㈠ 基於農村自建房補償實現從0到100萬的跨越的案例分析
1、案情介紹
趙先生、李女士系江蘇揚州市西湖鎮司徒村村民，2003年因結婚建房需要，由李女士向江蘇揚州西湖鎮電力新村申請落戶並建房一套。建成後的房屋即位於司徒路南側、邗江北路東側「新莊小區」，評估表上建築面積是359.38平方米，市值100萬。時隔多年，2007年7月，當年盡管沒有經過國土部門和規劃部門審批，但經過合法的手續自建且得到村組鄭重承諾辦理相關證明的房屋卻被告知竟是新莊19戶非法佔地的房屋之一。8月21日，維揚區公安、國土、城管聯合發出一份無任何印章的通告，要求其在限期內「主動」退出。後多次上訪未果。2009年8月1日，揚州市房產管理局張貼《拆遷通告》與《房屋拆遷許可證》。8月23日，揚州市維揚房屋拆遷置業有限公司發放《西湖鎮新莊地塊拆遷工程宣傳材料》。在以揚州市蜀崗生態新區管理委員會為責任人的高度負責協調之下，10月強拆完畢。評估價值僅20餘萬，但補償款並未落實。
2、法律分析
一、撤銷非法的行政處罰決定——重中之重
經分析，王優銀律師認為本案的核心在於國土局的行政處罰決定，對該處罰決定的撤銷將會使其他具體的行政行為的合法性失去存在的根基，因此該訴成為整個維權體系之關鍵。
王優銀律師果斷於2009年11月9日向維揚區人民法院以揚州市國土資源局為被告提起行政訴訟。訴訟中，國土局企圖通過偷換概念方式混淆客觀事實，辯稱其處罰對象為違法佔地行為而非李佩文房產；處罰主體是村民委員會而非李女士；同時其房產屬於村委會委託代建房。針對國土局此種毫無根據的謬論趙律師一針見血的指出，國土局處罰的本質實際上是讓原告李女士對村委會的違法佔地行為承擔實質責任的同時還要剝奪其享有的維權程序和實體上的權利。
律師從實體與程序兩個維度縝密論證國土局的行政處罰決定毫無法律依據。律師指出，國土局稱其處罰的對象不是原告李女士及其房產是滑天下之大稽根本站不住腳。微觀的事實實體層面，王律師根據《物權法》、《農村村民組織法》及相關法律的規定，提供了李女士屬於司徒新村集體經濟組織成員，無房證明、相關手續、土地費用繳納收據，建房協議書等確鑿證據證明所拆房屋為李女士合法自建房，依法享有合法土地使用權和房屋所有權。揚州國土局處罰的房產屬於原告的合法房產，處罰決定認定事實錯誤。程序層面揚州市國土資源局在作出行政處罰決定之前未查明案件事實，之後也未依法送達，剝奪了原告的知情權、陳述權、申辯權、救濟權，程序顯然嚴重違法。趙律師更是站在宏觀的社會和諧、國家機關形象的重塑以及法律權威的維護的高度上要求法院對國土局此種濫用行政職權的行為依法作出判決。
3、判決結果
一審揚州市維揚區法院無視客觀事實與法律規定，於12月14日錯誤地以李女士訴訟主體資格不適格為由駁回了起訴。2010年1月王優銀律師遂向揚州市中院提起上訴，要求撤銷一審法院裁定。中院以一審法院根本就沒有進入實質性審查就直接以沒有訴訟主體資格為由裁定駁回違法為由裁定發回重審。
最終拆遷方再被多次打擊之下不得不妥協，與女士私下達成協議：安置房總建築面積220平方米，該房市場價值約合100餘萬。
4、律師建議
本案中李女士房屋從性質上看屬農村自建房。此種形態在我國目前農村地區非常普遍，王優銀律師提示「農村建房必須先要經過城建、規劃、國土等相關部門的審批，即使是舊房翻新也要經過批准，任何人更不能佔用農田擅自建房」，否則在面臨拆遷時將被認定為違章建築不予補償。特別是在大搞「新農村建設」的大背景之下，對於此類存有權利瑕疵的房屋當地更是堂皇的將其認定為違章建築以達到快速拆遷與低成本拆遷的目的。
但並意味著凡是存在權利瑕疵的房屋一概得不到補償，王優銀律師指出獲得拆遷補償關鍵歸根結底在於雙方之間的利益博弈。而我們被拆遷人博弈的籌碼一為事實背後的真相，二為以前者為依託的法律。如果被拆遷人無法看清對方行行政處罰之名欲達實現低成本拆遷、快速拆遷之實，面對「問題別墅」自建房只能自覺理虧。而程序設計之復雜，法律規定之細致，使得專業律師的作用在其中更是體現的淋漓盡致，因此通過律師這一橋梁讓紙面上的法律長出鋒利的牙齒或將成為利益抗衡中的重要砝碼。李女士案中，當年斥巨款從村委會購買的宅基地自建的房屋被以違章建築強拆而該房產目前的市場價為已達100萬元以上。最終在律師的爭取下，實現了從0到100萬的巨大轉變。維權之路盡管曲折而漫長但卻彰顯出法律的巨大力量。
㈡ 現在離婚，為什麼農村自建房不能經過法律夫妻平分不明白
自建房，如果是領結婚證後夫妻共同建的，屬於夫妻共同財產，離婚時內是可以夫妻平分的容。
但如果房子是領結婚證之前男方建的，而且宅基地證上是男方的名字，按最高人民法院的婚姻法解釋，這屬於男方的婚前個人財產（不僅是農村自建房，城鎮里的商品房也如此），不是夫妻共同財產，所以離婚時不能平分。
㈢ 農村自建房質量糾紛，怎麼要求賠償.以施工質
合 同 書甲方（負責人）乙方（承包人）根據有關法律法規，甲乙雙方在平等自願，公平合理，互惠互利的原則下，通過雙方協商就私人住宅建房工程達成協議，為規范建造私人住宅工程中雙方的民事行為，特製定本合同規定，希望雙方嚴格執行，共同遵守。一.建築工程概況：開工期為2011-10月下旬。本工程為磚混結構，在xxxxxxxxxx迎賓街北面，西鄰xxx東至xxx，建一棟二層樓門面房，連地下室實為三層建築。面積約300多平方米， 以實際建築面積為准。二．合同價：本工程為甲方包料，乙方包工，包工價一次性包死，每平方米包工價為：壹百玖拾伍元人民幣，總包工價以實際面積為准。 1. 承包方式: 工程採取包工不包料形式,甲方建房所用的鋼材、水泥、砂石料、等材料均由甲方提供,乙方施工所用的各種機械設備,如攪拌機、卷揚機、振動設備、模板、頂木、搭架木料、鐵鏟、手推車等施工工具由乙方負責。 2、工程內容: 從基礎打灰土連續完成甲方要求的主體框架結構,室內外的抹灰,樓房高度以及前面部份式樣,到封頂。 及電路，上下水安裝。 3.工程質量: 施工中要按規定進行,質量要求牆面平直,磚頭縫滿漿,樑柱要求垂直平整,房屋四角要水平 ,鋼筋兩頭彎角。三．雙方的責任： 1.本工程施工前，甲方必須保證通電，通水，通路，建築面積平整，不能影響施工。與周邊鄰居因地界，建築物，線路等糾紛由甲方出面解決。 2.工程必須按照甲方要求施工，乙方不得隨意改變施工方式，因施工過程中，發現設計問題，確實需要變更的，需雙方協商一致。 3.乙方在施工中必須做到安全生產，安全施工，要有足夠的安全保障機制和措施，因乙方不注意安全，出現安全事故，甲方不承擔一切責任。四．結算付款方式為現金支付，甲方根據工程進度計算付給乙方部分工資款，甲方工程完工後，如無重大質量問題即一次性付清餘款。五：如未盡事宜由雙方協商解決。六：本合同一式二份，雙方各執一份。甲方簽字（手印）：乙方簽字（手印）：二零壹壹年 月 日
㈣ 戶縣農村自建房三間一層的實例和工程造價三間=層大概需多少錢
15萬左右
㈤ 我父母在農村自己的宅基地上有一套自建房，我現在買套商品房。請問算二套房嗎。
不算，第一套，第二套的說法是指商品房。自建房，也就是宅基地，不算。
（借用） 不在下列范圍之內的都是首套房。
案例：安先生名下有一套住房，夫妻倆想為正在上高中的兒子(現未成年)，購置一套房留作日後結婚使用，想以兒子的名義再申請貸款購房。
解析：根據「國十一條」中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說未成年子女也是被劃為家庭范疇的，所以安先生家庭用兒子的名義申請貸款購房時，也會按照二套房政策執行的，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果賣掉這套房產再貸款購房的話，則可以按首套房貸款政策執行。
未成年有房產
成年後再購房
案例：常先生父母曾在其未成年時過戶一套房產給他。現如今常先生為了避免日後房價再上漲，想以自己的名義再貸款買一套房。
解析：像常先生這種情況，如果再貸款購房的話，是會被認定為二套房的，因為根據目前銀行認貸又認房，常先生如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬於二套房，將按照二套房的政策執行。而如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套房。
全款購住房再貸款購房
案例：丁女士名下現有一套住房，為之前全款購買，因為父母在老家年歲已大，想在其現在居住的小區再買一套房來接老人居住，以便照顧他們。
解析：雖然丁女士沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到丁女士名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，是會被認定為二套房的。
貸款買房出售後再買
案例：鄂先生2000年曾貸款購買過一套房產，現考慮到孩子上學問題，想將此房產出售後，去孩子學校附近再買一套房來居住。
解析：目前銀行對二套房認定是「認房又認貸」，也就是說雖然鄂先生將這套房產出售後，家庭名下沒有住房，但因為其之前有貸款記錄，所以之前貸款購買的房產出售後，再購買時也會被算作二套房。
先商貸買房再用公積金
案例：范女士第一次貸款購房時使用的是商業貸款。後來單位為其繳存了公積金，她想賣掉現在的房子用公積金貸款再購買一套房。
解析：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過貸款記錄，不論結清或出售，即便從未使用過公積金貸款，首次使用也會被算作二套房，所以，范女士如使用公積金再購房的話，首付比例也將為50%。
婚前一方有房婚後再買房
案例：關先生結婚前曾貸款購買過一套房，現已與韓小姐結婚多年，想用韓小姐的名義再貸款購買一套住房。
解析：結婚後雖然戶口沒有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有過結婚登記，而銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻不能提供單身證明，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
夫妻貸款購房離異再買房
案例：艾先生和簡小姐結婚後共同貸款申請過住房，兩人離異後，該房產判給了簡小姐，艾先生想向銀行申請貸款購房。
解析：艾先生向銀行申請貸款的話，是會被算作二套房的。因為目前銀行對二套房的認定是既認房又認貸，也就是說只要央行的徵信系統中能夠查到借款的貸款記錄，那麼即便離異後房產判給另一方，這一方再貸款購房時也會被認定為二套房。