『壹』 如何判断金融资产（包括股市，房地产）是否到顶
按市场价高15%和低15%
『贰』 车子，房子算是专业投资者认定条件中的“金融资产”吗
房子、车子都是实物资产，而非金融资产。金融资产是指，单位或个人所拥有的回以价值形答态存在的资产，是一种索取实物资产的无形的权利，是一切可以在有组织的金融市场上进行交易、具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。简言之，金融资产应该是权证或权利类资产，如存单、债券、股票、期货、期权等。
『叁』 新开的房地产公司怎么建账,有哪些科目
新准则下房地产企业会计科目
序号 科目编号 一级会计科目名称 明细帐的设置
一、资产类
1 1001 库存现金
2 1002 银行存款 按照开户银行和其他金融机构、存款种类等，分别设置“银行存款日记账”
3 1012 其他货币资金 设置外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等明细科目
4 1101 交易性金融资产 按照交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。
5 1121 应收票据 按照开出、承兑商业汇票的单位进行明细核算，并设置“应收票据备查簿”，逐笔登记每一商业汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额、退票情况等资料，商业汇票到期结清票款或退票后，应当在备查簿内逐笔注销。
6 1122 应收账款
按照开发项目及债务人进行明细核算
7 1123
预付账款 按照开发项目及供应单位、施工单位进行明细核算
8
1131 应收股利 按照被投资单位进行明细核算
9 1132 应收利息
按照借款人或被投资单位进行明细核算
10 1221
其他应收款 按照开发项目及其他应收款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算
11 1231 坏账准备
按照应收帐款的类别进行明细核算
12 1321
代理业务资产
按照有无风险和委托单位、资产管理类别（如定向、集合和专项资产管理业务）、贷款对象，分别“成本”、“已实现未结算损益”等进行明细核算
13 1402 在途物资
按照开发项目及供应单位进行明细核算
14 1403
原材料 按照开发项目及材料的保管地点(仓库)、材料的类别、品种和规格等进行明细核算
15 1405 开发产品
按照开发项目，分别开发产品的种类（商铺、住宅等）进行明细核算
16 1406
发出商品 按照购货单位及商品类别和品种进行明细核算
17
1408 委托加工物资
按加工合同、受托加工单位以及加工物资的品种等进行明细核算
18 1411
周转材料 按照周转材料的种类（如低值易耗品、包装物等），同时还应分别“库存”、“摊销”进行明细核算
19 1471 存货跌价准备
按照存货项目和类别进行明细核算
20 1501
持有至到期投资 按照持有至到期投资的类别和品种，分别“投资成本”、“溢折价”、“应计利息”进行明细核算。
21 1502
持有至到期投资减值准备 按照持有至到期投资类别和品种进行明细核算
22 1503 可供出售金融资产
按照可供出售金融资产类别或品种进行明细核算
23 1511
长期股权投资
按照被投资单位进行明细核算。长期股权投资核算采用权益法的，应当分别“投资成本”、“损益调整”、“所有者权益其他变动”进行明细核算。
24 1512
长期股权投资减值准备 按照被投资单位进行明细核算
25
1521 投资性房地产
按照投资性房地产类别和项目进行明细核算，采取公允价值计量的，还应分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
26 1531 长期应收款
按照承租人或购货单位（接受劳务单位）等进行明细核算
27 1532
未实现融资收益 按照未实现融资收益项目进行明细核算
28
1601 固定资产 按照固定资产类别或项目进行明细核算
29 1602 累计折旧
按照固定资产类别或项目进行明细核算
30 1603
固定资产减值准备 按照固定资产类别或项目进行明细核算
31
1604 在建工程
核算企业开发的自有工程，按照“建筑工程”、“安装工程”、“在安装设备”、“待摊支出”以及单项工程进行明细核算。在建工程发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算。
32 1606 固定资产清理
按照被清理的固定资产项目进行明细核算
33 1701
无形资产 按照无形资产项目进行明细核算
34
1702 累计摊销 按照无形资产项目进行明细核算
35 1703 无形资产减值准备
按照无形资产项目进行明细核算
36 1711
商誉 商誉发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算，也可以单独设置“商誉减值准备”科目进行核算。
37 1801 长期待摊费用
按费用项目进行明细核算
38 1811
递延所得税资产
按照可抵扣暂时性差异等项目进行明细核算，根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在本科目核算。
39 1901 待处理财产损溢
按盘盈、盘亏的资产种类和项目进行明细核算
二、负债类
40 2001 短期借款
按照借款种类和贷款人进行明细核算
41 2101
交易性金融负债 按照交易性金融负债类别，分别“本金”、“公允价值变动”进行明细核算。
42 2201 应付票据
按照债权人进行明细核算，同时应当设置“应付票据备查簿”，详细登记每一商业汇票的种类、号数和出票日期、到期日、票面余额、交易合同号和收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等资料。应付票据到期结清时，应当在备查簿内逐笔注销。
43 2202 应付账款
按照开发项目，分别不同的债权人（如供应单位、施工单位等）进行明细核算
44
2203 预收账款 按照开发项目，按购房单位或个人进行明细核算
45 2211 应付职工薪酬
按照“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“解除职工劳动关系补偿”等应付职工薪酬项目进行明细核算。
46 2221 应交税费
"按照应交税费的税种进行明细核算，如增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。企业代扣代交的个人所得税，也通过本科目核算。企业不需要预计应交数所交纳的税金，如印花税、耕地占用税等，不在本科目核算。
"
47 2231
应付利息 按照存款人或债权人进行明细核算
48
2232 应付股利 按照投资者进行明细核算
49 2241 其他应付款
按照开发项目，分别其他应付款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算
50
2314 代理业务负债
按照有无风险和委托单位、资产管理类别（如定向、集合和专项资产管理业务）等进行明细核算
51
2801 预计负债
按照预计负债项目进行明细核算，如对外提供担保、未决诉讼、产品质量保证、重组义务以及固定资产和矿区权益弃置义务等。
52 2401 递延收益
按照政府补助的种类进行明细核算
53 2501
长期借款 按照贷款单位和贷款种类，分别“本金”、“溢折价”、“交易费用”等进行明细核算。
54 2502 应付债券
按照“面值”、“溢折价”、“应计利息”、“交易费用”进行明细核算。企业发行的可转换公司债券，应在本科目设置“可转换公司债券”明细科目进行核算。
55 2701 长期应付款
按照长期应付款的种类和债权人进行明细核算
56 2702
未确认融资费用 按照未确认融资费用项目进行明细核算
57
2711 专项应付款 按照拨入资本性投资项目的种类进行明细核算
58 2901 递延所得税负债
按照应纳税暂时性差异项目进行明细核算
三、共同类
59
3101 衍生工具
按照衍生金融工具类别，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算
60 3201
套期工具 按照套期工具类别进行明细核算
61
3202 被套期项目 按照套期项目类别进行明细核算
四、所有者权益类
62
4001 实收资本 按照投资者进行明细核算
63 4002 资本公积
分别“资本溢价”或“股本溢价”、“其他资本公积”进行明细核算
64 4101
盈余公积
分别“法定盈余公积”、“任意盈余公积”进行明细核算。企业（外商投资）还应分别“储备基金”、“企业发展基金”进行明细核算。
65 4103
本年利润
66
4104 利润分配
分别“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积”、“应付现金股利或利润”、“转作股本的股利”、“盈余公积补亏”和“未分配利润”等进行明细核算。企业（外商投资）还应分别“提取储备基金”、“提取企业发展基金”、“提取职工奖励及福利基金”进行明细核算。企业（中外合作经营）在合作期间归还投资者的投资，应在本科
67 4201
库存股
五、成本类
68
5001 开发成本
按照开发项目，分别成本项目（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）进行明细核算
69 5101 开发间接费用
按照开发项目，分别费用项目（职工薪酬、折旧修理费、差旅交通费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费、利息支出、其他费用）进行明细核算
70 5201 劳务成本
按照提供劳务种类进行明细核算
71 5301
研发支出 按照研究开发项目，分别“费用化支出”与“资本化支出”进行明细核算
六、损益类
72
6001 主营业务收入 按照主营业务的种类进行明细核算
73 6051 其他业务收入
按照其他业务收入种类进行明细核算，如出租固定资产、出租无形资产、出租包装物和商品、销售材料等实现的收入
74
6101 公允价值变动损益
按照交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等进行明细核算
75 6111 投资收益
按照投资项目进行明细核算
76 6301
营业外收入
按照处置非流动资产利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、罚没利得、政府补助利得、确实无法支付而按规定程序经批准后转作营业外收入的应付款项等进行明细核算
77 6401 主营业务成本
主营业务的种类进行明细核算
78 6402
其他业务成本
按照其他业务成本种类进行明细核算，如销售材料的成本、出租固定资产的累计折旧、出租无形资产的累计摊销、出租包装物的成本或摊销额、采用成本模式计量的投资房地产的累计折旧或累计摊销等
79 6403 营业税金及附加
营业税、土地增值税、城建税、教育费附加等
80 6601
销售费用
按照开发项目，分别费用项目进行明细核算，如保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。
81 6602 管理费用
按照费用项目进行明细核算，如企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等
82 6603 财务费用
按照费用项目进行明细核算，如利息支出(减利息收入)、汇兑差额以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣
83 6701 资产减值损失
按照资产减值损失的13个项目进行明细核算，如坏账准备、存货跌价准备、长期股权投资减值准备、持有至到期投资减值准备、固定资产减值准备、在建工程——减值准备、工程物资——减值准备、生产性生物资产——减值准备、无形资产减值准备、商誉——减值准备、贷款损失准备、抵债资产——跌价准备、损余物资——跌价准备。
84 6711 营业外支出
按照营业外支出项目进行明细核算，如处置非流动资产损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出、非常损失
85 6801 所得税费用
按照“当期所得税费用”、“递延所得税费用”进行明细核算
86 6901
以前年度损益调整
会计科目和主要帐务处理依据企业会计准则中确认和计量的规定制定，涵盖了各类企业的交易或事项。企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可以不设置相关的会计科目。对于明细科目，企业可比照本附录的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考，企业可结合本企业的实际情况自行确定会计科目编号。
『肆』 能不能归纳一下各类金融资产、长期股权投资、投资性房地产等涉及的快速计算。
快速计算公式如下：
（一）交易性金融资产
1.处置确认的投资收益＝公允价值－初始投资成本
2.处置影响营业利润＝公允价值－账面价值
【例题】2012年6月16日，甲公司处置交易性金融资产，账面价值150万元（其中成本为100万元，公允价值变动为50万元），出售价款为180万元。
处置确认的投资收益＝公允价值180－初始投资成本100＝80（万元）
处置影响营业利润＝公允价值180－账面价值150＝30（万元）
（二）可供出售金融资产
1.没有减值的情况下确认处置投资收益：公允价值－初始投资成本
2.没有减值的情况下影响营业利润＝公允价值－账面价值±其他综合收益
【例题】2012年6月16日，甲公司处置可供出售金融资产，账面价值150万元（其中成本为100万元，公允价值变动为50万元），出售价款为180万元。
处置确认的投资收益＝公允价值180－初始投资成本100＝80（万元）
处置影响营业利润＝公允价值180－账面价值150＋其他综合收益50＝80（万元）
3.计提减值的情况下确认处置投资收益：公允价值－初始投资成本＋资产减值损失
4.计提减值的情况下影响营业利润＝公允价值－账面价值±其他综合收益
【例题】2012年6月16日，甲公司处置可供出售金融资产，账面价值550万元（其中成本为500.8万元，公允价值变动为49.2万元），累计计入其他综合收益160万元， 原计提资产减值损失110.8万元，出售价款为650万元
处置确认的投资收益＝公允价值650－成本500.8＋资产减值损失110.8＝260（万元）
处置影响营业利润＝公允价值650－账面550＋其他综合收益160＝260（万元）
（三）长期股权投资
确认处置投资收益：公允价值－账面价值±资本公积、其他综合收益
影响处置营业利润：公允价值－账面价值±资本公积、其他综合收益
【例题】2012年6月16日，甲公司处置长期股权投资，账面价值700万元（其中成本为400万元、损益调整为200万元、其他权益变动为100万元），出售价款为900万元。
确认处置投资收益：公允价值900－账面价值700＋资本公积100＝300（万元）
影响处置营业利润：公允价值900－账面价值700＋资本公积100＝300（万元）
对于持有至待其投资
持有至到期投资持有期间应确认的投资收益=期初的摊余成本×实际利率；
持有至到期投资期末的摊余成本＝期初摊余成本+期初摊余成本×实际利率－面值×实际利率；
主要就是这两个。
1.交易性金融资产
处置时影响投资收益的金额＝公允净售价－初始入账成本
处置时影响损益的金额＝公允净售价－出售时账面价值
2.投资性房地产（非金融资产）
处置时影响其他业务利润的金额＝售价－初始入账成本＋其他综合收益冲减的其他业务成本的金额
处置时影响损益的金额＝公允净售价－处置时的账面价值＋其他综合收益冲减的其他业务成本的金额
3.持有至到期投资
处置时影响投资收益的金额＝处置时影响损益的金额＝公允净售价－处置时的账面价值
4.可供出售金融资产
（1）对于股票类投资：
①未发生减值时，处置时影响投资收益的金额=处置时影响损益的金额＝公允净售价－初始入账成本
②发生减值时，处置时的投资收益=处置时影响损益的金额＝公允净售价－计提减值后的账面价值
（2）对于债券类投资：
①未发生减值时，处置时影响投资收益的金额=处置时影响损益的金额＝公允净售价－处置时的账面价值＋其他综合收益转入投资收益的金额
②发生减值时，处置时影响投资收益的金额=处置时影响损益的金额＝公允净售价－处置时的账面价值＋其他综合收益转入投资收益的金额
『伍』 交易性金融资产和投资性房地产的问题
都有准则规范，你的问题是什么呢？
1.《企业会计准则第3号——投资性房地产》
2.《企业会计准则第22号一金融工具确认和计量》
『陆』 交易性金融资产 可供出售金融资产 长期股权投资 持有至到期投资 投资性房地产的区别.请简单明了说明谢谢!
简单交易性金融资产是随时都可兑回，可供出售金融资产是知道内可以收回的，长期股权投资是取得股权利润分红，持在到到期投资是短期内持股的一种，投资性房地产为房产公司建房产。
『柒』 如何控制房地产开发中的金融风险
中国工商银行建筑师； ······徐 刚 美国俄州大学（OSU）博士。 没有金融资本的支持，房地产开发几乎不可能。而房地产和房地产开发又是一个金融资本的巨大潜在市场。因此，如何认识和控制房地产开发中的金融风险，就成为金融资本最关心的问题。 国内金融机构缺乏经验和静止的控制风险手段将是中国房地产金融业发展的障碍。在国内金融市场完全开放后，中国的金融机构将会失去大部分的房地产开发市场。建立专业化的风险管理行业，对开发过程进行金融资本的、专业的、动态的风险管理，可能是国内金融机构最好的解决方案。 如何控制房地产开发过程中的金融风险？首先应该认清房地产开发过程中的阶段性资金需求和风险，其中包括：资金需求的时间函数、资金来源、可能形成的资金风险等等。根据项目开发进度对时间的需求（即：阶段性资金需求），分阶段的控制房地产开发过程中的各种风险是控制整个项目开发金融风险的基本思路。房地产项目的开发过程具体划分为四个主要阶段：项目启动阶段、项目建设阶段、项目竣工阶段、项目移交阶段。 开发风险阶段性控制 随着国内房地产法规的不断完善，开发商能否获得土地的开发权是项目启动阶段的关键，而取得开发权需要大量的资金支持。在中国金融体系，特别是参与房地产开发的金融体系还不完善的情况下，开发商采用非规范方式，甚至是非法手段解决房地产启动资金问题不足为怪。客观上说，就是这些方式推动了中国房地产市场的发展和成长。在这个阶段，除非得到具有丰富经验的风险管理经理的协助，否则金融资本根本无法控制风险，只能祈祷开发商的运作能力。依靠具有经验的专业投资顾问和管理公司的协助，可以有效控制这个阶段的金融风险。 在开发项目的进入建设期后（取得五证），开发项目自身已经在逐步形成可度量的资产。这部分资产是开发商建设期融资的主要保障。对金融资本来说，这种未竣工项目的资产保障具有巨大的潜在风险。因为金融机构缺乏将这些资产变现的能力。控制建设阶段的金融风险，依赖于对开发商的开发能力和建设管理能力的判断。还有一种控制手段，就是聘请专业投资管理顾问公司，提供第三方的风险管理。 如何判断特定区域的房地产市场价值取向？开发项目能否被市场吸收？只有在项目竣工和销售阶段才能体现出来。房地产市场的价值取向是整个国家宏观经济和区域经济的晴雨表。而房地产从开始投资到交付使用需要一两年时间，市场如何变化只有上帝才知道。这个阶段的主要金融风险是市场风险，而市场风险是不可知、不可预测的自然不规律。尽管中国整个房地产市场，依然处在求大于供的状态。但是，在特定的地区和特定的价格区位，房地产已经出现供大于求的情况。特别是那些缺乏经验的开发商生产出的城市建筑垃圾，会给金融资本带来巨大的市场潜在风险。 另外，国内开发商的起步主要借鉴的是香港开发经验和模式。而香港无论在法律法规方面，还是开发模式上至少落后美国二十年。并且，具有特殊的地理环境、经济环境和市场特点。中国地大物稀，土地资源的利用和房地产市场特征更接近于美国二战以后的情况。我认为无论是金融机构，还是房地产经济研究机构，甚至是大型房地产开发企业，应该认真研究房地产的宏观走势和微观市场的关系，包括：就业人口对房地产经济的影响、个人收入与居住需求的关系、特定群体居住需求的发展路线图等等的市场问题。尽管没有人能够预测市场突如其来的变化。但是，研究市场，比不研究好一点。控制市场风险只有采取积极的态度和乞求上帝的帮助。这就是我们常说的房地产是一种“赌弈”。 当开发商将产品（建筑物）移交给使用者时，开发项目才算真正的完成。实际上金融资本并没有逃脱与房地产的关联，参与项目开发的金融资本将风险转交给了参与持有房地产物业的金融资本（房屋按揭贷款）。尽管房屋按揭贷款的金融风险不属于本文讨论的范畴。但是，开发商的销售方式依然可能给金融资本挖下一个陷阱。 在房地产移交阶段（香港称：入伙或入住）金融资本依然存在潜在风险。目前的市场只是没有充分体现出来。其风险来源是期房销售造成的产品质量、设计风格和建筑格局与“想象”的差距。在日后激烈的市场竞争中，在移交阶段的退房现象会越来越多。如果，开发商不允许退房显然是一种商业欺诈（除非是为购房者订制）。否则越来越成熟的消费者在入住阶段改变注意的可能性越来越大。退房可能造成开发商无法偿还开发贷款。在美国通常有一个“过桥贷款”来防止开发贷款的过期。 市场价值取向风险 房地产的市场价值是区域经济的表现，或者说某一地区房地产的价值决定于宏观经济和区域经济的变化。诸如：某一地区的工业发展产生了大量的就业人口，这些就业人口又刺激该地区新的就业机会。区域工业带动区域内的服务产业，经济结构发生变化，经济活动开始活跃。由于，区域经济的变化，带来了对居住和居住条件的需求增加。因而，决定了房地产的市场价值。如果，该地区的经济开始衰退，工业大量裁减员工，第三产业（因失去服务的对象）也跟着倒闭。这时，就业机会的大幅度下降和居民大量向外地迁移。该地区的房地产价值将会一落千丈。在90年代初美国休斯顿地区发生的石油工业衰退就是一个极好的案例。 房地产是土地资源（不可再生资源）的开发和利用。其价值风险也取决于其资源的有限性。就是说，在经济核心区周边可提供房地产开发的土地越少，其土地资源的价值就约高。理由是这部分资源已经被充分开发，而有限的土地资源不可再生。控制市场风险需要对当地的区域经济有全面的调查数据和分析，对区域经济的长期跟踪和市场研究，对局域需求的调查和研究。特别需要注意的是房地产市场研究完全不同于其它消费品的市场研究。大部分的房地产市场研究机构采用通常消费品市场的研究概念和手段是错误的，是不可能正确的描述房地产的市场需求。正确的市场研究是从研究片区经济入手，连同对投资心理、金融条件、群体收入和某个局部房地产资源吸收率的研究，才能得到完整的市场需求分析。 在这里需要一提的是房地产的“金融陷阱”。前一阶段，诸多开发商打出“投资型物业”的销售推广手段。开发商无形中给金融资本和购房者设下了一个陷阱。这个陷阱就来自于房地产价值的市场取向。没有承担风险能力的投资者，在遇到房屋出租市场的波动时将无力偿还房屋月供款，使金融机构出现大量的贷款坏帐。购房者连同金融资本一起坠入开发商设下的“陷阱”。 控制交易风险 随着中国房地产法律法规的不断完善，可以策划、设计出十几种，甚至几十种土地资源的使用权和房地产所有权的交易方式。开发商可以利用各种权利的交易，解决开发项目的资金需求。因此，控制交易风险是控制金融风险的重点。在本文中仅介绍两种常见的交易方式。 第一种是出售物业的长期收益权。 将未来物业资产的部分或全部的预期收益权以折现方式转卖给投资人，来获取短期项目开发资金。出让长期收益权不存在赎回问题，待出让合同结束时，投资人已经完全收回资金的本息。在交易过程中主要考虑的风险有以下方面：1、租赁合同的总金额；2、资产的安全性；3、交易的安全性；4、租赁合同的安全性；5、物业租金的每年上浮比例2-6%；6、承租签约企业的资信情况；7、算出一次性转让的折现率；8、按照折现率确定折扣。 这种交易方式的销售对象为保险公司等长期债务到期的机构投资商。收益权信托计划的安全性主要取决于承租人的信誉和企业经营情况。融资方式相当于租赁合同的折现转卖。 第二种交易方式是出售开发项目的权益权。 以开发项目作为融资主体，开发商可以采用股权出让、回购的方式，在开发项目竣工和具备销售条件时，以固定回报率回购出资人持有的股权。发行权益型信托计划需要控制以下风险：1、投资项目市场前景的可行性；2、合理的交易结构和投资回报保障；3、开发企业的能力和对开发企业的信心；4、需要对开发项目的详细披露；5、投资人需要锁定投资回报率；6、需要具备实力的大型企业担保；7、对投资风险的正确评价和对策；8、投资管理企业的能力和信誉。 发行权益型信托计划，不仅仅需要设计严谨的交易结构，更关键的在于投资人对具体投资项目是否具有信心、投资的欲望和对风险的控制能力。因此，对项目的包装也是非常重要的环节和因素。在这里风险管理的概念将十分重要。 开发项目的财务规划 地产开发产业的核心是资金的运作。无论是采用市场营销手段的期房预售，还是金融信贷，无外呼利用市场杠杆或金融杠杆满足房地产开发的资金需求。但是需要强调的是在市场或金融杠杆的形式、使用和相互组合上并不仅仅是简单的销售或贷款问题。而是，策划和设计完整的资金链和具体的实施方案。为开发项目策划和设计资金的来源，控制资金流量和降低资金成本。 a. 策划、设计资金来源 本项目的资金来源大约有上（图一）若干种： 财务规划工作就是设计、确认和建立上述开发项目的金融工具。根据具体的项目进展情况，在不同阶段使用不同的金融工具，争取利润的最大化是财务规划的核心工作内容。根据不同的资金来源设计不同的财务规划 b. 设计交易结构 财务规划的主要任务是策划、设计项目融资的结构，包括：利益分配原则、法律保障体系、利润与成本控制等等；交易结构的合理性、科学性和可行性标志项目资本运做的成功与否。形成的交易结果是在取得开发项目的资金支持之外，使开发企业获得最大利益。 例如：上述权益型信托计划的主导思想是出让其物业资产的收益权，投资人从物业出租收益中获得资本收益，并在合同到期时收回资金。收益权信托除每年物业出租收益保证支付投资人收益外，还需要对赎回投资本金部分提供资产或信誉担保。 交易主要参与方用实框线来表示；投资项目用双实框线来表示；信托计划用双椭圆线来表示；交易过程用编号实线来表示；管理过程用编号虚线来表示。 交易结构说明(单独设计做成提示)： 1. 实线表示投资人对信托计划的投资和预期回报； 2. 信托投资公司作为受托人，负责建立和发行信托计划； 3. 开发公司将其物业资产作为信托资产，并将产权委托和抵押给信托投资公司； 4. 信托投资公司委托投资管理公司管理和经营受托资产，并保证其出租率； 5. 投资管理公司接管和经营其受托管理资产，负责其日常管理、出租和出售等事宜； 6. 投资管理公司将其物业出租给潜在承租人，以物业资产的租金保证投资人6%的年收益率； 7. 信托计划募集的资金投入开发项目；资金投向风险由投资管理公司负责监管； 8. 开发公司以开发项目的收益，保证信托计划本金的到期偿还； 9. 投资管理公司将每年租金收益用于保证投资人的投资收益； 10. 受开发商和信托投资公司的委托，投资管理公司负责资产管理、信息披露和投资人关系管理等服务。 资产信托方式是一种更为灵活的资产抵押和经营方式。该项资产在抵押期间可以经营、处置和销售。在资产信托期间，其经营和出售活动不是由开发商，而是由投资经理负责。这样不仅可以保证物业的正常出售和经营，同时保障了投资资金的安全和投资者的利益。 c. 融资推介、路演和募集 同时，需要策划、设计项目融资的推介、路演和投资认购活动，策划和设计项目投资的风险管理流程等等，其中包括，但不仅限于以下的工作：策划和设计投资路演的资料；投资项目的前期市场策划；项目投资策划和包装；推荐战略投资人和机构投资商；组织投资说明会；组织项目投资新闻发布会；组织投资人招待晚会；组织项目投资研讨会。 d. 控制现金流量和资金成本 财务规划中需要策划、设计控制现金流量、控制资金成本的手段等等；其中包括但不仅限于以下的内容：现金流量排期：根据项目开发的具体进度设计资金需求计划和排期；策划和设计财务规划：根据资金的使用需求安排资金来源及确定使用的数量、日期和期限；设计金融工具：根据开发商自身条件和项目开发在不同阶段形成的资产条件，选择和组合金融工具，形成对开发项目的有力支持和资金成本的有效控制； 以上内容涉及大量的金融、财务管理知识，在实际操作中将遇到大量技术、法律法规、风险管理等问题。不建议开发商自己操作。由专业的金融公司或财务顾问来运做来运做较为可靠。 e. 控制风险 开发项目财务顾问：金新置地接受开发商委托，了解开发企业的目前财务状况，提出专业顾问建议；其中包括： 1. 开发企业目前的融资条件评价； 2. 开发项目资金需求计划和排期； 3. 开发项目资金来源组合配置和成本预算方案； 4. 开发项目全程资金流量预测； 5. 税务合法递延和规避方案； 6. 资金来源的可行性报告； 7. 其他必要的专业策划和顾问工作。 所有与开发企业项目融资有关的专业财务顾问工作。 采用市场化资金运做的成功与否，是直接影响房地产金融资本的运做方式和市场化资本运做的重要课题。如何控制金融资本的风险？
『捌』 房地产上市公司的存货是指什么 与可供出售金融资产有什么区别
存货当然是库存商品房，相当于企业中的产成品。在建商品房相当于企业中的在产品也就是半成品。你说的金融资产似乎类似于证券、债券、基金等，即一种权利的凭证，无实物形态。
『玖』 投资性房地产和交易性金融资产有什么区别
交易性金融资产，属于流动资产，采用公允价值计量模式；
投资性房地产，属于非流动资产，采用公允价值计量模式时，不计提折旧；采用成本计量模式时，要计提折旧。