A. 畢業論文:濟南市房地產業發展現狀及趨勢分析
一 市場供給趨勢
1、房地產開發商向規模化、品牌化方向發展。在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產公司規模較小，開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整後，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。許多綜合實力較強的房地產開發商將把發展成熟品牌管理體系、實現高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。
②房地產供給將向多元化方向發展。配合住房制度改革，中國城鎮住房多渠道供應體系將逐步形成。房地產供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。
③商品住宅價格將穩中有降。近年來，商品住宅市場供過於求，依照供求規律，商品住宅價格應下降以刺激需求。商品住宅價格居高不下，供求規律在中國房地產市場中不起作用的主要原因是中國房地產市場是一個發育不完全的市場，其需求主體不是個體消費者，而是集團。1998年中國開始在全國范圍內推行福利住房制度改革，規定了停止福利分房時間表，逐漸將個人住房消費推向商品房市場，商品房市場需求主體也將逐步由集團向個人轉移，需求規律在房地產市場中作用逐漸增大。因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格當有逐步下調的可能。
二 市場需求預測
2000年底我國人均住房建築面積20.4平方米，正好處在中等收入國家人均住房水平上。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30～35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。隨著城市化進程的加快，城市人口數量的增加。大量危舊房改造及房地產二級市場、租賃市場的加快發育，住房市場還存在較大的發展空間。最近一些機構對多個城市調查結果顯示，居民對現住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩、三年內願意換購住房;己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民願意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。以城鎮人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年l億平方米左右），今後10年，我國的住房建設有持續的發展。具體表現在投資和消費會同步增長（投資增速有可能減緩），加入WTO後，我國的房地產市場將逐漸由集團或機構消費為主，改變為個體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質量會有進一步改善，銷售環節會加快規范，住房消費服務領域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產法制建設將得到加強。
①加入WTO商業用房將會走俏。目前,外資企業對中國經濟形勢一般持觀望態度，不少外國公司只在中國內地設辦事處而非公司，並且除了大集團公司外，一般只租不買。入世後，關稅等條件放寬，在中國投資有了保障，各種不同規模的外資企業具備了進入國內市場的條件和信心，可為寫字樓和外銷公寓市場提供一個可觀的客戶群。而房地產業由於其本身的不流動性，將導致「入世」後的房地產市場只有外銷需求的擴大而不會有境外供給的直接增加。
②普通居民住房需求繼續增長。據統計，中國城鎮居民人均住房面積只有10多平方米，中國城鎮居民有5億人，潛在需求很大，加上家庭規模小型化趨勢，小戶型市場將會增加。在福利分房制度下，普通居民的購房能力不足。從而使得房地產市場有效需求不足，實行貨幣分房以後，這種狀況可望得到很大的改變。
③城鎮人口增加的市場需求量預測。當前,中國城市化水平為40%，城鎮人口約5.1億。預計2020年城市化水平達到55%，全國人口14億，城鎮人口增至7.7億，城鎮人口凈增2.6億，按人均居面積10平方米，即建築面積20平方米計算，共需為新增人口建設住房52億平方米，平均每年需建設住房3億平方米。
④居住條件改善增加的市場需求。目前城鎮居民住房人均居住面積為13.6平方米，「十五」末要提高到22平方米，與發達國家有相當大的差距。如美國人均住房居住面積40平方米，歐洲45平方米，德國為38平方米，日本為31平方米，新加坡30平方米和台灣省28平方米，這都是使用面積。最保守估計，按2020年城鎮人口達到7.7億人、每人增加4平方米計算，前20年為提高居住水平需求新建住房30.8億平方米，平均每年1.8億平方米。
⑤拆遷改建增加的市場需求。預計每年需拆除重建1億平方米。今後20年，每年需新建住房至少5.8億平方米。剔除重疊部分，中國未來20年每年住房需求大約維持在4～5億平方米。
三 房地產配套體系發展趨勢
①房地產金融的完善和發展。房地產業是一個資金密集型產業，金融的介入是房地產業發展必不可少的條件。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，就中國目前情況來講，這兩種房地產金融業務發展很不均衡。開發信貸業務開展的時間比較長，業務量也比較大，有效地支持了中國房地產業的發展，但消費信貸的發展卻還是近一兩年的事。隨著福利住房制度改革的推進，中國房地產市場的需求主體逐漸由集團向個人轉移，住房消費信貸對房地產市場發展的重要作用日益顯現出來，各大商業銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的住宅消費信貸業務。1997年5月人民銀行公布《住宅擔保貸款管理試行辦法》不僅給按揭業務提供了法律依據，對房地產金融也是一大突破。從當前按揭業務發展現狀看，還存在貸款時間短、貸款比例低、擔保方式單調、風險迴避不夠的缺陷。可以預計，隨著中國房地產市場的進一步發展和住房制度改革的不斷推進，房地產消費信貸業必將有迅速的發展，近期可以預計的是擔保方式可能會有較大突破，如試行一次擔保和引入保險機制。
②住房一級市場將對房地產業發展起著越來越大的作用。現在對住房需求大的往往不是沒錢無房戶，而是有錢有房的人。這些人有房想擴大居住面積，辦法之一就是換房，通過市場交易增加需求。據預測，住房實物分配切斷後走向貨幣分配，個人收入將增加。全面開放一級市場所產生的效益要比切斷實物分配產生增加量還要多。未來住房一級市場將充滿活力，將是買方惜金挑剔的市場。住房是個人最大的消費品，買房貨比三家，非常審慎。所以，房地產商要注重產品質量和品位、服務的提高。
四 「十五」時期房地產行業發展
「十五」時期是中國房地產業蓬勃發展的時期。2000年中國城鎮居民為4.58億人，人均住房建築面積19.8平方米(按2001年《中國統計年鑒》數據推算而得)，預計到2005年，全國城鎮人口將達到5.4億人，按平均每人22平方米建築面積推算，在「十五」期間需增加住房建築面積28億平方米；如果原有舊住宅每年按4%的比例拆遷重建，5年合計20%，總面積為18億平方米；兩者合計，「十五」時期需新建住宅46億平方米。按2000年城鎮商品住宅平均每平方米造價1000元計算，「十五」時期城鎮住宅建設投資將達到4.6億元。如果按商品住宅占商品房面積的85%(1996～2000年平均數)推算，5年中城鎮需要竣工商品房54億平方米;按2000年商品房平均每平方米造價1139元(見2001年《中國統計年鑒》)計算，5年中商品房建設投資總額將達到6.2億元。「十五」時期全社會固定資產投資總額大約為221064億元，商品房投資占其28%，表明房地產業在第十個五年計劃的經濟和社會發展中將占據顯著的地位。
B. 求房地產3000字論文
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因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。
國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。
有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。
漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。
在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。
C. 房地產行業未來的發展趨勢如何
相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》
房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。
趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低並趨於合理水平
過去的10年，房地產處於上升期。由於主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣政策、快速的城鎮化進程和地方政府對土地財政的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長(沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本)，遠超其它行業的平均利潤水平。
國土資源部2011年5月發布的數據顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%～40%。根據中國社科院(住房綠皮書《中國住房發展報告(2010-2011)》)的數據顯示，我國房地產業平均毛利率為55.72%，相對於國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。
隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。未來10年房地產業利潤水平將逐步回歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%～10%之間，暴利時代將不復存在。
趨勢之二，積極採用新材料、新技術，大力發 展綠色建築
鼓勵應用建築節能新技術、新材料，大力發展綠色建築是國家下一步發展的重點。比如，採用改進房屋建築門窗保溫氣密性能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃;應用優質新型牆體材料;利用地下熱能保持房間恆溫的地源熱泵技術;因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財政部、住建部專門發文，鼓勵在公共建築、民用建築集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建築應用水平。今年光電建築應用政策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的項目傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建築應用比例作為約束性指標，綠色建築應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。
除了鼓勵性政策以外(包括財稅部門給予相應的稅費減免)，國家還會採取強制性措施，推動綠色建築的發展。按照住建部的要求，「十二五」期間將加大全面支持綠色建築發展的力度。如在土地「招、拍、掛」中設置前提條件，規定不是綠色建築不能投標;大面積建設推廣綠色建築的，則享有優先條件;對綠色建築設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標准認證建築達到300～500個，在「十三五」時期，將全面實現綠色建築的目標。
報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建築項目認證、新材料新技術應用和建築部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建築三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加(一般不超過10%)，但隨著普及宣傳，通過綠色建築認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建築已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建築項目轉型的發展戰略，宣布自
2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，「十二五」期間將加大全面支持綠色建築發展的力度。如在土地「招、拍、掛」中設置前提條件，規定不是綠色建築不能投標;大面積建設推廣綠色建築的，則享有優先條件;對綠色建築設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標准認證建築達到300～500個，在「十三五」時期，將全面實現綠色建築的目標。
目前一些品牌地產公司在實施綠色建築項目認證、新材料新技術應用和建築部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建築三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加(一般不超過10%)，但隨著普及宣傳，通過綠色建築認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建築已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建築項目轉型的發展戰略，宣布自
2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工項目，都將參照不低於綠色建築一星的標准進行設計和建造。
趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作
目前國內多數房地產開發商，往往既是投資商又是開發商，項目開發的資金來源除了自籌之外，主要依賴於銀行等融資渠道和購房款。一些開發商還有自己的設計單位、營銷公司、施工承包隊伍和物業公司等。
隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由
高度專業化的公司分別承擔。隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是發揮一個資源整合或綜合協調的作用，更多的是主要依靠投資商、承包商、營銷代理商等之間的專業化合作。
未來還將實現投資商和開發商角色的分離。資金除了銀行渠道之外，將廣泛引入社會資本，包括信託、私募股權、企業債、IPO上市等，房地產開發商更像是一個高度專業化的管理型公司。目前，我國房企IPO和股市融資受政策抑制，短期內很難改變，因此，私募股權是未來的發展方向。
趨勢之四，融資能力和資本運作能力要求更高
房地產開發是資金密集性行業，在當前限購、限貸的不利環境下，房企良好的融資能力和資本運作能力至關重要。房地產開發應該實現融資渠道多元化、合理控制財務成本、保持合理的負債率和良好的現金流。
國家統計局數據顯示，目前我國房企的資金來源中,企業自籌比例已上升至43%以上,個人購房預售款比例在25%以上,商業銀行貸款只佔15%左右。而銷售不暢、市場預期不好，形成了對房企的資金壓力，迫使企業去尋找高成本的融資渠道以填補資金需求的缺口。
房地產開發企業的國內融資渠道，除了上市資本市場和銀行系統外，大部分選擇信託方式，少數選擇民間借貸。而一些拓展海外融資渠道的做法值得借鑒。最初的融資主要是針對單一的項目，以後逐漸開始嘗試以公司制的形式，與海外成熟金融機構進行長期合作。這種從鬆散型的項目投資合作轉變為公司制的緊密型投資，是基於大型房企進一步做大規模和做強實力的戰略考慮。市場規模的迅速擴大，僅靠幾家房企之力顯然是不夠的，多元化的融資渠道給國內房企帶來幫助。海外成熟金融機構和投資機構對投資管理的規范運作，對提升國內房企的管理水平和質量，將起到重要作用。
趨勢之五，品牌化經營、精細化管理和標准化制定
在調控和市場的風險中，如何使房企保持核心競爭力，實現穩步健康的發展，已成為當前一個突出的問題。預計更多的房企，將把注意力集中到關注品牌、資本、產品和營銷能力上來。
房企的品牌經營，歷來被認為是企業的軟實力，而要實現企業的高利潤和高附加值，必須注重品牌的培養和樹立，重視品牌的有效表現和宣傳手段、重視購房者的需求研究和市場發展變化等。在實踐中，許多知名房企的品牌化經營，使項目的促銷手段和銷售價格方面的優勢得到了充分的體現。
相比之下，中小房企的項目工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的產品，產品定位比較隨意，項目的實際成本與目標成本偏離較大，這就更應該注重項目的標准化和精細化管理，這也是中小房企擴大經營規模的基礎條件。
趨勢之六，營銷成為核心和關鍵環節
如果說房企的融資能力和資本運作能力起著決定性作用，營銷環節則是實現盈利的至關重要環節。強大的營銷能力可以最終實現資金回籠和資金增值，同時也能提高項目投資方的信心和實現市場預期，從而使房企的資金進入良性循環，並得以持續開發經營。
目前，國內多數開發商與專業化的營銷代理公司進行合作，房地產營銷代理公司參與到項目的整體規劃、從戶型設計到每一套房子該如何銷售等每一個細節，協助開發商最終實現銷售目標。一些有品牌、有規模的房地產營銷代理公司，由於擁有豐富的客戶資源也介入了新房的分銷業務，通過建立各種形式的客戶會，定期舉辦各種活動，以提升客戶資源的利用率，增加客戶對品牌房企的忠誠度，促進了營銷市場的繁榮。
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一、當前我國商業銀行對公房地產金融業務面臨的形勢
1.房地產調控政策走向
預計2007年房地產調控的關鍵是加強政策的執行力，政策的重點是加快住房結構調整，二是完善住房保障制度，三是大力規范市場秩序，四是繼續抓好督促檢查。與此同時，鑒於當前我國經濟、社會矛盾的復雜性及房地產市場各主體行為的不確定性，房地產調控政策仍有—定的不確定性。
2.房地產市場狀況
預計2007年我國房地產市場總體發展趨好，結構調整趨勢進一步加大，市場差異化特徵進一步明顯，但市場的完善仍是一個漸進的過程。這主要表現在四個方面：一是房地產市場需求依然較旺盛；二是房地產市場投資、供給結構將有較大改善；三是房價總體漲幅將下穩回落，各細分市場的價格走勢會有所分化；四是中西部及二、三線城市房地產市場較快發展的態勢基本形成，大型房地產企業集團跨區域經營的格局進一步明顯，房地產市場在全國范圍內的波浪式擴展格局已經形成。
3.同業競爭進一步激烈
目前我國商業銀行對公房地產信貸業務市場競爭較為激烈，特別是近年來各家銀行都把大力發展個人住房貸款業務作為戰略轉型的重點，為促進個人住房貸款業務的發展，各家銀行都加大對優質房地產開發企業和優質住宅樓盤的對公房地產信貸資源的配置。目前，對公房地產信貸業務開辦最早、規模最大的中國建設銀行憑借其傳統優勢依然佔有較大的市場份額、保持較強的競爭優勢；中國農業銀行近年來一直積極發展在該行業務結構中資產質量和效益較好的房地產信貸業務，快速增長勢頭十分迅猛；中國銀行、中國工商銀行上市後對公業務板塊的調整大大增強了其業務競爭力和後發優勢；民生銀行等股份制商業銀行依靠靈活的激勵機制日益加大對優質客戶的營銷；外資銀行隨著我國加入NT0滿五年後的金融業全面開放，在基本處於完全平等競爭的情形下，將充分利用其更具優勢的管理能力、風險控制能力，依託領先的產品和服務，在北京、上海等重點城市進一步佔領部分高端市場。此外，隨著國家開發銀行逐步向商業銀行轉軌，將進一步加劇市場競爭。
4.直接融資的影響
發展房地產直接融資既是我國房地產市場和金融市場發展到一定程度的客觀需求，也是中國人民銀行等政府部門積極倡導並為之積極努力的發展目標。近年來，在銀行信貸閘門繼續收縮之後，或者出於資金鏈條緊張的原因，或者出於業務拓展儲備土地資源的需要，或者出於並購其他房地產企業股權或資產的需要，許多房地產開發企業紛紛謀求通過IPO、配股、定向增發、私募股權、信託、債券等多元化融資渠道募集資金。越來越多的房地產企業、特別是優質房地產企業將謀求更多形式的資金支持，這將在一定程度上分流我國商業銀行較優質的信貸需求。
二、當前形勢對我國商業銀行對公房地產金融業務的影響
當前形勢對我國商業銀行對公房地產金融業務來說，是機遇與挑戰並存。
1.發展機遇
第一，有利於商業銀行業務持續健康發展。根據我國《全面建設小康社會居住目標》，要實現2010年全國城鎮人均住房面積30平方米的目標，可以清晰地預見未來我國房地產業發展空間依然較大，這為商業銀行拓展房地產金融業務空間提供了基礎。目前國家對房地產市場的宏觀調控，有利於房地產業的長遠發展，從而有利於房地產金融業務的持續健康發展。
第二，有利於商業銀行優化業務結構。土地、信貸政策的從緊，房地產市場將會進一步出現優勝劣汰的局面，這將有利於商業銀行優化房地產客戶結構；中西部及二、三線城市的發展有利於商業銀行拓展業務、發展的新的區域空間；以普通住宅為主的自住性需求進一步得到政府的引導和支持，有利於商業銀行貸款進一步投向有真實需求的普通住宅項目。
第三，有利於商業銀行防範和化解信貸風險。一是2006年調控政策再次重申對自有資金達不到35%等貸款條件的企業不得發放貸款，並增加了新的信貸管理要求，表明管理部門旨在建立規范商業銀行穩健經營的長效機制，有利於商業銀行進一步加強風險防範意識。二是有關量化指標有利於商業銀行清晰、准確地把握政策，增強了管理的科學性和可操作性。比如90平方米以下住宅佔比不低於70%，這有利於商業銀行分支機構以此為標准，把握普通住宅項目的准入條件，預先排查風險；再如，有關空置三年的商品房銀行不得作為貸款的抵押物的規定，將促使商業銀行在發放貸款時選擇更加優質的抵押物或加快貸款資金回收。三是房地產市場信息透明度將加強，有利於商業銀行實時監控項目銷售情況。
2.面臨的挑戰
第一，政策風險仍將存在。目前我國房地產市場在一定程度上還是政府主導型市場，調控政策能否實現預期的目標還有賴於有關部委和各地政府下一步細化的具體措施及市場各主體的反應，市場發展及今後的政策取向存在一定的不確定性。這增加了商業銀行對市場、項目、客戶的判定難度，信貸業務潛在風險加大。
第二，局部地區房地產市場風險仍將存在。首先，局部地區部分樓盤銷售進度放緩或銷售不出去的可能性仍將存在。其次，在宏觀調控背景下，部分中小房地產開發企業綜合實力不強、負債率較高，不能獲得持續的資金支持，資金鏈條有斷裂的風險。再次，土地供應方式、土地使用權出讓收支的調整和拆遷規模的控制對土地儲備貸款有一定的影響。如調控政策對土地供應方式做了調整，由過去單一的價高者得地，轉變為在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、竟房價的綜合招標方式，因此，未來一段時間可能出現地價下滑或出現「流拍」現象，並可能導致政府獲得的土地出讓收入低於已經發生的土地收儲成本或完全沒有實現土地出讓收入；又如調控政策對拆遷的規模和進度進行了適度控制，這將使得土地收儲工作進程的不確定性增大。
第三，市場發展差異化加速對商業銀行房地產信貸管理水平提出更高要求。房地產市場的差異性不僅體現在不同區域層次范圍內的同一種產品市場，也體現在同一區域層次范圍內的不同產品市場。這就要求商業銀行必須根據市場的差異化特徵進一步細化商業銀行的房地產信貸政策，科學地制訂區別對待、有保有壓、有進有退的差別化政策。
第四，同業競爭加劇、融資渠道多元化等對商業銀行管理、服務提出更高要求。近年土地和金融調控政策的加強，進一步彰顯了資金和企業實力對於企業發展的重要性。如土地的招投標方式對地價款的支付時間要求較為嚴格，沒有足夠資金實力的公司無法在短期內完成地價款的支付。這使得一方面商業銀行會在少數符合監管條件的優質客戶和項目上加劇競爭，另一方面由於開發企業的資金需求與符合監管條件的信貸投放在時間上出現錯位，往往是房地產開發企業符合「四證齊全」等信貸條件時不再特別急需銀行信貸支持。越來越多的開發企業開始積極尋找傳統銀行信貸外的其他途徑來獲取資金，這些將對商業銀行的有效信貸需求造成較大的影響，這就要求商業銀行在信貸流程、品種、服務上積極採取相應對策，以拓展有效業務需求。
三、當前形勢下我國商業銀行對公房地產金融業務的發展策略
l.正確解讀調控政策、科學分析房地產市場形勢，特別應加強對當地房地產市場的分析和相關政策的研究
我國商業銀行應正確理解房地產調控政策對促進房地產業持續健康發展的深遠意義，理解調控的重點是發展「滿足當地居民自住需求」的「普通商品住房」；理解認真貫徹執行調控政策與穩健發展業務具有內在的協調一致性。鑒於房地產業地域性強，各地情況差異較大，商業銀行一方面應加強與當地政府部門的溝通聯系，重點分析和關注當地政府計劃、土地、規劃、建設等有關部門已出台或將要出台的實施細則或政策措施；另一方面，應認真分析當地房地產市場的供求狀況、市場運行特點，各項政策對當地市場及商業銀行房地產信貸業務可能產生的影響。通過加強對區域性市場的分析研究，增強對業務發展環境判斷的准確性，為業務決策提供更為科學的依據。
2.強化經濟資本對風險資產的約束，實施科學的貸款總量和投放節奏策略
商業銀行應以監管部門的資本充足率要求為導向，強化資本對風險資產的約束，以經濟資本分配為核心，實現對公房地產金融業務各項風險資產的有效配置。應根據自身資產負債結構狀況、房地產行業風險限額等指標，合理確定全行全年房地產對公信貸業務的發展規模，同時綜合考慮各分行2006年業務發展情況、2007年房地產市場情況、客戶及項目儲備情況等因素，科學、合理地制訂2007年各分行房地產對公信貸業務發展計劃，並建立各分行業務新增控制目標與資產質量水平掛鉤的動態調整機制。對資產質量出現不同程度惡化的分行，應適時相應調減其新增規模。為了避免全年業務發展大起大落，商業銀行應引導轄內分支機構加強對年度內擬投放的客戶及項目的分類排序和計劃管理，按照全年新增規模合理配置信貸資源，科學把握貸款投放節奏，切實做到投放時間均衡、規模控制有效。
3.細分客戶，扶優逐劣，實施客戶結構調整策略
商業銀行應在細分客戶的基礎上，根據各類業務的不同特點，制定科學、合理的客戶准入、退出標准，實施優良客戶准入、劣質客戶退出機制，實行「有進有退，進退並重、進而有為、退而有方」的客戶結構調整策略。一方面，在業務受理前期，應該嚴格按照所制定的客戶准入標准進行把關，規范客戶信貸營銷和信貸管理，前移風險控制關口。在房地產開發貸款業務方面，應重點支持資質等級高、信用良好、綜合實力強、經營業績良好的房地產企業(集團)，或具有較好成長性和盈利能力的房地產項目公司；對於不屬上述優質客戶范圍的一般客戶發放貸款，除要求客戶具備中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會等規定的貸款條件之外，還應同時具備以下條件：開發企業或其股東、主要負責人具有豐富的房地產開發經驗，有已成功運作的樓盤案例，近兩年內投資方及開發企業沒有拖欠銀行貸款的不良信用記錄：對空置量大、資產負債率高的房地產開發企業，要嚴格控制發放貸款；對資本金達不到規定標准、挪用和抽逃注冊資金的開發企業及不按合同約定支付工程款被建設行政主管部門列入信用不良單位的開發企業，不得發放房地產開發貸款。在土地儲備貸款業務方面，應重點支持法人組織機構完善、資本金充足、經營管理規范、能夠實行壟斷經營，且當地政府財政狀況及信譽良好、房地產市場行為規范、發展前景良好的省、直轄市、經濟發達地區中心城市行的土地儲備機構；對符合上述條件的其他城市的土地儲備貸款應審慎發放。另一方面，商業銀行應實施劣質客戶退出機制，利用調控的有利契機，主動從規模小、風險大、效益差的客戶中退出。對客戶雖然能正常經營但發展前景差、財務狀況呈劣變趨勢，客戶決策出現偏差和失誤，或具有潛在風險，或客戶經營期限即將到期、所經營的項目即將完工時，應採取措施主動退出。
4.合理把握貸款項目投向，實施項目結構調整策略
與商業銀行的一般公司類貸款相比，包括房地產開發貸款、土地儲備貸款在內的對公房地產信貸業務的顯著特點是還款來源主要依賴於具有特殊性質的產品—房地產項目的銷售／出讓收入。因此，貸款項目的選擇對於商業銀行來說具有重要意義。
根據我國政策導向和市場發展狀況，商業銀行的房地產開發貸款應重點投向具有區位優勢、適銷對路的中低價位、中小戶型住宅項目，積極支持節能省地型項目；嚴格控制向大戶型、房價明顯高於當地平均水平的高檔商品住房和寫字樓、商業設施等非住宅類項目發放房地產開發貸款；嚴禁向不符合當地經濟發展水平的「形象工程」、「政績工程」及各類違規開發的房地產項目發放貸款。對於土地儲備貸款，商業銀行要慎重選擇土地儲備貸款項目，擬收購儲備的土地應符合城市發展建設的需要和城市近期建設規劃，納入政府制定的土地收購儲備年度計劃，具有擬收購土地的選址意見書。對未納入統一規劃管理，未按要求編制和調整近期建設規劃的各類開發區、園區以及撒市(縣)改區以後的土地，不得發放土地儲備貸款。
5.積極關注區域發展變化趨勢，實施區域結構調整策略
根據我國經濟和房地產市場發展特點，東部地區，特別是珠三角、長三角、環渤海地區依然是市場發展最主要地區，值得商業銀行重點支持，其中應重點投向市場秩序規范、具有後發優勢、房價平穩增長的地區中心城市。要注意審慎投向房價高、波動幅度大的城市，嚴格控制投向房地產投資過熱、房價上漲過快、房地產市場秩序混亂的地區。此外，應積極支持有較大發展潛力的中西部及二、三線城市，穩步提高其市場份額。
6.區別對待，實施差異化服務和管理策略
為了有效實現上述客戶、項目、區域結構調整，商業銀行應著力在以下幾個方面加強信貸服務和管理。一是建立業務流程綠色通道，對重點支持的區域、客戶和項目可優先受理，減免信貸准入審核環節，優先安排專業人員完成重點客戶評價及項目評估，優先審批，並適度延長授信期限；二是建立差別化定價、擔保機制，對重點支持的區域、客戶和項目的貸款利率予以優惠，適度降低擔保條件；而對審慎支持的區域、非重點支持的客戶和項目原則上應提高貸款利率和擔保條件；三是建立差別化的客戶服務團隊。對於重點支持的客戶和項目，特別是跨地區的重點客戶應建立專門的、包括總分支和跨部門的客戶服務團隊，為客戶提供及時、便利的服務：四是建立差別化的資源配置機制，對重點支持的區域、客戶和項目在信貸規模和營銷費用等方面給予重點傾斜。
7.強化風險和質量意識，實施風險動態監測、預警，穩步提高資產質量策略
首先，應加強防範市場風險。商業銀行應提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力，對不利於房地產信貸業務發展的因素及時做好預警分析，規避和防範房地產市場風險。要特別關注不同地區經濟發展不平衡帶來的區域性市場調整風險，關注不同地區房地產市場發展程度不同可能導致產品供應的結構性失衡風險，關注國家對房地產市場加強調控的政策風險，規避因市場本身不成熟和不規范可能導致的市場風險。其次，應加強防範信用風險。商業銀行應提高對客戶的信用風險評估能力。對房地產公司客戶要加強信用評價和綜合授信工作，積極推進客戶信用等級評定工作，擴大信用等級評定覆蓋面，做到科學測算、合理授信、提高客戶評價和額度授信工作質量。應根據客戶的評級結果和額度授信量，科學、合理地開展信貸業務。第三，應加強防範操作風險。商業銀行應認真貫徹執行房地產金融各項業務操作規程，嚴格執行貸款「三查」制度(指對企業發放貸款時所做的貸前調查、貸時審查、貸後檢查)，加大對違規發放貸款的處罰力度，切實防範操作風險。根據房地產開發貸款和土地儲備貸款的業務特點，商業銀行應探索並完善推行項目貸款資金的封閉運作管理，把好資金的「進」、「出」兩個關口，有效監控項目信貸資金的使用，防範客戶抽逃、占壓或挪用資金而造成的信貸風險。
8.以客戶為中心，以市場需求為導向，實施產品創新策略
首先，商業銀行應加快對傳統房地產開發貸款產品進行梳理，對傳統信貸產品進行優化。應根據住宅、寫字樓、商業設施、工業用房等不同物業的屬性及其.目標客戶的特點，對房地產開發貸款的產品要素進行細化、區分，並制訂差別化的服務措施，提升房地產開發貸款對客戶需求的滿足程度。當前，應結合當地政策、市場狀況，特別要加快探索適合於中低收入人群、中低價住房需求特點的產品，實現我國商業銀行商業價值與社會利益有機結合。其次，商業銀行應積極開拓新的業務品種和業務模式。如針對部分企業對一些商用物業採取長期持有經營而非傳統的開發後銷售的運營模式，加快研發適用於經營性物業的產品。與此同時，應加強信貸業務與投資銀行業務的聯動配。合，如為客戶提供財務顧問等服務，積極順應客戶多元化融資發展趨勢和商業銀行綜合經營發展趨勢。
E. 急求一篇關於未來房地產發展趨勢的論文 具體內容是未來是會變好 還是泡沫
上鳳凰網上的房地產欄目看看，結合一些專家的意見，就是一個很不錯的文章。哈哈
F. 房地產發展前景！！！
1、房地抄產目前仍然是中襲國支柱型產業，在轉型過程中處於痛苦的調控階段，未來將逐步走向正規化，市場與國際調控相結合，即將出台的房產稅就是國家調控的最好印證
2、房地產將逐漸走向平穩，大型房企市場份額增加，小型房企將在市場震盪中退出房地產份額爭奪
3、在國際轉型完畢前，房地產以及其下遊行業仍然是支撐國家經濟的主要產業
4、對於房價走勢各地情況均有不同，但在整體市場肅清的情況下不存在大幅度上漲空間
G. 關於中國房地產發展現狀和未來發展趨勢的的論文
你好，我們可以完成這個關於中國房地產發展現狀和未來發展趨勢的論文，請告訴我論文的要求。