買農村宅基地建房拆遷

1. 想買農村拆遷分下來的土地建房，請問有土地證和房產證嗎，怎麼辦理

對農村宅基地或集體建設用地的買賣政策，國家的確規定的很嚴格，比如《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：……農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設……。
但實際中，買房人如果符合農村宅基地申請條件的，可以拿集體土地使用證到當地國土部門辦理宅基地調劑變更過戶手續（村內部成員調劑），農村宅基地的申請條件是：1、因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；2、外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；3、因發生或者防禦自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。
還有一些人可能象你一樣，想當一種「投資」的，這種買賣現象在城鎮和農村司空見慣，很多地方的國土部門在這一塊也是疏於監管，在辦理土地變更轉讓過戶、老屋翻建用地審批，根本不去實質性審查你是否在農村「一戶一宅」，是否存在違背土地法的相關買賣土地行為？
據我了解，你作為買受人如果是土地所在地的農業戶口，還是可以去買的，辦了上家的土地證和房產證後，你再去國土、房管部門過戶手續。如果轉到你名義下了，以後若遇拆遷，你當然是可以拿到拆遷相關補償款的。

2. 非農業戶口在農村買地並建房，拆遷時能得到一樣的賠償嗎

非農業戶口在農村買地並建房，拆遷時不能得到一樣的賠償，因為買土地建房是違法的。我國實行土地的社會主義公有制，任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地和違法建造住宅。

參照《湘潭縣農村宅基地管理辦法》第十七條，嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地和違法建造住宅。

參照《中華人民共和國土地管理法》第二條，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用。國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。土地使用權轉讓的具體辦法，由國務院另行規定。國家依法實行國有土地有償使用制度。國有土地有償使用的具體辦法，由國務院另行規定。

參照《中華人民共和國土地管理法》第六條，城市市區的土地屬於全民所有即國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於集體所有。

參照《中華人民共和國土地管理法》第四十六條，城鎮非農業戶口居民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，責令退還非法佔用的土地，限期拆除或者沒收在非法佔用的土地上新建的房屋。

國家工作人員利用職權，未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，責令退還非法佔用的土地，限期拆除或者沒收在非法佔用的土地上新建的房屋，並由其所在單位或者上級機關給予行政處分。

(2)買農村宅基地建房拆遷擴展閱讀

參照《湘潭縣農村宅基地管理辦法》第十五條，農村村民符合下列情形之一的，可以向本集體經濟組織申請宅基地。

1、改建和擴建的；

2、農村村民戶無宅基地的；

3、因結婚等原因，確需分戶建房的；

4、因自然災害需要搬遷建房的；

5、法律法規規定的其他情形。

參照《中華人民共和國土地管理法》第三十八條，農村居民建住宅，應當使用原有的宅基地和村內空閑地。使用耕地的，經鄉級人民政府審核後，報縣級人民政府批准；使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批准。

農村居民建住宅使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。出賣、出租住房後再申請宅基地的，不予批准。

參照《中華人民共和國土地管理法》第四十七條，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，沒收非法所得，限期拆除或者沒收在買賣或者以其他形式非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，並可以對當事人處以罰款；對主管人員由其所在單位或者上級機關給予行政處分。

3. 國家徵用農村宅基地一般如何補償

一、2017農村宅基地拆遷如何補償

1、土地法修正草案明確單獨補償農村村民住宅。草案規定，徵收農民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院制定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區、直轄市可以規定補償安置的具體標准。

現行第四十七條規定，徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償;徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費;土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍。上述三條規定在修正案草案中均作出修改。

2、征地補償內容增加了對宅基地的補償和社會保障補償。修正案草案規定，征地補償包括土地補償，被征地農民的安置補助與社會保障費用，農民村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償。

3、在住房保障方面。將對城市規劃區內的被征地農民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償;城市規劃區外則安排宅基地重建住房並按照新建房屋成本給予補償。

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安置方式

「農村集體土地房屋徵收補償辦法的建立和完善，不是簡單的將原由的陳舊條列進行簡單的重組增減，而是要在依據《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《徵用土地公告辦法》、《物權法》的基礎上，結合農村土地承包法和農村土地承包經營權流轉管理辦法。

借鑒《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》等相關法規的實施經驗。既滿足當前的現實訴求,更要著眼於不動產的統一登記和徵收。

遵循市場經濟價值規律原則，探索土地所有權歸屬與土地使用權補償歸屬分離的辦法，切實保障農民的合法權益。從而真正體現以民為本，立法為民。」楊在明說。

1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置

(1)可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換(即被拆遷人的房屋進行調換)。

(2)貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建築面積。

(3)被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結合成新，由征地單位委託具有房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估;同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價及價格補貼標准，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定並公布。

4. 關於農村宅基地拆遷問題

北京拆遷律師賈啟華，你好，根據土地管理法中的規定，給予被拆遷人的賠償包括版土地的賠償、地上附著物權、青苗補助費及農村村民住宅費等，原則上是不能低於其原有的生活水平的。土地的補償費一般是歸集體經濟組織所有，不過也要看情況著分給村民

5. 在農村的宅基地賣給別人以後以後被徵收,拆遷款該怎麼處理

農村的宅基地是不能進行買賣的，房屋買賣有效，拆遷款歸轉讓後的房屋所有權人，單方面違約是會受法律制裁的。

《中華人民共和國合同法》第一百三十五條「出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物的所有權的義務」。

甲在已收取了購房款的情況下，本應及時將出賣房屋過戶登記至乙名下，現因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權消滅，在此情況下，甲可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價—拆遷補償款，現因乙亦尚未實際領取拆遷補償款，則甲請求確認其享有上述徵收補償協議中乙所出賣給甲的房屋及土地使用權等財產所對應的拆遷補償款，符合法律規定和權利義務相一致原則，應予支持。

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及准備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬於農村集體經濟組織。因此，農村宅基地本身是不可以進行買賣的。

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交付是指標的物佔有的轉移。民法理論將標的物的交付分為現實的交付和擬制的交付兩種。

現實的交付即指出賣人將標的物的佔有直接轉移於買受人，使標的物處於買受人的實際控制之下。如將出賣的商品直接交給買受人，將出賣房屋的鑰匙交給買受人等等。都是現實交付。擬制的交付是指出賣人將對標的物佔有的權利轉移於買受人，以替代現實的交付。本條規定的出賣人應當履行向買受人交付「提取標的物的單證」的義務，就是一種擬制交付。

這種擬制交付可以稱為指示交付，它是指在標的物由第三人佔有時，出賣人將對於第三人的請求提取標的物的權利讓與買受人，以代替標的物的實際交付。最常見的指示交付是將倉單、提單交給買受人。交付必須是依出賣人的意思而作出的，如未經出賣人的同意，買受人自行將標的物或者提取標的物單證從出賣人處取走，則不構成交付，而是非法侵佔的行為。

買賣合同中買受人的目的是取得標的物的所有權，不言而喻，將標的物的所有權轉移給買受人，同樣是出賣人的基本義務。標的物所有權的轉移方法，依法律的規定而定。動產一般以佔有為權利的公示方法，因此，除法律另有特別規定或者當事人另有約定以外，動產所有權依交付而轉移。

不動產和法律有特別規定的動產，如車輛、船舶、航空器等，以登記為權利公示的方法，因此，其所有權的轉移須辦理所有權人的變更登記。無論合同是否作出約定，出賣人都應當協助買受人辦理所有權的變更登記手續，並將有關的產權證明文書交付買受人。在前面提到的在買賣合同成立時出賣人尚未取得標的物所有權的情況下，出賣人就應當在合同訂立後取得該標的物的所有權，以將其轉移給買受人。

網路-中華人民共和國合同法(1999)分則

6. 我農村戶口想在異地購買農村宅基地建房子怕以後拆遷 要是拆遷能不能得到賠償

不可以，法律不允許任何單位和個人非法轉讓土地。

宅基地屬於農民集體所有，回是村集體依法無償劃答撥給本村農民建房的。農民只有使用權，沒有處分權，不能作為個人財產非法轉讓。

農民轉讓宅基地上的房屋，也只能在同一集體經濟組織內部成員（同村）轉讓，並徵得村集體組織同意。不是該村集體經濟組織成員的，是不能購買農村房屋的，即使私下買賣了，也是不能過戶的。

《土地管理法》
第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
......
任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

第八條 農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

第十條 農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。

7. 農村有宅基地，但沒蓋房，拆遷了怎麼補償，可以在蓋房嗎

作為集體成員，一般還是有補償的，具體的補償方法按照該地區的徵收補償細則來確定。正常情況下，農村的宅基地被徵收的，政府的補償一般分為兩個部分，土地補償和地上附著物補償。農村宅基地為集體所有的土地，因此土地補償部分補償歸村集體所有。而房屋等地上附著物的財產所有權屬於村民私有，此部分的補償歸村民所有。

在實際的補償中，土地補償一般又可以有為兩種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據地方的補償標準例如土地區位價格等，對宅基地進行價值評估，直接以貨幣方式進行補償；置換補償就是在規劃的安置區域按照一定的價格標准折換成住房面積進行安置。

所以，在實際的宅基地徵收過程中，有統一安置的，一般都會按照家庭人口數量和原有的宅基地使用面積補償新的安置面積，原有宅基地上並沒有建造房屋的就沒有地上附著物的補償。但是由於宅基地本身就是集體所有的無償供給村民使用的建設土地，不排除沒有建造房屋的就不給於補償的情況，具體的補償方式以政府發布的補償公告為准。

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拆遷一般補償形式：

一、私房補償：

1、未出租私有居住房屋或者出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協議解除租賃關系的，補償形式為：房屋上的補償（房產證）+人頭上的補償（按戶口）；房屋上補償公式：（被拆除房屋的房地產市場單價+價格補貼）×被拆除房屋的建築面積

2、出租居住房屋，被拆遷人未與房屋承租人協議解除租賃關系的：拆遷人應當對被拆遷人實行房屋調換。安置房屋由原房屋承租人承租。

二、公房補償：補償對象為同住人（人頭上的補償）。同住人的認定以戶口為依據，參照上海的應安置人口標准。如果是公房的戶主，對房屋也有所有權，雖然沒有產證，也可以分到房屋上的補償。

三、享受過住房政策性補助和拆遷安置的，基於人頭上的補償不能拿到。

參考資料：

拆遷補償-網路

8. 農民宅基地建房拆遷後,政府的補償房能買賣嗎

一、安置房與商品房一樣嗎
所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。具體區別如下：
（一）產權的區別。
很多安置房不是完全產權，即具有完全的房屋所有權，卻不一定具有完全的土地使用權。很多安置房的土地性質是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產權，即完全的房屋所有權和完全的土地使用權，土地性質是出讓，也就是繳納了土地出讓金。所以，安置房在以後再次交易時，可能會被要求補繳土地出讓金。當然，目前安置房交易並沒有要求這樣，但法律規定是要繳納的，所以，一但政府出台政策，那就很可能要交。
（二）質量上的區別。
安置房往往建設利潤被限制的很死，因此，建築商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上安置房的質量不如商品房。當然，也有比較負責的或者示範工程之類的，質量相對較好的安置房，但是不多，能碰上算是中彩票了。
（三）交易時間的限制。
不少安置房都有交易時間限制，也就是規定在幾年內不得上市轉售。商品房沒有這方面的規定，只要是你買到的已經辦理過登記的現房，就可以上市交易。不過，商品期房，法律上是不允許轉售的。
二、安置房可以買賣嗎
有證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別；對於無證的拆遷安置房，要分清情況。由於是拆遷戶安置房是政府補貼給當事人的，所以必需是當事人才能辦到房產證；一般都比較長時間才能辦下來。拆遷戶安置房要5年才能上市交易的，故要5年之後才能過戶而且要補完國有地稅。另外，想要購買拆遷安置房，還有注意以下幾點：
（一）調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷後開發商沒有及時辦理，如果有拆遷協議書，雖然麻煩，但日後還是可以辦理產權證的；
（二）一定要辦理公證手續，以免日收出現糾紛；
（三）有的開發企業為了增加收入，在拆遷安置房交易後可以提供更名（過戶）服務，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。
為減少矛盾、避免糾紛，購買拆遷安置房時一定要細心加小心，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔極大的法律風險，而且還要承擔安置房的具體結構、朝向、小區環境改變等不確定的風險。因此在購買前，最好找專用的房產律師進行咨詢，了解相關政策，做到未雨綢繆。

9. 農村宅基地自建房的拆遷補償標準是怎樣的

按照各個地抄區《集體土襲地房屋拆遷管理辦法》的規定補償，各個地區標准不一。《集體土地房屋拆遷管理辦法》第十三條 宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區也可以另行審批宅基地。第十四條 拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。第十五條 拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法第十四條第一款的規定確定拆遷補償款，並與安置房屋的市場評估價款結算差價；但按照市人民政府規定以經濟適用住房安置被拆遷人的除外。