海南房地产业发展的建议

㈠ 充分认识和总结海南房地产泡沫经验可以警示现在和未来，海南房地产泡沫的形成有多种原因，该如何分析

第一，海南得天独厚的自然资源和政策条件为泡沫形成提供了题材，亦即炒作主题。海南省、经济特区、热带作物资源、热带风景和旅游资源丰富，是全国人民心向神往之地。当时海南的题材主要有：最大的经济特区概念、热带作物概念、热带旅游概念、政治概念、自由港概念、与国际经济接轨概念，好像借由海南，可以一步登天。
第二，宽松的房地产管理政策让炒家如鱼得水。特别是土地管理和控制政策缺位，各个地方政府均可出让土地，签订一纸协议即可满大街找下家。房地产进入门槛低，宽松的土地政策和房屋抵押政策是房地产泡沫形成的重要条件。
第三，银行和非银行金融机构的广泛、深度参与是泡沫形成的发动机。如无金融机构输血，海南房地产泡沫是无法吹大的。当国务院出台规定切断金融机构输血渠道后，海南房地产价格雪崩，表明金融机构的参与是泡沫形成最关键因素。这从另一个侧面说明，金融机构监管是防止泡沫出现的根本措施。
在三大作用力的共同作用下，海南房地产价格暴起暴跌，这显然是不健康的，不利于行业发展的。因此，如何充分吸收海南经验教训，更好地规划、发展海南旅游地产，这是当前海南执政者面对的重要课题。成效如何，让我们拭目以待。但通过充分认识和总结海南房地产泡沫经验，却足以警示现在和未来。

㈡ 海南研究出台房地产转型发展配套政策 因地制宜发展产业地产

1月27日，在海南省抄召开第六届人大二次会议中提出2019年海南将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，构建房地产市场健康发展长效机制。同时，海南省政府部门也打算研究出台引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。
2018年，海南实施全域限购等“史上最严”房地产调控，房屋销售面积和销售额持续下降，有效防止“投机客”炒房炒地和房价大起大落。
观点地产新媒体了解，2019年，海南将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，构建房地产市场健康发展长效机制，因地制宜发展旅游、商业等产业地产，大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等共享经济商业模式及经营性旅居物业，并积极完善住房保障和供应体系，加快建设面向本地居民和引进人才的商品住房和租赁住房。
海南也计划研究出台规划调整、“两个暂停”、全域限购后引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。

㈢ 海南房产政策新规，详细

限购：非海南户籍以家庭为单位只能在海南购买一套房产；限贷：银行停止放款，多数开发商不接受按揭，只能一次性或者分期。

禁止围填海，200米海岸线严格把控，一线海景项目将大幅度压缩，越来越少；永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区域开发商品房项目；特色小镇、美丽乡村不得批准新建商品住宅，圈地开发不在盛行；产权式酒店项目停止报建审批。

主体工程封顶后方可批准预售，开发商压力倍增，中小房企将难以生存；停止批准套型建筑面积低于100平米的商品住宅，小户型越来越少，在海南买房的门槛将会进一步提高。

实行商品住宅年度建设指导性计划管理、永久停止中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目、海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅。

29日海南省出台关于房地产业的新政策，透露出海南房地产业将实现从“被动调控”到“主动调控”、从“遍地开花”到“生态优先”、从“粗放低质”到“优化结构”等三个转变。

两个暂停政策促进房地产业平稳健康发展的意见，实施“两个暂停”政策以来，海南省房地产去库存工作取得明显成效，全省商品住宅库存去化期总体已下降至合理区间。目前房地产市场调控工作的重点已从去库存为主转向调整优化结构，保持平稳健康发展，防止大起大落。

海南省住建厅厅长霍巨燃说，一方面，房地产业在一段时间内仍是海南重要的支柱产业，另一方面，海南需要调整经济结构逐步降低对房地产业的依赖。“此次意见的出台，海南对房地产的调控将实现‘被动调’到‘主动调’的转变。”

新政策短期更加重视需求侧管理，引导市场预期，中长期调整和优化房地产供给体系，实现市场动态平衡。

㈣ 海口市房地产经济存在的问题与对策

当年，海南刚刚被划分为经济特区，大家都看到了其中的商机，潘石屹自然也是其中之一。但这些人到了海南之后，发现赚钱最容易的，还是房地产市场。所以有大量的资金流入房产市场。

不夸张的说，当时的海南到处都在新建高楼大厦，很多人都在倒买倒卖房产，也有很多人因此发了财。但同样，也有很多人因此血本无归。

这是因为，当年海南的房产泡沫太大，政府不得不出面进行干预，进行了一系列的宏观调控：禁止资金流入房产市场、暂停房企上市等等。这些政策的出台，让众多房产商明白，这么下去不行了。所以，他们纷纷暂停了疯狂盖楼的行为，这也使得海南当时随处可见烂尾楼，还有了“天涯海角烂尾楼”的说法。

和房产商相比，也有相当一部分房产投资者被深深套牢。这些人因看不清形势，在高位的时候买入房产，等到他们反应过来，想将房子卖出去时，已经变成了接盘侠，最后只能欲哭无泪。

这一场楼市调控风暴，甚至席卷了全国，让整个内地的楼市都降了温，也让众多购房者等来了买房的时机。

虽然后来由于金融危机的影响，内地楼市渐渐有了回暖的趋势。但海南的楼市因历史遗留问题太多，直到2006年才渐渐步入正轨。也是那时候起，又有了很多投资者进入海南楼市。毕竟，海南的定位是旅游岛，再加上天然不可再生的海景资源，楼市的前景还是很好的。

正因为这样，这些年海南的经济发展，对房地产的依赖还是很大的。据统计，海南是目前国内，对房地产行业依赖程度最高的省份，其依赖度接近36%，而排在第二位的重庆，仅为20%左右。至于内地的一线城市，普遍在15%左右。

如果抛开省份，从单个的城市来看，海南对房地产行业的依赖程度，同样是全国最高的。其中，三亚的房价已经能够和北上广等一线城市媲美，这在正常的三四线城市当中，是不可想象的。而它对房地产行业的依赖度，已经接近70%;海口对房产行业的依赖度，同样达到了40%。而内地的几个一线城市，这个比例也仅为10%左右。

再告诉大家一个可怕的消息，即便这样高的依赖度，也是在2018年楼市调控政策出台后的情况。在2017年，整个海南省对楼市的依赖度近50%，其中三亚的依赖度更是超过了100%。由此可见，海南对房产行业的依赖度有多高。

不过大家也能够从这些数据中看出，这一次楼市调控所起到的效果是多么的

㈤ 海南房地产现状

当地的治安相对其他市县要好，加㣲

㈥ 最新海南房地产项目可行性研究报告提纲

我们公司有一份关于房地产项目的可研报告，我把里面的框架给你简单罗列一下啊。
报告目录：
一、海南房地产项目总论
1、项目背景
2、建设单位基本情况
3、项目建设意义及重要性
4、存在问题及建议
二、海南房地产项目市场分析和营销战略
1、海南房地产市场概况
2、市场预测
3、营销战略
三、建设条件与场址选择
1、建设条件
2、场址选址
四、海南房地产项目建设规模及功能标准
1、建设规模
2、功能标准
五、海南房地产项目建设方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、项目实施进度安排
1、工程项目管理
2、项目实施进度
七、海南房地产项目投资估算与资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
3、投资使用计划
八、海南房地产项目财务分析与敏感性分析
1、生产成本和销售收入估算
2、财务评价
3、不确定性分析
4、敏感性分析
九、社会效益分析
1、社会效益分析
2、项目与所在地区互适性分析
十、风险分析
1、风险类别
2、风险应对措施
十一、可行性研究结论与建议
1、结论
2、建议
附件：
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件
3、自有资金存款证明
4、相关银行贷款承诺
5、其他相关证明材料
6、项目财务分析报表
这只是一个框架，基本的内容都涉及到了，但是每个房地产项目都有自己的特点，不可能很严格的按照这个目录来写，肯定会删减添加一下，以使之更加符合不同的情况。我们这个报告时请海大源咨询公司做的，你要是需要做一份可以报告的话可以找海大源，他们是专业做这个的。

㈦ 为什么很多人看好海南房地产的未来

很多人看好海南房地产的未来是因为海南是旅游城市，越来越多的人会倾向于旅游城市。

㈧ 海南房地产以后的发展趋势会怎么样

首先要回顾一下上世纪九十年代的 海南房地产泡沫， 以及分析这次正在生成的巨大专泡沫。

个人认为，海南属并不适合发展面向普通居民的消费型的房地产项目，因为不适宜居住。
一方面是热，一年12个月只有2个月左右比较适宜；一方面是潮湿，尤其是夏季；还有就是基础建设，以学校和医院最突出。 所以，决定了 海南大部分房地产项目不是拿来常住的，就是休闲 度假为噱头的投资型房产

投资型房产受到 国际间热钱流动的影响，具有很大的波动性和不确定性。

㈨ 海南房地产泡沫产生的原因及其危害

总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，专房价增长超过4倍。最后属的遗产，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。

http://hi..com/%CE%DE%BF%F7%D6%AE%C2%B7/blog/item/4d11fda4f194a6f29152ee7d.html

㈩ 海南土地过度开发面临的问题及解决方法

海南省房地产市场发展中的主要问题
同国内其他城市的房地产市场一样，海南省房地产市场的发展也面临着一些比较严峻的问题，这些问题既有宏观方面的，也有微观方面的；既有和其他城市一样的共性的问题，也有体现海南省个性的问题。
（一）资源集中，整体失衡
海口和三亚两市的房地产市场占据了海南省的半壁江山，也吸引了绝大部分的岛外资金。房地产资源的过度集中导致了海口和三亚房地产资源的相对紧缺，房地产供给紧张不断推高两市的房价，并最终导致海南省的房地产整体性的失衡。
（二）密度过大，品质下降
作为一个海岛，海南省的土地资源是比较紧张的，而且房地产又过度集中于有限的几个大城市，其结果必然是建筑物密度高，景观与建筑物叠压，社区集中稠密，交通阶段性拥堵，水、空气和土地污染严重，环境的净化能力弱，生产和生活垃圾堆积等问题，整个地区的宜居性逐渐降低。
（三）政策乏力，投机性强
与国内其他房地产热点城市一样，在政策控制不力而房价迅速增长的情况下，海南省吸引了大量带有投机性质的岛外资金，特别是部分央企、国企在海南大量囤积优质土地，倒卖土地，炒作地王，导致了房地产市场强烈的投机性，为海南省房地产市场的健康发展留下了大量隐患。
（四）两极分化，保障不足
受资金和成本所限，海南省的房地产市场发展偏重于商品房，特别是整体项目开发多以高端别墅和公寓为主，而对保障性住房的建设则有所忽略，无法满足普通居民的刚性需求。

对策与建议
（一）海南省房地产市场未来发展目标与方向
鉴于海南房地产市场与众不同的特性，未来海南房地产市场发展的目标和方向应主要在于：在保持房地产行业在海南省支柱性产业的优势地位的前提下，调整海南省房地产市场的供求关系，加大房地产相关政策的透明度和规范性，改变产品雷同发展不均衡的格局，防范地产集中区域进一步的过度开发，化解价格快速上涨并导致崩盘的风险，抑制房地产价格泡沫。
（二）促进海南省房地产市场健康发展的主要建议
1.合理配置资源，保障协调发展。与自然环境相似的美国加利福尼亚相比，海南省房地产市场的发展仍然具有相当大的潜力。在国家政策的推动下，尤其是免税岛政策的利好作用下，近几年海南省的社会经济都取得了长足的进步，海南省的资源优势也得到一定程度的发挥。
然而，由于市场管理不善，相关政府部门的缺位和越位，海岛经济的迅速发展中也出现了一些问题，比如旅游市场的不规范，宰客事件频发造成的全国性负面影响，为海南省的社会经济发展，尤其是旅游经济和房地产经济都造成了难以估量的损失。
兴利除弊，利用政府和市场之手，合理配置资源是海南省旅游经济和房地产市场健康发展的必然选择。在房地产市场的发展规划中，应通过空港、高速、铁路、港口的布局调整和规划建设，充分发挥资源优势，带动海口、三亚以外地区房地产市场的发展，特别重视海南省沿海、沿路、沿河等景观地产和热带农业地产的发展。以环岛东线高速沿线的万宁市、文昌市和琼海市为例：万宁市的兴隆温泉资源，文昌市长达206.7公里的海岸线资源，琼海市的热带雨林资源，即使不是独一无二的，也是不可多得的，毋庸置疑，合理配置海南岛内的这些优势资源，保证其房地产市场健康发展的潜力是非常大的。
2.调整市场结构，保障民生需求。海南省的社会经济发展在为游客提供更好的环境、为全国人民提供更好的投资机会的同时，其落脚点应是使当地的居民充分分享到海南省社会经济发展的成果，使当地居民得到最大的实惠。其中，保证当地居民居者有其屋，安居乐业是海南省社会经济发展的题中应有之义，也是海南省社会经济发展的最终目标。
与海南省当地居民相比，国内其他地方的机构和个人投资者，尤其国有企业和国民中的富裕阶层，拥有更多的政治优势和资金优势，凭借这些优势，他们占据了海南省最好的地段，最好的房产。虽然在市场经济下，这样的资源配置无可厚非，但保障海南当地弱势居民的住房需求，无疑是政府应该考量的一个极为重要的因素。
加大保障性住房的供给对海南省来说是非常必要的。海南省当前的保障性住房建设存在数量较少、整体价格相对于海南岛本地人收入水平过高的问题，需要下大力气解决。海南省的商业地产市场只有在保障民生的基础上，才能真正地实现健康发展。
3.强化制度透明，完善城市规划。“阳光是最好的消毒剂”。中外房地产市场的发展历史表明，透明的房地产市场政策和制度，是一个地区房地产市场健康发展的最基本的保证。
对海南省房地产市场的发展而言，提高政策的透明度和执行力度是头等重要的措施，在提高政策透明化方面，应及时发布和更新有关土地供应、土地交易以及土地利用等信息。而在提高政策的执行力方面，应着力在保障性住房交易市场、城市建设规划以及耕地和生态保护等方面，做到有法可依、有法必依，执法必严，违法必究。对自然环境依赖度比较高的房地产项目，其山体改造、沙滩重塑、水景观设计和园林改造等方面应制度严格法规制度，加大监控力度，保持原有的生态环境和自然景观。减少对耕地的占用和污染，尊重当地少数民族的生活习惯和文化信仰，促进环境宜居和社会和谐。
4.出台统一规范，量化标准管理。作为以旅游业和房地产业为支柱产业的海岛经济而言，细化管理是其房地产业健康发展的一个基本要求。
虽然政府房地产管理部门不能也不必做到细化管理每一个项目，每一个楼盘，但制定并出台一系列的统一规范还是非常必要的。比如，对房地产市场产品相关附加值的赠送、对精装修单位价格标准的裁定和住房面积赠送，特别是抗震、抗风、抗洪灾等的建筑标准，等等，都应当制定并颁布相应的量化标准，并辅之以严格的法规和制度加以规范实施。
5.完善租赁市场，提高使用效率。房地产租赁市场是一个地区房地产市场的重要组成部分，而对于海南省这样的旅游城市而言，一个健康规范的房地产租赁市场可以大大减轻房地产市场的压力，有利于缓和房地产市场供求矛盾。创造一个信息透明、制度完善、监管有力，服务到位的住房租赁市场，应是海南省改变住房高空置率的现状，促进其房地产业健康发展的最佳选择之一。