郑州产业发展分析报告

㈠ 有详细的关于商业地产调查类的报告么

5月26日~28日，东方今报社联手河南圆点市场咨询有限公司在首届铺王大会现场对投资者进行了郑州商业地产需求调查，调查共投放样本230份，收回样本为230份。最终确定有效样本为228份，问卷的有效率为99%，符合本次调查的有效性和代表性。
本期我们特把本次调查结果予以公布，希望通过对有明确投资意向的投资者进行的抽样调查，重点了解他们对商铺的具体投资需求，以及他们对郑州商业地产市场的看法。

■投资者 具体需求分析

○商铺面积需求分析

调查结果显示，超过半数的投资者实际需求的商铺面积为21～40平方米，需求面积在41～60平方米的比例占19%，需求面积为61～80平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%，而选择20平方米以下的仅占4%。

商铺面积对投资者而言比较重要，面积太大不仅投资金额和投资成本高，而且不易出手，接盘的投资者相对较少；而面积太小会对商铺经营者有所限制，不利于商铺的租赁和经营。从开发商的角度来讲，了解到投资者对商铺面积的真实需求，根据他们的需求推出面积适合的商铺，在商业地产的竞争中将处于有利地位。

○商铺接受最高总价分析

通过调查发现，投资者能够接受的商铺最高总价为20万元以下的比例为29%，在20万～30万元之间的为39%，投资者能够接受的总价为30万～40万元和41万～50万元的比例分别为10%和6%，在50万元以上的比例为16%。

通过对投资者能够接受的最高总价分析，可以了解到广大投资者真实的投资能力和资金实力。而开发商在进行项目开发和销售时，就要充分考虑到这一方面的因素，这样才能开发出适销对路的商铺，因此这方面的信息是不可或缺的。

■投资者 背景资料分析

○投资者实际年龄分析

通过调查发现，商铺投资者的年龄构成主要集中在31~40岁，所占比例为62%，其中36~40岁的比例为33%，31~35岁的比例为29%；41~45岁年龄段所占的比例是16%；25~30岁也有10%；46~55岁的比例合计为12%。

研究结果显示，31~40岁这一年龄层的人群是目前郑州市商业地产市场商铺投资的主力军，这部分人群社会经验丰富，具备较强的资金实力，在目前投资渠道较少而商铺投资前景看好的情况下自然被商铺投资吸引。在此也建议开发商将这一部分人作为重点目标客户群，研究他们的投资习惯、价值取向和具体的投资需求，这样才能获取最大的市场份额。

○受访者职业类别分析

调查结果显示，受访者主要集中的职业类别分别是自由职业者和个体商户，所占比例分别是28%和25%，企业中高级管理人员占的比例为13%，医生、教师、律师、科研人员等占的比例是12%，企业一般职员的比例为10%，公务员的比例为8%，另有4%的人从事的是其他职业。

○受访者家庭月收入分析

通过对受访者的家庭月收入调查显示，受访者的家庭月收入主要集中在3000~5000元，所占比例为44%，有19%的受访者的家庭月收入在3000元以下，有17%的受访者为5001~7000元，家庭月收入为7001~9000元的比例是10%，9000元以上的比例合计也有10%。

由于郑州是一个内陆城市，在全国范围内属于二线城市，经济发展水平不高，居民收入水平相对较低。虽然郑州的投资者投资商铺的意愿很强，但总的收入水平比起沿海发达地区还有很大差距，这对他们的投资能力和投资金额有一定的影响，因此也值得开发商注意。

■投资者选择意向分析

○购买商铺目的分析——商铺投资成为主旋律

调查结果显示，受访者购买商铺的主要目的为投资的比例最高，达到58%，购买商铺进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律。购买商铺自己经营的比例有38%，这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群。而选择其他的比例仅为4%。

通过与河南圆点市场咨询有限公司2005年商业地产的调查数据对比分析发现，购买商铺自用的比例下降了5个百分点（2005年该项数据为43%），而购买商铺投资的比例上升了3个百分点，虽然上升幅度不大，但商业地产市场启动的迹象开始显现。商业地产凭借自身的优势，如受宏观调控的影响较小、投资回报稳定等，正逐步被广大投资者接受和追捧。

○选择区域分析——首选中心区，关注其他区域

从商铺购买者对商铺所在区域的选择情况可以看出，中心区仍是商铺购买者的首选，所占比例为32%，中心区二七商圈的大上海·铜锣湾广场和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区，以及清华园SOHO广场·红场等，都对投资者产生了巨大的吸引力。商铺购买者选择东区和郑东新区的比例分别为18%和16%，他们比较看重的是区域发展前景，郑州市对该区域发展的支持力度较大，是未来郑州市的经济商贸中心，因此提前布局错不了。而选择西区和北区的比例也分别有15%和13%，是因为这两个区域出现了几个大型的专业批发市场，如大厨房、元通纺织城、水岸花木城、郑州调味厨具商贸广场等，这些市场在郑州商业地产领域表现不俗，也受到投资者的追捧。商铺购买者选择南区的比例只有6%，这一区域的商业地产市场发展相对缓慢。

○选择商铺种类分析——商业街商铺和住宅底层商铺最受青睐

调查分析显示，购买者在商铺种类选择方面主要倾向于商业街商铺和住宅底层商铺，选择比例均为25%；专业市场商铺所占的比例为21%，说明购买者也很看好这类商铺；社区商铺的选择比例为15%，随着各个住宅社区居民的入住，社区商业逐渐得到发展，社区类型商铺也就被投资者考虑和选择了；百货商场、购物中心商铺由于受商场整体经营的影响较大，不可控因素较多，选择的比例为12%；而商务楼、写字楼商铺的选择比例仅为2%。

○选择商铺考虑因素分析——选择商铺首看位置地段

调查结果显示，投资者选择商铺时首先看的是位置地段，选择比例高达40%；其次是商铺的增值潜力和商铺周边环境，投资者选择的比例分别是19%和17%；投资者还考虑的因素主要有租售价格，商业氛围，商铺周边交通，开发商实力、信誉等。

一直以来，位置地段是商业地产中最重要的因素，开发商和投资者对此非常看重，在商圈中心的旺铺更是价值千金，一铺难求。主要原因在于商圈中心的土地和商铺的双重稀缺性，造成商铺的供应量较小，供求极不平衡，价格自然不菲了。

○购买目的与选择区域交叉分析——投资者看重区域发展潜力

通过对购买目的与选择区域的交叉分析发现，以投资为主要目的的商铺购买者，所选择的区域主要是东区、郑东新区和北区，选择比例分别为60%、75%和87.5%，而这些区域正是未来郑州市市区的主要发展方向，可见商铺投资者是非常理性的，他们比较看好这些区域，认为该区域的商铺有比较大的增值潜力。而以自用为主的购买者，所选择的区域主要是中心区和西区，所占比例分别是50%和71.4%。

㈡ 郑州房价未来三五年分析报告，

我想以新角度来谈房价。谁解其中味，细读出思路。莫做无心人，留下顶或砖。

为何一年内房价仍会上涨

人民币对外升值对内贬值不断，房价上涨就不断。因为贬值的美元全球泛滥，加上外汇顺差、引进外商投资，美元流入中国不少，美元在中国不能自由流通，所以中国必须大规模印币投放市场；因为财富积累、扩大再生产、财政赤字、股涨、房涨、物价涨、工资涨等，所以中国也必须印人民币投放市场。人民币印过量了，于是人民币对内不断贬值。美国印钱比中国印钱更多更多，所以人民币对外升值。美国印多少赚多少。美国贪得无厌加上霸道，你看这几天又在逼人民币对外升值。人民币对外升值导致热钱大量涌进，人民币对内贬值大家只好从银行取钱投资，两者一起导致股市、房市上涨。股市、房市上涨导致更多的热钱涌进，印出来的钱有了去路导致美国可以更大规模地印发美钞，中国也不得不跟着更大规模地印发人民币。钱更多了就更涨，更涨了热钱涌进更多，美国更可以印，不印白不印。多印就多涨，多涨就多涌进，多涌进就多印，多印就多涨，形成恶性循环。所以人民币对外升值对内贬值不断，房价上涨就不断。

招拍挂卖地方式不断，房价上涨就不断。拍卖是不可能理性的一种买卖方式。第2次拍卖的价格必然比第1次高，第3次必然比第2次高，第4次必然比第3次高。地方**以招拍挂卖地，各地催生了一个又一个“天价地王”。地价涨导致房价涨，房价涨导致地价涨，地价再涨导致房价再涨。就象鸡生蛋后蛋再生鸡一样地循环下去。所以，招拍挂卖地方式不停，房价上涨就不停。（理由太多了，只说这2点）

为何一二年内的死多头必死

房价不是降不降的问题,而是什么时候降的问题!2008年，最迟2009年房市将出现导致房价下跌的13种不良状态，“房牛市”的顶部还当死多头就必死无疑。

理由之1 招拍挂卖地方式与房价上涨呈“＋＋＋＋状态”（化验单），表明房市的终将被诊断为“病危”。

地方**以招拍挂卖地，后果是：2006年房价1万，拍得楼面价为1万，以此地盖房，成本和税利加40％，2007房价便升为1.4万。2007年拍得楼面价为1.4万，加40％，2008年房价便升为1.96万。2008年拍得楼面价为1.96万，加40％，房价便升为2.744万。2008年拍得楼面价为2.744万，加40％，2009年房价便升为3.8416万。
2009年拍得楼面价为3.8416万，加40％，2010年房价便升为5.378万。地价涨导致房价涨，房价涨导致地价涨，地价再涨导致房价再涨。就象鸡生蛋后蛋再生鸡一样地循环下去。加到最后，民不聊“房”，房价就涨到头了。

理由之2 房价加速度吹气球的“⊙状态”已留下了房价久涨必跌的伏笔。

空方一直在埋怨**不作为。多方一直在笑话**：“多年来各种政策相继出台后一直没有成效”。其实，上帝要让人死亡, 就会先让他们疯狂。中央是亲民的，是精明的，早已为套住热钱埋伏下雄兵百万，其实是欲擒故纵！真的是还没到收紧布袋口的时候！有许多样，只说其中一样：如果每年每平米只上涨1万元，那么房市真的会再涨100年而不跌。如果每年只上涨10万元，那么房市真的会再涨20年而不跌。如果每年以40万元、56万元、78万元、110万元的加速度上涨，你说几年就会下跌？也就是说，跑得越快，越早到终点。奸商利欲熏心，哪管什么“宁静致远”啊。

二手房税收、交易费、按揭等成本一年一轮需要15％，获利以25％计，合计投机者每一次换手都要加价40％。由于基数越来越大，加速度就越来越快。假如2007年某市2000年盖的二手房每平方10000元 * 1.4 = 2008年卖14000元，第一轮涨4000元。14000*1.4 = 2009年卖19600，第二轮涨5600元，19600*1.4 = 2010年卖27440，第三轮涨7840元。27440*1.4 = 2011年卖38416，第四轮涨10976元。问题很大啊，到2011年，100平米的已盖11年的“旧房”要卖384万元，国际标准的8倍了，农民自建房成本的50倍以上了。全市需要的“8倍傻”不是几个而是成千上万个。可是，举目四望，全市有赚到384万的本事却“8倍傻”的有成千上万个吗？你算第1个好吗？

“神州五号”冲破天靠的是1，2，4，8，16，32的加速度。气球的大小是有极限的，1人，2人，4人，8人，16人，32人不断增多地吹，吹破气球的那一天就会很快到来。也就是说，二手房以每平米一轮加价4000、5600、7840、10976的加速度炒4轮之前，就会使房价奇高而无法出手，于是到时套死你没商量，被套住了还不知是建设部下的套。谁还敢再取笑说“二手房税收、交易费、按揭等成本15％不影响吾等炒房”？待到多头表演完毕时，大家会看到股市那样的庐山瀑布和绿色大草原。

理由之3 开发商的市场份额和其他供房者的市场份额呈“＞状态”，表明市场垄断将逐步被打破，房价会逐步下跌。“＞状态”的上一条线是趋降的开发商所占的市场份额。房价奇高的主要原因之一是市场垄断。在市场经济条件下必然存在激烈的竞争，任何人、任何集团都无法永远垄断某个行业的全部市场。房地产不是高科技,开发商更不可能永远垄断全部市场.下一条线是趋升的其他建房形式所占的市场份额。在初级阶段里，多种经济形式并存，多种分配形式并存，当然要有多种建房形式与之相适应。高房价把人逼得象内急一样，但活人不会被尿憋死，必然八仙过海，各显神通。商品房、经济适用房、廉租房、单位自建房、个人自建房、合作建房、小产权房等会同时并存。这些新生事物反映了强烈的民意，具有强大的生命力。这终将打破开发商独家垄断房市的局面，这符合市场经济鼓励多种形式进行竞争的本意，这是建立和谐社会的需要，这是社会主义初级阶段的必然趋势。几年竞争后“＞状态”开口逐渐合拢，就表明其他建房形式所占的市场份额已大了，市场垄断被打破，价格战就会打响，房价就会下跌。

理由之4 供求关系的“≤状态”终将导致房价下跌.“≤状态”的上一条线是趋升的供给量。现在房地产商能赚到远远高于社会平均利润的钱。资金具有逐利性，会大量流进该产业；拿得到地就是草头王, 所以房地产商队伍会越来越壮大。房地产商盖起房子就等于抢到了钱, 所以大干快上, 越盖越多。谁不知城里空置房和出租房多得是。在1000万的城里，下半夜让你开车转遍全城，能见到1000人露宿街头吗？1000万的城市有300万打工的，出租房就有100万套。＜的下一条线是趋降的有支付能力的需求量。目前，深圳楼市目前的疯狂比1998年大跌前的香港还夸张。半年50%的涨幅。现在整个市场炒家盛行，泡沫越吹越大。有一定经济能力的人在上涨前或追涨中基本上都购买了自住用房, 尚未买房者已经不堪重负, 望房兴叹。在2008年按每平米14000元买2000年盖的100平米的二手房需140万。银行评估为110万，审核收入后只肯按揭60万，对80％的人而言，现金80万肯定拿不出来。最终房市会将还要买自住房的非富人全部排挤在外。“≤状态”的最下一条线是趋降的炒家的买入量。“房牛市”的后一阶段，房市里剩下的基本上都是炒家。因为“炒家的低买不是为了住，而是为了高卖”，房价越涨越高，炒家获利就越来越困难，人数就越来越少，一旦价格高到吓人和难以出手而没人敢接着炒时，资金链就断裂了。2008年后或2009年＜状态”的开口越来越大，表明供大于求越来越突出，物极必反,盛极而衰，最终引发房价下跌。

理由之5 价值规律具有自动调节功能，房价超涨后必然被拉回到合理价位,所以房价呈钟形“○状态”。

价格由价值决定，价格受供求关系，政策和市场情绪的影响围绕价值上下波动。房子的合理价格在国际上有可供参考的判断标准：该城市6年的人均家庭收入可买一套房。一些大城市的住房价格，大大地超过了经济社会发展水平和居民的承受能力，大大地超过了国际上公认的判断标准，2008年或2009年将出现天价。各国各地区的房价涨跌后，都被价值规律拉回到合理价格。当供不应求时，价格就会升高。即闹钟在“○状态”的6点就会升高到12点，一方面穷人少买了，一方面因为获利多使供给增多了，价格就下降了，即闹钟在“○状态”的12点后就趋降了。

具体说，如果房价不断上涨，租金会跟着不断提高。当工人每个月赚的钱连房租都难付时只好离开此地。同时，一些企业也会因为工资、房地成本过高而离开此地。这会使这个城市的企业和工作人口减少，房子有效需求降低了，房价就下降了。

日本房价曾经在创下天价后，下跌70%左右；中国香港1998年开始，连续下跌6年，下跌65%左右；泰国房价曾跌掉3/4；中国台湾曾下跌50%以上。难道客观规律是中国人的孙子，钟形“○状态”可以例外？近30年，哪种商品只涨不跌？你看29英寸彩电由10000元跌到2000元。还记得大炒君子兰的结局吗？不要忘了，因为相信“人定胜天”，中国人受客观规律的惩罚程度是举世闻名的，例如1958年的大跃进、大炼钢、亩产万斤粮，此后三年人祸加天灾，全国饿死几十万人。盛夏来了，落叶的秋天还会远吗？香港、日本和内地1993年的地产泡沫分别因为亚洲金融危机、国际热钱出逃、宏观调控而破灭，这说明只要市场严重违背价值规律，到时上天总会点燃某一根导火索让市场出现逆转。“房牛市”一旦结束，少则跌0.382，最可能跌0.5，甚至跌0.618。你不信？老股民会说，0.382，0.5，0.618是神奇数字，股市大跌都是这样的，而且熊市不言底。

理由之6 房市将涨了跌，跌了再涨，因为事物的运动规律呈潮起潮落的“N状态”和“Z状态”。

事物不是一成不变的，事物不会总是向前向上一个方向。毛泽东说：事物的发展过程呈波浪式前进和螺旋式上升这两种形态。这说明, 艾略特波浪理论（5个上升浪后3个下跌浪）（下跌幅度的神奇数字是0.382、0.5、0.618）反映了事物的发展规律。波浪图归根到底是管理层和市场主力顺应经济客观规律画出来的。房价从100年的大趋势看是不断上涨的, 但从10年的中趋势看是有涨有跌。为了有得赚，就炒得大涨特涨，几年后就炒到物极必反，加上**会调控，于是上升浪后面就有了下跌浪。涨久必跌, 跌久必涨。牛市之后是熊市。熊市之后是牛市。

假如二手房的上升浪的天价在2009年初为每平米19600元（我根本就不相信天价会有每平米19600元这么高，说低了多方容易反驳），下跌浪的地板价就可能是0.5的9800元，你在2008年以14000元时买下，暂时盈了，但最后吃亏了。你在“房牛市”的中间位置9800买进是保本的，到了2008年，明显已是“房牛市”的后一段了，买进都是吃亏的。房市的末升段,就象流水席一样,任你吃喝,来者不拒,但一刹那间,大门关上,一举成擒,被逮住的人,要把别人吃喝所欠的账一起付清。

这说明，你不管在何时何地买房，都要先问自己，这个价还会涨1倍吗？涨不到1倍就要谨慎，只能涨50％你就可能被套牢。

理由之7 房价猛涨导致一些人的心情“！状态”，中国人的政治观念决定了房价迟早会被**压下去。

“人民，只有人民才是创造历史的真正动力”。人民的**把盖房垄断权给了房地产商，房地产商的目标定位却只是富人。房价不顾百姓而一个劲地无边地猛涨，结果必然是对社会的危害性越积越大，百姓的失望和怨气会越积越大。

现在**用加税、减少供地、竞拍地价等办法调控房产开发，实质是火上浇油。官在做，民在评。违背发展民主.改善民生,维护民权大趋势的垄断的建房形式天人共批。

房价已高到18年的人均家庭收入才能买下一套房了，也就是一家一辈子的积蓄才能买下一套2000年盖的100万的二手房。假如2008年涨到140万的话，住不到一代人（30年后就可能被拆迁）的房子，却要二代人当房奴。剥削1代人不过瘾，还要剥削下一代人，成何体统？商家和富人啊，竭泽而渔则无鱼，无鱼时你如何渔？ 有人竟敢说出“开发商希望**调控，调一次涨一次”的“太伤自尊啦”的叫板的话。知道谁让“天子”没面子谁就不得好活吗？

知道中国的政治是很神圣的吗？知道“天子”天不怕地不怕，只怕“水可覆舟”吗？因为“中国人民从此站起来了”的主要含义是不再受奴役和剥削。“中央人民**”姓“民”， 除非不再讲（马的）“人人为我，我为人人”，不再讲（毛的）“为人民服务”，不再讲“先富带动共富”，不再讲“三个代表”，不再讲“以人为本，协调发展”，不然对奇高房价的忍耐就不会是无限的，某一天就会“真调”。将来还涨的话，为了平息民愤，为了“旗帜”尊严，终会将房价调下来。

理由之8 人民币对外不断升值，对内却不断贬值的“？状态”表明，房价下跌的终极杀手不是中国**而是外资。“

金融大鳄索罗斯说：“凡事总有盛极而衰的时候，大好之后便是大坏。重要的是认清趋势转变不可避免。要点在于找出转折点”。说的有三层意思：第一，房市股市过度上涨之后是过度下跌；第二，房市股市由升转跌是不可避免的；第三，要找出房市股市由升转跌的转折点，以便把这个国家的经济成果吃掉。

1985年美国拉拢其它五国（7国集团）逼迫日本签署了《广场协议》。日元兑美元的汇率从协议前的1美元兑240日元，到1995年4月升值到1美元兑79日元。日币对外不断升值使热钱大量涌进，对内贬值导致房价和股价过分上涨，让外资吃到巨大差价后胜利大逃亡。后果是美国人把日本20多年的发展财富大转移到美国去了。

目前类似的金融战争已开打。美元全球泛滥，流进的美金在中国不能自由流通，中国**必须大规模印发人民币投放市场。巨额外汇顺差、引进外商投资、涨工资、不断增长的财政赤字，中国**也必须大规模印发人民币。人民币印发量多了，所以对内不断贬值。美国为了对外投资，为了补平赤字，为了维持在阿富汗、伊拉克的军事存在，布什下令大规模印发美钞，美钞印发量比人民币更多，所以人民币对外不断升值，导致热钱大量涌进。结果二者一起导致股市、房市和许多商品的价格不断上涨。

假设有一个大公司，近几年里由1亿美元兑换成8亿人民币元在我国投资。几年后，假如汇率升至1美元兑6元，而且当初的8亿元因为实业和房价、股价上涨已增值为36亿元。1亿美元进，6亿美元出。跟风做的可能是来自各国的数以万计的公司。假如合计进来3000亿美元的话，他们就在中国赚走了15000亿美元。留给中国的是通货膨胀，房市大跌，股市大跌，工厂大量倒闭，市民大量失业，部分银行破产，国库空虚，中国近30年来改革开放的经济成果就落入他人之手了。

房价大涨对国民经济的危害越来越大。经济过热和物价指标升高让人耽心经济状况会下滑。国际热钱不断涌进，防范金融危机的声音不断传来。金融大鳄索罗斯是吃哪种饭的？哪国犯大错误就吃掉哪国。不要担心**在2008年会不作为，那是迟早会被索罗斯们逼出来的事。全球流动性泛滥，资产价格的上升是无法避免的。“钱贱米贵”到什么程度是难以想象的。房价和股价太低会被索罗斯们抄底，过分上涨会被索罗斯们逃顶。院内有忧，门外有狼，前车有鉴，后患无穷，中央最终不会无动于衷，坐以待毙。天文数字的外资和内资在泛滥，就象有10只老鼠，2007年只是6只进口袋不能收紧布袋口，2008年以后有9只进口袋时就该收紧布袋了。2008年以后的市场在等第9只老鼠进口袋。

显然，在中美金融战争中如果要战胜，就不能听任币值（对外）、房价和股价“三个过分上涨”。房价已涨4倍，再此基础上再涨1倍，就是8倍，再涨2倍，就是16倍，房价越高送给老外的红包越多，等于欢送外资胜利大撤退。总之，不管战胜还是战败，奇高的房价都站不长久。

理由之9 房地产业与其他行业与银行呈现一人独大的“众状态”，所以**对房市一定会调控。

“众状态”表明房地产业在国民经济所占比重过大，喧宾夺主，居高临下，导致不少社会和经济问题。大家发现钱放银行贬值得厉害，都把钱取出来高价买房，贷款买了一套不够，还买第二套，可其他方面省吃俭用，舍不得消费。所以其他行业需要的资金被房地产吸走了。一套新房动辄百万,一栋新楼就消灭100个百万元级的中产户。城市里各行各业的精英的创业梦都被废在了房子上，使各行各业的发展缺乏后劲。

多头吓唬大家，假如房价大跌，相关行业就会大量倒闭，银行就会倒闭，通货就会膨胀，社会就会不安定等等。这是伪命题，这是猪八倒打一把，房价不大涨哪来的大跌？明知大跌会大危害，为何要放任它大涨？

“枪打出头鸟”。**为了经济大局，为了保住众多行业和银行，会丢车保帅，及时把危及众多行业和银行的房市打压下去。房价大跌一半的话，房地产商仍是暴利。需求还是会有的，肯压价就能卖得出。所以对相关行业的影响是大的但不会是致命的。2001至2005年，股市大跌了4年，经济仍发展，社会仍安定。买房自住的人，房价的高低就象“肾价” 的高低一样与自己无关紧要。几千元就可炒股，股民也才三千万户，那么在一二线城市里几十万元才能炒房，炒家的人数更少，影响面不大。有钱炒房炒股的人，亏掉百分50，照样有房住，有肉吃。亏掉百分50，多数人还小赚或保本。大跌之后可能还会涨，许多人会选择等待。

银行哪里需要我等小民杞人忧天呢。目前，国家正采取多种强硬措施,紧收开发商的银根。银行对100万的二手房评估为80万，付出贷款56万，按揭已归还3万，你只欠银行53万。大顶价为150万,跌后房子还值75万，银行没损失。百姓的房子收了后不是就没事了，银行今后还会向大家讨回欠款的大部分。下一轮上涨，银行手里的“收房”还大赚呢。大跌后，会有一些损失的是开发商这一快。道理是一样的，没有想象的那么多。**已经让各大银行成了上市公司。当大量贷款收不回时，银行股就大跌，由股民去填补大部分损失。一旦还有损失，**可动用国库去填补损失。**会印钞票去填补。前些年银行未上市，百分之30坏帐不也这样补过来了，何况已经上市了。

理由之10 调控是温水煮青蛙，呈现“∪状态”（锅）。

在不断调控的情况下，有人至今仍甘当必死的温水锅中的青蛙。有如此举刀也不跑的麻木的心态，杀之易如反掌也。不要小看**了，调控办法多得是，只是引而不发，留时间给大家还不“自行了断”的话，就会“敬酒不吃吃罚酒”了。

调控措施慢慢发酵，调控“∪状态”里的温度不断加强，试看看，是我厨师历害还是你青蛙历害。可以盘活已批出的土地，落实原有的文件规定，对协议出让的土地已批出2年但还没有建设的，不许转让，给一定的宽限期，仍未建设的无条件收回再拍卖，逼房地产商大盖特盖，于是土地几年不缺。可以对第2次购房的业主，提高首付比例，对第3次购房的业主不给按揭，投机者便无法再买入。对一个家庭的房产在120平方米以上的征重税，使大户买得起但养着不合算，只好卖出一些。不许预售房。正在加快经济适用房、廉租房建设。从2004年到2007年7月加了6次息，2007年已加了3次。国家想通过加息稳定银行储蓄。但是加息后取消利息税，老百姓还是不愿意把钱存银行，因为越来越多的人感到把钱存银行里吃亏，房价就上涨得越来越快了。房价上涨不断，加息就会上调不断，3次，6次，9次，12次，15次，累加效应就会使大家不堪重负。

我国房市是政策市，政策“求真务实”的话，不会不大跌的。“民斗不过官”，“胳膊扭不过大腿”。2001年的股市，中央**强压牛头，熊市长达5年。今年5月30日，“半夜鸡叫”发布提高印花税消息，股票跌去一半以上的有几百家。
理由之11 杠杆交易者由赚得特多到亏得特多的“㎡状态”（乘）已埋下了按揭炒房人会提前大抛特抛的祸根。

炒房比炒股风险更大。20万用于炒股，不给贷款，股价跌了,价值下降为10万，不会出现“负资产”。可握着等回升。有的炒家，一人买3套房子，钱那来的？用的是银行的钱。2007年购买100万的房子3套，自己只有120万，按揭180万。李嘉诚说：“房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。”120万做300万的生意，赚钱放大2.5倍你当然高兴，可是亏钱也放大2.5倍呢。如果房价跌后价值由300万下降为170万，你卖房后将170万还给银行，还欠银行10万，自己的120万不见了。因为后果严重，你在房价大跌前就会草木皆兵，风声鹤泣，坐立不安，就会赶在他人之前卖出。这样的人很多，抛盘一出，争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。
理由之12 大户、外资暗中出围城，而死多头被骗进围城，令许多人套死在“□状态”里。

房地产市场有周期性，涨几年后跌几年，跌几年后再涨几年。“房牛市”有阶段性，一般都会经历4个阶段：缓慢上涨期、中高速上涨期、高速上涨期、快速下跌期。大陆人炒房是第一回，不少人对周期性和阶段性不了解，分不清春夏秋冬，秋风扫落叶了还在大量播种。

大户无利不起早。万般拉抬皆为出。在大顶，当散户大举入市时，正是大户和外资先出货的好时机，难道他们会发扬风格把难得的出货良机让给小散，把套牢的痛苦留给自己？ **要压市前，大户和外资当然会抢先离市。你才有2套，人家有10套。他可能的损失更大，所以耳朵竖得比你高，消息比你灵。他卖10套当然需要更多的时间，所以要跑得更早更快。大户量大，一出手，就会象推到多米诺骨牌一样，来个雪崩。现在为何没跑？因为贪心，因为至今有哪一次**坚决地说过要“降低房价”？有哪条政策是实质推动房价下跌的呢？

市场越狂热，一旦下跌就越惨烈。兵败如山倒，市场会出现深幅回落。1000万的城市有300万打工的，出租房就有有100万套。一有风吹草动，只要有10分之1要卖出，就有10万套。许多人存在幻想，没及时卖出而被套牢。1993年后前海南岛房地产崩溃，留下大量的烂尾楼，许多人血本无归。1998年后香港房价下跌，十几万人变成了“负翁”。在“房牛市”你没低买是小傻，虽没赚也没亏。你没高卖是大傻，会亏大钱的。
理由之13 “铁三角”抱成“▽状态”在忽悠人，但“骗得了一时，骗不了一世”，谁相信鬼话谁就会被▽形石头砸破脚。

目前房市的信心是骗出来的。兵不厌诈，虚虚实实，声东击西，出其不意，谁相信竞争对手的话谁就会失败。

有人说“中国人多地少所以房价永远涨。”不对，日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照样有房价和地价大跌的时候。要懂得奸商“奸”的本性，开发商不说“房价涨是土地永远会涨”的假话，他怎么涨价？其实海南省房价大跌时土地跌更多。

炒家说“房价还能上涨10年。”他怕你在2008年或2009年跑在他前面，会套住他自己。其实，汉城、雅典、加拿大、澳大利亚组办奥运会以后，房价都下跌了。

铁三角总是拿城市化说事。其实房价上涨已使在城市化中进城的大多数人越来越呆不下去了。房价不回归，城市化进程就会受阻。

有人安慰说：“**会多印钞票，工资增加会使房价逐步显得不高，所以房价不会掉下来。”不是，百姓家干1年才积蓄5万，房价1年却上涨了40万。今后3年工资能增加105万？

有人说：“前几年买房的赚得太多了。” 下一回的“房牛市”你要学他们。2008年不能学，办事要因时制宜，他们赚钱是那时房价低，房价奇高了你就不一定赚了。被骗一时你还是好汉，2008年或2009年被骗后一世当牛做马你是傻瓜。2008年或2009年炒房就像股市里的股票被庄家拉高了许多后骗你去接盘一样，那才是真正的房奴。

我们已经知道利用别人的恐惧贪婪而得到厚报的人，会因为自己的贪婪而走向失败。已经知道房市大跌是不以人的意志为转移的。已经知道2008年是房价最贵的时候。怎么办？

1.随机应变当滑头，才能在变化莫测的房市里永远生存。滑头就是在房市上涨波段初期当多头，在上涨波段末期当空头。在房市当死空头肯定要吃亏，很多人已经吃亏。当空头有买不起房的风险，若你有能力，或当地房价还较低的话，本来就应该早买自住房。再1年或2年，当死多头也会吃亏。

2.见好就收不贪心。在高位炒房是炒作“预期”的“搏傻”,假傻的赚真傻的。在高位炒房是一种零和游戏，先买的赚后买的。在高位炒房是一种“看谁抢得早, 看谁溜得快”的击鼓传花游戏，先跑的赚后跑的。快到最高点的时候,真正聪明的早已撤离。投机就是把握先机。炒房要注意掌握分寸, 适可而止, 见好就收，要知足常乐，留点利润给自己吧！贪海无边，回头是岸。

3.大跌开始再卖就来不及了，所以要提早卖出。在股市，5只股票5分种就卖光。电话还没放下，资金就已回笼到手。在房市，一套房你可能1年还卖不出去。因为交易期需要1个多月，买者给你3万元定金，第29天他发现房价已下跌了5万元，买涨不买跌，他宁亏3万也不会接下还要跌几十万元的“火棒”。你几经压低卖价后，还是找不到下定金的人。未能赶在大跌前先下手为强的人，贪心而后下手的人，就等着在雪山顶上站岗吧。大跌时，晚一天就会一年卖不出去。今月的最低价就是下月的最高价，所以该出手时就出手。一旦发现判断失误，要果断止损，落袋为安。

4.现金为王。纸上富贵不顶用,兑现利润才是真! 留得青山在，不怕没柴烧。留着现金到下轮再赚一次吧。这回资金被套住了，不但这回没赚到，下一轮也赚不到（下一轮只能保本解套）。

㈢ 有哪些知名的第三方检测机构

知名的第三方检测机构有深圳市安普检测技术服务有限公司东莞分公司、佛山市精美检测技术有限公司、武汉马房山理工工程结构检测有限公司、北京第三方检测机构全民检测有限公司、上海宝冶工程技术有限公司。

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㈣ 九年级期末考试成绩分析报告、这样的一摸成绩有希望在郑州考高中么、

这么点点分 我们中考 满分750 我考了701 试卷比平时难好多

㈤ 郑州可行性研究报告格式

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第一章 概况
合营企业的名称
合营企业的地址
中方负责人
外方负责人
1．合营的由来
介绍双方从接触到签约的简单经过、中方企业的生产历史及寻求外资合营的目的。
2．项目主办人简介
介绍中方企业的简况，包括企业的地理环境、厂房设施、职工队伍、技术力量、生产能力及能源交通等。介绍外方的生产情况、技术能力以及国际地位等。
第二章 合营目标
1．合营的模式
2．合营的规模
确认合营企业的总投资额和注册资本，双方各占投资总额的比例及投资的方式。
3．工艺过程
包括工艺流程、产品纲领及生产工艺等。
4．市场预测
介绍合营企业产品的市场销售情况及双方的销售责任（应附国际国内市场供应情况的调查报告）。
5．产品销售方案
作出若干年内产品外销与内销的计划，并规定双方的销售渠道与销售责任。
第三章 合营企业的组成方案
董事会的组成及权限，整个合营企业各办事机构的组成框架（附图）
1．公司职工定员
2．职工来源及培训
职工来源包括管理人员和工人。培训应作出初步计划，对不同层次的职工进行不同级别的培训。
3．薪金及工资
第四章 生产原料供应方案
1．主要原料
说明每一种主要原料所需求量以及供应的渠道。
2．水、电、燃料
说明每日（或每年）的消耗量和解决的途径。
3．包装材料
说明年需求量和解决的途径。
4．主要设备生产能力的预算及购置计划（应列表说明）
第五章 安全环保
应根据我国环境保护法及有关安全规定、工业卫生标准的要求执行。
1．污染物的处理
说明本产品的生产是否产生废水、废气、烟尘及噪音等以及处理措施。
2．环境美化
3．劳动安全保护措施
第六章 技术经济分析
1．技术上的合理性和可实现性
说明本企业与外方合营的条件，本企业的生产历史、技术力量和管理经验，外方的生产历史、技术力量和国际信誉，两家合营后产量与质量可能达到的水平。
2．经济分析（参见财务分析表）
3．外汇流量表（参见财务分析表）
第七章 资金来源及项目组成
具体说明双方投资的金额和投资的方式。
如：中方可以厂房或土地使用费、开发费抵部分或全部投资；外方可以先进的设备及生产流水线抵部分或全部投资。
如果双方投资需要分期投入，那么说明每一期投资的金额和方式。
第八章 实施计划
具体列出完成可行性研究报告、办理营业执照、有关商务谈判、土建筹备工作开始、生产厂房交付使用、设备安装试车、投产等一系列主要工程的时间。
第九章 评 语
本合营企业符合国家利用外资的方针、政策（有利于产品更新换代和赶上世界先进水平，在经济上双方均有利可得）在经济效益方面的效果。
第十章 财务分析
（一）设计能力
（二）总投资费用及奖金筹措
（三）财务分析（附财务分析表）
合营双方一致同意由甲方做可行性研究报告。上报主管部门审批。
×年×月×日
附件：财务分析目录（各类表格）
国内外市场预测（调查报告）
投资估算表

㈥ 郑州的某个交通路口进行一次调查，那个时段汽车流量大，如何调查的有什么结论，写出调查报告！！（急）

郑洲市道路车流量调查报告
交通状况是城市地理环境的重要组成部分，是社会经济、城市发展的标志，同时也会给城市布局以及环境带来一些问题。现代城市交通工具主要有公交车，出租车，地铁，自行车。
郑洲作为一个大城市，人口多而且流量大，所以每个人的交通方式都会影响整个城市交通状况。由于郑洲的人均生活水平不是很高，消费水平不是很高，而出租车价格又偏贵，所以人们外出首选公交车。公交车在交通中起主导作用。公交车流量调查对公交合理分布，城市建设有着重要作用。
经过本小组多次外出对公交流量作统计，主要是在红旗广场、中心广场等繁忙路段统计。公交车流量高时是150辆每小时，而低的时候也有90辆每小时。期中8点到9点，下午5点到6点那公交车流量最大，这也刚好是上下班时间。
经过分析，我们初步得到影响公交车流量的因素。
（一） 路段的繁华度。像我们调查的路段是红旗广场、中心广场等商业繁忙路段，这些商业地方，人口密度大，而且流动大，素要的交通工具也要多，据我们统计，在中心广场高峰期时间，那车流量可达到150辆每小时，差不多逐走每个地方的公交车都要经过那里。
（二） 时间的因素。在早上六七点和晚上那公交车流量一般只有90辆每小时，而在上下班时间那公交车流量是最大的。虽然是公交车流量大，但车上还是很拥挤的，有些车差不多都是塞满人的了。上班一族都是要在高峰期挤公交。
（三） 汽车的价格。有些车上车只要一块钱，有的就要两块。像2路车只要一块钱，这种车比较多人坐，车的流量也会大。而一些开往比较远的地方，如22路比较远，人流量不大，而价格比较贵，那公交车流量就比较少了。
（四） 一些特殊日子。如假期，春节等。外出的人比较多，公交车也要成倍增加才能满足需求。还有一些下暴雨日子，公交车流量就会减少。但一般刮风，下雨都不会影响公交车的流量，人们不必担心搭不到车。
（五） 需求。社会的快速发展，人们外出越来越多，而人们的素质也越来越高，虽然私家车越来越多，但人们首选公交，这样交通就会越来越好。而公交车的流量也大大提高。
上面只要是一些只要因素，还有一些次要的因素如公交车公司的制度，城市发展程度，的士的数量，这些都会影响到公交车的流量。
如何合理的分配公交数目，哪个路段多些，那个路段少些，每隔多长时间发一辆车这些都很重要，如果分配不合理就会造成一些公交车很拥挤，而一些公交车没有乘客，造成资源浪费。公交车的流量合理性很重要。对于缓解交通压力有着重要意义。在很多人看来，公交车数量少，他们要等车时间白白浪费了，希望公交车越多越好。但公交车多了也会造成路段拥挤，资源浪费的。现在一些比较繁华地方，车流量过大造成交通紧张。像中心广场，虽然客流量多，但车也多，是否要减少车流量?而有些虽然人比较少，但路程远，人们要等很久才有一辆公交车，这种情况是否要增加一些公交车的流量呢？
现在公交制度比较完善了，但还有很多要改进的。现在株洲部分公交车还是实行人工售票，大大降低了效率。应该尽快实行无人售票。路段车辆分布还是不够合理，车上的服务质量一般。有些车挤满人，而有些车是空荡荡的。最主要是一些路口那公交车流量过大造成容易塞车。在株洲，很多上班一簇都抱怨要挤公交，有时还要赶公交。塞车就会造成他们迟到。公交车没有准时到来，这个公交制度是否要考虑实行。
现在的城市交通压力越来越重，像郑洲这样多人口，流量又大，如果交通分配不合理，整个城市都会瘫痪的。现在公交车流量也够大了，现在缓解交通就是发展地铁。现在株洲即将兴建地铁，相信不久以后人们在也不用去挤公交了了。可以自己选择坐公交还是地铁。