产业园发展模式

『壹』 产业园的产业园发展模式

管理模式：美国产业园区的发展有三种主导形式，分为学校或民间非赢利机构主导型、政府主导型以及政府、大学、企业联合管理型，其中后者采用度最高。政府主导型存在较为宽松的物质环境、智力环境和政策支持等优势。然而，由于政府行政色彩过于明显，企业的依赖性较强，可能导致企业创新精神丧失，不利于企业和园区的可持续发展。政府主导型在我国产业园区中占比最大，适当采用其他形式有利于规避“烂尾”风险。 产业发展模式：美国产业园区主要采用依托技术发展、产业带动产业集聚发展两种模式。其中，技术依托型的产业类型由科学园、科学城、技术城以及加工园，产业依托型的有优势企业主导、中小企业集聚以及复合型产业发展三大模式。美国产业园定位相当明确，因此后期选址、企业类型等都为定位服务。相较而言，我国产业园几乎都以产业带动为主，技术带动型简凤毛麟角。 我国产业园区发展起步较晚，应吸取发达国家前期拓荒过程中累积的经验，以避免重蹈覆辙而走了弯路。当前，由于我国产业园区的过度开发建设，缺乏合理规划布局，导致了省与省、市与市、县与县、乡镇与乡镇之间的无序竞争，市场竞争越发白热化，对产业园区可持续发展极其不利。这个因素往往使信贷机构产生悲观预期，从而降低企业融资能力。

『贰』 产业园的未来发展趋势

1、产业园区的分类
产业园区大体上分类为科技园区、一般工业园区、专业园区三大类。科技园主要指聚集高新技术企业的产业园，是吸引高新技术产业、促进经济发展的重要载体。科技园区的主要功能是：孵化企业、技术创新、人才培养、大学生创业、技术转移，是新世纪、新形势下的高端技术企业的研发地、人才聚集地、创新示范地。科技园区的产业主要以高新技术产业或国家战略发展创新型产业为主，主要产业有新能源、新材料、信息技术、数字图像、环境保护、化学医药、航空航天等新兴产业领域。

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相关报告：北京普华有策信息咨询有限公司《2019-2025年中国产业园市场深度分析及投资战略咨询报告》
一般工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。一般工业园区主要包括国家级经济技术开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。
专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，并进行统一管理。为集中于一定区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业与其发展有关的各种机构、组织等行为主体。专业园区主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
2、业发展现状
产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。改革开放以来，各地紧跟国家政策，加紧建设各种不同类型的产业园区。产业园区投资运营商依托政府的政策、税收支持，为终端企业客户提供有偿的园区开发和管理服务，以此创造社会效益与经济效益，三方在园区开发运营过程中实现协作共赢。截至 2017年底，全国科技企业孵化器在孵企业数量超17.7万 家。经过三十多年发展，科技企业孵化器通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间及一系列创新创业服务，已经成为培育科技型中小企业、促进科技成果转化、培育企业家精神的重要载体，为促进经济社会发展发挥了重要作用。按照新时代高质量发展要求，将不断提升创业孵化载体的发展质量和效益，实现“众创-孵化-加速”机制衔接，通过创业孵化培育新兴产业、促进区域转型升级、服务科技型创业企业成长，为实施创新驱动发展战略、促进高质量发展做出更大贡献。
但是受片面追求经济快速发展模式的影响，当前的产业园区普遍存在内生增长动力不足、产业集群程度不深、资源利用率不高、环境破坏、产城融合步伐缓慢、管理体制缺乏创新、园区配套设施不足、园区建设形象低端等严重制约着园区经济可持续发展的问题。产业园区的转型升级已迫在眉睫，必须以产业转型升级、产业集聚、产城融合、体制机制创新、生态园区建设为导向加快园区转型升级步伐。因此，国内许多产业园区的孵化器功能日益显现。
3、行业发展前景
（1）国家政策的支持
我国商业服务行业以及产业园区建设有较多的政策支持。2012 年 8 月 27 日，国务院发布《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》，明确指出当前和今后一个时期是中部地区巩固成果、发挥优势、加快崛起的关键时期，为大力实施促进中部地区崛起战略，推动中部地区经济社会又好又快发展，应加快发展服务业，加强重点物流区的规划建设，规范产业园区建设。2014 年 10 月9 日，国务院发布的《国务院关于加快科技服务业发展的若干意见全文》指出“加快科技服务业发展，是推动科技创新和科技成果转化、促进科技经济深度融合的客观要求，是调整优化产业结构、培育新经济增长点的重要举措，是实现科技创新引领产业升级、推动经济向中高端水平迈进的关键一环，对于深入实施创新驱动发展战略、推动经济提质增效升级具有重要意义。”
（2）产业结构升级调整带来的园区开发机会
推进经济结构调整，是巩固当前经济回升向好势头的迫切需要，也是解决我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续等深层次问题的根本举措。围绕体制突破和机制完善，深入开展国家服务业综合改革试点和服务业发展示范区建设，加强制造业集聚区、服务业集聚区公共平台建设，是当前大力推动服务业发展，加快产业结构升级调整的主要举措。各地区也因此纷纷以开发区和工业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，吸引高新技术企业，使园区成为荟萃知识精英、激发科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和集中区。
（3）中小企业的快速发展
近几年，国家为大力发展经济，颁行实施了一系列营造良好市场竞争环境的法律法规，放宽了中小企业的市场进入标准，为中小企业发展积极创造有利条件，这一系列措施使得中小企业出现高速增长。中小企业的高速增长也为相关产业带来机遇，这其中就包括为中小企业服务的产业园区行业。
4、属行业发展趋势
（1）融资渠道日趋多样化
产业园区以商业地产、工业地产以及园区配套的商业住宅开发建设为主。以商业地产和工业地产为行业关注重点，目前我国商业营业用房和办公楼所采取的投资模式和其他用途的房地产类似，主要以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等作为辅助方式。 从长远来看，各级政府对当地开发区的建设日趋重视，同时大力支持并鼓励优质的开发区概念企业通过资本市场打开融资渠道。随着国内金融资本与产业资本融合的密切程度加深，未来开发区可以股票、债券、信托及特定基金等方式打开融资渠道，缓解发展期的资金瓶颈。
（2）以增强园区特色为重点
进入 21 世纪，我国出现了“园区热”。众多的园区在一夜之间拔地而起，然而许多园区在盲目发展的过程中缺乏明确的定位，具体表现在产业功能定位趋同，产业布局重复较为严重。在以往的园区发展中，各园区存在主导产业定位相似度较高，竞相发展热门新兴产业，片面追求高技术、高附加值产业等问题。以电子信息产业为例，以此作为主导产业的省份就有 21 个，其中东部 11 个，中西部 10 个，存在着严重的产业重复布局现象。针对以上问题，各园区从特色定位、特色产业、特色环境和特色制度等方面出发，结合自身优劣势，打造各自的核心竞争力，突出差异化。
（3）园区间协作带来共赢发展
园区之间的协作，主要体现在产业领域的协作，包括园区产业定位、产业规划协作，产业链与产业集群的构建，以及中西部地区与东部沿海地区园区之间的产业转移与产业升级协作等内容。通过协作，使园区产业或实现优势互补，或实现强强联合，以进一步整合资源，降低运营成本，提升产业竞争力。目前，上海漕河泾开发区、上海虹桥经济技术开发区、上海张江高科技园区、苏州工业园区、无锡国家高新区、合肥高新技术产业开发区及宝钢集团、上海电气集团、华谊集团等 40 家园区和大型企业集团已经成立了“长三角园区共建联盟”。
（4）由注重招商引资向促进园区内部企业发展转变
园区的服务是园区发展的核心和关键，在大部分园区仍然处在“招商引资”的初始过程时，已经有部分园区向促进园区内部企业发展方面转型。根据企业的成长需要，有些园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的关键服务。
在企业创业阶段，园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长阶段，为企业提供融资服务等，在帮助企业成长的同时，也拓宽了园区的多元化发展道路。
（5）增强园区产业综合服务
各大主要产业园区纷纷努力在服务理念、服务水平、服务效率、服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求新突破，并通过贴心服务展示园区开发商形象，通过增值客户服务提升公司综合价值。以服务园区客户为中心，力争把产业园区全方位打造成一个国际化、多层次、让各类人才都有归属感的创新高地。
（6）产业园区战略投资转型
各大主要产业园区继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实现产业园区公司的战略转型。

『叁』 国外文化创意产业园区的发展模式有哪些

大致可以归纳为以下四种发展模式：
（1）根植于文化的创意园区发展模式。
（2）依托高校的创意园区发展模式
（3）以城市为核心的创意园区发展模式
（4）打造完整产业链的创意园区发展模式

『肆』 产业园区面临的新形势 未来应该如何发展

随着我国经济发展常态化，在国际产业转移、区域产业转型升级以及“大众创业、万众创新”的新形势下，产业园区的开发运营模式依然过于依赖土地红利，缺乏产业经营能力，存在“重开发轻运营”问题。新的经济形势下，亟需园区从“租赁型”、“卖地型”向“管理型”、“投资型”转变，由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。
传统产业园区的发展“重产业发展轻人居打造”、“重工业制造轻服务塑造”、“重土地开发轻氛围营造”，导致产业园区人居环境缺失、商业服务业发展落后、创业氛围显著不足，人本主义严重缺乏。前瞻产业研究院资深专家指出，“产城融合”是产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。

『伍』 产业园区的未来产业园区发展三大转型方向

转型的过程当中我们要摈弃固有的赚快钱方式，当然也有资金周转的压力，过去都是一卖了之，但是未来产业园区的发展和开发必定是从规划开发建设运营乃至资产证券化这条全产业链上面提供全面的服务，只有这样才是可持续的竞争力，如果是赚快钱将来的机会是不多的。
具体来说，我们认为转型可以从三个方面进行：
一是向前端的一级开发延伸，参与产业园区的一级开发。在地方政府债务总量限制的新背景下，我们希望产业地产商能够帮助地方政府通过PPP等模式实现开发，地方政府碰到困难的时候正是我们的机会，假设地方政府没有碰到困难我们产业地产商的机会可能不多，原来可能是亲生儿子开发，现在亲生儿子要分家了，将来要由干儿子来开发，就是我们的产业地产商，原来可以不找你，现在必须来找你，但是你要帮助他的是什么？开发和投融资的瓶颈必须突破，确确实实地帮助把这块区域的产业做起来，这个是地方政府非常欢迎的。
二是向后端运营管理延伸。原来是卖得比较多，将来更多的是在招商、运营、管理和服务方面予以突破。更多的可能是与这块区域共同成长，增强持续的产业发展和运营能力，在座的产业地产商必须做到，从原来的开发到运营全产业链必须突破。
三是创新产业园区发展的投融资模式，产业地产的发展要一手牵两头。一手是产业，一手是金融，产业是核心，是基础，金融是可以推动整个产业园区可持续发展的重要抓手。产业园区的一级开发、二级开发、三级运营乃至资产证券化的各个阶段，产业地产商可以与各类金融机构携手合作，设计投融资架构和产品，实现园区开发的资金闭环和可持续发展。

『陆』 工业园区的商业模式是什么它是如何运营的

工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。
1．工业园区开发模式
工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。
2．主体企业引导模式
主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。
如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
3．工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。
首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

『柒』 众所周知，中国的产业园主要有三种运营模式：1、政府为主导型；2、政企结合型；3、企业主导型。

举例：
天津市凌奥创意产业园，是天津第一家注册的创意产业园，也是天津目前最大的综合性创意产业集聚区。当时占地面积16公顷的“凌奥园区”，以建设公共服务平台为核心，以创新产品发布、展示交易为重点，产业化程度较高。园区为企业搭建的四个公共技术服务平台中，服务于动漫和动画的面部创作系统，是国内目前唯一的，也是世界数字动画创作产业中领先的技术服务平台。规划中的三期工程竣工后，凌奥创意产业园将成为占地300亩，可容纳百余家创意产业企业，集产品研发、设计、生产、发布、展示、交易及品牌推广等为一体的创意产业旗舰。

又如“天津经济快乐特别区”，是从一个乐器生产厂起步，依托静海乐器加工制造产业相对集中的优势，整合资源，扩大规模，建设集乐器制造、演出演艺、旅游休闲、展会交易于一体的“天津经济快乐特别区”。特别区成立了“中国北方乐器产业联盟”，举办国际快乐经济产业高峰论坛，组建国家乐器检测中心，成立“民间乐器大师考评中心”，建造超大型乐器文化演艺中心。可实现年产值30亿以上；提供就业岗位5万个以上；形成产、学、研、吃、喝、玩、乐、游、购等文化与经济一体化格局；构筑完整的乐器研发、生产、销售产业链条，已经成为中国北方主要的乐器出口企业，占据了较大的国际市场份额。主要产品有铜管乐器等六大系列300余种产品，并被选派参加2008北京奥运会开幕式和2009年国庆阅兵式。将丰富的乐器产业资源转换成文化产业资本，成为新的经济增长点，在区域经济和文化发展中产生了巨大的经济和社会效益。

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