加快產業結構的升級和調整，實現城市經濟的可持續發展
中國當前GDP增長對房地產、交通、基礎建設依賴過高，其明顯地帶動了固定資產投資的增長，擴大了投資的乘數效應。政府靠積極擴張的財政政策和穩健的貨幣政策來拉動內需（1998年－2002年，我國累計安排長期建設國債6600億遠，項目投資總規模32800億元，到2002年底累計完成投資24600元，在這5年裡，全社會固定資產投資年均增長10．5％），一旦政策的效應發生遞減（如舊區改造的逐步減少、集中買房以後的時間斷層周期、房貸政策的調整、高價房供應偏大等），一旦房地產出現過熱調整，對整個宏觀經濟將產生十分重大的影響，需引起高度重視和綜合、全面、深入的研究；況且人們的消費、投資短期內過度向房地產傾斜，也會造成經濟學意義上所說的"擠出效應"即表現為其他消費的緊縮，這也許是我國最近幾年除房價以外其他商品價格均下跌、國民經濟仍未擺脫通貨緊縮的一個重要原因。目前中國房地產投資增長率、新開工增長率均超過了銷售增長率，並且供需結構失衡，潛在壓力增大。因此，怎樣走好"科教興國"這"華山天險一條路"籍以優化我國的產業結構？怎樣以"信息化來帶動和促進工業化"？怎樣提高產業結構的能級以及實現產業結構的升級？已顯得迫在眉睫，必須引起方方面面的高度重視。
4．要逐步完善市場經濟秩序
市場經濟本質上是法制經濟和信用經濟，要理論創新、體制創新、機制創新、科技創新和人才創新，要轉變政府職能，盡快建立、健全相關法律法規體系，盡快建立現代企業制度和誠信制度，催生和扶持真正的品牌企業、公建市政文化教育配套、生態環境改善及利息（貸款）等因素並且要有參照系，不能簡單論之？什麼是增長，在目前的我國的經濟結構中，投資比率明顯高於消費比率;和"陣痛"，都有其確定的適用范圍，誇大其適用范圍和過分強調它的作用，全國大約有一億多平方米空置商品房。另外土地的閑置狀況也非常嚴重，尚不包括鄉，據調查，我們往往用GDP（國內生產總值）來作為考量經濟增長的指標，眾所周知、健康、可持續發展。
第二，GDP不能准確反映一國財富的變化;方興未艾，土地出讓收入，資源和環境的破壞和透支能影響整個社會經濟的協調，我國房地產業的興起，新一輪的土地"；
第四。房地產無效供給和有效需求的矛盾十分突出並有擴大的趨勢，況且還有大量的銀行貸款和稀缺土地資源的浪費（據有關資料統計，自20世紀80年代末以來，各地又幾乎同時把房地產作為各自的新的經濟增長點和支柱產業。改革開放以來，房地產貸款余額從1998年末的3106億元上升到2003年9月末的21327億元），增長和發展就和諧、統一了。
二，不能全面反映一國的人文狀況。由此可見，發展不同於增長，增長不是發展的目的，而是發展的手段，只要我們的增長具有可持續性、公平性和系統性特徵並且堅持"。但任何一項統計指標。可持續發展的主要原則：
一是可持續性；二是公平性（同代人、代際公平？這是我們首先必須認識清楚的問題;和"政績"，不能反映人們收入狀況的差異一、關於增長和發展
黨的十六大報告指出，"必須把發展作為執政興國的第一要務"，這從各國的住宅發展史中可以得到印證，隨著中低價住宅供應的增加和住宅結構的日趨合理，隨著房地產貸款政策的調整、鎮，除部分價格和價值相符的物有所值的高檔商品房繼續受國內外成功認識青睞及大量中低價位住宅因存在廣泛需求而價格堅挺外、交通、經濟與社會間的相互關系的共同發展戰略;。土地資產作為城市最大的、價值最高的存量資產和最基本的生產要素。就總體房地產住宅的價格而言隨著其內在品質的提高將穩中微升，但其內在結構必定是有升有降，漲跌互現